כדאי לדעת- מס שבח במכירת דיירות מוגנת

[עורכת דין חן סרי]

כדאי לדעת- מס שבח במכירת דיירות מוגנת

 

[עורכת דין חן סרי]

מהי בכלל זכות דיירות מוגנת?

דיירות מוגנת היא תולדה של מחסור בדירות בשנות הארבעים של המאה הקודמת. בעלי הדירות ניצלו את המסור בדירות ומחירי השכירות העמירו. כדי להגן על הדיירים, המנדט הבריטי חוקק פקודה שאסרה על העלאת דמי השכירות ועל פינוי הדיירים. פקודה זו הוטמעה מאוחר יותר בחוק הישראלי.
&nbsp
בהתאם להוראות חוק הגנת הדייר, דייר מוגן משלם דמי שכירות מופחתים והוא יכול למכור את זכות הדיירות המוגנת לדייר אחר או לרכוש את זכות הבעלות בדירה מבעליו.

 

[פרל דוד]

דיירות מוגנת / דמי מפתח מורשת מנדטורית שיש לחסלה .

רקע -
תשלום דמי מפתח -

הונהגה על ידי המנדט הבריטי בתחילת שנות ה-40, העקרון הועתק מאנגליה, בה נוצר מחסור בדירות מגורים עקב ההפצצות הכבדות של הנאצים באזורי מגורים ברחבי הממלכה, וזאת להבין...בארץ ישראל לא היה מחסור בדירות בתקופה ההיא.

מטרת שלטון המנדט הייתה לאפשר ב"פלסטינה" [א"י] לחסוך במשאבים הדרושים ליצור חומרי בנייה למגזר הפרטי, ולהשקיע במאמץ המלחמתי. [בניית מחנות, בונקרים ועוד]

לאחר קום המדינה-
הליך "דמי המפתח" כלל בתוכו אלפי דירות מגורים בעיקר בערים הגדולות, רשויות מדינת ישראל שחסרו בכסף והשקעות, אימצו שיטה זו, מתוך רצון לספק קורת גג למאות אלפי עולים חדשים שהגיעו לארץ,בשיטת "דמי המפתח" יכלו גם בעלי הכנסות מועטות לרכוש לעצמם נכס ולהבטיח לעצמם קורת גג לכל חייהם.

חשוב לדעת ש: דיירים המתגוררים ב"דמי מפתח" לא מקבלים זכויות בעלות בנכס

מאפיינים מרכזיים :

זכות "בדמי מפתח", ניתנה לאחר שהחוכר שילם לבעל הנכס מחיר השווה בדרך כלל למחצית משוויו, וקיבל מפתח, מכאן כינוי העסקה.

הנכס יכול לשמש לדיור או לעסק.

על הדייר לשלם בכל חודש דמי שכירות חודשיים. [ובתמורה מקבל הדייר זכות שימוש בנכס עד סוף ימיו, ואף להוריש זכות זו, לקרוב משפחה מדרגה ראשונה, אם אותו קרוב התגורר עמו סמוך לפטירתו.

דייר מוגן יכול למכור את זכויותיו לאחר, עם זכות סרוב ראשונית לבעל הנכס, כלומר במחיר המוצע ניתנת זכות הרכישה קודם לבעלים, ואם אלה ויתרו - נמכרת הזכות לאחר, ובתמורה מתחלקים הדייר ובעל הנכס לפי חלוקה הקבועה בחוק.

דמי השכירות החודשים אינם צמודים למדד מאז החלו, ולכן נוצר עיוות בכך שדמי השכירות לדירה מוגנת בירושלים יכולה להגיע ל-25 ש"ח לחודש. [לעיתים פחות ולעיתים יותר]

אין ספק שדמי מפתח היא שיטה הפוגעת בזכויות הקניין של בעלי הנכסים ולעיתים קרובות מהווה מקור לסחטנות של השוכרים.

"דיירים מוגנים" מתחלקים ל-2 :
1. דייר מוגן ששילם דמי מפתח.
2. דייר מוגן שלא שילם דמי מפתח ונכנס לנכס המדובר לפני שנת 1940

חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב -1972 - http://www.nevo.co.il/law_html/Law01/085_002.htm

במשרד השיכון מעריכים שבשנת 2014 נותרו כ- 15,000 נכסים כאלו, מחציתן דירות מגורים.

חוק הגנת הדייר - כולל העלאות בשכ"ד - http://shil.haifa.ac.il/shil2/jsp/general/Article.jsp?aid=187

 

[עורכת דין חן סרי]

מכירת זכות דיירות מוגנת היא עסקה במקרקעין?

להכרעה בשאלה זו יש משמעות מיסוית, האם העסקה תמוסה במס רכישה ובמס שבח.

מאחר שדיירות מוגנת אינה "זכות במקרקעין" לעניין חוק מיסוי מקרקעין, הרי מכירתה של הזכות על ידי הדייר המוגן לשוכר אחר אינה מתחייבת במס שבח. שימו לב: במקרה כזה יש לבדוק אם לא קמה חבות במס הכנסה (במקרה שהנכס לא שימש למגורים אלא להשתכרות ורווח).

 

[פרל דוד]

דירות מוגנת אינה ניתנת להשכרת משנה.

ולכן אינה יכולה לשמש להשתכרות ורווחים של הדייר.

במידה והדייר המוגן ישכיר את הדירה לצד ג' הוא מאפשר לבעלי הנכס לפעול בביהמ"ש לפינויו מהנכס.

 

[עורכת דין חן סרי]

דיירות מוגנת קיימת גם בחנויות, אולמות מסחר וכדומה

ולכן בהחלט יכולה להיות מקור לרוח והשתכרות.
&nbsp
ישנה גם אפשרות להעביר זכות דיירות מוגנת לשוכר משנה (בדמי שכירות חופשיים המתחלקים בין הבעלים לשוכר) אבל זאת כבר סוגיה אחרת שלא נעסוק בה הפעם.

 

[עורכת דין חן סרי]

דייר מוגן שקנה זכות בעלות בנכס ועתה מוכר אותה, סוגיה מעניינת

כאמור לעיל, דייר מוגן יכול לרכוש מבעלי הנכס את זכות הבעלות בנכס.
השאלה שנשאלת היא מה יקרא בבואו למכור את הנכס לאחר. מה ייחשב ל"יום הרכישה" של הנכס, האם יום רכישת זכות הדיירות המוגנת או יום רכישת זכות הבעלות?
&nbsp
מאחר שמרבית זכויות הדיירות המוגנת נוצרו בתקופה שמיד לאחר קום המדינה, סוגיה זו היא בעלת משמעות רבה מבחינה מיסויית לאור האפשרות להחלת שיעור מס היסטורי (רכישה טרום אפריל 61).

 

[עורכת דין חן סרי]

הפסיקה בעניין וקס הכריעה כדלקמן:

במכירת זכות במקרקעין, שהבעלות בה נרכשה ע"י הדייר המוגן, יום הרכישה יהיה יום רכישת הבעלות ולא יום רכישת הזכות המוגנת.
&nbsp
המשמעות היא כי לא יחול שיעור מס היסטורי בכל הנוגע לזכויות מוגנות שנרכשו לפני 1.4.1961.

 

[עורכת דין חן סרי]

לפחות אפשר לנכות את הוצאות דמי המפתח

בחישוב השבח ע"י מי שהיה דייר מוגן ורכש את זכויות הבעלות יש אפשרות לנכות את דמי המפתח ששולמו על ידו בשעתו לצורך רכישת זכות הדיירות המוגנת.
&nbsp
ההוצאה של דמי המפתח תתואם מיום ההוצאה ועד ליום רכישת זכות הבעלות בנכס.

 

[aeonf]

נושא מעניין, ושאלת המשך:

נניח ודייר מוגן רוצה לעשות "עסקה סיבובית" בו הוא קונה את זכויותיו ומייד מוכר אותם לאחר.
בהנחה וזוהי דירתו היחידה מה יהיה שיעור המס שבח? האם יש הקלות כלשהם?

 

[עורכת דין חן סרי]

החלת הפטור ממס שבח לדירה יחידה

אין מניעה לבקש פטור ממס לפי הפטור של דירה יחידה במכירת דירת מגורים שנקנתה ע"י מי שהיה דייר מוגן בה קודם הרכישה זאת בתנאי שהוא עומד בתנאי הפטור.

 

[aeonf]

תנאי הפטור לא דורשים החזקה של לפחות 18 חודשים?

 

[עורכת דין חן סרי]

כן, עליו לעמוד בתנאי הפטור

 

[עורכת דין חן סרי]

עוד תוספת חשובה למקרה ספציפי

יש לשים לב שקיימת בחוק הוראה מיוחדת הנוגעת לתחולת הפטור ממס שבח במקרה הזה.
החוק קובע שדירה שהושכרה לדיירות מוגנת לפני 1997, לא תיחשב לדירה נוספת לעניין מכירת דירה אחרת בפטור ממס שבח כדירה יחידה.
עם זאת נקבע כי לא ניתן יהיה למכור בפטור דירה המושכרת לדיירות מוגנת שנוצלה לגביה חזקה זו.
מכאן שאף שדירה זו אינה פוגעת במעמד המוכר כבעלים של דירת מגורים אחרת כדירה יחידה, הדירה הזו תימכר בעתיד אך ורק בחיוב מס ולא בפטור מלא של דירה יחידה.

 

[פרל דוד]

הערה לסדר לעניין רכישת זכות מוגנת.

בדר"כ הדיירים בדירות מוגנות באים מאוכלוסיה מוחלשת ומבוגרת ללא מקורות כספיים שמאפשרים רכישת הזכות, דירות מוגנות בדר"כ לא מטופחות, לא מושקעות ונראות רע. [הבעלים משקיעים את המינימום ההכרחי בנכס]

ולכן...בדר"כ מי שרוכש את הזכות הם בעלי הנכס או צד ג' שרוכש את כל הזכויות כדי להרוס ולבנות מחדש [גם תמ"א 38 בא בחשבון]

 

[Alony Sarit 79]

מוסיפה ברשותך - שינוי בדמי השכירות

דמי שכירות המשולמים על ידי דייר מוגן ניתנים לשינוי וזאת בהתאם לתקנות הגנת הדייר המפרסמים את טבלת ההצמדות של דמי השכירות הן לדירות מגורים והן לבתי עסק.
&nbsp
שרית אלוני
שמאית מקרקעין.