סוגיה מעניינת- הזדמנות לחשיבה משפטית

[עורכת דין חן סרי]

סוגיה מעניינת- הזדמנות לחשיבה משפטית

ראובן הינו דייר בבית משותף שבו 22 דירות.
יום בהיר הועלתה באסיפת הוועד הצעה להשתמש באחד ממחסני הבניין הרשומים כרכוש משותף כחדר כושר. ההצעה זכתה לאהדה רבה ולאחר דין ודברים נותר ראובן בעל הדירה היחיד שמתנגד אליה משיקוליו הוא. לאחר ההצבעה נרשם בפרוטוקול כי ההצעה התקבלה ברוב של 21 תומכים מול מתנגד אחד ונקבע לוח זמנים להכשרת חדר הכושר.
שאלה ראשונה האם לראובן יש זכות התנגדות טובה למהלך? נא נמקו את עמדתכם.

 

[גיא שטיין]

תשובה

בהנחה שהתקנון המצוי חל על הבית המשותף :
סעיף 12 אומר
"12. החלטות
(א) החלטות האסיפה הכללית יתקבלו ברוב דעות.
(ב) החלטה המטילה על בעל דירה חובות או תשלומים מסוג או שיעור שלא פורשו בפרק ו' לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, או בתקנון זה, או המשנה את זכויותיו, לא יהיה לה תוקף לגבי אותו בעל דירה אלא אם הסכים לה."

ראובן יכול לטעון ש
1. ההחלטה משנה את זכויותיו ושוללת ממנו זכות שימוש במחסן שהוא רכוש משותף.
2. חדר כושר מצריך תשלומים משמעותיים , גם להצטיידות וגם לאחזקה.

 

[פרל דוד]

מערכת היחסים המורכבת בין דיירים ברכוש משותף - התייחסות.

הפיכת מחסן [רכוש משותף] הנ”ל והכשרתו לחדר כושר, הינה למעשה שינוי יעוד של המטרות שהוגדרו בתב"ע הנקודתית ובתוכניות ה"בית המשותף" , כלומר השינוי מחייב גם את אישור הועדה המקומית. [שינוי משטחי שרות לשטח עיקרי]

השינוי מחייב גם את הסכמת כל דיירי הבנין עקב שלילת זכות היסוד מהדייר [המתנגד] להשתמש בזכויותיו המוקנות במקרקעין למטרות שהוגדרו בחוק.

++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++
פרל דוד סלולרי - 052-8964914
מידענות,איתור מקרקעין, יזמות בנדל"נ, יעוץ פרטני למתחמי נדל"נ.
מייל - [email protected]

 

[עורכת דין חן סרי]

שימוש ייחודי ברכוש משותף

גיא ודוד, אתם בכיוון הנכון!
שימוש ייחודי ברכוש משותף, חייב להעשות בהסכמה מלאה ולא עפ"י רוב זה או אחר.
&nbsp
&nbsp

 

[gili667]

אם התקנת מעלית לא מחייבת הסכמה של כל הדירים אזי

קשה לראות ששינוי אחד המחסנים בבנין לחדר כשר מחייב את כולם
&nbsp
כמו עם המעלית , ראובן לא יהיה חייב להשתתף בעלויות אך גם לא יוכל להשתמש בחדר הכשר
&nbsp
ואם לראובן מאד חשוב מחסן , הרי יש עוד מחסנים בהתאם לתנאי השאלה , כך שגם כאן לא יפגע

 

[גיא שטיין]

מעלית היא חריג עם סעיף מיוחד בחוק

 

[עורכת דין חן סרי]

 

[עורכת דין חן סרי]

המשך הסיפור- והשאלה הבאה

דיירי הבניין בטוחים שברוב שהשיגו בהצבעה הם יכולים לצאת לדרך.
הם כמובן מבינים שראובן לא ישא עימם בהוצאות הכשרת חדר הכושר אך גם בלעדיו הם יוצאים לדרך ובטוח שבוע ימים פותחים את חדר הכושר.
מה על ראובן לעשות? מהן הדרכים המשפטיות העומדות בפניו למיצוי זכויותיו?

 

[עורכת דין חן סרי]

ובטוח=ובתוך

פליטת קולמוס מצערת

 

[עורכת דין חן סרי]

האופציות העומדות בפני ראובן

שימוש ייחודי ברכוש משותף ללא קבלת הסכמת בעלי הדירות, דינה כהסגת גבול ולכן ראובן יכול לפנות בתביעה לסילוק יד. הליך תביעה כזו נתון לסמכות מקבילה של בית משפט שלום ושל המפקח על הבתים המשותפים.
כמו כן, ראובן יכול לתבוע בתביעה כספית את שכניו לסעד של תשלום דמי שימוש ראויים אשר יוערך כחלק יחסי (לחלקו) מדמי שכירות לו היו נגבים מצד שלישי להפעלת חדר הכושר בבניין.
&nbsp

 

[gili667]

עם כל הכבוד, גם לתוספת בניה לא נדרשת הסכמה של 100%

אני מבין שהשאלה מקורה ממקרה של בית משפט
אך לא כל החלטה היא סבירה
&nbsp

 

[רימון חייט]

תוספת בניה אינה שוללת זכותו של דייר להשתמש ברכוש

המשותף בו השתמש עד היום (לצורך העניין חלקו במחסן).
לשיטתך, ברוב קולות אפשר היה גם להשתמש בחדר המדרגות (דוגמה לרכוש משותף אחר) לייבוש כביסה תוך שלילת יכולתם של בעלי הדירות מלמעלה
ללכת בו.
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר מדריך למשכנתא יעילה - http://www.effectivemortgage.co.il/spnv/
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://www.effectivemortgage.co.il/tip
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: https://youtu.be/4x5fnkMmMSw
טלפון: 03-549-6611

 

[gili667]

תוספת בניה עושה שימוש פרטי בזכויות הכלל!

כאן עניננו טובת הכלל לעומת פגיעה בפרט
&nbsp
ובכל דבר יש הנקרא מידתיות, הכלל הזה לפעמים נעשה באכזריות יתר [כגון מתנגד לתמא 38 , מתנגד לפינוי בינוי וכד ]
&nbsp
&nbsp

 

[גיא שטיין]

לתוספת בנייה יש סעיף מיוחד בחוק

ודווקא מכך שלתוספת בנייה (ליתר דיוק - להצמדת רכוש משותף לצורך הרחבת דירה) כמו גם להוספת מעלית חוקקו סעיפים מיוחדים שמאפשרים לישמם גם ללא רוב של 100 אחוז אפשר להבין שלדברים אחרים כן צריך הסכמה מלאה,אחרת לא היה צורך בסעיפים הייחודיים.

 

[gili667]

התוספות נועדו כדי למנוע מחלוקות ולפשט

העיקרון המנחה הוא מידתיות תועלת הכלל לעומת הפגיעה בפרט
&nbsp
הכלל הזה נכון שבעתיים בהפיכת מחסן לחדר כושר
&nbsp
וכאשר יש מחסנים נוספים הפרט כלל לא נפגע והכלל נהנים
אפשר גם להקצות לו מחסן בגודל היחסי המגיע לו [ואז לא ישתמש באחרים]
&nbsp
&nbsp

 

[עורכת דין חן סרי]

המשך הסיפור והשאלה האחרונה

אף שראובן התנגד מפורשות באסיפה לשימוש ברכוש המשותף כחדר כושר הוא נמנע במשך 5 שנים מלנקוט באמצעים משפטיים לאכיפת זכויותיו בשל הרצון לשמור על יחסי שכנות טובים. עתה בחלוף חמש שנים הוא התעורר ומעוניין לנקוט בהליך משפטי, האם יש מניעה לכך? האם בית משפט יקבע כי מגיע לו פיצוי עבור השימוש הייחודי שעשו שכניו ברכוש המשותף במשך השנים שחלפו?

 

[עורכת דין חן סרי]

טענות הצדדים האפשריות

השכנים יכולים לנסות לטעון כי בהמנעותו של ראובן מלעמוד על זכויותיו במשך 5 שנים ניתן ללמוד על "הסכמה מכללא" כלומר הסכמה הנלמדת ממשך הזמן שחלף ומהתנהגותו הפאסיבית של בעל הזכות בנסיבות המקרה המעידה שהשלים עם המצב.
ראובן יטען שגם אם תתקבל טענת השכנים הרי שרשות שנלמדה מכללא אינה מונעת מבעל המקרקעין להביא לסיומה בכל עת על ידי זה שהוא מגלה את דעתו כי הוא אינו מוכן עוד להמשיכה.
&nbsp
יתרה מזו, גם אם ראובן שינה את דעתו והשלים עם הסבת המחסן לחדר כושר ואחד השכנים שבתחילה תמך ברעיון להסב את המחסן לחדר כושר שינה את דעתו וכעבור חמש שנים הוא מבקש להשיב את המצב לקדמותו וככל שהתנגדותו עתה נעשית בתום לב הרי שהשכנים לא יוכלו לסרב לדרישתו ויהיה עליהם להפסיק את השימוש הייחודי במחסן כחדר כושר.