חצישלישרבע
New member
../images/Emo41.gif מאמר חדש - סעיף האופציה ../images/Emo70.gif ../images/Emo41.gif
לכאורה סעיף אחד מיני רבים - אבל בפועל בעל חשיבות רבה. לעבור מדירה לדירה זה טרטור, זה כרוך בהוצאות כספיות וזה לא נוח. בנוסף, אם כבר מצאתם דירה שאתם אוהבים, לא תרצו להשאר? אז המאמר החדש עוסק בסעיף האופציה בחוזה שכירות. האופן בו החלטתי לבנות את המאמר זה לקחת הצעה לניסוח סעיף אופציה, ופשוט לעבור עליה חלק חלק, ולבחון אילו בעיות יכולות לצוץ. בעיות שאני מתארת במאמר, אגב, קרו לאנשים אמיתיים, וכדאי ללמוד מניסיונם. כרגיך, הערות, הארות ותגובות יתקבלו בברכה, ויצורפו למאמר. תהנו: מאמר זה יעסוק בסעיף האופציה להארכה בחוזי שכירות. כותבת מאמר זה איננה משפטנית, ומאמר זה אינו מהווה אסמכתא משפטית מכל סוג שהוא. המטרה כאן היא לתת מידע על מהותו וטבעו של סעיף זה בחוזה, מידע שיאפשר לבאים לחתום על חוזה להבהיר היטב את עמדתם ו(בתקווה) למנוע צרות בעתיד. מעבר מדירה לדירה הינו תהליך מייגע, ועם הוצאות בצידו. פעמים רבות השאיפה היא להבטיח שבמידה ומצאנו דירה שעונה על צרכינו, היא תוכל לשמש כבית למשך תקופה ארוכה. מכיוון שהחוזה עליו חתומים הוא לתקופה קצובה (בד"כ 12 חודשים), סעיף האופציה הינו הדרך בה השוכר והמשכיר מבטאים את נכונותם להמשך אפשרי של החוזה. נתבונן בניסוח אפשרי לסעיף האופציה: "בכפוף למילוי מלוא התחייבויות השוכר על פי חוזה זה, מעניק בזאת המשכיר לשוכר אופציה לשכור את המושכר לתקופה נוספת בת ____ חודשים, שתחילתה מתום תקופת השכירות, בתנאים זהים/שונים לתנאים שבתקופת השכירות - (לפרט מה שונה בתקופת האופציה, למשל גובה שכ"ד). יתר הוראות חוזה זה תעמודנה בעינן גם בתקופת האופציה, בשינויים המחוייבים. בחר השוכר לממש את האופציה כאמור בסעיף זה - יודיע על כך למשכיר לפחות 30 יום לפני תום תקופת השכירות המקורית". 1. "בכפוף למילוי מלוא התחייבויות השוכר על פי חוזה זה" הדבר הראשון שיש לשים לב אליו הוא שקיום האופציה מותנה בכך שכלל ההתחייבויות המצויינות בחוזה המקורי קוימו ע"י השוכר. הווה אומר, אם איחרתם בתשלום מעבר למה שצויין כאפשרי בחוזה, לא קיימתם את התחייבויותכם לשמירה על הנכס, או היפרתם אילו מהסעיפים האחרים - זכות האופציה בטלה. מצד שני, אם אכן עמדתם בכלל התחייבויותכם - המשכיר מחוייב להעניק לכם את האופציה להמשיך עם החוזה (זאת בהנחה שהחוזה לא מכיל סעיף נוסף המסייג זאת). 2."מעניק בזאת המשכיר לשוכר אופציה לשכור את המושכר לתקופה נוספת" אחד הדברים היסודיים ביותר שיש להבהיר לגבי האופציה להמשך השכירות היא שהבחירה בין לממשה ובין לאו נתונה בידי השוכר. משכיר הדירה אינו יכול לאלצכם להשאר בדירה כשוכרים תקופה נוספת מעבר לחוזה השכירות. עצם קיום האופציה עדיין לא אומר שהחוזה בינכם ממשיך להיות שריר וקיים לאחר מועד פקיעתו - אלא אם ביקשתם זאת במפורשות. עם זאת, יש לנהוג בזהירות בכל הנוגע לתאריכים: 3. " בת ____ חודשים, שתחילתה מתום תקופת השכירות, בתנאים זהים/שונים לתנאים שבתקופת השכירות - (לפרט מה שונה בתקופת האופציה, למשל גובה שכ"ד).יתר הוראות חוזה זה תעמודנה בעינן גם בתקופת האופציה, בשינויים המחוייבים. " כאן יש עניין עדין, שקשור ישירות לסעיף הקודם. סעיף 19 של חוק השכירות והשאילה אומר את הדבר הבא: " לא הוסכם על תקופת השכירות, או שהצדדים המשיכו לקיימה לאחר תום התקופה שהוסכם עליה בלי לקבוע תקופה חדשה, רשאי כל צד לסיים את השכירות ע"י מתן הודעה לצד השני.". כך יכול להיווצר המצב הבא: נניח נשארתם בדירה 3 חודשים מעבר לתקופה המקורית (בהסכמת המשכיר), ועכשיו אתם מעוניינים לעזוב. אם לא קיים סעיף האופציה - אין בעיה. אם קיים סעיף האופציה, הרי שאתם עכשיו בתוך התקופה שעליה הסכמתם בחוזה המקורי. כלומר, במקרה כזה בעל הדירה יכול לטעון כי אתם למעשה בחרתם לממש את האופציה - ומכאן מחוייבים לחוזה עד סיום התקופה. בנוסף, כדאי לשים לב לבעיה נוספת: הסעיף המוצע מכיל גם את השורה: "יתר הוראות חוזה זה תעמודנה בעינן גם בתקופת האופציה, בשינויים המחוייבים." מומלץ מאוד להכניס שורה זו משום שהיא מגינה על השוכר מפני שינויים רדיקליים באופיו של החוזה, שעשויים להיות דרכו של המשכיר למנוע מהשוכר לממש את זכות האופציה. מצד שני, אם החוזה ממשיך בדיוק כמו מקודם, הרי שגם בו יש סעיף אופציה, שאותה ניתן לממש, וכן הלאה. לא סביר יהיה לצפות שמהרגע שניתן סעיף האופציה פעם אחת בחוזה, כבול בעל הבית לאותו דייר , ותלוי בלבדית בהחלטותיו של השוכר. לכן המסקנה משני הסיפורים לעיל היא הבאה: אם אתם מתכוונים לממש את האופציה שלכם - החליטו על כך מראש. ועם פקיעת החוזה המקורי, נסחו וחתמו על חוזה חדש, בו יוחלט במשותף בינכם ובין בעל הבית אם אתם מעוניינים בסעיף האופציה גם הפעם. דבר חשוב נוסף שראוי לשים לב אליו הוא שתנאי השכירות לתקופת האופציה נקבעים כשחותמים על החוזה המקורי. זה אומר שבעל הבית שלכם לא יכול לבוא ולומר לכם "זה אחלה שאתם ממשיכים, אבל עכשיו שכ"ד גבוה ב-100 דולר." אלא אם כן הוכנס לחוזה המקורי סעיף נפרד המאפשר לו לעשות זאת. מומלץ, אם כן, להכניס בסעיף האופציה ניסוח מעין זה: "שכ"ד בתקופת האופציה לא יעלה על X דולרים." סעיף כזה מבטיח לכם שלא תשלמו יותר ממה שאתם משלמים כעת - אבל גם מותיר מקום להתמקחות לגבי גובה שכר הדירה לאחר תום התקופה המקורית. 4. "בחר השוכר לממש את האופציה כאמור בסעיף זה - יודיע על כך למשכיר לפחות 30 יום לפני תום תקופת השכירות המקורית" שימו לב - אם בחרתם לממש את האופציה - אך לא הודעתם על כך מראש כפי שנקבע - ייתכן שלא תוכלו לממש אותה: הזכות ניתנת תוך התנייה להודעה מראש. אם לא הודעתם מראש, ייתכן שהזכות כבר לא קיימת בידיכם, וזה נתון לשיקולו של בעל הדירה. מסיבה זו, בנוסף למה שנאמר מקודם - אם אתם מעוניינים במימוש האופציה, הודיעו על כך מראש. זו המלצה חמה שעשויה להפוך את החיים שלכם לקלים יותר. יתרה מזאת, זה לא קשור רק לענייני משפט, זה קשור ללהיות בני-אדם: כפי שאתם לא הייתם רוצים להיזרק מדירתכם עם מעט מאוד התראה, כך גם יעדיף בעל הדירה לדעת מראש שעליו להיערך למציאת דיירים חדשים.
לכאורה סעיף אחד מיני רבים - אבל בפועל בעל חשיבות רבה. לעבור מדירה לדירה זה טרטור, זה כרוך בהוצאות כספיות וזה לא נוח. בנוסף, אם כבר מצאתם דירה שאתם אוהבים, לא תרצו להשאר? אז המאמר החדש עוסק בסעיף האופציה בחוזה שכירות. האופן בו החלטתי לבנות את המאמר זה לקחת הצעה לניסוח סעיף אופציה, ופשוט לעבור עליה חלק חלק, ולבחון אילו בעיות יכולות לצוץ. בעיות שאני מתארת במאמר, אגב, קרו לאנשים אמיתיים, וכדאי ללמוד מניסיונם. כרגיך, הערות, הארות ותגובות יתקבלו בברכה, ויצורפו למאמר. תהנו: מאמר זה יעסוק בסעיף האופציה להארכה בחוזי שכירות. כותבת מאמר זה איננה משפטנית, ומאמר זה אינו מהווה אסמכתא משפטית מכל סוג שהוא. המטרה כאן היא לתת מידע על מהותו וטבעו של סעיף זה בחוזה, מידע שיאפשר לבאים לחתום על חוזה להבהיר היטב את עמדתם ו(בתקווה) למנוע צרות בעתיד. מעבר מדירה לדירה הינו תהליך מייגע, ועם הוצאות בצידו. פעמים רבות השאיפה היא להבטיח שבמידה ומצאנו דירה שעונה על צרכינו, היא תוכל לשמש כבית למשך תקופה ארוכה. מכיוון שהחוזה עליו חתומים הוא לתקופה קצובה (בד"כ 12 חודשים), סעיף האופציה הינו הדרך בה השוכר והמשכיר מבטאים את נכונותם להמשך אפשרי של החוזה. נתבונן בניסוח אפשרי לסעיף האופציה: "בכפוף למילוי מלוא התחייבויות השוכר על פי חוזה זה, מעניק בזאת המשכיר לשוכר אופציה לשכור את המושכר לתקופה נוספת בת ____ חודשים, שתחילתה מתום תקופת השכירות, בתנאים זהים/שונים לתנאים שבתקופת השכירות - (לפרט מה שונה בתקופת האופציה, למשל גובה שכ"ד). יתר הוראות חוזה זה תעמודנה בעינן גם בתקופת האופציה, בשינויים המחוייבים. בחר השוכר לממש את האופציה כאמור בסעיף זה - יודיע על כך למשכיר לפחות 30 יום לפני תום תקופת השכירות המקורית". 1. "בכפוף למילוי מלוא התחייבויות השוכר על פי חוזה זה" הדבר הראשון שיש לשים לב אליו הוא שקיום האופציה מותנה בכך שכלל ההתחייבויות המצויינות בחוזה המקורי קוימו ע"י השוכר. הווה אומר, אם איחרתם בתשלום מעבר למה שצויין כאפשרי בחוזה, לא קיימתם את התחייבויותכם לשמירה על הנכס, או היפרתם אילו מהסעיפים האחרים - זכות האופציה בטלה. מצד שני, אם אכן עמדתם בכלל התחייבויותכם - המשכיר מחוייב להעניק לכם את האופציה להמשיך עם החוזה (זאת בהנחה שהחוזה לא מכיל סעיף נוסף המסייג זאת). 2."מעניק בזאת המשכיר לשוכר אופציה לשכור את המושכר לתקופה נוספת" אחד הדברים היסודיים ביותר שיש להבהיר לגבי האופציה להמשך השכירות היא שהבחירה בין לממשה ובין לאו נתונה בידי השוכר. משכיר הדירה אינו יכול לאלצכם להשאר בדירה כשוכרים תקופה נוספת מעבר לחוזה השכירות. עצם קיום האופציה עדיין לא אומר שהחוזה בינכם ממשיך להיות שריר וקיים לאחר מועד פקיעתו - אלא אם ביקשתם זאת במפורשות. עם זאת, יש לנהוג בזהירות בכל הנוגע לתאריכים: 3. " בת ____ חודשים, שתחילתה מתום תקופת השכירות, בתנאים זהים/שונים לתנאים שבתקופת השכירות - (לפרט מה שונה בתקופת האופציה, למשל גובה שכ"ד).יתר הוראות חוזה זה תעמודנה בעינן גם בתקופת האופציה, בשינויים המחוייבים. " כאן יש עניין עדין, שקשור ישירות לסעיף הקודם. סעיף 19 של חוק השכירות והשאילה אומר את הדבר הבא: " לא הוסכם על תקופת השכירות, או שהצדדים המשיכו לקיימה לאחר תום התקופה שהוסכם עליה בלי לקבוע תקופה חדשה, רשאי כל צד לסיים את השכירות ע"י מתן הודעה לצד השני.". כך יכול להיווצר המצב הבא: נניח נשארתם בדירה 3 חודשים מעבר לתקופה המקורית (בהסכמת המשכיר), ועכשיו אתם מעוניינים לעזוב. אם לא קיים סעיף האופציה - אין בעיה. אם קיים סעיף האופציה, הרי שאתם עכשיו בתוך התקופה שעליה הסכמתם בחוזה המקורי. כלומר, במקרה כזה בעל הדירה יכול לטעון כי אתם למעשה בחרתם לממש את האופציה - ומכאן מחוייבים לחוזה עד סיום התקופה. בנוסף, כדאי לשים לב לבעיה נוספת: הסעיף המוצע מכיל גם את השורה: "יתר הוראות חוזה זה תעמודנה בעינן גם בתקופת האופציה, בשינויים המחוייבים." מומלץ מאוד להכניס שורה זו משום שהיא מגינה על השוכר מפני שינויים רדיקליים באופיו של החוזה, שעשויים להיות דרכו של המשכיר למנוע מהשוכר לממש את זכות האופציה. מצד שני, אם החוזה ממשיך בדיוק כמו מקודם, הרי שגם בו יש סעיף אופציה, שאותה ניתן לממש, וכן הלאה. לא סביר יהיה לצפות שמהרגע שניתן סעיף האופציה פעם אחת בחוזה, כבול בעל הבית לאותו דייר , ותלוי בלבדית בהחלטותיו של השוכר. לכן המסקנה משני הסיפורים לעיל היא הבאה: אם אתם מתכוונים לממש את האופציה שלכם - החליטו על כך מראש. ועם פקיעת החוזה המקורי, נסחו וחתמו על חוזה חדש, בו יוחלט במשותף בינכם ובין בעל הבית אם אתם מעוניינים בסעיף האופציה גם הפעם. דבר חשוב נוסף שראוי לשים לב אליו הוא שתנאי השכירות לתקופת האופציה נקבעים כשחותמים על החוזה המקורי. זה אומר שבעל הבית שלכם לא יכול לבוא ולומר לכם "זה אחלה שאתם ממשיכים, אבל עכשיו שכ"ד גבוה ב-100 דולר." אלא אם כן הוכנס לחוזה המקורי סעיף נפרד המאפשר לו לעשות זאת. מומלץ, אם כן, להכניס בסעיף האופציה ניסוח מעין זה: "שכ"ד בתקופת האופציה לא יעלה על X דולרים." סעיף כזה מבטיח לכם שלא תשלמו יותר ממה שאתם משלמים כעת - אבל גם מותיר מקום להתמקחות לגבי גובה שכר הדירה לאחר תום התקופה המקורית. 4. "בחר השוכר לממש את האופציה כאמור בסעיף זה - יודיע על כך למשכיר לפחות 30 יום לפני תום תקופת השכירות המקורית" שימו לב - אם בחרתם לממש את האופציה - אך לא הודעתם על כך מראש כפי שנקבע - ייתכן שלא תוכלו לממש אותה: הזכות ניתנת תוך התנייה להודעה מראש. אם לא הודעתם מראש, ייתכן שהזכות כבר לא קיימת בידיכם, וזה נתון לשיקולו של בעל הדירה. מסיבה זו, בנוסף למה שנאמר מקודם - אם אתם מעוניינים במימוש האופציה, הודיעו על כך מראש. זו המלצה חמה שעשויה להפוך את החיים שלכם לקלים יותר. יתרה מזאת, זה לא קשור רק לענייני משפט, זה קשור ללהיות בני-אדם: כפי שאתם לא הייתם רוצים להיזרק מדירתכם עם מעט מאוד התראה, כך גם יעדיף בעל הדירה לדעת מראש שעליו להיערך למציאת דיירים חדשים.