מה קורה כשהקבלן

[ראשהעין]

../images/Emo88.gif מה קורה כשהקבלן

נותן ןאף מתעקש לתת ליווי פיננסי של הבנק לפיתוח התעשייה? מה משמעות הליווי הזה? חשוב לציין שאותו הבנק נותן גם את העבות הבנקאית...

 

[עוד שרגאי]

נוטה להסיק שהקבלן בקשיים

בכל מקרה הוא לא יכול לחייב רוכש באיזה בנק ליטול משכנתא. אם מופיעה בחוזה תניה המחייבת הרוכש ליטול בבנק ספציפי משכנתא -מדובר בתנאי מקפח שאפשר לבטלו. הבנק לפיתוח התעשייה, למיטב ידיעתי, יגובה ע"י המדינה ולכן איןם לחשוש שהערבות לא תכובד (אבקש כאן עמדה מאלו המעודכנים יותר). מנגד, זו טרדה, ולא רצוי להסתכסך עם המוכר כבר בהתחלה-אם רוצים לריב כדאי לשמור לסוף... שורה תחתונה-כדאי לשקול היטב אם לרכוש דווקא אצל קבלן זה את הדירה.

 

[שנער]

ליווי פיננסי

אם הקבלן התקשר עם בנק מסויים לליווי הפרויקט הוא אינו יכול לשנות זאת פתאום. הוא כנראה עשה זאת לפני ההתדרדרות במצב הבנק (שנודע כבנק יציב בבעלות המדינה) וקיבל מהבנק מימון בתמורה לשיעבוד הקרקע. משמעות הליווי היא שאם הבנק לא יעמוד בהתחיבויותיו לקבלן - הקבלן עלול להתקע מחוסר מימון להמשך הפרויקט. את הערבות יש להניח שבנק בבעלות המדינה יכבד גם אם הוא יהיה בקשיים. משכנתא אתה יכול לקחת באיזה בנק שאתה רוצה, ללא קשר לליווי. דווקא כדאי לקחת מהם ... אם הם יפשטו את הרגל אולי לא תצטרך להחזיר

מצטרף לדעתו של עו"ד שרגאי: "כדאי לשקול היטב אם לרכוש דווקא אצל קבלן זה את הדירה". יש הצע כזה גדול אז למה להסתכן?

 

[עוד עמנואל ויזר]

תשובה שונה ../images/Emo104.gif

"ליווי פיננסי" משמעו שהבנק מלוה לקבלן את הכספים הדרושים למהלך הבניה, כל הדירות משועבדות לבנק, והכספים המתקבלים מהמכירה נמצאים תחת בקרה של הבנק. אין בכך כדי להעיד על קושי כלכלי של הקבלן דווקא, אלא על רצון לחלוקת סיכון בתנאיהמשק הקשים. באשר למשכנתא - אם הבנק אינו גובה ריבית גבוהה יותר מבנקים אחרים (ואולי אפילו אם הבנק גובה ריבית קצת יותר גבוהה), לדעתי דווקא כדאי לקחת הלוואה בבנק הנותן את הליווי הפיננסי ואת הערבות הבנקאית. הסיבה לכך היא, שבמקרה כזה הבנק לא יוכל לתבוע ממכם את כספי המשכנתא אם לא תקבלו את הדירה. לעומת זאת, אם המשכנתא ניתנת ע"י בנק אחר, הבנק האחר תמיד יתבע ממכם את המשכנתא גם אם בסופו של דבר לא תקבלו חלילה את הדירה. למעשה, הבנק לוקח על עצמו סיכון שבמצב רגיל היה מוטל על הקונים (וזה ללא קשר מיהו הקבלן) ולכן אני דווקא מתפלא על הבנק שרוצה לתת את המשכנתא - אבל אולי זו עוד החלטה ניהולית בסגנון ההחלטות שהביאו את הבנק למצבו הנוכחי.

 

[עוד שרגאי]

עו"ד ויזר מאיר עיניים

קשה למדי לחלוק על עמדתו של ויזר מבחינת כדאיות; כך גם, קיים סיכוי המתקבל על הדעת שצודק הוא בעניין פרשנות אופן ההתנהגות לאו דווקא כקשיים של הקבלן, למרות שלא כדאי לדעתי לפסול על הסף את האפשרות.

 

[ראשהעין]

הבהרות ותודות

קודם כל תודה לכל העונים.

והבהרה - בנק הנ"ל נותן את הליווי הפיננסי לפרויקט ואת הערבות הבנקאית, את המשכנתא אנחנו לוקחים מבנק אחר. זה משנה את המצב?

 

[עוד עמנואל ויזר]

כן, בהחלט ../images/Emo104.gif

הליווי הפיננסי והערבות הבנקאית, הם שתי פנים של אותה פעילות בנקאית - השקעת כספים לטובת מכירת הדירות. אם המשכנתא נלקחת מבנק אחר, הרי שהסיכון חוזר שוב אל הרוכשים. אם הבנק לא יוכל ללמן את הקבלן, הוא גם לא יוכל לשלם את סכום הערבות, ומצד שני - הרוכשים יאלצו להמשיך ולשלם את המשכנתא ויצאו קרחים מכאן ומכאן. אם יה מדובר בבנק מהגדולים, הסיכון לא היה גדול במיוחד, אבל הפרסומים לגבי מצבו של הבנק לפיתוח התעשייה, מלמדים על סיכון גבוה. לכן, אם המשכנתא ניתנת ע"י בנק אחר, הייתי מציע לחשוב כמה פעמים לפני ביצוע העיסקה.

 

[משה2003]

יש לציין...

חשוב לציין שבמסגרת "ליווי פיננסי" של פרוייקט מסויים , הבנק נעזר בשרותיו של שמאי מקרקעין מוסמך . השמאי מכין דוחות תקופתיים אשר מבטאים את התקדמות הקמת הפרוייקט ובהתאם לכך הבנק "משחרר" מזומנים.