איך לאתר אזור השקעה - פוטנציאל עליית מחירים לעומת גידול אוכלוסייה

ניר בבגני

New member
מנהל
אחת השאלות הנפוצות של משקיעים ישראלים היא איפה כדאי להשקיע בנדלן בארצות הברית?
אחד השיקולים בבחירת אזור לרכישת נדלן להשכרה היא פוטנציאל ההשבחה.
השבחה היא פוטנציאל עליית מחיר הנכס על פני הזמן.
אז איך לבחור אזור השקעה עם פוטנציאל עליית מחיר?

מחיר נכס נקבע בשוק.
כלומר, המחיר משתנה לפי שיווי משקל בין רמות ביקוש והיצע.

צד הביקוש
לכן למשל צמיחת אוכלוסיה דוחפת לגידול בביקוש לנדלן.
עבור כל אזור בארצות הברית ניתן לאתר מדדים של הגירה שלילית ושל הגירה חיובית,
המתארים את מעברי האוכלוסיה מחוץ ואל תוך האזור.
אך האם צמיחת אוכלוסיה באזור היא מדד מהימן לקבוע פוטנציאל עליית מחירים?
המציאות בארצות הברית מוכיחה שלא!

כדי להבין מדוע מחזור מחירי הנדלן בארצות הברית
מתנהג באופן שונה מהנדלן בישראל
עלינו לחזור לתובנה שמחירי הנדלן נקבעים בשוק

צד ההיצע:
כדאי להתבונן במרכיבים המשפיעים על היצע הנדלן.
למשל היצע הנדלן גלום בהיצע האדמה.
ברוב אזורי המטרו בארצות הברית ומחוץ לאזורי היוקרה
היצע האדמה קיים בשפע, וכך שווי האדמה מהווה אחוז נמוך יחסית משווי הנדלן.
במילים אחרות עלויות בנייה שהם חומרים ועבודה מהווים את רוב משקל העלות,
בייחוד באזורי פרבר סביב ערי מטרו ובייחוד באזורי ביקוש ממוצעים ומטה.

צד ההזדמנות.
אז כיצד נאתר אזורי השקעה עם פוטנציאל השבחה?
אחת השיטות לבחירת אזור השקעה
היא לבחון את המרווח בין מחירי הבתים לעלויות בנייה חדשה.
מרווח זה הוא פוטנציאל להשבחה, בניכוי הבדל הערך בין בית חדש לבית ישן.
למשל אם בניית בית חדש באזור מסוים עולה כ200 אלף דולר,
ומחיר בית קיים באזור עולה כ100 אלף דולר,
אז ישנו פוטנציאל עליית מחיר של כ70-80 אלף דולר,
לפני שבאזור זה תתחיל תחרות של בנייה חדשה.

צד הסיכון.
כיצד נאתר אזורי השקעה שישמרו על קרן ההשקעה
ונצמצם את החשיפה לירידה במחיר הנכסים באזור?

מיצוי מחירים בכלל ובאזורי חגורת שמש בזמן הנוכחי בפרט,
מהווה להערכתי סיכון מוגבר לירידות מחירים.
כי לאחר העליות, בנוסף לסיכון ירידת מחירים ולחץ מתמשך של בנייה חדשה,
מחירי הנכסים הנוכחיים גם מגלמים תשואה נמוכה על ההון המושקע,
זאת מפני שחישוב התשואה צריך להתבצע כיחס הרווח השנתי אל שווי נכס נוכחי,
ולא יחס הרווח השנתי לעומת שווי הנכס בזמן הרכישה בעבר.

צפו בוידאו כדי ללמוד עוד: איך לבחור אזור השקעה? דיון על אזור בעליית מחירים לעומת גידול אוכלוסייה.
 
למעלה