איך מנתחים כדאיות השקעה באזור?

[oferw1807]

איך מנתחים כדאיות השקעה באזור?

Philadelphia, PA 19124
אני רואה ב ZILLOW שבתי הספר מקבלים ציון "על הפנים" ויש הרבה pre-foreclosure - האם זה אומר שלא כדאי להתקרב או שיש דווקא פוטנציאל? איך מקבלים מידע על האוכלוסיה (חתך סוציואקונומי) ורמת פשיעה?
תודה!

 

[סתיו SG]

ניתוח השקעה

שלום עופר,
המדיה בארה"ב מקדימה את ישראל בשני דורות. האינטרנט הוא ממלכת המידע והכל קיים בו.
כל מה שצריך הוא לדעת היכן לחפש...
ישנם אתרים ממשלתיים אשר משתפים מידע בקטגוריות שונות כגון: הגירה חיובית/שלילית, הכנסה למשק בית, חינוך, פשיעה, בתים ריקים, מחירי שוק באיזור ועוד'

אשמח לעזור לך לנתח את העסקה - אני זקוק לכתובת הנכס שהוצע לך
ומשם אדע לפלח את כלל הנתונים.
ניתוח יעיל ומקצועי ממזער את רמת הסיכון בהשקעה ומגדר את הקרן אותה השקענו..

שיהיה בהצלחה!

 

[oferw1807]

כתובת הנכס - בתודה מראש!

This 1080 square foot condo home has 3 bedrooms and 1.0 bathrooms. It is located at 4928 Charles St Philadelphia, Pennsylvania.
19124​

 

[סתיו SG]

ניתוח נכס

היי עופר,
אנתח לך את הנכס במהלך היום.
ברצוני לציין דבר אחד עוד לפני שהתחלתי לנתח - 1 BATH בדירה זה לא פרקטי...מעיד בדכ על אוכלוסיה לא עמידה.
תאר לך מצב שהיה לך שירותים ומקלחת בחדר שינה והם היו משמשים את כל דיירי הבית, לרבות אורחים וכד'.

בכל מקרה אנתח לך את הנכס מבחינת מחירים ונתונים סביבה ואשלח לך

 

[סתיו SG]

ניתוח הנכס - בהצלחה!

ניתוח נכס - 4928Charles St Philadelphia, Pennsylvania, 19124
כאשר אנו מנתחים נכס יש להתייחס ראשית כל לנתוני הסביבה, אין זה משנה מהי עלות הנכס ומהי התשואה המשוערת. (נתונים כאלה בודקים בסוף הניתוח לאחר שבדקנו את כדאיות האזור)
יש לזכור- אזור הוא המרכיב היחיד להצלחת העסקה ולעלייה במחירי השוק

נתחיל לנתח מגדול לקטן (מחוז, עיר, מיקוד ,בלוק וכו')
העיר פילדפיה מונה כ-1.5 מיליון תושבים, לא ניתן לגזור מכמות כה גדולה משמעויות. לכן נרד לרמת מיקוד.

מיקוד 19124: תושבים - 64,000
הגירה - 1.4% 2000-2014 ( בהתחשב בכך שארה"ב גדלה כ-1% בשנה, אני מצפה לראות לפחות בגירה חיובית של 14%. לפי נתון זה ניתן להסיק כי האוכלוסיה קטנה/ נשארה כפי שהייתה)

TRACT - ניתוח של מספר רחובות: תושבים - 7478
אוכלוסיה לפי גזע: לבנים- 20% שחורים- 60% היספנים - 20%
אנו לא גזענים אבל ניתן להסיק מהפילוג כי זוהי שכונה ממעמד סוציו אקונומי נמוך

הכנסה למשק בית - 33,000$ ( כאשר ההכנסה החציונית בארה"ב הינה 65,000$)
הכנסה של 33K ברוטו מוכיחה כי זוהי שכונה לא עמידה עם תושבים ממעמד סוציו אקונומי נמוך, מעמד הביניים מרוויח פי2.

נתוני תפוסה של בתים: בתים בבעלות - 36% בתים בשכירות 48% בתים ריקים- 16%
לא בטוח שתצליח לגזור משמעויות מהנתונים אז אני אפשט את זה.
איך נראה בניין שמורכב ברובו משוכרים בארץ - לדגומה ב"ש- יהיה זבל במדרגות, הבניין לא יהיה מטופח. לעומת בניין בבעלות פרטית - הבניין יהיה מתוקתק ומטופח.
כאשר ישנם הרבה בתים בשכירות, ניתן לראות ירידה לאורך זמן במחירי השכירות וקשה לשוק לעלות. ישנה תחרות רבה באיזור והשכונה בד"כ תיהיה פחות מטופחת.

לגבי הנתון של בתים ריקים: הממוצע בארה"ב לבתים ריקים הינו 8%.
16% הוא נתון כפול ולכן מתבקשת השאלה: "אם ישנם 16% של בתים ריקים בשכונה - האם מתישהו גם הנכס שלי יכנס לסטטיסטיקה ויעמוד ריק?"
התשובה היא כן
( לציין כי בארה"ב תמיד יהיו בתים ריקים וזה נתון שאינו קיים בארץ )
לינק לנתונים - http://www.usa.com/PA101030000-housing.html

פשיעה - הפשיעה בשכונה הינה 155% מעל הממוצע הארצי.
זוהי שוכנת פשע עם נתונים כגון: רצח ושוד 300% מעל הממוצע
*ניתן לגזור מי יהיו הדיירים שישכירו את הנכס.
לינק - http://www.homefacts.com/crime/Pennsylvania/Philadelphia-County/Philadelphia/19124.html

ישנם 206 עברייני מין מורשעים בשכונה ( לא שכונה טובה למשפחות וילדים בשפה עדינה)
לינק לנתונים - http://www.homefacts.com/zip-code/Pennsylvania/Philadelphia-County/Philadelphia/19124.html

חינוך - ציון בתי הספר בשכונה הוא 1 מתוך 10.
כאשר הממוצע הארצי עומד על 5 ( כל מה שמתחת ל5 = על הפנים)
*משפחות בארה"ב בוחרות את איזור מגוריהן על פי ציון בתי הספר. כך הציון בשכונה משקף את אופי האוכלוסיה.
לינק - http://www.greatschools.org/search/...nnsylvania 19124&distance=5&sort=distance_asc

מחירי השוק באיזור - אני משער שהציעו לך נכס בסביבות 50-60K
אני מצטער לבשר לך כי הנכסים בשכונה נמכרים החל מ5000$ ולכל היותר 25000$
לינק - http://www.zillow.com/homedetails/4930-Mulberry-St-Philadelphia-PA-19124/10287704_zpid/

כך שברגע הקניה הפסדת את רוב כספך (ולא בטוח שתוכל להשכיר את הנכס או למכור אותו בעתיד - אולי תצליח למכור ב10K)
החוק ה1 בנדל"I - לא לפגוע בקרן ההשקעה

לסיכום: זוהי עסקה ברמת סיכון מאוד גבוהה, אני הייתי שוקל פעמיים לפני שהייתי מצטרף לסוג עסקה כזאת.
כמו לשים את הכסף על קרן הצבי

מקווה שעזרתי - בהצלחה!

 

[oferw1807]

אין מלים... כל הכבוד והמון תודה!

הניתוח שלך האיר את עיני. תודה!

 

[מנ1000]

גרתי במרחק נסיעה של 7 דק מהשכונה

האזור בגדול נקרא NORTH PHILADELPHIA
איזור עם אוכלוסייה חלשה, המון פשע וחינוך לא טוב.
השכונה נמצאת על הגבול עם שכונות מאוד חזקות (MELROSE PARK, ELKINS PARK...) שם מחירי הבתים גבוהים ורמת חינוך גבוהה ואולי זה יכול להטעות.
ברגע שעוברים מאיזור השיפוט של העיר פילדליה לפרברים המצב משתנה, ולכן יש חשיבות לבדוק כל נכס לגופו.
לא הייתי נכנסת להשקעה באיזור הזה. התעסקות עם אוכלוסיה לא פשוטה. מה גם שאני לא רואה איך השכונה משתפרת בעתיד הקרוב.

 

[Boston Guy]

אי אפשר גם לאכול את העוגה וגם לשמור עליה

חלק גדול ממה שכתבו לך בניתוח נכון.
אם השאלה שלך הייתה "האם יש סיכון בהשקעה בנכס הזה" - התשובה היא "בהחלט כן".

אבל...
ממה שלמדתי וראיתי כאן בפורום - הישראלי המצוי חמדן.
הוא מחפש תשואות דו ספרתיות באחוזים לשנה על כספו.
ואין מה לעשות - כדי לקבל סיכוי להגיע לתשואות כאלו אין אפשרות לא לקחת סיכון.

אם נפענח את מה שהמנתח מההודעה שמעל זו כתב - הוא ממליץ להשקיע בשכונות שבהן:
גר מעמד בינוני שהכנסת המשפחה הממוצעת בהן היא לפחות 60,000$ לשנה,
יש בתי ספר טובים יחסית שמקבלים "ציון" של מעל 5,
יש פשע נמוך יחסית
והדמוגרפיה של האוכלוסיה היא לבנבנה יחסית, עם פחות "מיעוטים אתניים".

שזו עצה מאוד טובה, אבל - יש שלוש בעיות:
1. נכסים בשכונות כאלו הרבה, הרבה יותר יקרים מהנכס שעליו אתה מסתכל - בסדרי גודל יותר יקרים. אתה מדבר על מאות אלפי דולארים לעומת עשרות אלפי דולארים.
2. התשואה של השקעה כזו הרבה יותר נמוכה - ממש לא קרובה למספר דו ספרתי. הנכס אולי עולה פי 10, אבל זה לא אומר שאפשר לגבות עליו דמי שכירות שהם פי 10 מהשכירות על החור המתפורר בשכונת עוני שעליו הסתכלת. יש יותר סיכוי שתהיה תשואה (לעומת הסיכוי שהבית יעמוד ריק) - אבל היא תהיה יותר נמוכה.
3. אדם מהמעמד הבינוני ששוכר נכס בשכונה טובה ומשלם שכירות גבוהה יותר - גם בא עם ציפיות גבוהות יותר. לא תוכל להזניח את הנכס. לא תוכל "לחתוך פינות" ולקמץ בתחזוקה. הוא ידרוש שתתקן דברים שמתקלקלים, שתחליף ציוד שהתבלה... ולכן לא תוכל להיכנס לתפקיד ה SLUMLORD שישראלים רבים מוכנים להיות. ההוצאות שלך על הנכס יאכלו חלק מההכנסות.

אתה מדבר בהודעתך על "פוטנציאל". מהבחינה הזו - להשקעה בנכס הספציפי שעליו כתבת יש בהחלט פוטנציאל. אם יהיה רווח - הוא יהיה הרבה יותר גדול מהרווח על "נכס אידאלי".

אז איך יודעים עד כמה הסיכון גדול? או - כאן זה כבר מתחיל להיות מעניין.
וכאן גם מגיע הכישלון של מי שמנתחים מסטטיסטיקות.
כי בסטטיסטיקות רואים "גרוסו מודו".
וכדי למצוא יהלום בזבל (נו, שווין... לא יהלום אלא זירקוניה באיכות טובה) - צריך לראות את הניואנסים העדינים.

אם אין לך RISK TOLERANCE - באמת אין לך מה לחפש בשכונות כאלו.
אבל אם יש לך נפש של מהמר - צריך לרדת לניואנסים.

 

[סתיו SG]

התייחסות לתגובה

בוסטון שלום,
אתייחס במספר מילים למה שכתבת.
1. ניתן להגיע לתשואות גבוהות עם סיכון מינורי. הכל שאלה של "איך ואיפה אני משקיע את כספי?"
מבחינתי השקעה שתסכן את הקרן שלי היא אינה השקעה טובה. נכון הדבר שבכל השקעה קיים גם סיכון, אך השקעה באיזור עם נתוני סביבה גרועים היא השקעה מסוכנת ואף קטלנית.

2. קניה באיזור טוב = השקעה מוצלחת
אם נבחן את שוק הנדל"ן מאז משבר הסאב פריים, נוכל לראות כי איזורים שאין בהם הגירה חיובית/גיוון תעסוקתי/דיירים עמידים וכד' הם אזורים שלא השתקמו כלל. שוק הנדל"ן אינו עולה שזה נתון דיי מטריד מכיוון שמכוח האינפלציה מחירי הנדל"ן אמורים לעלות בכל שנה בכ-2-3%.
ניתן לקנות בתים גם בדולר 1 בדטריוט, לכאורה מאות אחוזי תשואה...השאלה האם מישהו יכיר ממני או יקנה בעתיד את הנכס כאשר באיזור נרשמה הגירה שלילית, ואלפי תושבים עוזבים את האיזור בכל שנה.
הסיבה לתופעה היא שדטריוט התבססה בעיקר על תעשיית הרכב וכאשר התעשייה קרסה כך גם שאר הפרמטרים באזור קרסו.

3. אני אוהב להישאר אנונימי אך ניתן להשיג תשואות פנטסטיות גם בשכונות טובות.
בניתי עשרות בתים ובכך ייצרתי תשואה שוטפת ועליית ערך.
לדעתי אלו הם שני הפרמטרים שנדל"ן צריך להכיל בתוכו, עסקה שלא תכלול את שניהם היא לא עסקת נדל"ן עבורי.

4. בתים באזורים מתפרקים - אם נבחן את הגרף בהשקעה כזאת, נוכל לראות כי בניתוח הכנסות למשך 10 שנים התשואה לא תיהיה גבוה כלל.
הסיבה: הוצאות תחזוקה!
נכסים ישנים מצריכים תחזוקה רבה, תחזוקה היא הגורם הישיר לירידת הרווחיות והתשואה השוטפת.
נקבל בשנה אחת 11% ובשנה השניה 2% וכך הלאה. זוהי לא השקעה יציבה ולכן הנכס הוא לא נכס מניב בצורה אבסולוטית.

5. השכרת הנכס - באזורים טובים זה נכון שלדיירים יש יותר דרישות, אמנם מנגד גם לנו בתור בעלי הנכסים יש יותר דרישות.
חברת ניהול טובה תאתר דייר/משפחה אכותית ותדרוש לבדוק את הסטוריית המגורים שלו, את גובה השכר, מקום העבודה וכו'.
רק דיירים עם דירוג סופי טוב יוכלו לגור בנכס. מה זה אומר מבחינתי? השקעה רגועה ויציבה.
אני לא התמודדתי עם דיירים סרבנים, לא התמודדתי עם פינוי דייר, הדיירים אשר רוכשים את הנכס חותמים על חוזה ארוך טווח (הסיבה היא שהילדים כבר לומדים במסגרות ולא בכזאת קלות ההורים יחליפו מסגרת ) ועוד.
מבחינתי זוהי השקעה חכמה, הרי בסוף יום אין זה משנה אם נרוויח 8/9/10%. ההבדל בשכ"ד יהיה זניח, מה שמשנה הוא ביטחון ההשקעה והיציבות לאורך זמן.

לסיכום: אני יכול להגיד בבטחה לאחר ניתוח מאות עסקאות מהסוג המסוכן.
אם ניקח 100 בתים ונעשה ממוצע אז נכון שיהיו כאלה שהרוויחו תשואות דו ספרתיות, אבל מנגד היו כאלה שלא הרוויחו כלל וסיכנו את הקרן.
אני אעדיף בכל מצב השקעה יותר בטוחה עם תשואה לאורך זמן!

 

[Boston Guy]

התגובה הייתה לחזור על מה שכתבתי?

מה שהוספת לתוכן של ההודעה שלי זה בעיקר מילות שיווק כמו "תשואות פנטסטיות" וקידום עצמי ("בניתי עשרות בתים", וכיוצ"ב ) - התוספת הרבה פילפולים תאורטיים שלא מחזיקים מיים. נדל"ן אמור לעלות ב 2%-3% לשנה?
אתה יודע מה קרה למחירי הנדל"ן - גם בשכונות הכי טובות - בין 2008 ל 2012?
אתה יודע כמה מחזורים כאלו עברנו מאז 1990?

אתה לכאורה אומר כרגע שלהיות קבלן בנין - לבנות בתים חדשים ולהשכיר אותם - זו השיטה בעלת הסיכון הנמוך ביותר לתשואה "פנטסטית". מהנסיון שלי וממה שאני ראיתי עד היום - זו אחת הדרכים המסוכנות ביותר. אכן יש פוטנציאל לרווח גבוה - אבל ההיסטוריה מלאה בגופות של יזמים כאלו שהפסידו הכל כשהשוק עשה עליהם U- Turn.

איני יודע מי אתה.
אני רק יכול לשער לפי שעות הכתיבה שלך והפיקסציה על "ניתוחים סטטיסטיים" שאתה בישראל.

אני חי קבע בארה"ב קצת יותר מ 20 שנה. ופעיל בשוק הנדל"ן כאן בערך 18 שנה.
אם אפשר לשאול - מתי רכשת את הנכס הראשון שלך בארה"ב? מתי בנית את אותם עשרות בתים?

 

[סתיו SG]

בוסטון

היי בוסטון,
אם תשים לב לתגובות שלי בפורום תראה שאני לא מעוניין בשיווק או קידום עצמי.
אני חושב ששנינו מודעים למחירים שהיו גם בשכונות הטובות בשנת 2008, ולפי רמת הידע שלך אני משער שאתה חי ונושם את התחום בדיוק כמוני.

אין לי בעיה עם זה שאתה חולק על דעתי, אולם לסתור אותי בצורה מלאה נראה לי קצת מצחיק.
אין פה צודק ולא צודק, כל אחד עובד על פי אג'נדה מסויימת ו"אני מאמין" ולכן להתנגח אחד בשני נראה לי מיותר.

ניתוחים סטטיסטים אינם פיקציה והם מוכיחים את עצמם בכל פעם מחדש, לא היה לי ולו משקיע אחד שהפסיד כסף.
מה גם שאיני רואה שום סיבה להתבייש בכך שאני בישראל, ניתן לחיות בישראל, לעבוד קשה ולהצליח.
אין זה אומר שאיני טס הרבה או פחות מקצועי מאדם מקומי. אני מכיר את האזורים בהם אני עובד בארה"ב הרבה יותר טוב מהאזורים בהם אני גר בישראל.

אני מאוד שמח שאתה חי קבע בארה"ב כבר 20 שנים, אבל זאת לא תחרות,
אני בחרתי לחיות בישראל מתוך אידיאולוגיה.
הסיבה היחידה לכך שאני מפרסם פוסטים בפורום הזה היא כדי לעלות את המודעות לגבי עסקאות נדל"ן בארה"ב, וכדי לסייע לאנשים לנתח עסקאות.
אני עושה זאת מתוך שליחות, כי לצערי 80% מהחברות בארץ שמתמחות בנדל"ן בארה"ב מוכרות נכסים זבל, בשכונות זבל.
אני מכיר הרבה ישראלים שהפסידו את כל כספם בעסקאות מעבר לים, מכיוון שלא היה להם את הידע הבסיסי בתחום ואת היכולת לנתח עסקה.( בין הישראלים האלה היו גם כמה אנשים שקרובים אלי מאוד).

לכן, החלטתי לעזור לישראלים שמתעניינים בתחום ולנתח להם עסקאות בחינם.
זאת התרומה שלי בנושא.

שיהיה המשך שבוע מצויין

 

[Boston Guy]

אני יודע מה אני חי ונושם. לא מה אתה.

מכיוון שאתה מתחמק מלהגיד ממתי אתה מושקע בנדל"ן בארה"ב, ומתי בנית את כל אותם בתים שאתה טוען שבנית - אין לי מוש/ג איך למדוד הצהרה כמו "לא היה לי משקיע אחד שהפסיד כסף".
הצהרה כזו יכולה להיות אמת גמורה - גם לאדם שנמצא בשוק חדשיים ועדיין לא הספיק לעבור מחזור עיסקי, וגם לאותו אחד שאף פעם לא היה לו משקיע - כלל.

אני מסכים איתך לחתולים שחברות רבות שמוכרות נדל"ן אמריקאי בישראל מוכרות נכסים גרועים. בזמן האחרון יש גם מכה של עליה לרגל של "יזמים" אמריקאיים שמגייסים הון ממשקיעים פתיים בישראל - תוך מערכת יחסי ציבור משומנת בחסות העיתונות הכלכלית של ישראל. בכל המקרים שקראתי עליהם מדובר באנשים שבארה"ב גם במכולת לא ימכרו להם בהקפה - אבל בישראל יש מספיק פראיירים שעומדים בתור לתת להם את כספם.
כן - עם ישראל חמדן. ו"מיידופים" תמיד התפרנסו מזה שהשכל עף מהחלון כשהעיניים מסתנוורות ממצגי שווא של "תשואה דו ספרתית".