אמ.וו.אל אגח א (סטרווד לשעבר): הצעת רכש של ויקטור תשובה

yel5

Well-known member
ויקטור תשובה מציע לרכוש 100M שח ע.נ. (במקום 50M קודם) במחיר 5.05 אג לכל ע.נ.
קניתי אתמול כמות נאה מהאגח במחיר 7.5 אג'.
אם תשובה מציע לרכוש האגחים, זו אינדיקציה חיובית עבורי שעוד מישהו מצא אותם כראויים.
המוכר אתמול אמר לי, די בצדק לדעתי, שאת המחיר שתשובה מציע (לא רק באגח זה) אפשר די בבטחון להכפיל כדי לקבל את השווי הראוי.
למחזיקים באגח אוסיף שאני מתעסק די הרבה זמן באגחי זבל ומעולם לא נעניתי להצעותיו הבזויות (לדעתי) של תשובה.
 

Tazz

Active member
לדעתי,

יש לנו בעיקר 2 מאורעות:
א) החברה מצליחה לפרוע את החוב הבכיר בכמה שנים ולאחר מכן למכור את הקניונים ולשלם את מלוא החוב עם ריבית.
ב) החברה נקלעת לקשיים והחוב המבוטח משתלט על העסק ומשאיר כלום לבעלי האג"ח.

בהעדר אינפורמציה אחרת נניח כי ההסתברות של כל מאורע 50%. אם נניח פארי של 105אג.

הרי התוחלת היא 0.5*105 + 0 = 52.5א"ג.

אם נניח הנחה סבירה כי מי שמנסה לקנות 100M ע.נ עשה בדיקות נוספות אזי סביר כי ההסתברות היא הרבה יותר גבוהה לכוון פרעון ויתכן ויש מידע לא גלוי למשקיעים ההדיוטות.

ולכן, במחיר של 5אג לדעתי משקיע סביר צריך לאפסן את האג"ח לכמה שנים ולראות מה יצא מזה עוד כמה שנים.
תראה, בלי להעליב... זה לא הניתוח הכי חד בקלמר.

לחברה יש 3 קבוצות נכסים וישנה שונות בניהן בהסתברות לאירוע דיפולט. בעיקר בכל הנוגע ל- Southlake שבו יש גם שכבת הלוואת מזנין.

בנוסף, בששת הקניונים האחרים לחברה יש תזרים חיובי מפעילות והסכמי ההלוואה מאפשרים לה לחלק את אותם עודפים לבעלי האג״ח, כך שלאורך חיי ההלוואה ניתן להניח לפחות עוד 3-4 אג׳ שיגיעו מחלוקות שוטפות.

אם אתה שואל אותי מה ויקטור יודע ומה עובר לו בראש, הייתי מניח שזה זה. הוא מעריך שאת ה-5 אג׳ שלו הוא יקבל מיתרות המזומן העודפות. את האופציה על הנכסים הוא מקבל בחינם.

הנאמנים צריכים להוציא בקרוב המלצות לתביעות כנגד נושאי משרה (העריכו שזה יהיה ברבעון רביעי).

אין קשר בין ערך הפארי ההיסטורי לתקבול הצפוי, החברה ננטשה. אני יכול להבין מדוע לוקחים 50% אם אין הסתברות יותר טובה, אבל להכפיל אותה במספר שאין לו שום משמעות זה כבר לא הגיוני....
המוכר אתמול אמר לי, די בצדק לדעתי, שאת המחיר שתשובה מציע (לא רק באגח זה) אפשר די בבטחון להכפיל כדי לקבל את השווי הראוי.
סה״כ נשמע מבוסס וטוב, מודל ״השווי הכפול״ הידוע. אין מה להתווכח עם הערכת שווי של מוכר אובייקטיבי ואמין כזה...

כמובן שאם הוא מעריך את השווי ב-10 ומוכר ב-7.5 זה רק מחזק את העובדה שמדובר באדם ישר וצדיק שלא מנסה להרוויח עליך
 

yel5

Well-known member
תראה, בלי להעליב... זה לא הניתוח הכי חד בקלמר.

לחברה יש 3 קבוצות נכסים וישנה שונות בניהן בהסתברות לאירוע דיפולט. בעיקר בכל הנוגע ל- Southlake שבו יש גם שכבת הלוואת מזנין.

בנוסף, בששת הקניונים האחרים לחברה יש תזרים חיובי מפעילות והסכמי ההלוואה מאפשרים לה לחלק את אותם עודפים לבעלי האג״ח, כך שלאורך חיי ההלוואה ניתן להניח לפחות עוד 3-4 אג׳ שיגיעו מחלוקות שוטפות.

אם אתה שואל אותי מה ויקטור יודע ומה עובר לו בראש, הייתי מניח שזה זה. הוא מעריך שאת ה-5 אג׳ שלו הוא יקבל מיתרות המזומן העודפות. את האופציה על הנכסים הוא מקבל בחינם.

הנאמנים צריכים להוציא בקרוב המלצות לתביעות כנגד נושאי משרה (העריכו שזה יהיה ברבעון רביעי).

אין קשר בין ערך הפארי ההיסטורי לתקבול הצפוי, החברה ננטשה. אני יכול להבין מדוע לוקחים 50% אם אין הסתברות יותר טובה, אבל להכפיל אותה במספר שאין לו שום משמעות זה כבר לא הגיוני....

סה״כ נשמע מבוסס וטוב, מודל ״השווי הכפול״ הידוע. אין מה להתווכח עם הערכת שווי של מוכר אובייקטיבי ואמין כזה...

כמובן שאם הוא מעריך את השווי ב-10 ומוכר ב-7.5 זה רק מחזק את העובדה שמדובר באדם ישר וצדיק שלא מנסה להרוויח עליך
אתה באמת מאמין שדעתו הנחתה אותי האם לשלם 7.5 אג לאגח? מתרשם שלא.
אספר לך רק שב 2 עסקות נוספות עם מוכרים אחרים (בעיסקה שקדמה לזו שסיפרתי עליה ובעיסקה מאתמול) גם שילמתי 7.5 אג'.
 

Tazz

Active member
אתה באמת מאמין שדעתו הנחתה אותי האם לשלם 7.5 אג לאגח? מתרשם שלא.
אספר לך רק שב 2 עסקות נוספות עם מוכרים אחרים (בעיסקה שקדמה לזו שסיפרתי עליה ובעיסקה מאתמול) גם שילמתי 7.5 אג'.

אני צוחק יחיאל, מההיכרות שלי איתך אני יודע שאתה בחור רציני שלא מסתמך על אמירות לא מבוססות.
סתם הצחיק אותי 2 שיטות "הערכת שווי" בדיון הזה - לקחת פארי לחלק ב-2, לקחת הצעה של מישהו אחר להכפיל ב-2. אז עניתי תשובה קצת מקניטה בהומור.
 

yel5

Well-known member
אני צוחק יחיאל, מההיכרות שלי איתך אני יודע שאתה בחור רציני שלא מסתמך על אמירות לא מבוססות.
סתם הצחיק אותי 2 שיטות "הערכת שווי" בדיון הזה - לקחת פארי לחלק ב-2, לקחת הצעה של מישהו אחר להכפיל ב-2. אז עניתי תשובה קצת מקניטה בהומור.
1. עכשיו אענה ברצינות לגופם של 6 הקניונים.
ניקח את 21 ב M$:
הכנסות תפעוליות נטו (NOI מתואם) - 74.
החוב נטו בסוף 20 היה 769 ובתום 21 ירד ל 731. כלומר שילמו 38, מעל 5% מהחוב נטו !!
לפי החישובים שלי, יתרת החוב נטו 731 דומה לשווי הקניונים לפי הוון ה NOI. המשמעות היא שעוד כמה שנות הפעלה החוב נטו יקטן וקיים תרחיש ששווי הקניונים יעלה על שווי החוב ויווצר עודף חיובי. בדרך אולי ישארו עודפים לחלוקה לנושי האגח.

2. תביעה: החקירות שביצעו הנאמנים הסתיים. הנאמנים גם קיבלו מסמכים שיסייעו ללמוד על התנהלות החברה. כנראה שהנאמנים מסרו לבימש את ממצאי החקירה ומסקנות.
 

tby1

Active member
שווי נגזר מ- 74 NOI לפי 8% מגיע ל 925 מיליון. בניכוי חוב 731 - 194, כלומר מינוף 80% .

כאשר המינוף ביחס לשווי ירד ל- 70% וזה עשוי להתרחש ב- 2024 , העסק יחשב מיוצב וב 2025 אפשר יהיה לצפות ל EXIT.
 
נערך לאחרונה ב:

yel5

Well-known member
שווי נגזר מ- 74 NOI לפי 8% מגיע ל 925 מיליון. בניכוי חוב 731 - 194, כלומר מינוף 80% .

כאשר המינוף ביחס לשווי ירד ל- 70% וזה עשוי להתרחש ב- 2024 , העסק יחשב מיוצב וב 2025 אפשר יהיה לצפות ל EXIT.
הלוואי. אנחנו עדיין לא שם. החישוב שלי:

1671727305994.png

הפער בינינו נובע: 1. ניכיתי capex בסך 66. 2. שיעור היוון של 9%.
הלוואי שאני טועה ואתה צודק. עודף של 194 הוא חלום. עודף רק של 100M$ שקול לשווי אגח בסך 35 אג'.
 
נערך לאחרונה ב:

tby1

Active member
אין בעולם הקניונים CAPEX של 10% למעשה רוב ההוצאות "שמירה על הקיים" נמצאות בסעיף הוצ' הפעלה שהשוכרים , במצב המושלם, מממנים את כולו

ביחס למקדם ההיוון על ה NOI , למעשה 8% מאוד שמרני לקבוצת נכסים מיוצבים, ללא סיכוני ייזום במינוף נורמלי.

וכמובן יש לצפות לעליה ב- NOI ב- 2022 ,

ברבעון 3/2019 קצב ה NOI השנתי עמד על 92-95 מיליון ושווי הנכסים עמד על כ- 1,600 מיליון (~6%) . באופן יחסי 74 גוזר שווי של 1,245 , רק להראות כי ה- 8% לא תלוש.
 

Tazz

Active member
never say never
באורבנקורפ קניתי ב 35 אג ומזמן קיבלנו מעל הפארי.
את אידיבי ט קניתי בקורונה ב 14 אג. קיבלתי כבר פי 6 ונשארו עוד נכסים.
קיים תרחיש שיביא להכפלת שווי הקניונים. הסיכוי לא גבוה, אך עדיין קיים. וגם אם הוא לא יקרה, מספיק כמה שנים שה noi יהיה מספיק גבוה להחזיר נתח נאה מההלוואות כדי שישאר לנו שווי עודף נאה.

יש גם תרחישים שתקבל פי 2 מהפארי, זה לא רלוונטי לדיון. בסה"כ אומרים שפארי כערך בפני עצמו אין לו משמעות כרגע. הוא לא נקודת עוגן לשום דבר ולא מייצג ערך כלכלי של שום דבר במקרה הנ"ל.

שווי נגזר מ- 74 NOI לפי 8% מגיע ל 925 מיליון. בניכוי חוב 731 - 194, כלומר מינוף 80% .

כאשר המינוף ביחס לשווי ירד ל- 70% וזה עשוי להתרחש ב- 2024 , העסק יחשב מיוצב וב 2025 אפשר יהיה לצפות ל EXIT.

כמה הערות:
  • המספרים מתייחסים לכלל שבעת הקנייונים, כולל Southlake עם הלוואת המזנין שרק הולכת וגדלה. צריך לזכור שאנחנו זכאים רק לשליש מהתמורה שתיוותר (אם תיוותר) בגין מכירת Southlake
  • אנחנו כבר יודעים שהחוב נכון ליוני 2022 ירד ל-714 מ' דולר, לא צריך להיצמד לנתון של 731 מ' דולר משנה שעברה
  • לא חושב שהמינוף הוא מה שמונע את האקזיט, אלא "תאבון המשקיעים" לקניית נכסים מהסוג הנ"ל בעת הזו. הנייר אומר 75-80% לפי 8%, אבל הנאמנים טוענים שזה כרגע מעל 100%. אז כנראה שה-"cap" הוא כן מעל 10% בפועל
  • הורדת המינוף יכולה תאורטית לסייע דווקא במסלול של הפעלה עצמית אבל לחילופין גם מעלה את הסיכון שהמלווים יפעלו למימוש מהיר בתום תקופת ההסכם
  • יש נכסים עודפים (קרקע וזכויות בניה) שלא באים לידי ביטוי כרגע ב-NOI, בתקווה שהנאמנים יצליחו לייצר בהם השבחה
 

dw

Well-known member
מנהל
כנראה שויקטור בונה על ניקוי שולחן של מחזיקים לקראת סוף השנה, כולל קיזוזי מס.
כפי שבטבע באפריקה יש צבועים ונשרים אוכלי גוויות כך טוב שגם בשוק ההון המקומי יש מי שמנקה את שאריות הגוויות הפיננסיות והוא כמובן עושה את זה רק כשהוא בטוח שירוויח מזה מצוין.

למזלי לא נכוויתי בסטרווד אך עדיין יש לי ברוקלנד ואמפל.
 

yel5

Well-known member
כנראה שויקטור בונה על ניקוי שולחן של מחזיקים לקראת סוף השנה, כולל קיזוזי מס.
כפי שבטבע באפריקה יש צבועים ונשרים אוכלי גוויות כך טוב שגם בשוק ההון המקומי יש מי שמנקה את שאריות הגוויות הפיננסיות והוא כמובן עושה את זה רק כשהוא בטוח שירוויח מזה מצוין.

למזלי לא נכוויתי בסטרווד אך עדיין יש לי ברוקלנד ואמפל.
יש לי אחזקה גדולה בסטרווד. אנו בשלב הניסוי (ניהול עצמי של 7 הקניונים) ומוקדם לקבוע אם נסיים בכוויה או בתחבושת מרופדת בדולרים רבים.
 

jsphs

Well-known member
יש לי אחזקה גדולה בסטרווד. אנו בשלב הניסוי (ניהול עצמי של 7 הקניונים) ומוקדם לקבוע אם נסיים בכוויה או בתחבושת מרופדת בדולרים רבים.
לדעתי,

יש לנו בעיקר 2 מאורעות:
א) החברה מצליחה לפרוע את החוב הבכיר בכמה שנים ולאחר מכן למכור את הקניונים ולשלם את מלוא החוב עם ריבית.
ב) החברה נקלעת לקשיים והחוב המבוטח משתלט על העסק ומשאיר כלום לבעלי האג"ח.

בהעדר אינפורמציה אחרת נניח כי ההסתברות של כל מאורע 50%. אם נניח פארי של 105אג.

הרי התוחלת היא 0.5*105 + 0 = 52.5א"ג.

אם נניח הנחה סבירה כי מי שמנסה לקנות 100M ע.נ עשה בדיקות נוספות אזי סביר כי ההסתברות היא הרבה יותר גבוהה לכוון פרעון ויתכן ויש מידע לא גלוי למשקיעים ההדיוטות.

ולכן, במחיר של 5אג לדעתי משקיע סביר צריך לאפסן את האג"ח לכמה שנים ולראות מה יצא מזה עוד כמה שנים.
 

THE_ENDLESS

Active member
לדעתי,

יש לנו בעיקר 2 מאורעות:
א) החברה מצליחה לפרוע את החוב הבכיר בכמה שנים ולאחר מכן למכור את הקניונים ולשלם את מלוא החוב עם ריבית.
ב) החברה נקלעת לקשיים והחוב המבוטח משתלט על העסק ומשאיר כלום לבעלי האג"ח.

בהעדר אינפורמציה אחרת נניח כי ההסתברות של כל מאורע 50%. אם נניח פארי של 105אג.

הרי התוחלת היא 0.5*105 + 0 = 52.5א"ג.

אם נניח הנחה סבירה כי מי שמנסה לקנות 100M ע.נ עשה בדיקות נוספות אזי סביר כי ההסתברות היא הרבה יותר גבוהה לכוון פרעון ויתכן ויש מידע לא גלוי למשקיעים ההדיוטות.

ולכן, במחיר של 5אג לדעתי משקיע סביר צריך לאפסן את האג"ח לכמה שנים ולראות מה יצא מזה עוד כמה שנים.
הסתברות של 50% לפארי זה ממש ממש לא ריאלי...

הלוואת ה5-Pack עצומה והקניונים לא קרובים אפילו לרמת NOI שתאפשר להם לחלק עודפים.

לsouthlake mall יש גם הלוואת מזנין לשלם ובשלב הזה היא אופציה שרחוקה מהכסף.

להבנתי הנכס היחידי שמאפשר לשחרר עודפים זה belden village mall.

המצב שם כן השתפר דרמטית ויש כל מיני אופציות השבחה בנכסים אבל עדיין רחוק מהשערים שאתה מדבר עליהם.
 

jsphs

Well-known member
ל- endless,

התאפקתי לא להשיב לתשובה שלך באותו היום על מנת לא להוליך את השיח ל.....

לגוף העניין, כל החשוב שלי הוא בסדרי גודל.

כתבתי שאין לי שום דרך להעריך או לשערך את ההסתברות לשני המאורעות. לקחתי 50%. ואין לי שום דרך להעריך כמה הקניונים הללו יהיו שווים בעתיד לאחר המשך תשלומים לחוב הבכיר בעוד כמה שנים ומה יהיה מצב הנדל"ן בארה"ב שברור שנגזר מהריבית העתידית.

אני מסכים שהחוב האג"חי עבר להיות חוב מנייתי. יש חוב בכיר ב- 3 הלוואות שונות ב- 7 קניונים וההסכמה כרגע שהחוב הבכיר משולם עם אופציה של תשלום מדי פעם של עודפים. בחישוב בסדרי גודל התשלומים הללו קטנים ומועדם לא ידוע אם בכלל.

עדין, החוב נקוב כאג"ח - גם הקונה העתידי שיעשה כמה שאילתות ב- google יראה מה הפארי של החוב הנחות. בעתיד בתרחיש חיובי, יכולה לבוא הצעה בגובה החוב. כמובן שיכולה לבוא הצעה מתחת לפארי ואם תהיה התמחרות בין כמה גופים גם מעל הפארי. לצורך הדיון לקחתי הצעה אופטימית של הצעה בגובה החוב פארי.

אני בטוח שאם הייתי כותב כי בשנת 2026, הריבית במשק האמריקאי ירדה ל- 1.25%, הנדל"ן פורח ובאה הצעה של פארי ב- 128אג. רבים מהמחזיקים היו שמחים לדעת כבר היום שזה מה שיקרה בכל ריבית הוון שתרצה לחשב.

לחישוב יש להוסיף תביעות כנגד בעלי שליטה בעבר, בטוח נושאי משרה ודירקטורים כנגד מה שלכאורה נראה כמצג שווא בדו"חות כספיים ודווחי בורסה. תביעות כנגד בטוח אחריות מקצועית של רו"ח.

חנוכה שמח ושבת שלום.
 
ממש מפתיע אותי השווי הנמוך. לדעתי לקנות ב 7 אגורות זאת עיסקה מאוד משתלמת.
הם פירסמו את הדוח החצי שנתי ואפשר לראות את הצמצום בחוב.
אם אני מבין נכון את השוק האמריקאי האינפלציה אמורה לעלות להם את השכירויות והתזרים כשהחוב כרגע לא משתנה,
מנגד התקופה הכלכלית תהיה יותר מאתרגרת ואחוז היוון עולה ככה ששוי הנכסים נפגע במידה ורוצים לעשות אקזיט.
לא הצלחתי להבין אם יש כונה לטפטף גם לנו חלק מהתזרים או שכולו מוקד להפחתת החוב.
גם אם יקח עוד שנתים שלושה, מתישהו יתחילו לראות תשואה שוטפת יפה למי שקנה בפחות מעשר אגורות

באופן אישי אני לא בונה על תביעות, לא רואה איך יוצא מזה משהו, והחוב כל כך גדול שגם אם יתקבל זה סכום זניח. בראיה כוללת עצוב לראות איך שדדו מיליארד שקל מהצבור, העונש צריך להיות בעיקר כלפי החתמים
 

yel5

Well-known member
לשניים מעליי,
בנקודת הזמן הנוכחית לא הייתי מזכיר כלל את המילה פארי. אני רחוקים כיום גם מהחזר חצי פארי.
כדי לקבל מושג של החזר בתרחישים שונים, אין מנוס מניתוח רגישות כאשר המשתנים הם noi ושער ההיוון.
אני גם חושב שלקנות אגח ב 7.5 אג היא עיסקה טובה. קניתי כמות נאה במחיר זה. אני זוכר שהיתה בזמנו הצעה לקנות את החברה לפי החזר של 9 אג. כבר כיום אם אני מוריד את שער ההיוון מ 9% ל 8% נוצר עודף נאה. גם אם ה noi ימשיך לעלות נקבל עודף נאה. מעריך שבעוד שנה או שנתיים יתחיל להיווצר עודף לנושי האגח מעבר להחזרי ההלוואות שיועבר לחלוקה. אולי נקבל בשנה הקרובה קופון.
לגבי התביעות, תראו אותן כבונוס. אף אחד לא קונה האגחים כיום בגלל התביעות. אני מהמר שנראה בתביעות כמה אגורות לפחות.
לגבי תשובה מענין שהציע קודם לקנות ב 5.05 אג כ 50m וכעת מציע לרכוש באותו מחיר 100m. או שקיבל חווד עם שווי משמעותי גבוה מ 5.05 אג עלובים או שנוספו עוד טרמפיסטים לקבוצת הרכישה שאירגן שמשתוקקים לקנות במחיר מציאה.
 
המנוח פארי לא רלונטי לדיון.
מעבר לעובדה שהחברה גם די בוודאות לא תחזיר אותו.
הפארי משקף את שווי ההתחיבות היום, אם מישהו יחזיר לך את הסכום הזה עוד שנה/חמש/ מאה שנים הוא לא מחזיר פארי אלא סכום נומנלי ששוה למה שהיה הפארי אז.
מאוד קל להיתפס למונח פארי כי מאחריו עומד מספר ממשי שקל להתיחס אליו. ובמידה ויש הסדר סופי מאוד קל לדעת מה היה גובה התספורת.
לרוב פארי רלונטי דווקא במקרים שההחזר הצפוי הוא מעליו ואז לכאורה העודפים לא אמורים ללכת לבעלי החוב.
 

yel5

Well-known member
never say never
באורבנקורפ קניתי ב 35 אג ומזמן קיבלנו מעל הפארי.
את אידיבי ט קניתי בקורונה ב 14 אג. קיבלתי כבר פי 6 ונשארו עוד נכסים.
קיים תרחיש שיביא להכפלת שווי הקניונים. הסיכוי לא גבוה, אך עדיין קיים. וגם אם הוא לא יקרה, מספיק כמה שנים שה noi יהיה מספיק גבוה להחזיר נתח נאה מההלוואות כדי שישאר לנו שווי עודף נאה.
 
למעלה