אנחנו בתל אביב כנראה צריכים יזם אחר .

[רחלה44]

תודה רבה רבה על תשובתך המקצועית .

בעצם כשחשפת לי מה גורם אי הוודאות הגדול שהם שומרים בבטן ,זה מאפשר לי במרווח הגדול שיש לי בין שווי הקרקע לתמורות שאני מקבל ,לדרוש שבעקרון מה שלא ישולם כהשבחה ,יחולק לדיירים אפילו תוך כדי תשלום מס כבד .
האם לדעתך אני יכול להכניס בחישובים שלי את ערך הקרקע למ"ר שאני מאפשר להם לבנות לעצמם כ 25000 ש"ח ל מ"ר?

 

[רחלה44]

אנחנו בתל אביב כנראה צריכים יזם אחר .

אני מתנצל ששאלתי נשמעת כמו צרות של עשירים ,אך דיירי הבניין ממש לא עשירים .
הבנין שלנו בצפון תל אביב (רובע 4) מעל ל 20 דיירים ושיטחו מעל דונם אדמה .אנו מתכננים הריסה ובניה
היזם שהינו חברה גדולה מאד ,מציע לנו הגדלות ממוצעות של כ 20 מ"ר לכל דירה .כל הדירות יעלו בקומה או שתיים ,והרמה המובטחת של הבניה החדשה היא די בוטיקית -מטבחים בערכי זיכוי של 20 אלף ש"ח ,ריצופים בע"ז של 150 ש"ח/למ"ר ,מיזוג יוקרה VRF של מיצובישי בשווי של כ 40000 ש"ח לדירה .וגם כל יתר סעיפי המפרט לא רעים בכלל .חלוקת המטרים הבנויים הינה כ 1800 מ"ר לנו וכ 2100 מ"ר ליזם .הדירות שלנו הינן במרכז הבניין ו3/4 מדירות היזם הינן דירות גג,פנטהאוזים ודירות גן אשר שווין למ"ר גבוה משמעותית משווי של מ"ר של הדירות שלנו .
שאלתי :האם היחס של 1800 מ"ר לנו מול 2100 מ"ר ליזם הינו הוגן???
בתודה מראש על כל תשובה מנומקת

 

[Alony Sarit 79]

תמ"א 38 על תיקוניה

מגדירה את תוספת השטח המקסימלית שניתן לדירות הקיימות
וזה בד"כ 12.5 מ"ר ממ"ר + 12.5 מ"ר תוספת שטח + מרפסת.
תיקון 3 א' שינה את אופן החישוב אך פחות או יותר יכולים להגיע לאותה התוספת.
&nbsp
על כן, שאלת ההוגן ו/או הצדק לא תלויה רק ביזם אלא במגבלות התמ"א.
סה"כ נראה כי היזם בהחלט נותן לכם תרומה ראויה, אז מזה משנה כמה הוא ירוויח?
אתם תרוויחו וגם הוא ירוויח.
&nbsp
זה העקרון של התמ"א.
&nbsp
שיהיה בהצלחה!
&nbsp
שרית אלוני
שמאית מקרקעין

 

[רחלה44]

תודה על עצם התשובה ,אך המום מתוכנה .

אני חושב שרשמתי את מירב הפרטים הרלוונטים בשאלתי .
שאלתי הינה בעיקרה שאלה של שמאות והערכת שווי .
מי שמכיר יודע שדירות חדשות ברובע 4 נמכרות היום בכ 55000 ש"ח למ"ר ויותר .
אפשר לגזור מכאן את ערכי מ"ר קרקע לבניה וחיש מהר להגיע לגובה התמורה שמגיע לדיירים בעבור מסירת ה כ 2100 מ"ר ליזם לבניה לצרכיו .
אני לא מצליח להבין כיצד כשמאית מקרקעין את שואלת "מה זה משנה כמה היזם ירוויח?".הרי כל שקל שנופל בצד היזם הינו שקל שהדיירים יכלו לקבל בהשבחת המפרט?

 

[goldware]

שלחתי לך הודעה בפרטי ובמייל