בוא נמצא מקום - שיש בו הכי הרבה שטח פנוי ענק וחסר ביקוש

[ai21]

בוא נמצא מקום - שיש בו הכי הרבה שטח פנוי ענק וחסר ביקוש

ודווקא בו נקנה דירה להשקעה?

 

[עוד יונתן וינגרטן]

שלום a121 לפורום. אני אשמח להשיב לשאלתך ואולם אנא קצת הבהר

את כוונתך בהשקעה. האם אתה מחפש שטח פתוח להשקעה לבניה או לרכוש ישירות דירה שזה עניין אחר.
תודה

 

[ai21]

כשמחפשים השקעה, האם ללכת על מקום שיש בו שפע עצום של שטח ריק?

או על מקום מבוקש וצפוף, שהצפיפות בו רק עולה, ואין לאן להתרחב?
https://simple.wikipedia.org/wiki/List_of_countries_by_population_density#List
&nbsp
האם ללכת על מקום שהמחירים בו משקפים עלות, או על מיקום שיש בו בועת-מחירים, שמתבססת על כמויות הכסף הנזיל בעקבות מדיניות האשראי?
https://www.bloomberg.com/view/articles/2017-06-21/canada-s-housing-bubble-will-burst
&nbsp
או בקיצור,
למה קנדה?

 

[עוד יונתן וינגרטן]

ראשית תודה על הפניה לתשקיף והפניה לאתרים שונים ואולם אינני

ניסמך עליהם ותמיד קורא אותם כרקע כללי. אין הכוונה שהצגת תשקיפים איננה נכונה ואולם לרוב היא גם ממש לא מדויקת כי היא מסתכלת על הכלל שלא לדבר שכתבות רבות, גם מגורמים שלכאורה מהימנים ורציניים מלווים באינטרסים. מאחר ואני לא רק גר בקנדה, אלא משרד העו"ד שלי כאן, עם שלוחה בישראל, וכן חברת ההשקעות עסוקות באופן יום יומי עם השקעות, ניהול נכסים, נושאים משפטיים בתחומים שונים כגון , נדל"ן מגורים, נדל"ן מסחרי, חברות, חוזים ושאר נושאים אני למעשה חש מקרוב באופן בלתי אמצעי בנעשה באופן ספציפי לענין כל מקום ומקום. יש בידי כתבות המצטטות את גדולי הבנקאים בקנדה משנת 2009 ושנת 2010 שצפו משבר חמור באותם שנים במחירי הנדל"ן. הכתבות היו ממש הגיוניות ואפילו אמינות אבל המציאות הראתה אחרת כי כל התחזיות של אילו הקוראים לעצמם "מגה מומחים" , התבדו. ומדוע כל הדבר, כי ישנם פאקטורים, רוצה לומר גורמים, שלא לקחו בחשבון ואשר בפועל מכתיבים המציאות....למיותר לציין כי באזור טורונטו לדוגמא נכסים רבים משנת 2010 עלו לא רק ב 100 אחוז אלא ישנם כאלה גם עד 300 אחוז....אינני טועה בהקלדה ...זה ממש ככה...כמי שעוסק בכך בידי תדפיסי רשם מקרקעים המראים ערך נכסים לפני 7 שנים וערכם היום במכירה....למיותר לציין משקיעים רבים גרפו רווחים מרשימים מאד שאני לא צפיתי כזו עלייה מרשימה מעבר לכל הציפיות. כיום לדוגמא, באותם אזורים בטורנטו שעלו כל כך, לא הייתי ואינני ממליץ להשקיע אלא בכלל להפנות השקעות למקומות אחרים.
לסיכום רוצה לומר, שהשקעה בכל דבר בחיים מצריכה הכרה עמוקה של סוג ההשקעה, המקום , המיסוי, וכל כך הרבה פארמטרים שרק מי שנימצא שם, חי את זה ביום יום יכול להבין....להתייחס לגרפים כללים וכתבות בעיתונים ראשיים ולהתסמך עליהם זו ממש לא המלצה שלי...ואין לשכוח הם תמיד משקפים את המקרו וממש לא את המיקרו וגם זה ביחס לעבר ...את הדיעבד. המשקיע מעניין אותו השקעה ספציפית שלו ולא מה קורה באופן כללי במדינת קנדה שאורכה כ 5500 ק"מ ורוחבה כ 4600 ק"מ.

 

[ai21]

אני חושב שאותה תמונה עולה גם בגרף

הבעיה היא - שבדיוק אותו זינוק, כשהמצב מהצד של הגבול שונה מאוד - מעלה חשש כבד יותר לבועה, הרבה יותר ממה שיש בישראל וארה"ב:
זינוק עבר של 300 אחוז, לא אומר שצפוי עוד זינוק של עוד 300 אחוז,
אלא שסביר הרבה יותר שיהיה תיקון, מאשר שיהיה זינוק כזה.

הקפיצה האדירה במחיר הייתה לצד גידול אוכלוסיה (שמסתמך בלעדית על הגירה) בקצב שהוא חצי ממה שיש בישראל בקביעות.
לכן - לי לא ברור בכלל מה הניע את הזינוק החד במחירים.

גם נכסים שקניתי לפני עשור בישראל עלו ב200%, ומעטים יטענו שצפוי בישראל עוד זינוק של 200% במחיר,
וזה למרות - שאין מדינה בצד השני של הגבול שהאנשים יכולים לעבור אליה.
ולמרות - שבישראל אין שטחים עצומים ריקים וזולים שרק צריך לבנות בהם, ובקנדה יש.

כשאתה מתייחס ל"קנדה", מדובר באזורים שונים מאוד, אבל מבחינה חשובה - דומים.
רוב קנדה - היא כאמור שטח נטוש, הפרובינציות הצפוניות יש עשרות אלפי אנשים בכל פרובינציה,
רוב המחוזות גדולות בסדרי גודל מישראל - וחלקן יותר ממצרים - אבל רק במחוז אונטריו יש יותר תושבים מישראל.
אז האם הבעיה היא שאופי האקלים כופה מגורים בערים מאוד צפופות שקשה להגדיל?
האם הבעיה היא בירוקרטיה שמונעת בניה?
או שיש סיבה אחרת?

 

[עוד יונתן וינגרטן]

הנושאים שאתה מעלה אכן דורשים תשובה מנומקת

כאשר אני מדבר על עליית ערך נכסים של 100 ל 300 אחוז אני מדבר על אזור מאד מסויים בקנדה,לא מחוז אונטריו כולו שלו כ 13 מיליון תושבים, אלא רק באזור ספציפי בטרונטו רבתי שלה רק מיליונים ספורים של תושבים כאשר בקנדה כולה 36 מיליון תושבים. בעוד שבאזור מסויים בקנדה ליתר דיוק בטורנטו רבתי המחירים עלו לעיתים במאות אחוזים, וגם אז ממש לא בכל שכונה ושכונה, ישנם מקומות אחרים בקנדה שהמחירים לא רק עלו אלא אפילו ירדו תקופת מה
ואני מדבר על ערים מרכזיות כגון עיר הבירה למשל אוטווה, העיר קאלגרי, העיר אדמונטון וגם זה בשכונות מסויימות....לא ניתן להשתמש באותן משוואות המתאימות לקנדה כאילו הן מתאימות גם לישראל...כאילו שאם יש עליית מחירים במקום אחד אז זה מקרין על שאר המקומות...ישראל קטנה אז כל שינוי בדרך כלל מקרין על הכל גם אם בישראל בוודאי עליית המחירים לא זהה אלא דיפראנציאלית בין המקומות. צריך להבין שכאשר משקיעים בין בבית או בעסק או בנכס מסחרי בכלל בעולם, בוודאי במדינות הגדולות, הראייה היא לא על המדינה כולה אלא על ערים, שכונות....זה כמו לומר שהשקעה בארה"ב זה בערך אותו דבר....אם יש עלייה במנהטן אז זה מקרין על לוס אנגלס או על טקסס או על סיאטל, ערים מרוחקות אחת מהשניה.....האוכלוסיה של קנדה מפוזרת לרוב.....נכון יש לה הרבה שטחים פתוחים אבל זה לא אומר שם זה המצב אז בתים צרכים להיות זולים כי יש שטח ענק....זו תזה לא נכונה לכל מי שחושב כך.....אנשים רוצים לחיות לא איפה שיש שטח זול אלא איפה שיש קודם כל עבודה, פרנסה ממש, ואלו יהיו בריכוזי אוכלוסיה ויש רבים כאלה בקנדה. לומר שרוב האוכלוסיה גרה בערים צפופות שקשה להגדיל כבר זה לא יהא נכון לכל הערים שכן רוב הערים בקנדה יש אין סוף שטח אבל הפיתוח והבירוקרטיה מעכבים בניה מהירה...כמו בישראל. ישנם גם שיקולים של שטחים ירוקים וכו. הגורם העיקרי והמשמעותי לעלית ערך זה היחס בין ביקוש להיצע....לקנדה מעל ל 300,000 מהגרים בשנה וזאת לצד דור ה y ודור המילניום שמתחתן, מסיים אוניברסיטה אשר ידו אינה משגת לרכוש אז הם שוכרים והם מוכנים לשלם עבור מגורים באזורים אטרקטיבים....רובם ממש ידם אינה משגת לרכוש בית כי פשוט אין להם ההון הראשוני הדרוש לרכוש בית בכלל וכמובן הם רוצים לגור קודם כל באזורים שבהם יש נגישות לעבודה בין בקרבה לעבודה או באמצעות תחבורה וכבישים טובים לעבודה....שיקול נוסף והוא נוגע למשקיע הזר הינו ערך המטבע הזר ביחס למטבע שלו המקומי....כיום הדולר הקנדי עובד על בערך 1 דולר קנדי ל 2.85 ש"ח בעוד לשער האמריקאי 1 דולר ל בערך 3.62 ש"ח.
כל מקום והייחדויות שלו ובוודאי גורמים משתנים..אני אישית בכלל לא מבין כיצד אפשר להשקיע במקום דרך גורמים שבכלל לא מעורים במקום, שלא לדבר אינם בכלל מכירים את כל הנושאים הנוגעים במישרין ובעקיפין להשקעה, נושאים המשפטיים, המיסוי, האוכלוסיה.....להכיר את הדופק של המקום מקרוב. יש מקומות וסוגי השקעה שלא הייתי מתקרב אליהם גם כאשר הסטיסטיקות במקרו טובות כי בדיוק אותו סוג השקעה ממש לא טוב....לסיום, כאנקדוטה, משרדי מקבל פניות שבשיגרה לעיתים של משקיעים מקומיים וגם זרים, כולל מישראל, לעשות אך ורק טיפול משפטי בעיסקאות קניה ומכירה בכלל, בתים, עסקים, חוזים מסחרים, וכו...כאשר הפניה אלי היא כבר אחרי שהמעשה מוגמר ואני רק צריך לבצע הרישום המשפטי...ואני רואה שצד אחד לעיסקה ממש לא עשה עיסקה טובה וכדאית, בלשון המעטה ולעיתים גם הוטעה....כמובן אינני מתערב באופי העיסקה כי אני נתבקשתי לפעול רק במשקפי העו"ד הקנדי שמשלים את העיסקה ללא כל מעורובת בעיסקה עצמה שהובאה לשולחני כמעשה מוגמר.

 

[SupermanZW]

איך תשכיר דירה במקום בו חסר ביקוש?

היכן שחסר ביקוש הסיבה לכך היא בדרך כלל שאין מספיק מקומות עבודה. היכן שקשה מאוד למצוא עבודה אפשר למצוא בתים (ואפילו בתים גדולים) במחירים מצחיקים (אפילו 10000 דולר קנדי) שאי אפשר להשכיר כי אין מי שישכור. בעיירות קטנות בניו בראנסוויק אפשר למצוא בתים כאלה, חלקם מוצעים למכירה שנים ואין קונים. ככה לא עושים כסף. דירה (או בית) להשקעה כדאי לקנות רק באיזורים מתפתחים שרואים שיש בהם בנייה ומקומות עבודה מגיעים אליהם בהדרגה ואלה בדרך כלל פרברים של ערים גדולות ועיירות שנבנות סמוך לאיזורי תעשייה חדשים, שם פוטנציאל הרווח הוא גדול.

מקרים קיצוניים במיוחד שקיימים הם עיירות נטושות לגמרי (שלא נשארו בהן תושבים כלל) ובתים מוצעים בהן למכירה בכמעט חינם (לדוגמה, בית ב500 דולר בעיירה נטושה בניופאונדלנד), נניח שתקנה כזה בית, הסיכוי שתשכיר אותו הוא 0, למעשה אף אחד לא יסכים לגור שם אפילו אם תשלם לו כי מה שתשלם לא יכסה לו את הוצאות המחיה ועבודה מן הסתם אין שם.

 

[עוד יונתן וינגרטן]

אכן...כפי שציינת...כמו בכל מקום בעולם ישנם מקומות שכוחי אל

ובוודאי שאלו אינם המקומות שהפורום הזה מכוון אליהם מן הסתם. מרבית אוכלוסית קנדה בדומה לשאר העולם מתנכז בערים היכן שהתעסוקה נמצאת ויש רבים מאד כאלה. במקומות המבודדים שהזכרת בדרך כלל לא מגיעים כלל משקיעים לא רק מחו"ל אלא גם מקומיים ושם במקומות שכוחי אל אלו למעשה מתגוררים לרוב בני המקום שנולדו שם, עניים מרודים באל כורחם שחיים על קיצבאות נכות וכדומה, ובני מיעוטים כגון שבטים שונים של ילידי קנדה שהשושלת שלהם הולכת אחורה מאות שנים לפני שבכלל קנדה הפכה למדינה עצמאית בדיוק לפני 150 שנה.