במה עדיף להשקיע - נדל"ן או שוק ההון?
חברי פורום נדלן היקרים,
השאלה הנצחית בעולם ההשקעות - האם כדאי להשקיע בנדל"ן או בשוק ההון - עדיין לא זכתה להכרעה ברורה, ובצדק.
התשובה הקצרה היא שלא קיימת תשובה אחת נכונה לכולם, אבל ניתן בהחלט לקבוע איזה אפיק השקעה משתלם יותר בהתאמה אישית.
תשואות - נדל"ן מול שוק ההון
כשבוחנים תשואות, חשוב להכיר את ארבעת מרכיבי הרווח בעסקת נדל"ן:- תזרים מזומנים שוטף (שכירות)
- אפשרויות של מינוף
- השבחת הנכס (למשל באמצעות שיפוצים)
- עליית ערך הנכס לאורך זמן
- הטבות מס למשקיעים
לעומת זאת, בשוק ההון התשואה מורכבת מ:
- עליית ערך המניות / אג"ח
- דיבידנדים / ריבית
- אפשרויות של מינוף (מרג'ין)
שיקולים מעבר לתשואה בהשקעה
בתחילת הדרך כמהנדס שכיר תיק ההשקעות שלי היה מבוסס שוק ההון בין אם דרך קרן הפנסיה , קרן השתלמות, גמל להשקעה וגם תיק השקעות עצמאי שלי.
מניסיוני מאז 2012 כמשקיע נדלן וגם בהובלת משקיעים ישראלים בנדל"ן בארה"ב, ישנם כמה גורמים להחלטת כדאיות השקעה מעבר לשאלה איפה התשואה גבוהה יותר.
1. תנודתיות וסיכון בתקופה הנוכחית
סיכון בשוק ההון - התנודתיות בשווקים גבוהה, פשוט כאשר כיוון התנודתיות הוא עלייה אז יש פחות חדשות דרמטיות לעומת המצב בו התנודתיות שלילית עם ירידות בשוק ההון. חשוב להבין שהתנודתיות נמצאת בשוק ההון תמיד ומתבטאת במכפיל. לכן, בתקופות משבר, אפשר למצוא את עצמך במצב של ירידת ערך משמעותית וזו בעיה אם יש צורך במימוש.
סיכון בנדל"ן - יש יציבות גבוהה יותר, במיוחד בנכסים מניבים עם חוזי שכירות ארוכי טווח.
אגב, ידעתם שגם לאחר המשבר בנדלן בארה"ב ב2008 היתה תקופה ארוכה בה היה ניתן לקנות נכסים מניבים זולים ולהנות מתזרים גבוה במיוחד? זה מקרה קצה, מכיון שלמשל בתקופת קורונה ובעיקר בעקבות האינפלציה מאז 2022, שוק הנדלן הגיב בעלייה, גם מחירי הדירות במגמת עלייה עקבית וגם מחירי השכירות הגיבו בעלייה חדה.
גיוון תיק ההשקעות מחות לשוק ההון - פסקה קצרה עבור מתכננים פיננסים ויועצי השקעות.
אתם בטח מכירים שניתן לגדר את הסיכון בשוק ההון לכל היותר עד רמת הסיכון השיטתי של השוק, נכון? (ביטא = 1)
האסטרגייה של פיזור תיק השקעות מבוססת על אפקט פיזור ההשקעה בו רמת הסיכון בתיק יורדת לכל היותר עד כדי סיכון השוק.
אם כך, שאלו את עצמכם, כיצד אתם יכולים להרשות לעצמכם שלא לבדוק יחד עם הלקוחות המשקיעים שלכם את היתרונות לגוון את תיק ההשקעות מחוץ לשוק ההון ובכך להוריד את סיכון השוק השיטתי?
מעבר לכך, משקיעים אשר מגוונים את תיק ההשקעות מחוץ לשוק ההון, נעשים למשקיעים עמידים יותר למשברים, כאשר יש לנו נכסים מניבים תזרים יציב, אנו מצמצמים את החשיפה לצורך במימוש תיק השקעות בשוק ההון דוקא בתקופת משבר כלכלי.
שוחחתי עם מתכנן פיננסי שהשיב "בשביל זה יש REIT". שאלתי אותו בפשטות "מה המכפיל של הריט"? הרי מדובר בנייר ערך הנסחר בשוק ההון, ולכן בהגדרה גם תעודות סל בתחום הנדל"ן כפופות לסיכון השוק השיטתי.
2. זמן ומאמצים
בשוק ההון - ניתן לנקוט באסטרטגייה השקעה פסיבית יחסית עם מעט התעסקות שוטפת.
בנדל"ן - למשקיע אקטיבי נדרשת מעורבות גבוהה יותר, גם אם עובדים עם חברת ניהול. אבל האם זה באמת חיסרון? לדעתי לא - המעורבות מאפשרת שליטה טובה יותר. שנית, ישנן פתרונות השקעה פסיביים עם פיזור גבוה על פני יחידות השכרה רב. למשל באמצעות קרנות הון פרטיות להשקעה בהזדמנויות נדל"ן בארה"ב
צפו בוידאו חשוב מהשטח
3. שוק משוכלל מול שוק לא משוכלל
בשוק ההון - שוק משוכלל שבו המידע זמין לכולם , ופועלים מספר רב של שחקנים המביאים לתמחור יעיל.
בנדל"ן - שוק פחות משוכלל, מה שמאפשר למשקיעים מקצועיים למצוא הזדמנויות השקעה "מתחת לרדאר" ולרכוש נכסים במחיר נמוך ממחיר השוק.
4. נזילות
בשוק ההון - נזילות גבוהה, אפשר למכור תוך דקות.
בנדל"ן - נזילות נמוכה יותר, תהליך המכירה אורך זמן.
5. מיסוי השקעות נדלן בחו"ל למשקיעים ישראלים
בארה"ב יש מספר יתרונות מס למשקיעי נדל"ן שאין בשוק ההון ואין גם בהשקעות נדלן בישראל. בפרט, אין מס רכישה בנדלן בארהב.
היתרון הגדול של נדל"ן להשקעה בארה"ב
הניסיון שלי עם מאות נכסים להשכרה במספר שווקי נדלן בארצות הברית לימד אותי שהיתרון הגדול של נדל"ן הוא היכולת לייצר תזרים מזומנים לאורך זמן. בתקופות של תנודתיות גבוהה בשווקים, זהו יתרון משמעותי. ככל שעובר הזמן התזרים גדל ומייצר לך מקור של הכנסה נוספת שלא מעבודה. ככל שתיק הנכסים גדול יותר - התזרים יציב יותר. נדלן מניב עובד נהדר במספרים גדולים ואו לאורך טווח זמן ארוך.
למה להשקיע בנדל"ן בארה"ב?
למידע נוסף על ההבדלים בין שוק ההון לנדל"ן, קראו את הפוסט המעמיק שלנו בבלוג נדלניר:מה יותר משתלם להשקיע: שוק ההון או נדל"ן?
לסיכום
משקיע נבון צריך לשאול את עצמו האם ניתן להסתפק בגישה ש"צריך לפזר השקעות"?אם כך, מדוע לא להמשיך ולפזר השקעות מחוץ לבורסה על פני אפיקים מגוונים?
מדוע לדעתך לא שומעים מספיק על חשיבות גוון תיק השקעות מחוץ לשוק ההון?
אין תשובה אחת נכונה לכולם. ההחלטה צריכה להתבסס על בירור אישי.
למשל, מניסיוני ההיפך מפיזור הוא מיקוד, ויש גם יתרונות למיקוד. יתרונות המיקוד יכולים לשנות את העתיד הכלכלי שלכם בהשקעות וגם בקריירה.
רוצים גם לגוון מחוץ לשוק ההון וגם להנות מפיזור בנדל"ן? הראינו במאמר שישנו פתרון להשקיע פסיבית הון פרטי בפרויקטי נדלן עם פיזור גבוה.
אשמח לשמוע את דעתכם - האם אתם מעדיפים נדל"ן או שוק ההון? מה הניסיון שלכם עם כל אחד מהאפיקים?