"בעוד 20 שנה ישראל תתמלא בגורדי שחקים"

[מתכנן ערים]

"בעוד 20 שנה ישראל תתמלא בגורדי שחקים"

"בעוד 20 שנה ישראל תתמלא בגורדי שחקים"

מחקר חדש של מכון גיאוקרטוגרפיה מעריך כי בניית רבי קומות לכלל האוכלוסייה ולא רק לעשירי ישראל - היא המפתח לצינון שוק הנדל"ן. אלה שמוכנים לגור במגדל הם בעיקר צעירים ועולים חדשים. התנאי, איך לא: מחיר סביר ומיקום אטרקטיבי

http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4280714,00.html

למרות שאני עובד לא מעט עם גיאוקרטוגרפיה ומעריך מאוד את המקצועיות שלהם, הפעם אני נאלץ שלא להסכים איתם. האם מגדלים למעמד הביניים הם באמת הפתרון לצינון שוק הנדל"ן? לא חושב ככה. בתכל'ס, ההבדלים בניצול הקרקע בין בניינים של 6-10 קומות לבין מגדלים הוא לא כזה גדול כך שניתן להגיע לצפיפויות יפות מאוד גם עם בניה רוויה "סטנדרטית". בנוסף, לא נראה לי שהפתרון שמוצע שם להורדת דמי האחזקה במגדלים יהיה יעיל במיוחד. גיאו' גם מציעה להכניס שטחי פרסום לשטחים הציבוריים... לא יודע מה אתכם, אני לא הייתי רוצה לגור בסביבת מגורים כזו. אין מה לעשות, העובדה היא שדמי האחזקה במגדלים פר יח"ד גבוהים בעשרות אחוזים ביחס לבניה נמוכה יותר ואין כרגע פתרונות קסם שישנו את המצב הזה. כל עוד אלה הם פני הדברים, לדעתי אין מקום בהצפה של בנית מגדלים למעמד הביניים.

 

[עמית מהשרון]

אם כבר, מציע נושא לדיון - מעברים עיליים

יש לנו בארץ הרבה מאד מגדלים (להבדיל מגורדי שחקים), אבל מעט מאד מעברים שלא במפלס הרחוב. הדוגמא האולטימטיבית היא דיזנגוף סנטר, ויש עוד מעברים בודדים (למשל אינטל בחיפה, נדמה לי שבמגדלי בסר בר"ג-בני ברק).

לעניות דעתי, יש לעודד בניית מעברים במפלסים שונים בין מגדלים, בוודאי באזורי משרדים, אך כדאי לחשוב על כך גם באזורי מגורים, ובכך להחזיר במידה מסוימת את האנשים לרחוב - אם כי במפלס עילי.

בשגרה זה יכול לעודד אנשים לעשות פעילות גופנית (לא רק לרדת ולעלות במעליות...) - על אחת כמה וכמה בקיץ החם שלנו שלא מעודד אנשים לצאת מהמזגן, לחסוך באנרגיה במעבר בין עסקים סמוכים, ואילו בחירום יכול לספק דרכי גישה/מילוט מהירות ממגדל בוער.

במעברים עצמם ניתן לבצע שימושים ציבוריים שונים בהתאם לאוכלוסיית המגדלים הרלוונטיים.

 

[CivilEng]

רחובות רב מפלסים (מאמר)

מאת: אינג` יהודה כפיר - מנהל אגף תשתיות פיתוח ותחבורה (עיריית רחובות)

מקווה שתהנו...

רחובות רב מפלסים

 

[עמית מהשרון]

תודה על המאמר

יש להדגיש שמה שאני חושב עליו דומה יותר למודל של דיזנגוף סנטר - מעברים במפלסים שונים בין הבניינים, ולא ליצור רחוב רב-מפלסי.

לרחובות מהסוג הזה, במיוחד בהיקף נרחב, יש לדעתי חיסרון גדול בהצטברות זיהום האוויר במפלס המיועד לכלי רכב, ואם יהיו פתחי אוורור, אז הולכי הרגל יקבלו את הזיהום המרוכז במפלס שלהם.

כמו כן, עדיין במזג האוויר הישראלי - אנשים לא ירצו לצאת לרחוב בקיץ, ועדיין יש תלות גבוהה במעליות עבור כמעט כל פעולה מחוץ לקומה בה עובדים.

 

[down under]

אין שום מעבר עילי בין מגדלי בס"ר בר"ג/ב"ב

 

[עמית מהשרון]

תודה על התיקון. כנראה החלפתי עם מקום אחר.

 

[smoshes]

במינאפוליס שבארה"ב המעברים הללו מאוד נפוצים

בגלל הקור העז בחורף, הם בנו שם מערכת שלמה של מעברים (skyways) בין בנייני המשרדים ב- downtown.
אפשר לקרוא על זה בקישור המצורף

 

[עמית מהשרון]

על הקישור.

 

[highrise]

המעברים האלו מתחרים ברחוב ולא נחוצים פה

אלא אם כן מדובר במזג אויר קיצוני או סביבה אנטי-הולכי רגל שתוכננה בצורה בעייתית עם עדיפות לכלי רכב
אין סיבה לייצר כאלו מעברים והם מתחרים ברחוב ויוצרים רחובות שוממים.
יש הגיון לייצר מעברים כאלו מעל האיילון או כל שני מתחמים שחוצץ ביניהם כביש סואן ובין כמה בניינים
יש למעברים כאלו גם תרומה בטיחותית של חילוץ כשהם מאפשרים לעבור מבניין לבניין.
אבל לדעתי מוטב קודם כל ומראש להשקיע בתכנון רחובות שיהיו עם מדרכות מוצלות רחבות ונעימות להולכי רגל.

 

[עמית מהשרון]

לדעתי המעברים דווקא מאד נחוצים כאן

מזג האוויר במישור החוף בלתי נסבל עבור רבים בחודשי הקיץ, ועם שינוי האקלים, המצב רק יחמיר.

זה כמובן לא סותר את הצורך בהשקעה ארוכת טווח ביצירת רחובות מוצלים ונעימים להליכה.

 

[אחד שחושב]

לא יודע לגבי מעברים בין מבנים..

אבל אני חושב שיש עוד הרבה מקום לתכנון מעברים חלופיים להולכי רגל במקום מעברי חצייה בגשרים או מנהרות. יותר מזה יש לא מעט מעברים שהוזנחו במשך השנים ודורשים שיקום וגשרים מסויימים אף דורשים החלפה.

 

[ambitious cyanide]

אשמח לראות נתונים ממגדלי מגורים לא יוקרתיים.

האם המספרים שהוצגו בכתבה, 750-900 שח בחודש הם מחיר מייצג לבניין ללא שומר, לובי "מפואר", חדר כושר ובריכה?

 

[down under]

בהחלט

אני אפילו מכיר מספר מגדלים בר"ג, בני מעל ל-15 קומות, אשר כן יש בהם שומר אבל בלי בריכה ובלי חדר כושר גדול (יש חדרון קטנטן) שדמי הניהול ("ועד הבית")
לחודש לכל דירה הוא סביב 500 עד 800 ש"ח לחודש.
במגדל אחר, בן מעל 15 קומות, שאין בו שומר, דמי הניהול הם קצת פחות מ-500 ש"ח לחודש לדירה ממוצעת.

 

[מתכנן ערים]

או במילים אחרות

עלות כפולה ואף יותר מזה מאשר בבניינים ממוצעים של 4-8 קומות, בהם דמי הוועד עומדים על 200-250 שקל פחות או יותר.

 

[down under]

אבל מנגד לא בשמיים וממש אבל לגמרי ממש

לא מחירי מגדלי יוקרה. שם, ביוקרתיים, זה מתחיל ב-1,000 ש"ח לחודש ומסתיים גם ב-12,000 ש"ח. כן, כן,
במגדל רוטשילד 1 בת"א דמי הניהול החודשיים של הדירות בגודל קומה שלמה הם בערך 12,000 ש"ח לחודש.

 

[ambitious cyanide]

אבל מה הם קונים ב 12 אלף בחודש?

פשוט מעניין על מה אנשים זורקים את הכסף

 

[down under]

הייתי במגדל הזה

יש שם בריכת שחיה בגג של קומה 7 עם נוף ליפו ולנווה צדק שממש צמודה למגדל.
יש גם חדר כושר בגודל מלא עם ציוד משוכלל.
יש שומר 24/7, יש שרות דואר, יש חניה תת קרקעית, יש מעליות מהירות (4 במספר), יש נוף מדהים מהקומות הגבוהות.

12,000 ש"ח לחודש משלמות רק הדירות שבגודל קומה או יותר (חלק מן הדירות הן לא על רבע קומה כמו בבניין רגיל אלא בגודל של קומה שלמה).
דמי הניהול הן נגזרת של שטח הדירה.

שמע, מי שקנה שם דירה של קומה שלמה, במחיר של מעל ל-9 מליון ש"ח, זה ב-99.999% מן המקרים אחד שאו ירש מעל 50 מליון ש"ח או שהוא עדיין עובד
ומרוויח, נטו, מעל 75,000 ש"ח לחודש. ולא חסרים רואי חשבון, עורכי דין, מנהלי בנקים ומנהלי מחלקות בבתי חולים שמרוויחים כך (בעיקר מנהל מחלקה בבית חולים שגם
עוסק בפרקטיקה פרטית. ביחד הוא בהחלט מגיע ל-75,000 ש"ח נטו לחודש. ברוטו זה הרבה מעל ל-100K).
אז לאנשים שיש להם עשרות מליוני ש"ח בחשבון הבנק ו/או מרוויחים נטו כ-100,000 ש"ח לחודש, להם זה כסף קטן להוציא 12,000 ש"ח בחודש על אחזקה חודשית של הדירה.

 

[דן רוזנצביג]

נהפוך לסינגפור

על כל החיובי שבה.
סגירה הרמטית של המזרח - ראה סינגפור מלזיה.
פתיחות מלאה למערב
פתוח תעשיות עטירות ידע
פתוח תיירות
פתוח חקלאות מתקדמת, ממוכנת ואלקטרונית חכמה

 

[Vanzetti]

כל מה שציינת כבר קיים בישראל

ואם היינו בעלי שטח מצומצם כמו של סינגפור, גם לנו היה גורדי שחקים בכל מקום...

 

[highrise]

לנושא התחזוקה של מגדלים

אני יודע שבמרכז העיר והאזור בטכניון אהבו לצאת נגד המגדלים בכך שהם לא מתאימים למעמד ביניים ואי אפשר
יהיה לדאוג בהם לתחזוקה ולנקיון. קראתי את כל המחקרים האלו של אלתרמן ושות' ומה לעשות באה המציאות והראתה
שהם היו, נאמר זאת בעדינות - לא רלוונטיים למצב.
אם תסע שתי דקות מהטכניון לשכונת מגדלים ותיקה כמו יזרעאליה בחיפה ותביט גם על רמת הדר ממול, תגלה עובדה מעניינת.
יותר מגדלים הצליחו לדאוג לשיפוץ חיצוני ולרמת תחזוקה גבוהה מאשר בנייני 6-8 קומות לידם.
מה הסיבה? הסיבה כמובן שכאשר יש 60 דיירים במגדל 15 קומות הרבה יותר קל לממן שיפוץ מאשר 30 דיירים בבנין 10 קומות.
נכון, למגדלים הגבוהים יותר יש כבר 3 מעליות, יש מערכות טכניות צנרת ומשאבות. זה אכן דורש תחזוקה יותר יקרה.
חלק מעליית דמי הועד קשור בעליית סטנדרט המגורים, בלי קשר למגדלים. למשל חניון תת קרקעי. יש סטנדרט של חניון
תת קרקעי גם לשכונות עם בנייני 6 קומות, יש סטנדרט של שתי מעליות גם בבנייני 8-10 קומות. יש סטנדרט של גימור יקר
יותר לשטחים המשותפים. אז מה הקשר למגדלים? אין קשר. כל הדברים האלו יכולים לייקר גם בנייה נמוכה יותר.
ומה עם בית פרטי או טורי? בהם אולי אין ועד בית, אבל מהר מאד מגלים שהתחזוקה בהם יקרה. גינון, גג, הדברה.. הכל מכיס אחד.
לסיכום: התחזוקה במגדלים יותר יקרה, אבל מעמד הביניים עומד בה.
הבעיה יכולה להיות בפינוי בינוי, כאשר אמנם נותנים דירה חדשה למשפחות המפונות, אך לא בטוח שביכולתן לעמוד אחרכך
בעלייה בדמי ועד והוצאות נלוות. מצד שני, זה נכס שאפשר להשכיר, למכור, או לוותר עבור החיים בו על הוצאות אחרות.
דמי אחזקה יכולים לרדת גם אם יוותרו על חדר המשחקים, חדר הכושר, הבריכה, יעברו לתאורה חסכונית במעברים ויתכננו
בניינים עם אור יום בחדרי המדרגות ועם שמוש בטכנולוגיות ירוקות. החסכון הזה של פחות הוצאות אנרגיה יתקזז עם העלייה בדמי ועד.