"בעוד 20 שנה ישראל תתמלא בגורדי שחקים"

[מתכנן ערים]

מי אמר לך שמעמד הביניים עומד בה?

הפרש של כ-300 שקל בחודש פחות או יותר הוא לא דבר של מה בכך.

אתה מזכיר את יזרעאליה... ראית איך המגדלים האלו נראים היום?? לא מראה מלבב במיוחד.

חניון תת-קרקעי מייקר בעיקר את מחיר הדירה ולא התחזוקה.

 

[highrise]

עובדה שמעמד הביניים מראה ביקוש למוצר הזה

ביזרעאליה למשל ברחוב ניסנבוים שופצו בשנים האחרונות שני מגדלים לעומת זאת בנייני 8-6 קומות שנבנו לידם, לא שופצו. כנ"ל בגינון.
למה? כמות הדיירים במגדל מאפשרת להקטין פר דירה את ההוצאה של שיפוץ חיצוני ותחזוקה ברמה גבוהה יותר של האזורים המשותפים.
אם תסתובב בחיפה תראה מגדלים ששופצו ברוממה, יזרעאליה, רמת הדר. בכולם מדובר במעמד הביניים ולאו דווקא מעמד ביניים גבוה.

כשמדובר במעמד ביניים גבוה יש גם תוספות יקרות מאד כמו מרפסות למגדלים ותיקים, יש הרבה פעמים תוספת של לובי מפואר ושיפוץ פנימי.
נכון שמגדלי יוקרה עם בריכה, חדר כושר, חברת ניהול ושומר זה משהו שלאו דווקא מתאים למעמד הביניים. חלק גדול מאותה קפיצה של דמי ועד
נובע מאותו רצון לשדרוג את המגדל ל"יוקרתי" וזה לא מחויב המציאות, זאת גם תופעה שנכונה לכל סוגי הבניינים.
אתן לך דוגמה של בניין בן 4 קומות על עמודים עם 8 דיירים. הדיירים החליטו לסגור את קומת העמודים כלובי מפואר עם אינטרקום. ההוצאה הייתה
60 אלף שקל, אחרכך לשתול צמחיה עם פנסי תאורת לילה בהוצאה של 20 אלף שקל. הוצאה נוספת של 10 אלף שקל לדירה מתוך מחשבה
שערך הדירות יעלה אחרי השיפוץ. אז גם רמת ההוצאה תלויה לא רק בסוג הבניין אלא בדייריו.

חניון תת קרקעי מייקר גם את מחיר התחזוקה הרבה יותר מחניה עילית. בחלק גדול יש למשל שער חשמלי שצריך
תחזוקה באותה תדירות של מעלית.

 

[מתכנן ערים]

רבים לא מודעים בכלל להוצאות שעומדות בפניהם

בשנים האחרונות, עם עליית המחירים, יש בקרב מעמד הביניים גם ביקוש גבוה למשכנתאות של מיליון שקל... אז מה? סיכוי מצוין שנראה בקרוב אלפי משפחות שיקרסו. העובדה היא שחלק גדול מהאוכלוסייה אינה פועלת מבחינה רציונלית כשזה מגיע להחלטות כלכליות שונות, בכללן רכישת דירה למגורים.

משום מה אתה מתעלם מהעובדה ש*ההוצאות השוטפות* (לא שיפוצים למיניהם) במגדל לא יוקרתי פר יח"ד הן פי 2 ויותר ביחס לבניינים משותפים נמוכים יותר. בעינייך זה כנראה חסר משמעות. בעיניי לא.

 

[highrise]

זה נכון חלקית

קודם אתה צודק שרוכשים לא תמיד מודעים לגובה ההוצאות הצפויות אבל לא הייתי יוצא בהצהרה חריפה כזו ש"חלק גדול מהאוכלוסיה לא פועל רציונלית".
קודם כל משכנתא זה תהליך ארוך שבו יושבים, שוקלים, בודקים ומחשבים. אני מכיר את המחקר של בן שחר שבכל מקרה השכרת דירה זה הצעד הכי
כלכלי אבל עם העלייה במחירי השכירות, אני לא בטוח שאותו מחקר שנעשה נדמה לי ב-2003 אחרי שפל במחיר הדירות והשכירות רלוונטי גם ל-2013.

לגבי עלויות תחזוקה - אז הן יקרות יותר. אתה משלם יותר גם בטיסה במחלקת עסקים ולא תיירים, בארוחה במסעדת גורמה ולא בדוכן מזון מהיר.
בוא תקח עלות תחזוקה של רכב משפחה שני. עלות תחזוקה של רכב לחודש גבוהה הרבה יותר מדירה. אתה רוצה התנהלות כלכלית של מעמד ביניים,
אפשר לחסוך גם בויתור על רכב משפחה שני. כמה יוותרו?

לא תמיד הדיירים מודעים לכך שיש אפשרות לחסוך בהוצאות למשל לוותר על חברת ניהול, לנהל מו"מ עם חברות תחזוקת מעליות וגינות.
לפעמים השיקול של נוחות בו מישהו אחר לוקח על עצמו את העיסוק בגביית דמי ועד וניהול התחזוקה גובר על השיקול הכלכלי של חסכון בהוצאות.

אני לא יודע מאיפה הנתון שהבאת בוא נניח שהוא נכון. אז בדירה בבניין 4 קומות עם 8 דיירים תשלם 150 שקל בחודש דמי ועד. ובמגדל 15 קומות
עם 50 דיירים תשלם 300 שקל דמי ועד בחודש. האם באמת משפחה ממעמד ביניים לא יכולה לעמוד ב-300 שקל? אם זה ימוטט אותה כלכלית, אז
באמת היא בבעיה. אגב מנויים בקאטרי קלאב עולים 3000- 4000 שקל מנוי יחיד ו-7000 למשפחה, שזה יותר מכפול מדמי התחזוקה לשנה של בריכה.

מעמד הביניים "לא עומד בתחזוקת מגדל" אז יש עוד כמה מקומות בתקציב השנתי שלו שהוא יכול לצמצם (1000 שקל סלולר, רכב שני..) כדי לעמוד
בתחזוקת דירה. אחרי הכל בדירה משתמשים יותר זמן ולאורך יותר זמן מכל מוצר או שרות אחר.

 

[מתכנן ערים]

שוקלים? בודקים? מחשבים?

לך תשאל את אבנר סטפק שכותב הרבה בפורום משכנתאות ופורום נדל"ן. מדי יום ביומו הוא צריך לשכנע כמה וכמה מטורפים שיירדו מהגג עם המשכנתא שהם עומדים לקחת (והבנק מאשר בלי בעיה!). לצערי הרב, רבים בארץ קונים דירה עם תחושות בטן ובלי חישוב כלכלי קר. אז בטח תאמר, אם אותו זוג צעיר שמרוויח בקושי 15 נטו לקח משכנתא של מיליון שקל, אז מה זה כבר בשבילו עוד 300 שקל בחודש? במגדלים משלמים הרבה מעבר ל-300 שקל שציינת, יותר בכיוון ה-500-600, הפרש לא קטן מ-200-250.

אני מדבר איתך על מגורים למעמד הביניים ולא לאלפיון העליון, ואתה מדבר על טיסה במחלקת עסקים?! נו באמת.

 

[ambitious cyanide]

 

[highrise]

ביררתי ב-4 פרויקטים שונים מה דמי הועד

בחיפה בניין 15 קומות 2 מעליות משלמים 300 שקל לחודש דמי ועד ועוד 300 שקל לשנה חסכון לשיפוץ.
בנתניה מגדל 12 קומות 40 דיירים משלמים 250 שקל לחודש דמי ועד. בניין עם לובי.
בפתח תקוה 19 קומות 72 דיירים עם לובי וחניון, לפי 3.5 שקל מ"ר, דירות 100 מ"ר 4 ח' - 350 שקל, 120 מ"ר 5 ח', - 420 שקל.
בפתח תקוה מגדל 15 קומות, ג'מבורי, 2 מעליות ללא חניון ולובי, 280 שקל לחודש.
נתניה בניין 14 קומות עם בריכה וחניון לפי 5 שקל למ"ר, 600 שקל לחודש.
.
לא נראה לי הפרשים גדולים מאד ממה שמשלמים ועדי בתים נמוכים יותר של 6-11 קומות.

 

[מתכנן ערים]

השאלה היא איך אותם בניינים מתוחזקים

אני מכיר לא מעט בניינים, אמנם נמוכים, שלא גובים בכלל דמי ועד.

אפשרי מאוד שבחלק מאותם בניינים שסקרת הייתה התנגדות מצד הדיירים לתשלום גבוה יותר ולכן מזניחים כל מיני אספקטים בבניין.

המספרים שאני מכיר במגדלים חדשים הרבה יותר גבוהים, סביב ה-500 ללא בריכה.

 

[אחד שחושב]

אולי צריך לחלק בין שכונות ותיקות לחדשות

בשכונות ותיקות כל הקטע של תמ"א 38 ועיבוי בנייה וכולי יכול לתמוך בבניינים של 6-10 קומות אבל בשכונות חדשות אין סיבה לא לבנות גבוה יותר כל עוד התשתיות יהיו בהתאם כבישים רחבים חניונים תת קרקעיים הרבה שטחים למבני ציבור וכולי.

כירושלמי אני רואה את הבנייה הגבוהה יחסית שמושתלת בלי פרופרציות (ולא מתכוון להולילנד) שלא ברור לי מה תוכניות הגישה אליה או יכולת התשתיות לתמוך בה. מעבר לפרוייקטי המגדלים שמתוכננים בכניסה לעיר כולל ציר יפו הכניסה לקריית משה ועוד יש בניית יוקרה די גבוהה שגובלת באזורים די מוגבלים מבחינת גישה כמו מגדלי הדווידקה ופרוייקט עץ חיים (גובלים ברחובות יפו שהפך לציר רק לרכבת קלה, כי"ח על חשבון חניון השוק ואגריפס שגם מוגבל תנועה כי הוא ציר של תחבורה ציבורית) ומגדל עדן (גובל בקטע רחוב של אגריפס שהפך למדרחוב) ופרוייקט ירושלים של זהב (ציר תנועה צדדי שגובל בגן העצמאות ובאזורי הבילוי של שמאי והילל ומדרחוב) והבנייה היוקרתית סמוך לציר הנביאים ויש גם בנייה לגובה כמו גני ציון בקטמון הישנה ואני באמת לא יודע כמה קל יהיה לדייר שגר למשל בדירות יוקרה ברחוב הרב קוק במרכז העיר להגיע עם הרכב שלו עד לבית. בסופו של דבר אני מניח שהבנייה הרצינית לגובה תהיה באזורים מישוריים יחסית ויקרים יחסית כלומר גוש דן והסביבה או ערים מרכזיות כמו אשדוד באר שבע חיפה ולא ממש בפריפריה או בהרים. בכל זאת אם אני מזועזע מהשתלת מגדלים ננסיים בירושלים קל יותר להזדעזע מכל הבנייה לגובה בתל אביב רמת גן בת ים וכולי שבהם באמת הבניה גבוהה והגישה לא תמיד נוחה.
ובינינו יש יישובים ערביים שגם בניינים של 6 קומות למגורים בשבילם ייחשבו לגורד שחקים.