חוק התכנון לא מחייב שויון חלוקתי בתכנית בינוי
נכון הוא שמשמעות ה"איחוד וחלוקה" ללא אישור הבעלים כשמה כן הוא , ביצוע רה-פרצלציה [כלומר איחודן וחלוקתן מחדש באופן אחר] החוק מגדיר שיוויון זכויות קנייניות לכאורה,
אך מנגד חלוקה של התכנית למבננים תכנוניים בעלי יעוד שונה מנתקת את חובת הרשות התכנונית להשוות את הקצאת הזכויות.
ככלל המגמות לאחרונה החלו בביטול הזכויות של אותם מגרשים צמודים שנפל בחלקם להיות בתחומי כביש/אחר והועדות החליטו להוציא את בעלי חלקות המקור מהתכנית ולפצותם
עפ"י מקדמי הפקעה שמאיים, כך קראה בתוכניות ח-301 כמדומני [עיריית חולון היתה החלוץ בתחום זה] לאחר מכן הועדה המקומית גבעת שמואל אמצה החלטה זו לגבי חלקות
שנפלו על כביש "מכבית" - 471 [כתבתי על כך בעבר] ומאז אומצו החלטות אלה ומומשו גם בתכנית הר/1202 ועוד.
גם כשהתכנית קובעת בניה צמודת קרקע,רוויה,מסחר,תעסוקה,בית עלמין, היא אינה חייבת להשוות את הזכויות בין בעלי החלקות המקוריות וככלל המגמה היא גם לבטל ככל
האפשר את האיזונים הכספיים בן בעלי חלקות המקור.
בפס"ד חשוב של כבוד השופט ד"ר עודד מודריג בבית המשפט המחוזי תל – אביב יפו עתמ 001044/01 ,בשבתו כבית משפט לעניניים מנהליים,ראה פסה"ד במלואו :
file:///D:/%D7%94%D7%95%D7%A8%D7%93%D7%95%D7%AA/file_228.pdf
קטעים בפסה"ד הדנים בהחלטות מקוממות לכאורה ויצירת אי שיוויון תכנוני בחלקים שונים של התכנית רש/446 – "נווה גן"
חלוקת התכנית למבננים :
למבננים שכל אחד מהם ישרת ייעוד או ייעודים מסוימים בהתאם לצורכי התכנון הכוללים. ממילא כל מתחם הוא בעל אופי שונה על פי ייעודו ואין בהכרח שוויון בין המבננים.
יתר על כן, ההליך התכנוני שננקט בתוכנית אינו תובע שוויון בין מבנני. שהרי חוק התכנון והבניה קבע מנגנון לפיקוח על שוויון יחסי רק ביחס לתוכנית חלוקה חדשה שלא
בהסכמה (סעיף 122 לחוק התכנון והבנייה). תוכנית 446 אינה תוכנית איחוד וחלוקה חדשה. אין היא מאחדת מגרשים ואין היא מחלקת מגרשים אין היא קובעת גבולות חלקה
או גבולות מגרש, קווי בניין ואין היא משנה את מיקום זכויותיהם של בעלי הזכויות. נמצא שאין להחיל עליה את דרישות השוויון המרבי שנקבעו לעניין תוכנית איחוד וחלוקה ואין
מקום להחיל את "פסק דין איראני" שעניינו בתוכנית איחוד וחלוקה.
הקצאת זכויות הבנייה בתוכנית
בנקודת המוצא אניח כי הקניית הזכויות המוצעות בתוכנית למבנן 1 נופלת מזו המוצעת למבננים. הנחת מוצא זו מצביעה על אי שוויון פורמלי בין בעלי הזכויות בתחום התוכנית.
6]6] אחרים (2,3,4) אין זה בהכרח אי שוויון מהותי. המתכונת להקצאת הזכויות נקבעה על פי ייעודי המקרקעין:
מגורים, מסחרי, דיור מוגן. לכל ייעוד נקבעה הקצאת זכויות משלו. מרחב התוכנית מחולק למבננים תוך ניסיון לרכז ייעודי קרקע במסגרת מבנן (על כן ייעוד הקרקע במבננים
2,3,4 הוא מגורים ואילו ייעוד הקרקע במבנן 1 הוא מסחרי ודיור מוגן). בעלי הזכויות במקרקעי התוכנית קיבלו זכויות כל אחד בהתאם לייעוד הקרקע של חלקתו. מכאן שטענת
אי השוויון בהקשר להקצאת הזכויות עשויה להיות כפולת פנים. הפן האחד של הטענה עשוי להיות מופנה כלפי החלוקה למבננים; היינו כלפי החלטת הפריסה של ייעודי המקרקעין
השונים והפן האחר עשוי להיות מופנה כלפי שיעור הקצאת הזכויות שנקבע לכל ייעוד.
ועוד קובע השופט :
סיכומה של הנקודה הוא שבהקשר להקצאת זכויות הבניה אין לה לטענת אי השוויון על מה שתסמוך. אכן מתקיים אי שוויון פורמלי בהקצאה אך אין זה אי שוויון מהותי משום
שהקצאת הזכויות מבחינה בין גורמים שאינם שווים. השונות נוצרה בשל שיקולים תכנוניים שאין עליהם השגה.
