גוש 7676 חלקה 78 - פוטנציאל.

[פרל דוד]

גוש 7676 חלקה 78 - פוטנציאל.

לאחרונה נחשפתי לשיווק קרקעות מסיבי בחלקה 78 ע"י "קרקעות ישראל", והחלטתי "להרים את הכפפה" ולנתח יחד אתכם את הפוטנציאל העתידי של החלקה הנ"ל.
שטח החלקה - 184,342 מ"ר כלומר 184 דונם ו- 342 מ"ר.
צורת המגרש "אי רגולרית" [כלומר לא מלבנית] ואורכה מצידה המזרחי שנושק את כביש 554 הוא מעל 500 מטר.
החלקה נושקת בחלקה הדרומי ב"קלמניה" בית ברל ובריכת השחייה, ובהמשך מושב כפר וורבורג.
|החלקה היתה עד יולי 2007 בבעלות חברת "תלם וניב בע"מ" שהגיעה כנראה לחדלות פרעון ומונה כונס נכסים למכירת המגרש

הדגש|ראו אורטופוטו -
http://beta.govmap.gov.il?c=z3CXFCA...MXMTRaA==&z=8&b=2&lay=sub_gush_all|parcel_all

במהלך השנים נעשו נסיונות לא מעטים לשנות את התב"ע שחלה על המגרש וסביבתו - עפ" תמ"א/31 יעוד השטח הוא "נוף כפרי פתוח".
אלה התוכניות שחלו על המגרש בין השנים 2000 ועד היום , ראו מאתר תוכניות בנין עיר מועצה איזורית דרום השרון -
http://drs.bartech-net.co.il/SearchCityPlanResults.aspx

תוכנית שד/190 - http://www.tabainfo.co.il/entity/תוכנית שד 190-4061948

אחת התוכניות המעניינות בניסיון לשינוי יעוד בוצע בשנת 2004 - בועדה המחוזית מרכז , ראו החלטת הועדה המחוזית עמוד 12 -
http://www.tabainfo.co.il/document/26947257

מנימוקי הועדה בסירובה לשינוי היעוד -
א עפ"י תמ"מ 21/3 יעוד השטח הנ"ל הוא חקלאי/נוף כפרי פתוח. עפ"י תמא/31 יעוד השטח נוף כפרי פתוח. על השטח הנ"ל הוצעו בעבר תכניות שמספריהן :שד /3/במ ושד/ 159 –
ואשר סורבו בעבר ע"י מוסדות התכנון, כולל המועצה הארצית ביום 12/7/94 ( לענין שד/במ/3 ) ועדת המשנה למעקב ובקרה של תמ"א/ 31 ביום 14/10/95 (לענין שד/ 159).
נימוקי הדחייה של תכניות אלו, כללו, בין היתר, את הנימוקים הבאים :
1 התכנית מציעה בניה צמודת קרקע וזאת בניגוד למדיניות התכנון המחוזית בדבר הצורך בניצול יעיל של הקרקע
2 שטח התכנית מנותק מכל ישוב כפרי אחר, וזאת בניגוד למדיניות התכנון
3 שטח התכנית מסומן כנוף כפרי פתוח בתמ"מ 21/3 ואינו מיועד לפיתוח למגורים עפ"י תכנית המתאר המחוזית .
4 הועדה לא ראתה מקום לבניה למגורי סגל במקום, באשר פתרונות לצרכים אלו ניתנים לסיפוק במסגרת שטח המוסד הקיים .
ב לאחר שהועדה בחנה את התכנית במתכונתה המוצעת, מחליטה הועדה לסרב לתכנית -
בנוסף, יצויין גם כי התכנית מצויה בתחום רדיוסי מגן של קידוחי מי שתיה "שדה וורבורג –" ולפיכך התנגד משרד הבריאות ( עפ"י מכתבו מיום 14.3.01) לבניה בשטח זה.

במרץ 2003 נעשה ניסיון נוסך להפשיר כ-7 דונם לטובת מכלול מסחרי משולב תחנת דלק בניואר 2008 התוכנית נדחתה
והנה ביולי 2007 עוד בטרם דחיית התוכנית מונה כונס לחברה עפ"י בקשת בנק ...ולאחר תמחור נמכר המגרש [הקונים סברו שיאשרו את התוכנית] במחיר של 7.9 מיליון דולר
לחברה בשם "יהלומי איטליה אחזקות בע"מ"., המחיר מגלם מחיר של 43 אלף דולר לדונם ועוד מע"מ וזאת תחת תוכנית לבניית תחנת דלק שנדחתה לאחר המכירה..

בנתיים הגיע שלב המשפטים שטרם הסתיים עד ימים אלה, להלן פס"ד שבו תובע עוה"ד של המוכרים את עמלתו, ותוך כך נחשפת כל פרשיית המכירה.
http://www.court.gov.il/BookReader/...C3B48EC13CD0695EA7FEFF24E1A6AA6&OnePageMode=1

חברה זו נשארה לבסוף עם מגרש חקלאי ללא כל סיכויי הפשרה .
והנה בימים אלה התגלה "פוטנציאל אלום" והמגרש החל להמכר במושע לפריירים שמוכנים לקנות חלום ואגדה בנזיד עדשים.

נקווה שבפרסום זה נצליח להציל כמה קונים לפני שיבזבזו את כספם בחלום שאין סיכוי שיתגשם.

אגב ...שווי הקרקע במצב זה הוא כ- 100 ש"ח למ"ר ותו לאו, כלומר כ-100 אלף ש"ח לדונם וגם זה מעט גבוה ...


מה דעתכם

 

[פרל דוד]

כדי להקל מעט, מדובר על מושב שדה ורבורג.

 

[אבנר סטפק]

רחמיי על התמימים שרוכשים שם קרקע

לקרקע הזו בשדה ורבורג הסטוריה מיתולוגית כושלת של נסיונות הפשרה. בתור תושב המקום נותר לי רק לרחם על קונים שזורקים את כספם לפח האשפה.

 

[פרל דוד]

להלן תיקון לכמה שיבושים במכתבי זה שבנדון.

בהתייחס לתוכנית לבניית מתחם ותחנת דלק - תוכנית שד/190 - http://www.tabainfo.co.il/entity/%D7%AA%D7%95%D7%9...

במרץ 2006 נעשה ניסיון נוסך להפשיר כ-7 דונם לטובת מכלול מסחרי משולב תחנת דלק בינואר 2008 התוכנית נדחתה
והנה תוך כדי הליכים אלט, ביולי 2007 עוד בטרם נרשמה דחיית התוכנית מונה כונס לחברת "תלם וניב בע"מ" עפ"י בקשת בנק ...
ולאחר סיפור מורכב של מכירה תחת כונס, נמכר המגרש [הקונים סברו כנראה שיאשרו את התוכנית] במחיר של 7.9 מיליון דולר
לחברה בשם "יהלומי איטליה אחזקות בע"מ"..
המחיר מגלם מחיר של 43 אלף דולר לדונם ועוד מע"מ וזאת תחת תוכנית לבניית תחנת דלק שנדחתה כאמור... לאחר המכירה..

סיפור המכירה אגב נחשף אגב בתביעה לתשלום שכר טירחת עו"ד נגד בעלי חברת "תלם וניב בע"מ, בהפנייה הבאה.

http://www.court.gov.il/BookReader/getbook.asp?path=\\IDCNFSV01\idc_repository2\863\900\9fe7daec29f648bbaea9fded0af69484&OlvDataProto=file&Language=Hebrew&Hebrew=1&ReaderStyle=ILCourts&h=8C3B48EC13CD0695EA7FEFF24E1A6AA6&OnePageMode=1

 

[פרל דוד]

"קרקעות ישראל משווקת קרקע חקלאית בשדה ורבורג.

שימו לב לפרסום של משווק הקרקע "חברת קרקעות ישראל", התלוש מהעובדה שהמגרש לא אושר להפשרה ע"י הועדה המחוזית
http://www.karkaotisrael.co.il/הפרויקטים-שלנו/פרויקט-שדה-ורבורג.aspx

מיקומו באזור השרון בסמוך לערים ומושבים המבוקשים למגורים עם חתך סוציו-אקונומי גבוה.
העובדה כי המתחם מתבסס על קרקע בבעלות פרטית של כ 90% ואין מניעה לתכנון השטח הפרטי בלבד. [הערה - אין מניעה ? בוודאי שיש מניעה הקרקע לא אושרה לשינוי יעוד]
העובדה כי מספר הבעלים של המתחם מועט (מעט בעלים מחזיק בבעלות על שטחים גדולים מעל 100 דונם) והליך קבלת ההחלטות הינו מהיר. [הערה - קבלת החלטות למה ?]
הנגישות התחבורתית הטובה הקיימת בשילוב עם מיקומו על ציר פנימי שקט ביחס לצירי התחבורה הראשיים/ארציים באזור.
הצפיפות הנמוכה הקיימת באזור לאור מיקום המתחם בסמוך למושבים שדה ורבורג, גן חיים וצופית המאופיינים בבניה משולבת. [הערה - בניה משולבת ? מה זה ?]
היקף המתחם המאפשר תכנון אורבני חדשני, עם תשתיות עירוניות מלאות. [הערה...גיבוב של שטויות, תכנון אורבני חדשני ...למה ? הרי לא אושרה בניה במקום]
גודל המתחם מאפשר הקמת פרוייקט המשלב מגורים ומסחר. [הערה - שקר גס, המתחם סורב ע"י הועדה המחוזית]
קרקע חקלאית פרטית עם צפי לגידול משמעותי של שווי המקרקעין לאחר הפשרה!

לא יתכן שחברה תפרסם פרסום שקרי ושום גורם לא יתערב בנושא, האם אין חובת "אמת בפרסום" ?

 

[פרל דוד]

פרסום "קרקעות ישראל" לאדמה חקלאית- ביד 2 .

להלן הפרסום - http://www.yad2.co.il/Nadlan/sales.php?City=%F9%E3%E4%20%E5%F8%E1%E5%F8%E2&HomeTypeID=33

הם מבקשים תמורת שטח של 350 מ"ר במושע, סך של 299,000 ש"ח. כלומר מחיר המגלם - 895,000 ש"ח לדונם...מחיר שגבוה כמעט פי 8 משוויו האמיתי של המגרש.

הגיע הזמן שהרגולטור ישים יד כבדה על משווקי האדמות החקלאיות במחיר מופקע ולא ריאלי.

 

[פרל דוד]

דיווחי מכירה בגוש 7676 חלקה 78 ברשות המיסים.

עסקאות שדווחו באתר רשות המיסים
https://www.misim.gov.il/svinfonadlan2010/perutKarka.aspx?cur=1
מחיר מוצהר 21,018,740 ₪, שטח שנמכר - 127,431 [127 דונם ו- 431 מ"ר] מכירה זה בוצעה באמצעות כונס נכסים. ודווחה ב-26 יוני 2007.

ב-29 אוק' 2007 נמכרה זכות ל - 1475 מ"ר במחיר מוצהר של 305,055 ₪ המחיר דאז מגלם 51 דולר למ"ר.

מחירים אלה ניתנו כשעדיין היתה בקשה לאישור תוכנית מתחם "תחנת הדלק" והמחיר בהתאם.

 

[moshe levi1]

פראיירים רק מתחלפים... ומתחלפים....

והמחירים עולים ועולים.

הפראיירים האחרונים יישארו עם חצי דונם שמחירו כאילו היה מרוצף זהב.

יעברו עוד כמה שנים ויבוא גל פראיירים חדש.

בסופו של דבר זה עוד יתברר כעסק לא רע בכלל. מי צריך תב"ע מאושרת אם יש חולמים בהקיץ שיצר החמדנות מעביר אותם על דעתם ?.

שיהנו. סוג של בורסה

 

[פרל דוד]

גוש 7742 חלקה 61 , 22 דונם ליד כפר ורבורג.

מגרשים בשדה ורבורג בגוש 7742 חלקה 61 ,שטח החלקה 22 דונם [18,620 מ"ר לפי מדידה], משווק למכירה ע"י סנצ'ורי 21 הרצליה,
המחיר הנדרש הוא- 1,600,000 דולר ,הם מוכרים את כל השטח למשווק.
[מכיוון שאין פרסום מס' חלקה יתכן שמדובר על חלק במושע בחלקה אחרת]
המחיר מגלם - 254,545 ש"ח לדונם.
מחיר מופקע לאדמה חקלאית

מיקום המגרש באורטופוטו :
http://beta.govmap.gov.il?c=v41QSkI...r1svz1QiQ==&z=9&b=2&lay=sub_gush_all|parcel_a

מכירת אדמות נוספות בגוש 7742.

מידע נדל"נ רשות המיסים -
1. גוש 7742 חלקה 66 - 348,428 דונם, תאריך העסקה 21/12/2009, מחיר מוצהר 6,619,061 ₪ , המגלם 4 דולר למ"ר או 4 דולר לדונם , או 19,020 ש"ח לדונם.
https://www.misim.gov.il/svinfonadlan2010/perutKarka.aspx?cur=1
2. גוש 7742 חלקה 38 - ב-8 אפריל 2012 נמכרו 2,019 מ"ר במושע במחיר של 201,868 ש"ח המגלם 26 דולר למ"ר, המגלם 91,000 ש"ח לדונם.
https://www.misim.gov.il/svinfonadlan2010/perutKarka.aspx?cur=1

מיקום המגרש
http://beta.govmap.gov.il?c=439pyMV...F7h86OQ==&z=8&b=2&lay=sub_gush_all|parcel_all

 

[פרל דוד]

[תיקון] המגלם 4 דולר למ"ר או 4000 דולר לדונם

 

[פרל דוד]

שדה וורבורג לאן ? לו נשאלתי לאן תתפתח בעתיד.

החלטתי לבדוק ולנסות לאבחן באמת את כיוון ההתפתחות של מושב "שדה ורבורג" לו יוחלט בעתיד להכפיל את כמות התושבים ללא שינוי מהותי בסוג הבניה המקובל במקום כלומר...
בניה צמודת קרקע.
במושב השיתופי שדה ורבורג כ-200 משפחות

ממזרח המושב סמוך לכביש 4 [עורק תחבורה פנים ארצי המקביל לכביש מס' 2]
ממערב כביש 554 שמוצאו נמצא בכפר סבא בואך כביש ומוביל לעיר טירה. מצפון ומדרום הוא מוקף שדות חקלאיים פעילים.
על שדות אלה חלים תוכניות מתאר ארציות המגדירות קרקעות אלה כ : אדמות חקלאיות , שטח כפרי/נוף פתוח ואין שום כוונה לשנות זאת.

היסטוריה של הרחבות במושב -
שנת 1993, החל תהליך הרחבה קהילתית נוסף כאשר הרחבה קהילתית זו נתקלה בקשיים רבים אשר הערימו על מושב שדה ורבורג מנהל מקרקעי ישראל.
בסופו של דבר, במסגרת הרחבה קהילתית שאושרה בשם "שיכון בנים א'" זו נוספו למושב שדה ורבורג עשרים ואחת [21] משפחות.
הרחבה קהילתית שיכון בנים ב', אשר התקיימה בשנת 1997, הובילה לקליטת ארבעים ושלוש [43] משפחות ,
לבסוף, הרחבה קהילתית בשם שיכון ג' אשר התקיימה בשנת 2005, הובילה לקליטה של שבעים ושניים [72] משפחות נוספות

כלומר....מאז תחילת שנות ה-90 [זכרו...העליה הגדולה מחבר העמים ותוכניות חרום לבניה] ועד ימינו אלה [כ-23 שנים] אושרו לבניה 136 יח"ד צמודות קרקע
[למעט הרחבות מקומיות לבנים ממשיכים במסגרת נחלות] המושב אינו ערוך לשנות את צביון חייו החקלאיים ולהפוך לישוב קהילתי, אין ספק שכל תוכנית פרטית תתקבל
בהתנגדות הועדה המקומית ותושבי הישוב לשינוי צביון החיים המאפיין את המושב.

מאז שנת 2005 לא קודמו שום תוכניות מתאר משמעותיות שעלולות לשנות את הצביון הכפרי ב - שדה ורבורג.

להלן אורטופוטו של הסביבה המקיפה את מושב שדה ורבורג.
http://beta.govmap.gov.il?c=0013v8b...D6Rs7HFIgAwcU9Y8ng==&z=7&b=2&lay=sub_gush_all

אתר הבית של "התיישבות כפרית" המתייחס למושב שדה ורבורג - -
http://www.homee.co.il/שדה-ורבורג/

מגזין שדה ורבורג יוני 2013 - http://www.sdewarburg.co.il/Portals/0/השדה/sde_04.pdf

כיום עוסקים בכפר בענף הלול (תרנגולות ותרנגולי הודו), שמן זית, מטעי פקאן, מקדמיה ופרדסי תפוזים, קלמנטינות ואשכוליות. במהלך השנים נעשה העיסוק בחקלאות בקנה-מידה
קטן לא כדאי מבחינה כלכלית, והחקלאים הפסיקו לעבד את השטחים. חלק מן השטחים, כולל ‘פרדס 500’, מוחכרים לחקלאים שעובדים בקנה-מידה גדול ומגדלים תפוחי-אדמה,
תות-שדה, בטטות, גזר, תבלינים ושאר ירקות.

 

[פרל דוד]

אבנר...מה דעתך על הערכה שכתבתי כתושב המקום.

ונא התייחסותך לאפשרות הרחבה עתידית במפה שצרפתי.

 

[אבנר סטפק]

דעתי כתושב שדה ורבורג

קודם כל שאפו על הסקירה המאלפת. אני חושב שהיטבת לתאר את המצב ואת האפשרויות העתידיות לפיתוח.

1. הרחבות - כיום שדה ורבורג הוא אחד המושבים הגדולים בישראל, עם כ-350 משפחות (התקרה ליישוב לפני שהוא נאלץ להפוך למועצה מקומית, ובזה אף אחד בשדה ורבורג לא מעוניין וכנראה שגם המדינה לא תשמח). היישוב כבר עבר 3 הרחבות במהלך שנות ה-90 וה-2000 כך שקשה להאמין שתאושר הרחבה רביעית ואילך.

2. אם יהיו הרחבות נוספות אין ספק שיש לשדה ורבורג די והותר שטחים שיופשרו הרבה לפני שמישהו יתקרב בכלל לקרקעות תל אשר שמשווקות בימים אלה כ-"שדה ורבורג".

3. כמו רבים ממושבי השרון, גם בשדה ורבורג יש לא מעט עורכי דין בכירים ופונקציונרים נוספים שישמחו לטרפד הליכי הפשרה (לא רק בתל אשר, גם במושב עצמו - למרות שכלכלית זה משתלם רוב מי ששם רוצה לשמור על הצביון הכפרי ולא לנדלן ולמסחר את המקום).

4. ראיה לתפיסה לעיל ניתן לראות בכל נושא הפל"ח - פעילות לא חקלאית. שדה ורבורג הוא אחד מלא הרבה מאוד יישובים בשרון שלא הסכימו לפל"ח, למרות הכלכליות הרבה שטמונה בכך,ולכן לא תמצא אצלנו כמעט שום עסק מסחרי שאינו חקלאי (ואני לא מדבר על חוגים בבתים וכדומה אלא מחסנים, חנויות וכדומה - יש רק אחד בכל המושב).

5. אכן פעילות חקלאית אינטנסיבית בידי מגדלים אזוריים שמחכירים את השטחים במחיר סמלי (בין 1 ש"ח ל-70$ לדונם לשנה) כך שגם בהיבט הזה לא מומלץ לקוני קרקעות חקלאיות לבנות על תשואה שוטפת כלשהי.

6. בתל אשר יש 4 או 5 משפחות שחולשות ביחד על שטח גדול מאוד. אבל זה לא יישוב אלא שכונונת שנתמכת כיום בשדה ורבורג והמועצה בכל השירותים.

 

[פרל דוד]

4 דולר למ"ר חקלאי, זו שוויה האמיתי של הקרקע.

האם שמתם לב למחיר בו נמכרה קרקע חקלאית הממוקמת מצפון למושב שדה ורבורג.

http://www.govmap.gov.il?c=miTD0tPY...TW0O3DA==&z=7&b=2&lay=sub_gush_all|parcel_all


מידע נדל"נ רשות המיסים -
גוש 7742 חלקה 66 - 348,428 דונם, תאריך העסקה 21/12/2009, מחיר מוצהר 6,619,061 ₪ ,
המגלם - 4 דולר למ"ר או 4000 דולר לדונם , [ 19,020 ש"ח לדונם.]

 

[gili667]

נו באמת. לא תמצא קרקע מנהל במחיר כזה

 

[פרל דוד]

מה שוויה האמיתי של אדמה חקלאית ?

לפני שאתה קובע כעובדה שאין מחירים כאלה, אני רוצה להפנות אותך לשמאי עדי צביקל ומאמר שלו בנדון :
http://landtax.co.il/default.asp?ArtId=107

מרבית החוזים צופים פני עתיד וקובעים כי עם שינוי הייעוד של הקרקע לייעודי בניה יבוטל החוזה, תושב הקרקע למינהל והחוכר יפוצה לפי שווי הקרקע בייעודה
החקלאי בתוספת השקעותיו. בפועל, למרות שאין חולק על כך ששווייה החקלאי של קרקע נע סביב $3,000 לדונם ואף פחות מכך, שווי הנגזר מתשואה
צפויה במהלך העיבוד החקלאי, הרי שבאזורים בעלי פוטנציאל פיתוח העסקאות מתבצעות סביב 15,000$ דונם – 20,000$ דונם ואף הרבה יותר מכך. באתרים,
היכן שניתן לאתר סבירות גבוהה לשינוי ייעוד, עשויים להגיע שוויים לכדי $50,000 לדונם. נתון זה הווה עבורי תמריץ לבחון את הבסיס הכלכלי לעסקאות אלו תוך
בדיקת ההיגיון העומד מאחרי העסקאות.

כך שבכל מקרה מדובר על הפרשים עצומים בן השווי המעשי לבין השיווק בפועל, וכלל לא רלוונטי אם נמצא או לא...בפועל הבאתי כאן עסקה בשווי של 4 דולר למ"ר,
ולא במדבר, אלא קרוב לישוב בני ציון, ושדה ןרבורג.


נתונים שהוצגו על היקף המכירה של אדמות חקלאיות.

מנתונים עדכניים שהגיעו ממשרד האוצר, עולה כי ב-2012 חצה השוק האדמות החקלאיות לראשונה את רף המיליארד שקל.
קטעים ממאמר מפרי עטו של אריק מירובסקי בדה מרקר.

בשנים האחרונות חל זינוק בהיקפי העסקות החקלאיות - הן מבחינת מספרן והן מבחינת מחירן.
מנתוני האוצר עולה כי
ב-2012 בוצעו 3,497 עסקות, בהיקף כספי כולל של 1.007 מיליארד שקל. מדובר בעלייה של 10% במספר העסקות וב-13% בהיקף הכספי לעומת 2011,
וב-70% מבחינה כספית וב-57% מבחינת מספר העסקות שבוצעו בו ב-2007.

יש מי שמנצל את המצב. לא צריך הרבה כדי להיתקל בגלישה אקראית באינטרנט בפרסומות לקרקעות חקלאיות למכירה, שברובן מוצג צילום אווירי של המתחם, ובחלקן אף מצורפות הדמיות של שכונות שאמורות להיבנות על הקרקעות האלה. היעדים הבולטים לסחר בקרקעות חקלאיות הם אזורי השרון וראשון לציון־רחובות, שמצטיינים בצפיפות גדולה יחסית של שטחים בנויים, שביניהם יש הרבה משבצות קרקע חקלאיות ופתוחות, שמוצגות בפני הציבור כפוטנציאל לבנייה.

מנתוני רשות המסים עולה כי היעד הפופולרי ביותר לקרקעות חקלאיות בשנה האחרונה היה הוד השרון. הממצא אינו מפתיע: הוד השרון היא עיר בלב השרון, שנמצאת בשלבי התפתחות ובנייה מהירות, שמורכבת מיישובים כפריים קטנים - מה שהותיר הרבה מאוד שטחים חקלאיים בשוליה וגם בין השכונות שבה. המשקיעים סבורים כי הפשרת השטחים האלה היא רק עניין של זמן, והם רוכשים קרקעות במיוחד במגרשים שנמצאים דרומית לכביש הרוחב 531, ממזרח לכביש גהה ובחלקים הדרום־מזרחיים של העיר, בסביבות המושבים נוה ירק, גני עם וירקונה, לא רחוק מכביש 40.

לאור כל הנתונים האלה והיקפי השוק, ברשות להגנת הצרכן ולסחר הוגן ערכו בדיקות של השוק, והגיעו למסקנה שאסור להותיר את השוק הזה במצבו כיום - ללא פיקוח ועם חשש כבד להטעיית רוכשים, ושיש לעגן את השוק הזה בחוק. לאור זאת החליטו, כאמור, על הוצאת תקן שמאי חדש שיסקור את הקרקעות החקלאיות ותקנות חדשות בחוק, שיחייבו סוחרי קרקעות להציג בפני הרוכשים דו"חות שמאיים אובייקטיביים.

השמאי הממשלתי טל אלדרוטי מסביר כי על פי התקן החדש, המשקיעים יקבלו דו"ח שמפרט מה שווי הקרקע הנרכשת כיום כקרקע חקלאית. לאחר מכן יבחן השמאי את העקרונות התכנוניים שמציגים סוחרי הקרקעות, ויחליט אם מדובר בעקרונות סבירים יחסית למרקם הסביבתי. השמאי ייתן גם ערך קרקע עתידי במידה שהקרקעות אכן יאושרו.

השמאי יבחן גם את כל החסמים שבאזור - קווי מתח גבוה, ערוצי נחלים, צורך בתשתית של כבישים ומחלפים ועוד, ויאמוד את לוח הזמנים הנדרש בהתגברות על החסמים האלה לאורך כל הדרך, עד לאישור התוכנית - אם בכלל. לבסוף, השמאי יעריך בדו"ח שלו את רכיבי המס וההיטלים, שסוחרי קרקעות אינם נלהבים לספר עליהם למשקיעים.

 

[gili667]

בו נעשה עסק: תביא עסקא של קרקע פרטית ב4אלף $

בכל היקף שהוא - מובטח לך 2% מע"מ מהעסקא

שמחירי 2002 אינם מחירי 2007 ואלו אינם מחירי 2013

מפליא שאתה מביא דוגמאות משנים בלתי רלונטיות כאילו אלו המחירים היום

לצערם של כל אלו שלא קנו בשנים ההם המחירים היום עשרות מונים
מעלה

במאמר שאתה מביא אין תאריך , אך המחירים נקובים בדולרים ללמדנו שהם מתקופה אחלרת לחלוטיון , כבר שנים לא נוקבים במחירים דולרים
היתה תקופת מעבר שלכל מחיר דולרי הצמיד המוכר גם שער בשקלים גם היא עברה מהעולם ווכבר שנים נהוג לנקוב מחיר בשקלים ולא דולרי
הידעת לפני שנים הדולר נשק ל 5 ש"ח , עברו השנים וכעת הוא סביב 3.5 בלבד.... תאר לך מה זה אומר לגבי המחיר הדולרי........

סדר גודל של 3אלף לדונם יכלת לקנות לפני שנים בנגב קרקע מנהל בנגב...................

כל פיצויים של המדינה בשנים האחרונות היו יותר מכך

בקיצור: במקום לקשקש בא נעשה עסקא , וככל שהקרקע גדולה יותר כך טוב יותר . ישולמו דמי תיווך מלאים בגובה 2%+מעמ

 

[פרל דוד]

שווי קרקעות חקלאיות עפ"י השמאי הממשלתי.

לצערי אתה לפעמים "קשה הבנה" ואולי נכשלתי בהסבר.

שווי קרקעות חקלאיות נובע מ-2 מדדים פחות או יותר, פוטנציאל ההפשרה שלהם,וה"פירות" הכלכליים הנובעים מהשדה.
שווים של קרקעות חקלאיות לא השתנה באופן משמעותי למעט עידכון מחירים [שער דולר,עליית מחירי התוצר שהשדה מניב וכו']

אתה מתעקש להצמיד את שווי הקרקע למחירים מופקעים ולא ריאליים שבהם נמכרות הקרקעות בימים אלה, מחירים אלה מצביעים על הטמטום החוגג ולא עך שווים
האמיתי של הקרקעות,שווי קרקעות חקלאיות כמעט ולא השתנה בשנים האחרונות למעט תיקונים מינוריים כפי שפרטתי קודם.
ספסרי הקרקעות החקלאיים העלו את מחיר הקרקע החקלאית באופן מלאכותי עד לכדי ערכים של מעל פי 10 ויותר משווים וזאת תוך תיאור שקרי
שהקרקעות צמודי דופן לשטח בנוי וקיים פוטנציאל הפשרה, אלא שמדובר על גיבוב שקרים ותו לא....ולכן גם אם מכרו בערכים של פי 10 ויותר, עדיין שווי הקרקע לא השתנה.

שמאי מקרקעין מומחה בהערכת שווי נכסים, בעיקר נכסים עירוניים. לעומתו, שמאי חקלאי מומחה בהערכת שווי נכסים חקלאיים כמו שווי הקרקע החקלאית, שווי הגידולים, שווי מבני העזר וגם שווי הנכסים הנדל"ניים המוצבים על הקרקע החקלאית.

ונתחיל מהתחלה במיוחד בשבילך. [כדי שתבין]
בתחום הערכת שווי אדמות חקלאיות יש שמאים חקלאיים שהוכשרו לכך " ראה הסברפ

כלי עבודתו של שמאי חקלאי
כמו בשמאות מקרקעין כך גם בשמאות חקלאית קיימות גישות שונות להערכת שווי הנכסים.
אחת מהגישות המקובלות ביותר היא גישת ההשוואה. כאשר רוצה השמאי להעריך שווי של נכס חקלאי הוא אוסף מידע על הנכס וסביבתו, משווה את הנתונים
וקובע לפיהם את שווי הנכס החקלאי.

כדי להעריך שווי של אדמה חקלאית יש לקחת בחשבון את תשלום המיסים וההיטלים המוטלים על הקרקע ולשקלל אותם בקביעת המחיר.
שמאות חקלאית מתבצעת גם באמצעות מדידות.
על השמאי למדוד את גודל השטח, מגרש חקלאי, נחלה משפחתית, משק משותף מטעים ועוד. את המחיר יקבע השמאי לפי גודל השטח, לפי תנאי הסביבה,
לפי היכולות החקלאיות וההכנסות הכספיות מהשטח, לפי אופי השטח ועוד.
שים לב אין כל השפעה על גובה המחיר מאדמות דומות שנמכרו במחיר מופקע.

קרקע חקלאית עם פוטנציאל להפשרה - יובל דנוס שמאי מקרקעין.
http://www.danco.co.il/index2.php?id=53&lang=HEB

קטעים נבחרים :
* נקדים ונאמר שלא כל קרקע חקלאית נושאת עימה פוטנציאל לשינוי יעוד או אחר. קיימות קרקעות רבות, גם באזור המרכז, שאין עמן, ולא ראוי לייחס להן פוטנציאל כזה.
* שוויה של קרקע חקלאית עם פוטנציאל לשינוי יעוד, מתגבש בעיקרו על סמך המרכיבים הבאים:-
1. שווי הקרקע (נטו) ביעודה החדש או החזוי, ללא פיתוח.
2. אחוז ההפרשה לצרכי ציבור.
3. הערכת השוק לגבי משך הזמן שיעבור עד שיתאפשר שינוי יעוד הקרקע.
4. מרכיב אי הוודאות והסיכון שמייחס השוק לציפיות לשינוי יעוד.
5. היטל ההשבחה הצפוי.
6. עלויות נוספות הקשורות בקידום התהליך

כלומר הפונציאל מתבסס על עובדות ולא על חלומות או שקרים קרקע שאין מאחריה תוכנית בנין ערים שמפשירה אותה היא קרקע ללא פוטנציאל.
ושוויה בהתאם

* הנחות יסוד:בהערכת שווי.
1. הנחה ראשונה - הקרקע בה אנו עוסקים הינה קרקע ביעוד חקלאי עם פוטנציאל (במצבה הקודם) לשינוי יעוד, והראיה לכך היא אשור תכנית המשנה את יעודה.
2. הנחה שניה - ציפיות השוק בעבר לשינוי יעוד, חופפות את היעוד החדש של הקרקע על פי התכנית שאושרה.
3. הנחה שלישית - שווי הקרקע מתבסס על ההנחה שטרם החלו ההליכים לאישור התכנית (המתחילים בדרך כלל בהכרזה על הכנת תכנית ומסתיימים בפרסום
למתן תוקף).הערכת שוויה של הקרקע החקלאית בשומת השבחה אינו צריך להיות מושפע ממכלול המהלכים התכנוניים והעירוניים שהביאו
במישרין או בעקיפין לאישורה של התכנית.
4. הנחה רביעית - השימוש החקלאי בקרקע בתקופת הביניים זניח ואינו מובא בחשבון.

אתה מבין ? גילי ? כל המשווקים "מספרים סיפורי אגדה" ש...אוטוטו האדמה תופשר ולכן המחיר המופקי סביר, כשבפועל "לא היו דברים מעולם" או שתוכניות
ההפשרה נדחו על הסף כפי שהבאתי כאן את סיפור המגרש שבדה וורבורג גוש 7676 חלקה 78 הנמכרת בימים אלה כאדמה לפני הפשרה כשבפועל הבאתי הוכחות
שאין סיכוי להפשרה ולכן השווי האמית הוא זניח.

יש לי תחושה "לא נעימה" שאתה מסתיר את זהותך כיוון שאתה מתווך בקרקעות חקלאיות באיזור חדרה, ולכן יש לך אינטרסים עלומים.
בתקופה מטורפת זו כשחקלאים התייאשו מהפשרת הקרקע והחלו הסכמי אופציה עם משווקים מתוחכמים בוודאי יהיה קשה לרכוש אדמה חקלאית עפ"י שוויה האמיתי,
וגם למדינה יש תפקיד כאן, היא מרויחה מיסים [וכמה שיותר מס...טוב יותר], אבל...משתופקע האדמה ע"י גוף שלטוני לצורך סלילת כביש לדוגמה, יסתבר לבעלי הקרקע
ששווי האדמה הוא כ-3000 דולר לדונם ולא חשוב כלל באיזה מחיר הם רכשו את הקרקע.

 

[פרל דוד]

הערכת שווי קרקע חקלאיות....לא מה שחשבת !

פרק ג' - עקרונות המודל לאומדן שווי השוק
הנחות יסוד:

1. הנחה ראשונה - הקרקע בה אנו עוסקים הינה קרקע ביעוד חקלאי עם פוטנציאל "נגלה לעין" ולא ספקולטיבי בעיקרו.
2.. הנחה שניה - הצפיות לשינוי יעוד מניחות שימושים מסוימים אשר ניתנים להערכה.לעתים ההערכה תהיה בטווח מחירים שהשווי
העתידי של הקרקע ינוע בתחומו.
3. הנחה שלישית - המועד הקובע להערכה משתנה מענין לענין, ויכול להיות בטרם או לאחר שהחלו ההליכים לאישורתכנית או תכניות
על הקרקע.
4. הנחה רביעית - השימוש החקלאי בתקופת הביניים זניח ואינו נלקח בחשבון.

נקודת המוצא למודל להערכת שווי השוק כנ"ל היא המועד הקובע להערכה. במצב זה אנו נאפיין מספר שימושים אפשריים לקרקע ונבחר
את השימוש הסביר והמתאים לאותה קרקע בהתחשב בגודלה ומיקומה.

בנוסף אנו נעריך את אחוז ההפרשה הצפוי לצרכי ציבור. ככל שרמת הפיתוח בסביבה נמוכה יותר, סביר שאחוז ההפרשה יהיה גדול יותר.
השיעור המקובל כיום בתכנון קרקעות חקלאיות הינו שיעור של 50% ויותר.

נשתמש בטכניקת ה"תחשיב לאחור", כפי שתוארה קודם, ונעריך את משך הזמן ומידת אי הודאות והסיכון עד לאישור תכנית שינוי היעוד.
ככל שהשמוש קרוב יותר לשמושים באזור, הרי הסיכון קטן יותר, וככל שהשמוש חורג מהמרקם האורבני בסביבה, הסיכון גבוה יותר, אלא אם
יש בידנו עובדות המצביעות אחרת.

הערה לסיכום - פרל דוד.
כל הערכות כאן מתבססות על פוטנציאל ההפשרה העתידי, אבל...משהוכחנו שאין שום תוכנית באופק ולהיפך הרשויות מזהירות שהקרקע
לא תופשר, או שניסו להפשיר ונכשלו, אזי שווי הקרקע חוזר לס"ג של כ-3000 דולר לדונם ולא משנה כלל באיזה מחיר מופקי נמכרה הקרקע.

 

[משקיע בבש]

שווי הקרקע נובע לא מערכו אלא מהטמטום החוגג

דויד זה הסבר כלכלי?


שווי הקרקע נובע ממפגש קונים מוכרים, בדיוק כמו שוויה של כל מניה בכל בורסות העולם.

מרגע שנכרת הסכם, זה המחיר.......

המחיר מאוחר יותר יכול לעלות (אם יש ביקוש) או לרדת (אם אין ביקוש)...

אותו "טמטום" כהגדרתך הוא זה שמגדיר את מחירי הדירות בארץ...ובנתיים אני רואה את המחירים רק מאמירים מעלה....האם אנו מדינת סטארטאפ לייצור מטומטמים וטמטום?

משקיע בב"ש