דירה יד2 מול דירה על הנייר והיעדר ליווי בנקאי

[seeker5]

דירה יד2 מול דירה על הנייר והיעדר ליווי בנקאי

שלום לכולם
אני לקראת החלטת קניה ורציתי לשמוע את דעתכם בעניין. אני חדשה בפורום אז תסלחו לי אם כבר דנתם בנושא הזה בעבר.
בהנחה שאני קונה דירה שמטרתה השקעה, איפה הייתם ממליצים לי להשקיע את כספי? בדירה יד 2 (בבניין חדש בין 3 שנים) או בדירה על הנייר שתיהיה מוכנה עוד 18 חודשים?
בשני המקרים מחיר הדירה זהה וגם גודל הדירה והמפרט שלה. השאלה איפה ארוויח יותר? מהקפיצה בעליית המחיר של הדירה כשתיהיה מוכנה וכבר לא על הנייר, או מהשכרת הדירה יד2 לשוכרים ל18 חודשים ואז מכירת הדירה ?

שאלה נוספת בנושא אחר- הייתם קונים דירה בפרוויקט ללא ליווי בנקאי? אצל יזם ידוע ומוכר מאוד.

תודה רבה על העזרה שלכם !

 

[elvinnox]

דירה להשקעה על הנייר בדרך כלל היא השקעה גרועה

אי אפשר לדעת מהי העלות הסופית, מתי יהיה מוכן וכמה השוכרים יהיו מוכנים לשלם עליה.
&nbsp
מי אמר שתהיה קפיצה בעליית מחיר שתהיה מוכנה? על סמך מה קבעת את זה?
&nbsp
אם את מתכוונת לרכוש דירה רק ל-18 חודשים, נדל"ן היא לא השקעה בשבילך.
נדל"ן היא השקעה ארוכת טווח (לפחות ל-10 שנים), אבל במקרים נדירים הרווח מאוד גבוה שאפשר להרוויח מעסקת קניה/מכירה אך זה נדיר מאוד.
&nbsp
באיזה איזור ההשקעה? זה מאוד תלוי במיקום והתפתחותו.
לא הייתי רוכש דירה ללא בנק מלווה גם אם היזם מוכר. נהפוכו, אם היזמם מוכר אין לו בעיה לקבל ליווי וזה כבר מדליק נורה אדומה.
&nbsp
כנראה שלאנשים יש זכרון קצר והם כבר שכחו מקרים של רוכשים שהפסידו את כל כספים.
&nbsp
בהצלחה

 

[seeker5]

תודה ליאבנוקס

יש פה עוד דיעות? או שמה שליאבנוקס אמר הוא הקונצנזוס הכללי?

 

[המוסקיטר האחרון]

אם את מחפשת השקעה, זה לא הכי נבון לקנות דווקא בשיא הבועה..

וזה לא משנה אם יש כאלה שטוענים שהמחירים ימשיכו לעלות...
כי לכולם ברור שאנחנו בשיאי השיאים של הבועה, גם אם זה יעלה בחודשים הקרובים עוד 3%...
הרי הנפילה תגיע בוודאות, השאלה היא לא האם זה בעוד חמש או עשר שנים, אלה האם החודש הבא או בעוד חצי שנה.

 

[or7474]

מוסקטר מה היא שאלה ומה אתה עונה ?

לא יאומן

 

[המוסקיטר האחרון]

עונה בדיוק על הנושא. השקעה היא לא רק ברירה בין 2 אלטרנטיבות

להשקעה יש גם היבטים אחרים, ואף אחד לא רוצה להשקיע 1.8 מיליון במוצר שאחרי כמה שנים יהיה שווא רק מיליון ש"ח.
אם זה בנדל"ן או בכל מוצר אחר.
הנדל" כיום היא ההשקעה הכי ספולטיבית שקיימת, עם סיכויי צמיחה אפסיים.
גם מרבית האינטרסנטים הגדולים ביותר מודים, שמרבית העליות מיצו את עצמן.
מרביתם טוענים שהמחירים ייתיצבו ולא יירדו (אשרי המאמין)

 

[elvinnox]

עזוב, חבל על האנרגיות

תן לאנשים ליפול במאות אלפים, הם גם ככה לא יקשיבו לך.
&nbsp
הם כל כך בטוחים שהמחירים רק יעלו, ואנחנו לצערי דעת מיעוט פה בין כל המתווכים והאינטרסנטים.
&nbsp
מעניין למה אף אחד מהם לא קנה בתקופה האחרונה, אבל לעודד אנשים אחרים לקנות עכשיו - זה ברור שהם מתפרנסים מזה.
&nbsp

 

[or7474]

האובססיביות שלך לנושא. כבר חולנית

יעלה או ירד. אף אחד לא יודע

 

[h a j b i]

שום דירה ששווה היום 1.8 מליון לא תהיה שווה מליון

רק בחלומות שלך.
כמובן שיכול להיות מקרה שהבניין יקרוס ואז יישאר בעיקר הערך של הקרקע

 

[elvinnox]

מסכים, לא תהיה פה קריסה

אבל ירידה של 300K תהיה בכיף.
&nbsp
דירה שכאילו "שווה" היום 1.8 (שזה בערך 4 חדרים במעגל השני) בשקט יכולה לרדת ל-1.5
&nbsp

 

[h a j b i]

או שכן או שלא

מה שאני כן הייתי מהמר עליו שעוד 10 שנים מהיום המחיר יהיה יותר מ - 1.8
&nbsp
ברור שבסוף גם שעון מקולקל צודק אבל הדיבורים על בועה ונקודת השיא היו כבר ב- 2011, למעשה אפילו ב - 2009-2008 רגע לפני שהבלגן התחיל היו כאלה שהימרו שהמשבר של ארה"ב יגיע לפה.
&nbsp
אז כאמור אולי תהיה ירידה, אולי לא. לדעתי הניסיון לתזמן את השוק נועד לכישלון. אז שכל אחד יחליט מה מתאים לו, האם הוא באמת רוצה וצריך דירה בבעלותו, האם יש עיסקה טובה על הפרק, מה ההכנסות וההוצאות שהוא צופה וכו.
&nbsp

 

[smarco88]

השקר הכי גדול של אנשי הנדל"ן זו האמרה שכל אחד ושיקוליו

שכל אחד יחליט אם העסקה מתאימה לו ולהכנסותיו.

הרי לא תצדיק חולצה בקסטרו במחיר של 700 ש"ח כי אתה מרוויח 50,000 ש"ח, נכון? אז למה בדירה כן?
ולמה להתעלם מסיטואציה של עליית מחירים במשך כמעט עשור, אשר על פי כל פרמטר (ובעיקר אל מול הכנסה), אנו נמצאים הרבה מחוץ למגמה הסבירה?
למה להתעלם מזה שמדינת ישראל גועשת סביב הדיור כבר 5 שנים? הרי אם הכל היה בסדר, לא היה שיח כל כך חם סביב זה.

אז שכל אחד יסתכל רק על זה שמחיר הדירה שהוא מצא הוא רק 2 מש"ח ולא 2.2 מש"ח, וזו עסקה מצויינת שהמתווך מצא, וזה מתאים לו למשכורת שהוא ואשתו עמלים עליה, והבנק נותן 1.4 מש"ח משכנתא, וזהו? העסקה כדאית ונכונה?

ואם הדירה הזו "שווה" רק 1.5 מש"ח בעוד 3 שנים? ואולי בעוד שנה? ואולי מחיר למשתכן?
בחייאת, חלאס עם הסיסמאות המנותקות סביב ההחלטה על רכישת דירה.

 

[elvinnox]

תגובה חזקה מאוד

מסכים עם כל מילה.
&nbsp
בנוסף, אם כל שאר המתווכים בפורום כלכך בטוחים שהעליות ימשכו אז למה הם לא קונים עכשיו?
הרי לפי מה שהם אומרים תהיה עוד עליה, אין קרקעות, לא בונים, ומחר יהיה יותר יקר, אז אם הם כלכך בטוחים שזה יעלה כפול מחר אז למה הם לא עושים מכה ורוכשים עכשיו?
&nbsp
אה, כי הם בעצמם לא מאמינים שזה יעלה, אבל מה, הם מתפרנסים מאלו שמשעבדים את עצמם למוות בשביל טיח ובלוקים ל-30 שנה. אז זה הכי קל לנפנף בסיסמאות ריקות מתוכן, אבל שזה נוגע לך - פתאום זה ירד.
בקיצור, שים את הכסף שלך איפה שהפה שלך. מאמין שיהיו עליות? רוץ לקנות.
&nbsp
לא מאמין באמת? תפסיק לחרטט אותנו
&nbsp
&nbsp

 

[h a j b i]

וודאי שאצדיק

אם אני ממש רוצה את החולצה ולא יכול להשיג כזו במקום אחר ומבחינה כלכלית זה בקושי מורגש אז למה לא?
&nbsp
כתבות על מחירי הדירו אתה יכול למצוא גם משנות ה- 60 (מידי פעם מעלים כאלה בפייסבוק, די משעשע)
&nbsp
אני בכלל חושב שקניית דירה למגורים היא לרוב לא עסקה משתלמת כלכלית אבל יש עוד שיקולים אז כל אחד שיחשוב מה מתאים לו.

 

[smarco88]

שום דירה, כן. הרי אתה הוא הוא הנביא של ימינו, חג'בי.

"חכמים" גדולים ממך לא יודעים מה יהיה מחר.

בדיוק כמו שאף אחד לא צפה שדירה שמחירה אתמול הוא 0.8, תעלה היום 1.8, כך אף אחד לא יכול להגיד שלכיוון ההפוך זה לא יקרה.

מה יפה בבועה? זה שאף אחד לא חזה אותה לפני, ואף אחד לא ראה את פיצוצה קרב.
וכשאני אומר אף אחד, מדבר על הרוב המוחלט, למעט בודדים שעשו ויעשו מזה הון.
בהצלחה.

 

[h a j b i]

אוקי, נחיה ונראה

אני יכול בעיקר לרחם על אלה שמחכים שזה מה שיקרה

אני מבין שקיבלת השראה מסרטים כמו The big short, אבל בתכל'ס אם הם היו נכנסים לפוזיציה נגיד שנה לפני יש מצב טוב שהיו פושטים רגל לפני פיצוץ הבועה (ואני בטוח שגם היו כאלה, פשוט זה פחות מתאים לעלילה).

 

[smarco88]

בהחלט צריך לרחם על אזרחי ישראל, על האדם מהישוב

הזוג הזה, שעושה הכל לבד, ואין מי שידאג לו, אלא רק הוא בעצמו, ושני ילדיו.
זה שמדינת ישראל הובילה אותו ודחפה אותו עד הקצה עם מחירי דיור הזויים.

וגם על אלו שלעולם לא יולכו לרכוש במחירים אלו, ונידונו לחיים בדיור ארעי, ותלות בבעל דירה זה או אחר.

ופה בפורום, אתה וחבריך, אלו שקובעים שלא יכול לקרות לעולם תרחיש זה או אחר, אתם חסרי אחריות. לעולם אל תגיד לעולם.
תזנח את התיאוריות הסבירות. כי אלו הסבירות לא הביאו אותנו עד הלום.

 

[00 רואה חשבון 00]

באמת ? האם היית מתחייב לא לקנות לעולם במחירים הללו ?

ברור שלא.. מתישהוא אתה תקנה ולא משנה באזה מחיר.. זו גם הסיבה שהמחירים לא יורדים. כי כולם כמוך..

 

[elvinnox]

רואה החשבון הנכבד, אם אתה כלכך בטוח בעליות למה אתה לא קונה?

&nbsp
מה אתה באמת מאמין שידרשו 300 משכורות לדירה בפריפריה?
אתה אמיתי?
&nbsp
מספיק עם החרטוטים, וזה לא נכון, המחירים יורדים כי פשוט אין מי שישלם את זה.
&nbsp

 

[00 רואה חשבון 00]

אני באמת קניתי.. ואם היה לי עוד הון עצמי הייתי קונה עוד

המחירים בפריפריה לא גבוהים.. פשוט אנשים כמוך לא מוכנים לגור שם.. אז מי מרמה את מי ?