דעתכם על הנכס הבא הצעת השקעה שקיבלתי

[נתן90]

דעתכם על הנכס הבא הצעת השקעה שקיבלתי

כתובת הנכס: 2369 S Taylor Rd, Cleveland Heights, OH 44118 לחיצה אל הקישור תוביל לאתר זייליו בו הבית מופיע
אני מצרף לכם את התוכנית העסקית שהתקבלה (או קישור לקובץ אינטרנטי)

קניה ב 99,500 $
השכרה ב 1,200 $ חודשי 14,400 $ שנתי
הוצאות :
ניהול 8% : 1,152 $ - | ביטוח: 700 $ - | ארנונה : 1,708 $ - סה"כ : 3,560 $ - בשנה
הכנסות הנטו כ 10,840 $ לשנה משקף תשואה של 10.9%

אני מקבל הוצאות תחזוקה חינם לשנתיים
ויש גם אפשרות לבחור בשכירות נטו קבועה של 9.9% מהיום הראשון לבעלות

 

[חולםנדלן]

נראה יפה! שתי שאלות

על פי זילו, ב2012 שולם מס שנתי של 4377$, אני לא רואה זאת בחישובים שלך? מה מס זה אומר?

בקיבלנד בכלל ובשכונה זאת בפרט, יש הגירה שלילית של תושבים. יש צפי לירידה של כ5%. זה לא מטריד אותך? אשמח לשמוע התייחסות לנושא.

בכל מקרה הנכס נראה מרשים, שיהיה בהצלחה.

 

[נתן90]

תשובה ושאלה ..

לשאלתך הראשונה לגבי מהו המס 4,377 $ שמצויין בזייליו מדובר ב Property taxes מבחינת הסך זהו נתון שנכון לשנת 2012 ,
מבדיקה באתר המחוז, הנכס היום נושא בארנונה שנתית של 1,700 $ בלבד ובמקום הסך המוזכר בזייליו, נתון זה שונה נכון לשנת 2013.
קישור לאתר המחוז
בעניין הגירה שלילית מדובר בנתון חשוב הייתי שמח אם היית חולק עימי את מקורו אני קיבלתי מידע אחר המדבר ההפך על הגירה חיובית

ותודה

 

[vinney]

שים לב

הם קנו את הנכס ב45 אלף ב2012 ולפי זה חושב המס הנמוך.

אתה קונה את הנכס ביותר מכפליים מהסכום הזה - לכן המס שאתה תשלם יהיה יותר מכפול.

אין שום קשר לשנה, הקשר הוא לערך הנכס במכירה האחרונה.

 

[Relberg]

חישובים נוספים...

האם אתה לא מכניס לחישוב התשואה נטו אפשרות שתהיה תקופה ללא דייר? ומה עם תיקונים בנכס?

אני חושב שבשביל להיות מוגן ולדעת מה היא תשואת הנטו האמיתית, עלייך להוריד לפחות עוד 15% על בית ריק ותיקונים לאורך השנה.

 

[vinney]

ארנונה נראית לי נמוכה מדי

zillow מדווחים פי שלוש.

השכירות נראית לי קצת גבוהה, וכאמור לא נראה שלקחת בחשבון תחזוקה. בית בן 100 שנה, אחרי הכל, ובאקלים לא הכי נוח.

 

[נתן90]

התייחסתי לנושא הארנונה בתשובתי לחולםנדלן

בעניין שכירויות
אני מצרף פה קישור בזייליו לגבי בתים להשכרה באזור התאומים את מחיר השכירות שצויינה בתחשיב
שכירויות בסביבת הנכס
מה מביא אותך לחשוב כי השכירות גבוהה מידי ?

בעניין תחזוקה מדובר בבית שעבר שיפוצים מסיביים בעשור האחרון אשר כללו צנרת וחשמל חדשים חלונות חוסכי אנרגיה מערכות חימום ומיזוג חדשים גג חדש חנייה חדשה איטום והנחת צנרת ראשית ביסודות הבית ועוד
בנוסף אני מקבל אחריות תחזוקה חינם למשך שנתיים בהמשך אני מאמין שאפגש בצרכי תחזוקה מדי פעם

 

[vinney]

אם אתה משתמש בעורך ההודעות של תפוז

עשה טובה ותרשום את הכתובת של הקישור, כי ההטמעה שלהם לא עובדת בגרוש.

 

[נתן90]

כתובת הקישור לבתים להשכרה באזור

הקישור קצת ארוך מקווה שיעבור
הכי הרבה ניתן להזין את כתובת הבית בשורת החיפוש של אתר Zillow.com ולבחור באפשרות ה Rentals
כתובת הבית: 2369 S Taylor Rd, Cleveland Heights, OH 44118

http://www.zillow.com/homes/for_ren...9,-81.541643,41.485916,-81.569924_rect/14_zm/

http://www.zillow.com/homes/for_ren...9,-81.541643,41.485916,-81.569924_rect/14_zm/

 

[Boston Guy]

אתה היית פיזית בנכס וראית את ה"שיפוצים המאסיביים" האלו?

אתה ראית תיעוד וקבלות של השיפוצים האלו?
אתה בדקת בעירייה אם השיפוצים האלו נעשו עם רשיון בניה חוקי מהעירייה ועברו אינספקציה של האגף ההנדסי בעירייה אחרי הביצוע (כמו שהחוק מחייב)?
במילים אחרות: לפני שאתה קובר בנכס הזה 350,000 ש"ח - הלכת וניסית לנעוץ מברג בגג כדי לבדוק אם העץ לא רקוב?
בדקת כמה חדשים החלונות האלו?
הסתכלת באמבטיה (שים לב שאין תמונה של האמבטיה בשום אתר נדל"ן...)? בזילו כתוב Newer bathroom - שזה אומר, בשפת מתווכי הנדל"ן " מתושלח זצ"ל התרחץ באמבטיה הזו".

כי הינה הדילמה: אם הבית במצב כל כך "טוב", מדוע העירייה שעשתה ב 2014 שמאות חדשה לבית אמרה שהוא שווה בקושי 9,000$?
הרי הם מן הסתם באו לבדוק את הנכס כדי לקבוע את שוויו... המעאכר שמנסה לפתות אותך לקנות אותו הזמין אותם כדי להוריד את המיסים....

 

[נתן90]

תמונות מהנכס עם האמבטייה ושאר דברים

זהו לא נכס ראשון שאני קונה והנוהג הינו לשלוח אינספקטור אביקטיבי לנכס על מנת שידווח עם ישנם על לקויים קיימים מדובר בעלות של 300 $ ומהווה הוצאה חכמה אשר נותנת לי מענה מיקצועי לחששות שהעלת
אם הייתי אני רואה את הבית כניראה הדבר לא היה מספיק.

מה שם מדובר בעיירה עם מחלקת פיקוח בנוסף למחלקת אישורי בנייה, אשר מתפקידה לבדוק כי הנכס עומד בסטנדרטים , בדיקה שכזה מתקיימת תמיד ובעת מכירה הנכס חייב לעבור בדיקה מצידם מדובר בהתנייה להעברת בעלות ב DEED שם בדיקה זו הינו POS תעשה בירור באינטרנט ולמד על הנושא .

לגבי הערכת שמאות מצד המחוז אשר הינה לצרכי מיסוי מחובת החוק הוא כי כל שנה תתנתן הערכה שמאית לכל נכס במחוז ומסיבה זו לא תתיכן בדיקה שמאית פיזית מצידם לכל נכס במחוז והשמאות ניקבעת על סמך ממוצעים ונקודות הנחה כאשר מחיר מכירה משחק תפקיד מרכזי ומחייב בחוק לקביעת השווי (המחיר בו נימכר בית מהווה את הראיה המוצקה ביותר לשוויו)

 

[יריב פז10]

עסקה בקליבלנד

החברים פה צודקים - הארנונה בארה"ב משולמת על פי מחיר רכישה של הבית ולא על פי גודלו כמו פה בארץ.
אם הנכס נרכש במחיר כפול הארנונה תהיה כפולה וההיפך.
לגבי הנכס הספציפי הייתי מבקש כרוכש פוטנציאלי מספר דברים:
1. דוח קומפס - כל ברוקר יכול להביא אותו, מדובר בדוח השוואה שמציג את כל עסקאות שנעשו באזור של בתים דומים. אני יודע שגם בזילו יש, אך למתווכים יש מקורות טובים יותר (מהקאונטי). ממה שאני רואה יש שם לא מעט בתים דומים בחצי מחיר. אני הייתי שוקל לעשות את כל היזמות בעצמי ובכך חוסך 10-20 אלף דולר. כי הפער שהחברה ממנה אתה רוכש הוא עצום ואין שיפוץ שעולה 40 אלף דולר (אלא אם כן התקינו גג חדש, וגם אז לא בטוח שהיינו מגיעים לזה)
2. לשלוח אינספקשין מטעמך לנכס - כי הפער בין מחיר הרכישה של החברה ממנה אתה קונה למחיר שרכשו הוא כמעט פי 2.
3. בתוכנית העסקית שלך לא הורידו תיקונים וכן לא הורידו עבור בית ריק. בד"כ עבור הדברים הללו מורידים בין 10-20 אחוז תלוי בנכס/בסביבה ובדיירים שגרים בו.
4. אם לומר את האמת אני ממש נגד הבטחת תשואה. זה חייב לבוא מאיפשהו ובדרך כלל זה מהרווח של היזם. לא שיש לי בעיה שהיזם ירוויח אבל אם המחיר גבוה מדי לשוויו יש לי בעיה עם זה. ואם לומר את האמת נראה כי זה בדיוק המקרה - והבית יקר מדי.
5. לגבי השכונה - מדובר בשכונה טובה בקליבלנד. שכונה של משפחות ממעמד ביניים אז בקטע הזה לדעתי אתה יכול להיות רגוע. למרות שהייתי בודק גם את הרחוב הספציפי כי גם בשכונות טובות יש אזורים פחות טובים.

 

[נתן90]

עסקה בקליבלנד התיחסות לסעיף 4

יריב האם תוכל להרחיב בעניין הבית יקר מדי -
1. האם תוכל לתת את דעתך מהו המחיר הראוי לבית שכזה בשכונה הרלוונטית
2. האם תוכל לנמק את סיבת השווי
זיילו מדבר על כח שהבית בהנחה של כ 40% (הוא מעריכו ב 153K לי הוא הוצע במחיר 99K)

התיחסות לשאר הסעיפים
1. בדוח המצורף בהודעת הפתיחה ישנו למעשה דוח ה CMA שאתה ממליץ עליו
לנחיות הינה הקישור לקובץ [URL]http://bnhusa.com/PDF/RC68714010.pdf[/URL]
עברתי על האזור בזיילו וניראה שהמחיר אטרקטיבי ביחס למחירי הבתים בסביבה, לגבי שיפוץ לי מוכרים את הבית כמות שהוא זו לא קניה + שיפוץ
בעניין שיפוץ נאמר לי שנעשתה עבודת ווטרפורפ שלי ידוע שעלותה לבד יכולה להגיע ל 35K

 

[vinney]

אל תתיחס למספרים של זילו. אין בינם לבין המציאות כלום.

הערכת שווי מקבלים משמאי, לא מזילו.

 

[vinney]

עזוב אותך תמונות, שלח מהנדס משל עצמך לעשות בדיקה.

 

[Boston Guy]

יש אינספקטור - ויש אינספקטור

אחרי כמעט 20 שנה של חיים ומגורים בארה"ב, אני הגעתי לתובנה ש"אינספקטור" זה חתול בשק.
שכרתי אינספקטורים שבדקו עבורי בתים (רק שאני הייתי שם וראיתי מה הם עושים), שמעתי מספיק סיפורים והרפתקאות על אינספקטורים מחברים ושכנים במשך ה 20 שנה האחרונות...
אלא אם כן אתה מכיר את האדם הספציפי ואת יכולתו ויושרתו המקצועית, אין לך מושג מה הדו"ח שהאינספקטור מוכר לך בעד אותם 300$ שעליהם אתה מדבר שווה.
כבר ראיתי אינספקטורים ששהו בנכס פחות משעה, הגישו דו"ח מעורפל ומלא בכסת"חים ודיסקליימרים - ובתכל"ס "פיספסו" בעיות מהותיות שעלו אחר כך רעבע-גלט.
באנגלית יש פתגם: When the cat's away - the mice will play
כדי לבדוק כמו שצריך בית פרטי בן 100 שנה, עם 1500 רגל מרובע מגורים ומרתף של 800 רגל מרובע - אינספקטור רציני שעושה עבודה מקצועית צריך כמעט יום עבודה שלם.
מכיוון שאתה נראה משוכנע בדעתך שאין צורך שתראה את הבית, סביר שאין לך כוונה להיות שם ולבדוק שהאינספקטור ששכרת יהיה שם יום, שעה - או 10 דקות...

מה שאני רואה בתמונות שצרפת להודעתך זה מה שכאן בבוסטון קוראים "שיפוץ רוסי" - או שיפוץ flip. החליפו את מה שרואים מעל פני השטח -שכנראה היה במצב רע מאוד.
מה שאי אפשר לראות בתמונות זה האם הדביקו את הקרמיקה החדשה על הקיר הרקוב בן 100 שנה (שמן הסתם הוא קיר slats ולא קיר גבס מודרני) - או שעשו את העבודה כמו שצריך והחליפו עץ רקוב, הוסיפו cement board...
או בעיברית - האם הקרמיקה הזו תחזיק מעמד עוד 15 שנה, או תתחיל להתקלף וליפול מהקיר חודשיים אחרי שיחזרו להשתמש באמבטיה הזו...
אינספקטור טוב שמשקיע קצת עבודה יודע להבדיל בין שיפוץ רוסי לעבודה טובה.
גם אני יודע.

 

[redaresg]

מה היא העמלה של BNH?