ירח בעמק איילון
New member
המדינה לחקלאים - נא להחזיר את הקרקע
שינוי היסטורי בפניה של המדינה: רשות מקרקעי ישראל החלה במאמץ מרוכז לאיסוף קרקעות חקלאיות הצמודות ליישובים עירוניים ושייכות ברובן לקיבוצים ומושבים. החקלאים יקבלו פיצוי כספי וזכות להפוך ליזמים בפטור ממכרז.
מאות חקלאים פרטיים, אגודות שיתופיות, מושבים וקיבוצים החלו לקבל בשבועות האחרונים מרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) מכתב קצר בעל משמעות היסטורית. בהתאם לחוק שאושר במרץ האחרון, הם התבקשו להשיב לרמ"י את הקרקע החקלאית שהם מעבדים שכן המדינה מקדמת בה תוכנית בנייה שתשויך ליישוב העירוני הסמוך. ניסוח המכתב הלקוני אינו מסגיר את גודל המאורע: אחת מהפשרות הקרקע הגדולות בתולדות ישראל, שצפויה לשנות את פניה.
איסוף הקרקעות הוא אחת המשימות המרכזיות כיום של ראשי רמ"י וברשות מאשרים כי מדובר באירוע משמעותי שמוקדשים לו משאבים רבים. ברמ”י מתגאים שהם מקדמים תוכניות ל־200 אלף דירות, חלק גדול מהן על קרקע חקלאית. ברשות לא מסרו את רשימת חילופי הקרקע המתוכננת או את שטח הקרקעות הכולל שהם מתכוונים להסב לבנייה, אולם ל“כלכליסט” הגיעו פרטים הנוגעים ל־24 תוכניות שבהן נוף השדות יוחלף בשכונות של מאות ואלפי דירות.
בדרום רמת השרון מקודמת תוכנית ענקית המכונה רצועת הנופש וכוללת 7,600 דירות, פארק נופש וכביש עירוני רחב. נתח משמעותי מהקרקעות מעובד כיום על ידי חקלאים פרטיים. עו”ד חגי שבתאי, המייצג חקלאים המחזיקים יחדיו 220 דונם בשטח, מציין כי התוכנית הזו, שנחשבת למרכזית ביותר, היא גם המסובכת ביותר משום שהחקלאים אינם מאוגדים. חלק מהם חכרו את הקרקע בשנות החמישים במסגרת התוכנית הממשלתית “פרדס וחיסכון”, שעודדה את בני העיר להשקיע בחקלאות.
אשקלון אמורה לקבל 800 דונם המוחזקים כיום על ידי המועצה האזורית חוף אשקלון, האוניברסיטה העברית, חברת פרי אור וחוכרים נוספים כדי לבנות 11.4 אלף דירות. בבאר שבע מקדמת רמ”י פדיון של 1,200 דונם שמוחזקים על ידי הקיבוצים רביבים ומשאבי שדה המרוחקים כ־30 קילומטרים מהעיר, להקמת שכונת פארק הנחל שבה ייבנו 4,000 דירות. לאחרונה הושלם פדיון קרקע שעברה מנצר סירני ונווה מונוסון לרמלה לטובת שכונה של 4,000 דירות. קרקעות שהוחזקו על ידי מושב בן זכאי ואגודת יבנה דרום הועברו ליבנה לבניית 3,000 דירות.
שער העמקים תעביר לקריית טבעון קרקע לבניית 550 דירות. הקיבוצים איילון ומצובה יעבירו לשלומי קרקעות לבניית 1,000–2,000 דירות. גם קרית אתא עתידה להתרחב על חשבון הקיבוצים המקיפים אותה, כמו גם קרית עקרון, שדרות, אור יהודה, באר יעקב, נתניה, סביון, עפולה, רמת גן, רעננה, שהם, עתלית ויישובים נוספים.
היסטוריה של מאבק
הפשרת הקרקעות החקלאיות הגדולה של שנות התשעים נבלמה ב־2001 בזכות בג”ץ הקרקעות שהגישה הקשת הדמוקרטית המזרחית. עד אז קיבלו הקיבוצים והמושבים 27% מערך הקרקע לאחר שינוי הייעוד למגורים, והקשת טענה שהפיצוי עבור הקרקעות הציבוריות אינו שוויוני. צוות 90 הימים שהקים שר האוצר הקודם יאיר לפיד כדי להתמודד עם משבר הדיור קבע שמחלוקות קנייניות בין המדינה לחקלאים עיכבה את תהליכי ההפשרה במשך שנים, מה שהוביל למחסור בדירות.
לפיד יישם את המלצת הצוות להקים את הוועדה למתחמים מועדפים לדיור (ותמ”ל), אך נכנע ללחץ הלובי החקלאי בכנסת והוציא מהחוק את הסעיפים הנוגעים לקניין על האדמות. תוכניות בנייה על קרקעות חקלאיות החלו לזרום לוותמ”ל, אך בלי הסכם עם החקלאים, סיכויי המימוש שלהן היה נמוך.
לאחר בחירות 2015 החל שר האוצר משה כחלון לקדם מחדש את החוק, עד שאושר במרץ. החוק קבע שניתן לקחת קרקעות חקלאיות מחוכרים קיימים עבור תוכניות של יותר מ־700 יחידות דיור, תוך שהגדיר את חילופי הבעלות והפיצוי לחקלאים, וקבע שניתן לקדם זאת גם בוועדות המחוזיות — המועדפות על ארגוני הסביבה החוששים מפגיעה חריפה בשטחים הפתוחים.
החוק מציע לחקלאים פיצוי של כ־56 אלף שקל לדונם (לעומת 30 אלף שקל לפני כן), וכן את הזכות לקבל 20% מהקרקע בפטור ממכרז ולשווקה כיזמים לבנייה למגורים (בפריפריה עד 25%). כל עוד המכרזים ינוהלו בשיטת מחיר למשתכן, מחיר הקרקע ייקבע על ידי השמאי הממשלתי. כך למשל, רביבים ומשאבי שדה עשויים לקבל פיצוי של כ־60 מיליון שקל על 1,200 הדונמים בבאר שבע, ואם יקבלו את הזכות לשווק 25% מהדירות, הכנסתם תהיה גבוהה מ־100 מיליון שקל.
עו”ד שבתאי מציין כי הפטור ממכרז מגלם הטבה של כ־5%–10% משווי הקרקע, חלק זעיר לעומת ההון שעשו היישובים החקלאיים עד בג"ץ הקרקעות. אולם יש מי שחושב שגם כך החקלאים מרוויחים בגדול. “הקרקעות הן נכס ציבורי שהוקצה לחקלאות בחינם ובפטור ממכרז והשבתן לטובת פתרון מצוקת הדיור, היא מטרה ראויה ביותר”, אמרה עו”ד רויטל ברילנשטיין מהאגודה לצדק חלוקתי. “אולם הפיצוי צריך להיות סביר. פיצוי באמצעות זכויות ייזום לשם ההתעשרות הוא בלתי סביר, ומפלה ומקפח מגזרים אחרים".
איך תיראה הארץ
המכתבים שנשלחו לאחרונה לחוכרים הם צעד ראשון בהסכמים שברמ”י שואפים לגבש במהירות. כדי לקצר זמנים, ההודעה נשלחת במקביל לקליטת התוכנית בוועדת התכנון, הרבה לפני אישורה. ההסכם להשבת הקרקע ייחתם עם הפקדת התוכנית להתנגדויות, כך שהפינוי יתרחש ברגע שהתוכנית תאושר ולא יהיה צורך להמתין כדי לשווק את הקרקע.
אולם לצד הגזר שמציע הפיצוי הגדול, החוק העניק למדינה גם מקל כבד נגד החקלאים, כשהוא מאפשר לרמ”י להוציא צו מינהלי המורה על פינוי מיידי מהקרקע. בעיני גורמים ברמ"י זהו השינוי המשמעותי ביותר בחוק: עד אישורו, כל העברת קרקע היתה חייבת להיות בהסכמה, מה שהמריץ את החקלאים לגרור את רמ”י לשנים של דיונים בבתי המשפט.
"בעקבות החקיקה יכולת המיקוח של המושבים מוגבלת משום שאין להם יכולת למנוע את השבת הקרקע, והם אינם יכולים לגרור את רמ”י לבית המשפט”, אומר עו”ד עמית יפרח, היועץ המשפטי ויו”ר אגף קרקעות בתנועת המושבים.
לדבריו הנוסח הנוכחי בכל זאת כולל הישג לחקלאים משום שתזכיר מוקדם של החוק היה “דרקוני יותר וכלל גם סנקציה פלילית למי שלא יפנה את הקרקע”. “בנוסף, הושגה הסכמה שהמושבים יוכלו להחזיק את הקרקע כמה שיותר קרוב למועד שיווקה". יפרח הדגיש שבמקום הפיצויים, מושבים יכולים לבקש קרקע חליפית ולהמשיך בחקלאות.
על פי דודי רוסו, המתמחה בייעוץ תכנוני ליישובים כפריים, ההחלטה של היישובים אם להמשיך בחקלאות או להפוך ליזמים אינה פשוטה. "הדבר תלוי במצבו הכלכלי של היישוב. אם הוא בחובות כבדים זו הזדמנות עבורו, אבל יישוב במצב סביר לא ירצה לוותר על הכנסות לדורות”, אמר.
לדבריו, סוגיה מהותית יותר היא השינוי בצביון היישוב לאחר ששכונה גדולה תקום בקרבת מקום והוא יאבד נתח חשוב מקרקעותיו. "יש מקומות שבהם יתחילו לשאול מה מעמד היישוב אחרי שלוקחים לו את כל הקרקעות. האם הוא עדיין יישוב חקלאי? לא בטוח שמישהו ירצה להתעסק בשאלה הזאת”.
מרמ"י נמסר: "סכומי הפיצוי הניתנים כיום בהתאם להחלטות המועצה הם סבירים ומידתיים ומשקפים איזון ראוי בין פיצוי התואם את שווי הזכות שנפדתה לבין התמריץ להשבת הקרקע באופן מהיר"
המקור-כלכליסט
www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3701287,00.html
שינוי היסטורי בפניה של המדינה: רשות מקרקעי ישראל החלה במאמץ מרוכז לאיסוף קרקעות חקלאיות הצמודות ליישובים עירוניים ושייכות ברובן לקיבוצים ומושבים. החקלאים יקבלו פיצוי כספי וזכות להפוך ליזמים בפטור ממכרז.
מאות חקלאים פרטיים, אגודות שיתופיות, מושבים וקיבוצים החלו לקבל בשבועות האחרונים מרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) מכתב קצר בעל משמעות היסטורית. בהתאם לחוק שאושר במרץ האחרון, הם התבקשו להשיב לרמ"י את הקרקע החקלאית שהם מעבדים שכן המדינה מקדמת בה תוכנית בנייה שתשויך ליישוב העירוני הסמוך. ניסוח המכתב הלקוני אינו מסגיר את גודל המאורע: אחת מהפשרות הקרקע הגדולות בתולדות ישראל, שצפויה לשנות את פניה.
איסוף הקרקעות הוא אחת המשימות המרכזיות כיום של ראשי רמ"י וברשות מאשרים כי מדובר באירוע משמעותי שמוקדשים לו משאבים רבים. ברמ”י מתגאים שהם מקדמים תוכניות ל־200 אלף דירות, חלק גדול מהן על קרקע חקלאית. ברשות לא מסרו את רשימת חילופי הקרקע המתוכננת או את שטח הקרקעות הכולל שהם מתכוונים להסב לבנייה, אולם ל“כלכליסט” הגיעו פרטים הנוגעים ל־24 תוכניות שבהן נוף השדות יוחלף בשכונות של מאות ואלפי דירות.
בדרום רמת השרון מקודמת תוכנית ענקית המכונה רצועת הנופש וכוללת 7,600 דירות, פארק נופש וכביש עירוני רחב. נתח משמעותי מהקרקעות מעובד כיום על ידי חקלאים פרטיים. עו”ד חגי שבתאי, המייצג חקלאים המחזיקים יחדיו 220 דונם בשטח, מציין כי התוכנית הזו, שנחשבת למרכזית ביותר, היא גם המסובכת ביותר משום שהחקלאים אינם מאוגדים. חלק מהם חכרו את הקרקע בשנות החמישים במסגרת התוכנית הממשלתית “פרדס וחיסכון”, שעודדה את בני העיר להשקיע בחקלאות.
אשקלון אמורה לקבל 800 דונם המוחזקים כיום על ידי המועצה האזורית חוף אשקלון, האוניברסיטה העברית, חברת פרי אור וחוכרים נוספים כדי לבנות 11.4 אלף דירות. בבאר שבע מקדמת רמ”י פדיון של 1,200 דונם שמוחזקים על ידי הקיבוצים רביבים ומשאבי שדה המרוחקים כ־30 קילומטרים מהעיר, להקמת שכונת פארק הנחל שבה ייבנו 4,000 דירות. לאחרונה הושלם פדיון קרקע שעברה מנצר סירני ונווה מונוסון לרמלה לטובת שכונה של 4,000 דירות. קרקעות שהוחזקו על ידי מושב בן זכאי ואגודת יבנה דרום הועברו ליבנה לבניית 3,000 דירות.
שער העמקים תעביר לקריית טבעון קרקע לבניית 550 דירות. הקיבוצים איילון ומצובה יעבירו לשלומי קרקעות לבניית 1,000–2,000 דירות. גם קרית אתא עתידה להתרחב על חשבון הקיבוצים המקיפים אותה, כמו גם קרית עקרון, שדרות, אור יהודה, באר יעקב, נתניה, סביון, עפולה, רמת גן, רעננה, שהם, עתלית ויישובים נוספים.
היסטוריה של מאבק
הפשרת הקרקעות החקלאיות הגדולה של שנות התשעים נבלמה ב־2001 בזכות בג”ץ הקרקעות שהגישה הקשת הדמוקרטית המזרחית. עד אז קיבלו הקיבוצים והמושבים 27% מערך הקרקע לאחר שינוי הייעוד למגורים, והקשת טענה שהפיצוי עבור הקרקעות הציבוריות אינו שוויוני. צוות 90 הימים שהקים שר האוצר הקודם יאיר לפיד כדי להתמודד עם משבר הדיור קבע שמחלוקות קנייניות בין המדינה לחקלאים עיכבה את תהליכי ההפשרה במשך שנים, מה שהוביל למחסור בדירות.
לפיד יישם את המלצת הצוות להקים את הוועדה למתחמים מועדפים לדיור (ותמ”ל), אך נכנע ללחץ הלובי החקלאי בכנסת והוציא מהחוק את הסעיפים הנוגעים לקניין על האדמות. תוכניות בנייה על קרקעות חקלאיות החלו לזרום לוותמ”ל, אך בלי הסכם עם החקלאים, סיכויי המימוש שלהן היה נמוך.
לאחר בחירות 2015 החל שר האוצר משה כחלון לקדם מחדש את החוק, עד שאושר במרץ. החוק קבע שניתן לקחת קרקעות חקלאיות מחוכרים קיימים עבור תוכניות של יותר מ־700 יחידות דיור, תוך שהגדיר את חילופי הבעלות והפיצוי לחקלאים, וקבע שניתן לקדם זאת גם בוועדות המחוזיות — המועדפות על ארגוני הסביבה החוששים מפגיעה חריפה בשטחים הפתוחים.
החוק מציע לחקלאים פיצוי של כ־56 אלף שקל לדונם (לעומת 30 אלף שקל לפני כן), וכן את הזכות לקבל 20% מהקרקע בפטור ממכרז ולשווקה כיזמים לבנייה למגורים (בפריפריה עד 25%). כל עוד המכרזים ינוהלו בשיטת מחיר למשתכן, מחיר הקרקע ייקבע על ידי השמאי הממשלתי. כך למשל, רביבים ומשאבי שדה עשויים לקבל פיצוי של כ־60 מיליון שקל על 1,200 הדונמים בבאר שבע, ואם יקבלו את הזכות לשווק 25% מהדירות, הכנסתם תהיה גבוהה מ־100 מיליון שקל.
עו”ד שבתאי מציין כי הפטור ממכרז מגלם הטבה של כ־5%–10% משווי הקרקע, חלק זעיר לעומת ההון שעשו היישובים החקלאיים עד בג"ץ הקרקעות. אולם יש מי שחושב שגם כך החקלאים מרוויחים בגדול. “הקרקעות הן נכס ציבורי שהוקצה לחקלאות בחינם ובפטור ממכרז והשבתן לטובת פתרון מצוקת הדיור, היא מטרה ראויה ביותר”, אמרה עו”ד רויטל ברילנשטיין מהאגודה לצדק חלוקתי. “אולם הפיצוי צריך להיות סביר. פיצוי באמצעות זכויות ייזום לשם ההתעשרות הוא בלתי סביר, ומפלה ומקפח מגזרים אחרים".
איך תיראה הארץ
המכתבים שנשלחו לאחרונה לחוכרים הם צעד ראשון בהסכמים שברמ”י שואפים לגבש במהירות. כדי לקצר זמנים, ההודעה נשלחת במקביל לקליטת התוכנית בוועדת התכנון, הרבה לפני אישורה. ההסכם להשבת הקרקע ייחתם עם הפקדת התוכנית להתנגדויות, כך שהפינוי יתרחש ברגע שהתוכנית תאושר ולא יהיה צורך להמתין כדי לשווק את הקרקע.
אולם לצד הגזר שמציע הפיצוי הגדול, החוק העניק למדינה גם מקל כבד נגד החקלאים, כשהוא מאפשר לרמ”י להוציא צו מינהלי המורה על פינוי מיידי מהקרקע. בעיני גורמים ברמ"י זהו השינוי המשמעותי ביותר בחוק: עד אישורו, כל העברת קרקע היתה חייבת להיות בהסכמה, מה שהמריץ את החקלאים לגרור את רמ”י לשנים של דיונים בבתי המשפט.
"בעקבות החקיקה יכולת המיקוח של המושבים מוגבלת משום שאין להם יכולת למנוע את השבת הקרקע, והם אינם יכולים לגרור את רמ”י לבית המשפט”, אומר עו”ד עמית יפרח, היועץ המשפטי ויו”ר אגף קרקעות בתנועת המושבים.
לדבריו הנוסח הנוכחי בכל זאת כולל הישג לחקלאים משום שתזכיר מוקדם של החוק היה “דרקוני יותר וכלל גם סנקציה פלילית למי שלא יפנה את הקרקע”. “בנוסף, הושגה הסכמה שהמושבים יוכלו להחזיק את הקרקע כמה שיותר קרוב למועד שיווקה". יפרח הדגיש שבמקום הפיצויים, מושבים יכולים לבקש קרקע חליפית ולהמשיך בחקלאות.
על פי דודי רוסו, המתמחה בייעוץ תכנוני ליישובים כפריים, ההחלטה של היישובים אם להמשיך בחקלאות או להפוך ליזמים אינה פשוטה. "הדבר תלוי במצבו הכלכלי של היישוב. אם הוא בחובות כבדים זו הזדמנות עבורו, אבל יישוב במצב סביר לא ירצה לוותר על הכנסות לדורות”, אמר.
לדבריו, סוגיה מהותית יותר היא השינוי בצביון היישוב לאחר ששכונה גדולה תקום בקרבת מקום והוא יאבד נתח חשוב מקרקעותיו. "יש מקומות שבהם יתחילו לשאול מה מעמד היישוב אחרי שלוקחים לו את כל הקרקעות. האם הוא עדיין יישוב חקלאי? לא בטוח שמישהו ירצה להתעסק בשאלה הזאת”.
מרמ"י נמסר: "סכומי הפיצוי הניתנים כיום בהתאם להחלטות המועצה הם סבירים ומידתיים ומשקפים איזון ראוי בין פיצוי התואם את שווי הזכות שנפדתה לבין התמריץ להשבת הקרקע באופן מהיר"
המקור-כלכליסט
www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3701287,00.html
