המס על דירה שלישית - שאלות

[רימון חייט]

עבור כחלון זהו תכסיס זול בין אם יעבור ובין אם לא

החוק לא יעבור - ניסיתי בגל הכח ובגלל בג"ץ המחירים גבוהים.
החוק עובר - לא אני אשם שהמחירים עדיין גבוהים, אני נלחם ב"אספני הדירות"
עוד מעט המהפיכה תישא פרי ... תנו לי את הקול בעוד מערכת בחירות (לפני שאחזור
לליכוד).
האשמת ה"עשירים"/"הבורגנים" בכשלונות השליט היא שיטה וותיקה עוד מימי
המהפיכה הצרפתית ואחריה הבולשביקית.
&nbsp
ה"עשירים" של כחלון זה בדיוק ה"ערבים" של ביבי.
העיקר לא לקחת אחריות.
&nbsp
בפועל לחוק לא יכולה להיות כל השפעה על מחירי הדירות:
א. הוא "מטפל" במעט מאד דירות.
ב. רוב דירות המשקיעים אינם דירות שמתאימות למשפחות ובמיוחד שאותו
אוצר עוסק בהגרלות. איזו משפחה תרכוש דירה בשכונה ד' בבאר שבע
ותפסיד את מתנות כחלון בקזינו מחיר למשתכן?
&nbsp
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר משכנתא יעילה - http://bit.ly/myehila
תובנות בחינם לייעול המשכנתא שלכם: http://bit.ly/effteam
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: http://bit.ly/EffeLecture
טלפון: 03-549-6611

 

[Nemesis001]

איך שאני רואה את זה, המס הזה הוא הרע במיעוטו

הרי אם באמת היו מטפלים בבעיית ההיצע ומשחררים 200,000 יחידות קרקע ובונים בהתאם, מחירי הדירות באמת היו חוטפים מכה יחד עם התשואה.
ראו לדוגמא בזעיר אנפין - ראש העין.

 

[משקיע בבש]

ראש העין זו פיקציה שמוכרים לכם...

מה שאמרו על ראש העין, זה כותרת לעיתון ותו לא.
איך יהיו ביקושים באזור שלא סיימו את הפיתוח?!

סיימו לבנות את הבניינים אבל לא סיימו חניות, פיתוח סביבתי, כבישי גישה, מדרכות.

ברגע שאלו ישסתיימו, אתה תראה שכל הבניינים יהיו מלאים ומאוכלסים.

משקיע בב"ש

 

[Nemesis001]

זה כלל לא משנה

המצב הנוכחי הוא שבנו שם המון ונכון לרגע ההיצע שם גדול בהרבה מהביקוש - וכרגע לא משנה הסיבה. התוצאה היא שכל מי שרכש שם דירה וציפה להשכיר או למכור אותה מזיע כעת.
אם כחלון היה מוציא לבנייה 200,000 דירות, גם אז ההיצע היה גובר על הביקוש בהרבה, וכל המשקיעים בנדל"ן היו מזיעים.

המס המטופש הזה של כחלון הרבה יותר זול לרוב המשקיעים מאשר בנייה מסיבית להטביע את הביקוש.

 

[משקיע בבש]

מדוע מזיעים?

אני דווקא הייתי שמח אילו היה מלאי דירות מעל לביקוש.
זה רק אומר שזה היה מסייע לי לאסוף יותר דירות לעתיד.

אם מחירי הנדל"ן ירדו, אגביר את פוזיציית הרכישה.

משקיע בב"ש

 

[Nemesis001]

כי הם מפסידים כסף

אם אתה מחזיק מספר דירות באיזור בו התשואה צנחה בחדות אתה עלול למצוא את עצמך עם תזרים מזומנים שלילי וקושי רב להשכיר את הדירה. למה שיקנה עוד?

 

[משקיע בבש]

אתה טועה (לדעתי)....

זה שהמחיר יורד על הנייר, אינו מוריד תשואה.

קודם כל אם אתה מסתכל על נקודת המבט הכלכלית המטופשת אז דווקא כשהמחיר יורד התשואה עולה (זה בדיוק ההסבר שלי כנגד כל מצדדי התשואה האלטרנטיבית).

אבל אתה צריך להבין שמשקיעים שרכשו את הדירה לפני כמה שנים הם:
1. כעת הנכסים שלהם שווים יותר (מרווחים על הנייר).
2. חישובי השכירות והתשואה שלהם מבוססים בעיקר על ערכי הקניה שלהם, לא ערך נוכחי (בניגוד לשטות התשואה האלטרנטיבית).
3. המשכנתא וההחזר שלה נכון ליום לקיחתה, משמע זה שמחיר הדירה יורד, לא מעלה את ההחזר.
4. אם ירדו המחירים, הם יכולים לספוג ירידת מחיר, עד הגעת הדירה לערך הקניה שלה בפועל (וזה לא יגיע לשם). בדיוק מהסיבה המצויינת בסעיף # 3.
5. משקיע המחזיק בכמה נכסים, סביר שיבצע מימושים (על חלקם- כנראה שינצלו את הפטור של קחלון אם ייכנס לתוקף), וייכנס שוב בירידה עם ההון שלו.
6. משקיעים שהם אספני דירות "חזירים" עפ"י קחלון (כמוני), ימשיכו לרכוש מבלי למכור, כי הראיה/גישה שלנו הינה לטווח רחוק.

בוא וראה מה יהיה השינוי הדמוגרפי בעוד 20-30 שנים...ראה נבואה אחרונה. ותבין מדוע אני דוגל בהחזקה לתקופות ארוכות, אנילא סוחר נדל"ן אני משקיע נדל"ן.

משקיע בב"ש

 

[Nemesis001]

אף אחד לא דיבר בקשר לתשואה על הנייר - התשואה יורדת בפועל

בדבריך אתה יורה את החץ ומצייר את המטרה מסביב לחץ.
לקחת מקרה מאוד ספציפי והשלכת אותו על הכלל.

בפועל, משקיעים הם לא בהכרח אנשים בעלי הרבה כסף פנוי שמנהלים 50 דירות - ותרחיש כזה עבורם הוא מכה קטנה בכנף.

בראש העין קנו הרבה אנשים "פשוטים" להם זו דירה שנייה, שלישית או אפילו ראשונה - כאשר הם רוצים לשכור ולהשכיר.
רוב האנשים פשוט לא רצו לפספס את רכבת הנדל"ן ולכן הפכו למשקיעים בעזרת דירה שנייה עם משכנתא של 50% או אפילו עם משכון נוסף של נכס קיים כדי להגדיל את אחוז המימון.
בראש העין בנו גם בשלבים. אמנם מי שקנה בשלבים המוקדמים מאוד כנראה הרוויח על הנייר גם במצב הלא נחמד שקיים שם עכשיו, אולם בהתחשב בעלות המימון, הפסד תשואה אלטרנטיבית וכל העלויות הנלוות לרכישה מקבלן - לא בטוח שמי שרכש בשנתיים שלוש האחרונות דירה חדשה הרוויח הרבה על הנייר - או בכלל.
רוב האנשים האלה שלקחו משכנתא ובנו על שכר דירה של 4,300-4,500 ש"ח לחודש עבור 5 חדרים, יצטרכו להגיד תודה אם ימצאו מהר שוכר בתמורה ל- 3,500 ש"ח בחודש. ההיצע עצום והביקוש קטן בהרבה.
עד שלא מוצא שוכר, משלם בעל הדירה ארנונה ומיסי וועד אסטרונומיים בנוסף למשכנתא.

איך שלא תסובב את זה, הוא מקבל הרבה פחות כסף ממה ממה שתכנן גם ברגע שהשכיר, וייתכן והתזרים הופך להיות שלילי.

גם אם יחליט להפטר מהנכס, לא קל למכור שם דירות.

 

[משקיע בבש]

גם מי שרכש שם בשנתיים-שלוש האחרונות מורווח

כפי שכתבתי בהודעות קודמות המצב הנוכחי הינו זמני מאחר והפיתוח טרם הושלם, ולכן לא ניתן להשכיר את הדירה.
אתה היית שוכר דירה שאין לך גישה לחניה? ואתה צריך להחנות בכניסה לשכונה?
סביר להניח שלא.

ברגע שיסיימו את הפיתוח, זו תתברר עיסקה טובה, לפחות לרוכשים, אני אישית הייתי שם כסף במקום אחר.

משקיע בב"ש

 

[Nemesis001]

עד שיסתיים הפיתוח אלוהים גדול

גם היכן שאני גר זו שכונה בבנייה עם 3 בניינים בבנייה פעילה מסביבי.
מחירי השכירות לא זזים במילימטר ומשיקים לשכונה המבוססת והיקרה ביותר בעיר.

בינתיים כל חודש בו הדירה בראש העין אינה מושכר זו הוצאה ישירה של כ- 1,500 ש"ח מהכיס לפני ריבית המשכנתא.

 

[משקיע בבש]

אה לי כי הדיון ביננו הוא מקביל

אני לא חולק על כך שהם היום מוציאים כסף מהכיס.

אישית אני גם לא הייתי הולך להשקיע שם.

יחד עם כל האמור לעיל, אני חושב שהם עדין יצאו מורווחים מהעיסקה, בנדל"ן יש תקופות טובות ופחות טובות.

ככל הנוגע לשכונה זו בראש העין,מצחיק אותי שלוקחים אותה כדוגמא ומנסים להציג (גם באי כוחו של קח-לו-ן) כאילו שוק הנדל"ן קורס כשהמציאות הינה אחרת.

בפועל מחירי הדירות שם עלו, מי שרכש על הנייר כבר מורווח, גם אם קצת קשה לו עם השכירות בעת הנוכחית, מכשלה שתוסר בחודשים הקרובים עם סיום הפיתוח.

משקיע בב"ש

 

[Nemesis001]

נחכה ונראה

לפעמים עסק מצויין נופל בגלל תזרים מזומנים גרוע.
על אחת כמה וכמה משקיע קטן שקנה דירה נוספת שם באיזור שיכול למצוא את עצמו לא מסוגל לעמוד בהוצאות בינתיים, אפילו אם נצא מנקודת הנחה שהמצב שם ישתפר.

 

[סנאיגיטה]

להזכירכם החוק עבר ובזכות כחלון בלבד האם יבוטל תלוי רק בבג״צ

משקיע בב״ש התיאוריה שלך לא תואמת את המציאות, כחלון הפעיל לחץ פוליטי כבד ואף התנה את הישארותו בממשלה כדי שהחוק יוולד ויעבור וכל זה עוד לפני התסבוכת החקיקתית נשוא העתירה לבג״צ.
&nbsp
כמובן שהדבר לא יימנע מכחלון להשתמש בתירוצים שאתה ורמון חייט ציינתם.
ואולם בשורה התחתונה אם החוק יבוטל ע״י בג״צ אין ספק שהוא לא יעבור פעם נוספת ו/או יעבור במתכונת מרוככת יותר. גם אם החוק יעבור כבר יש מהלכים פוליטיים לרככו או לבטלו.

 

[רימון חייט]

בדומה למע"מ אפס - זהו חוק לקדנציה אחת

דרכו של ביבי לשלוח את שר האוצר שלו לשחק בקוביות
ואז להיות מפוטר כדי שחס וחלילה לא יצבור כח או מראית עין של הצלחה

 

[משקיע בבש]

אז לא הבנתי למה לא תואמת את המציאות?

 

[otherwise]

חוק גרוע ביותר, מפלה, פופוליסטי, פוגע בפנסיונרים ואנשים ממעמד הביניים שעמלו ביושר, עתיד לגרום נזק לסטודנטים ושוכרים צעירים, יפגע בצמיחה בפריפריה...
פחלון הזה פשוט נוראי.

 

[d70]

לגבי השאלה השנייה
כמו שאני מבין,
דירה בבעלות מלאה 100%.
דירה מחולקת ל 3 בעלויות 33%.

שימו לב שנשואים + ילדיהם משמשים "תא משפחתי" .
זו הסיבה שאם זוג נשוי מחזיק דירה,הם נחשבים בעלים של 100% ולא 50% כל אחד.

 

[משקיענית80]

תודה למי שניסה לענות, אך בכל זאת לא קיבלתי תשובה.

גם אם החוק לא יעבור, שסבבה..
אבל בינתיים,
מישהו יודע אולי בכל זאת לומר האם הורים פנסיונרים + זוג נשוי עם ילדים + ואח עם ילדים
כל אחד זו משפחה נפרדת מבחינת מגורים
האם הם כולם נחשבים תא משפחתי אחד?

 

[משקיענית80]

או שאני באמת עיוורת והסיכוי שהוא יהיה באמת קלוש?

 

[hadooper]

מה שיפה במס דירה שלישית שהוא חל על משקי בית.

&nbsp
לעומת, שאר המסים ש"משלמים" משקיעי הנדל"ן (רכישה, שבח, הכנסת שכירות וכד').
&nbsp
ולא, לשאלתך, לא נשמע שכולכם משק בית משותף.