המרינה באשקלון

[yanivpix]

המרינה באשקלון

האם לדעתכם כדאי להשקיע בדירה במרינה באשקלון? דירות 2-3 חדרים מוצעות שם למכירה במחירים שבין 550-750 אש"ח. יש לציין שאני רווק עם הון עצמי של כ300 אש"ח ללא דירה.

 

[המוסקיטר האחרון]

לא נראה לי שתקופה של שיא הבועה של הנדל"ן טובה להשקעה

תקרא קצת עיתונים...
באפריל הייתה ירידה של 30 אחוז במספר המשקיעים בנדל" ועליה של 36% במכירת נכסים על ידי משקיעים.
המגמה המשיכה במלוא עוצמתה גם במאי..

המשקיעים הם סממן מאד חזק של ניבוי הכיוון של השוק, והם הראשונים לזהות מה נכון לעשות.

אני הייתי נזהר כמו מאש בתקופה הזאת להשקיע בנדל"ן

 

[סנאיגיטה]

מוסקיטר אתה חוזר על עצמך כמו תקליט שבור

איך אתה מצפה שייקחו אותך ברצינות כאשר על כל שאלה אתה עונה ״בועה״ ״בועה״ כמו אחרון הטוקבקיסטים. תחליף את המילה ״בועה״ במילה ״זאב״ ואולי יפול לך האסימון.
&nbsp
ולבחור שפתח את ההודעה, אני לא מכיר את הנכסים במרינה באשקלון, אבל תבדוק האם לא מדובר בדירות נופש שקיימות לגביהן הגבלות שונות.
&nbsp
לגבי החלטה כללית האם כדאי להשקיע עכשיו, תקרא את ההודעות האחרונות בפורום על מנת שתקבל תמונה מלאה בעצמך.
&nbsp
&nbsp
&nbsp
&nbsp
&nbsp

 

[המוסקיטר האחרון]

הבועה היא בכל העיתונים הכלכליים והאתרים, והאוצר, ובנק ישראל.

ככה שלא המצאתי כלום
ואומרים שמה שנראה כמו אבטיח,
יש לו טעם של אבטיח
ויש לו גרעינים של אבטיח

זה אבטיח

 

[עורכת דין חן סרי]

רק שכשאומרים את זה כבר שנתיים

ובכל זאת זה לא קורה... זה נשמע קצת פחות משכנע.

 

[גולשת100]

אומרים את זה כבר 7 שנים

זאת הייתה משאלת לב של הרבה זוגות צעירים ולא רק. כל פעם שהייתה האטה היה נדמה שהנה הבועה מתפוצצת אך המחירים מעולם לא ירדו במקרה הטוב הקבלנים היו "עושים מבצע" נותנים הנחה של 50000 ש"ח וכמה חודשים אחרי זה המחירים היו מטפסים.

 

[המוסקיטר האחרון]

בעיקרון, באקדמיה יודעים לזהות בועה כבר אחרי שנתיים של עליות

יש מאות מאמרים אקדמיים על כל נושא בועות הנדל"ן
לכולם יש אותם מאפיינים, וכולם גם מתפוצצים בסוף.
חלק מהבועות נדל"ן נמשכות ארבע שנים, חלקן שש שנים, ואלה הממש ממש ארוכות (כמו אצלנו) נמשכות גם שמונה שנים.
אגב, זה שאומרים כבר שנתיים ש"יש בועה".. זה ממש לא נכון,
כי אני שומע את זה כבר... ארבע שנים...

אבל כל זה לא אומר שאין בועה
נהפוך הוא.
זה רק אומר שהבועה הופכת למסוכנת יותר.
בדיוק כמו בשיא העליות בבורסה
או כמו בכל משחקי הפירמידה שלפעמים מפילים גם מדינה שלמה.

ככה שהאמירה ש"אומרים את זה כבר שנתיים",
צריכה להבחן דווקא מהכיוון ש
"אם כבר כל כך הרבה זמן אומרים את זה, אז כנראה שממש צריך להזהר"

 

[dat nigga daz]

חחח איזה שטויותת !!

"אם כבר כל כך הרבה זמן אומרים את זה, אז כנראה שממש צריך להזהר"

זה אחד הטיעונים הטיפשיים שנאמרו כאן אי פעם בפורום...

 

[הנדלניסט מהבקעה]

למוסקיטר האחרון - קצת דיוק בעובדות.

בשנת 1994 היתה גאות במחירי הנדל"נ שנבעה מהעליה הגדולה מחבר העמים וממחסור דירות מתאימות, בשנת 1997 נבנו מעל 11 אלף דירות והמחירים החלו לרדת, שנה אחריה כשהחלו האירועים האלימים באיו"ש כמעט ולא היו התחלות בניה ושוק הנדל"נ הוריד מהלך והמחירים ירדו, פשוט לא היו קונים.
החל משנת 2002 החלה עליית המחירים שנבעה ממחסור חריף בדירות שהלך וגדל עם כניסתם לשוק של משקיעים ובהיקפים גדלים והולכים.

כך שניתן לאמר שאצלינו בשונה מכולם, הגאות נמשכת כבר 14 שנים !!!

רק הצפת שוק הנדל"נ בדירות "מטרה" זולות יביאו לירידת מחירים מאולצת [ולא קריסה]

 

[המוסקיטר האחרון]

אפילו את הנתונים שאתה בעצמך הבאת אתה לא יודע לקרא?

לא יודע מאיפה הנתונים שלך, אבל מבדיקה באתר הלמ"ס היו בין השנים 2002 ועד 2008 ירידות יותר חמורות ממה שאתה מציג..

אני לא מצליח להעלות גרפים, אבל אפליו לפי הנתונים שלך בין השנים 2002 ועד 2007 הייתה ירידת מחירים...

שנה מחירי דיור מדד
2002 5.3 6.5
2003 5.7 - 1.89 -
2004 0.7 - 1.21
2005 0.2 2.39
2006 0.5 0.1 -
2007 1.6 - 3.4

אז ראשית, אפשר לראות שחוץ משנת 2006, בכל השנים האלה המדד היה יותר גבוה מעליית הנדל"ן, ככה שלפחות מבחינה ריאלית, מחיר הנדל"ן נשחקו.
ובמספרים?
בין 2002 ל 2009 מחירי הנדל"ן ירדן נומינלית ב 2%
והמדד באותן שנים עלה ב 11.5%, ככה שריאלית, מחירי הנדל"ן ירדו בין השנים 2002 ל 2007 ב13.5%

וזה לפי המספרים שאתה בעצמך הבאת..

ועל סמך הטבלאות שאתה בעצמך הבאת, אתה מפמפם לנו מסר שיקרי שמחירי הנדל"ן עולים כבר 14 שנים..
אז זהו.
שלא.
מחירי הנדל"ן התחילו לעלות בשנת 2008
לפחות לגבי העובדות, תדייק

 

[d70]

מחירי הנדלן עולים כבר משנת 67
תבדוק מה קרה למחירי הדירות הראליים משנת 67.

המחירים עולים ויורדים במחזורים של 10-20 שנה כאשר לטווח ארוך מקבלים מגמת התייקרות של 2% לשנה.

לתפוס קטע ספציפי של גרף שמתאים לאג'נדה שלך או של אחרים זה הכי קל.

 

[המוסקיטר האחרון]

תתפלא, אבל אנחנו טוענים בדיוק אותו דבר.

וגרף ההתייקרות של 2% לשנה הוא הגרף של יוקר המחיה... שזה בעצם "מדד המחירים לצרכן", או אם תרצה, במשמעות האמיתית שלו, זה הגידול באוכלוסיה.
ולכן, הכל מסתובב סביב הקו הזה - הדיור, יוקר המחיה, המשכורת,...
הכל עולה סביב אותו קו של 2%..
ואם השקעה שעשינו תהיה תמיד מתחת לקו הזה במשך שנים, זאת אומרת שהוא לא הדביק את המדד.. ולכן זאת הייתה השקעה גרועה.
והיו שנים רבות שמחירי הנדל"ן ירדו, גם נומילית, וברור שריאלית, והיו גם 20% -30% מתחת לעליית המדד.
וההפך כמובן.
ואם משהו עולה הרבה מעבר לקו המדד, סימן שהתייקר הרבה מעבר לגרף הטבעי שלו, בדיוק כמו שקורה עם תחום הנדל"ן כרגע.

ואני טוען, לכל אורך הדרך, בדיוק כמו שכתבת עכשיו,
ששוק הנדל"ן מתנהג תמיד בצורה מחזורית של עליות וירידות לאורך כמה שנים, סביב הקו של עליית המדד.
ובדיוק כמו שכתבת, המחירים אכן עולים ויורדים במחזורים של גאות ושפל.
ולכן, אנחנו כבר בתקופה ארוכה של עליה, ולכן בקרוב תגיע התקופה של הירידה.
פשוט וקל.

 

[d70]

להיפך
דווקא שמסתכלים על התמונה השלמה,ניתן לראות שב 2012 עליות במחירים הביאו אותנו לקו המגמה ארוך טווח של ה 2% לשנה,מה שמרמז שכל העליות עד אז אינן בועה אלא תיקון לרמת מחירים נמוכה.
מי שצריך דירה למגורים -שיקנה .
מי שצריך דירה להשקעה -שיחכה עד המשבר הבא או שימצא חלופות השקעה אחרות.

 

[המוסקיטר האחרון]

אכן, זה בדיוק מה שטענתי כאן גם בעבר, שעד 2012 לא הייתה בועה

יש כאן אנשים שטוענים שהמחירים "תמיד" ימשיכו לעלות.
ויש כאן גם אנשים שהטענה שלהם ל"עובדה" ש"אין בועה" היא בדיוק בגלל אלה שצועקים "בועה" כבר משנת 2008...
אז אם תמיד צעקו, והמחירים לא ירדו עד היום, אז הם לא יירדו גם בעתיד..
אבל האמת היא שאף אחד לא צעק בועה ב 2008, וגם לא ב 2009...
אבל הדיבורים על מחירי הנדל"ן התחילו בסביבות המחאה החברתית בשנת 2011.
אבל אז לא הזכירו את המילה בועה, אלה סתם אמרו שמחירי הדיור מאד גבוהים.
אבל זאת לא הטענה שלי - הכל כאן מתועד

אני באופן אישי, כתבתי וגם תיקנתי כאן את האנשים - עד 2012 לא הייתה כאן שום בועה. אפשר לחזור לדברים שכתבתי בעבר ולקרא. הכל מתועד.

והסיבה לכך היא בדיוק מה שאתה מתאר, ההתנהגות של גאות ושפל סביב המדד.
והעובדה היא שקניתי בית להשקעה בשנת 2011. כי אני יודע לנתח גרפים והבנתי שהמחירים רחוקים מהמיצוי של העליה שלהם בזמנו.

הטענה הבסיסית שלי כאן לכל אורך הדרך היא שהנדל"ן מתנהג בצורה מחזורית של גאות ושפל.
זה הכל. והכל מתועד, ונדמה לי שכתבתי את את זה אולי מאה פעם.
ולכן ברור שהמחירים יירדו.

ואם תסתכל טוב על הגרף שאנחנו מדברים עליו, תראה שבשנים האחרונות העליה של מחירי הנדל"ן מזדקרת כלפי מעלה ויצאה לגמרי מההתנהגות הנורמלית של גאות ושפל, ולכן ברור שמדובר בבועה.
ולכן, בגלל ההתנהגות הגאות ושפל סביב המדד, ברור שהמחירים יחזרו להתנהגות הטבעית שלהם, ולכן הם הולכים לרדת.

אגב, אם אנחנו מדברים על אותו הגרף שפורסם בתקשורת בשבוע האחרון (גרף שאני עוקב אחריו בערף 20 שנה) אז תראה שהוא גרף חלקי, כי נדמה לי שהגרף מתחיל בשנת 1970, אבל ההתנהגות של גאות ושפל זהה גם בשנים שלפני זה, החל מקום המדינה.
ועד משהו,
זה לא חוכמה להסתכל על גרף ברזולציות של 40 שנה ולראות גרף של התנהגות עולה של המשק, ולהגיד שהנדל"ן תמיד עולה.
למה?
כי הכל עולה סביב אותו הקו. השכר, ההוצאות, מחירי המכוניות, המדד, הדולר. פשוט הכל.
אם אתה מסתכל ברזולציה יותר קטנה, נגיד של 10 שנים, אתה יכול לראות שמחירים של 2007 היו נמוכים נומינלית ב 30%!! מהמחירים בשנת 1998. לא ריאלית כתוצא המהמדד, אלה ממש נומינלית לפי מחיר הנכסים..
ככה שבהסתכלות יותצר נקודתית, היו שנים שהשקעה בנדל"ן הייתה פשוט אסון.

ועוד אגב מאוד חשוב -
אם כבר גרפים ארוכי תווך, אז לאוןרך תקופות ארוכות, הבורסה תמיד ניצחה את הנדל"ן. אבל בגדול.

 

[סנאיגיטה]

מוסקיטר: הסברת הרבה דברים אבל לא את הסיבות ל״פיצוץ הבועה״

עד כה הסברת כי קיימת מחזוריות מחירים בשוק הנדל״ן וכי כרגע ממש עד סוף שנת 2016, אנו עומדים בפני שינוי כיוון במחירים, ירידות במקום עליות ולא סתם ירידות אלא ״פיצוץ בועה״ ואף ציינת סימנים לכך (ירידה בכמות עסקאות ו״בריחת״ משקיעים ועלייה במספר דירות חדשות לא מכורות), אבל חסר לי חלק בפאזל- מהן הסיבות לכך?
&nbsp
כלומר לא ראיתי שציינת מהן הסיבות שגרמו לבועת מחירים החל משנת 2012 והאם לדעתך סיבות אלו עדיין קיימות או שהן נעלמו ו/או האם קיימות סיבות חדשות דווקא עכשיו כדי להביא לפיצוץ הבועה עד סוף שנה זאת?
&nbsp

 

[המוסקיטר האחרון]

אכן התיאור "פיצוץ הבועה" הוא תיאור טיפה בעייתי ולא מובן

ראשית, את זה שהמחירים המשיכו לעלות משנת 2012 דווקא כן הסברתי כאן לא מעט...
וברור שמדובר בהמשך טבעי לעליות המחירים שהתחילו בשנת 2008, שהייתה תקופת השפל של מחזור הגאות והשפל.
העליה הייתה טבעית והייתה המשך למחזור הגאות.

ועכשיו בנושא הפיצוץ -
בשום מקום, בשום זמן, לא כתבתי שהמחירים יירדו מ"היום למחר" ב"בום" של 30%...
אני חוזר שוב -
אנחנו נמצאים בתקופת שיא, והמחירים יתחילו לרדת בחודשים הקרובים.
אולי התיאור "פיצוץ בועה" הוא לא הכי מתאים לזה, ואנשים שקוראים את המושג, חושבים שאני מתכוון שהמחירים יירדו ביום אחד בהיסטריה...
אך לא כך הדבר. לא כאן ולא בעולם.
הפיצוץ מתייחס לשינוי הכיוון והמגמה של מחיר הנדל"ן.
אולי זה לא המושג הכי מוצלח לתיאור השינוי, אך ככה מקובל לכנות את שינוי הכיוון במחירי הנדל"ן
גם כשהתפוצצה בועת הסאב פריים בארה"ב, המחירים לא התרסקו ביום אחד.. המחירם שינו כיוון לירידה, והתמידו בכיוון זה כשנתיים עד שהתייצבו.
וגם באירלנד זה היה כך, וגם הספרד, וביוון.. ובאופן דומה בכל מקום.

מה שכן צריך להתייחס אליו, הוא גובה השיא של מחזור הגאות וזווית ההזדקרות לפני שינוי הכיוון.
ככל שהשיא יותר גבוה, הנפילה יותר חדה, וככל שההזדקרות של הגרף יותר חדה, הנפילה יותר מהירה.
וכאשר המחירים עלו כאן בשמונה שנים ב 100%, לפחות על פי הניתוח הסטטיסטי הקר, מדובר בעליה חדה מאד.
וכל זה נכון, גם אם 40% מהעליה הזאת, היו רק תיקון טכני עד לקו המדד ההיסטורי.
אני מקווה שהדברים יותר מובנים עכשיו.

אגב, בישראל אכן יש יחודיות לבועת הנדל"ן, גם למשך התקופה הארוכה שלה (למרות שיש בעולם דוגמאות גם לבועות ארוכות יותר) אבל בעיקר לעליה החדה של 100%.
יש לזה הרבה סיבות, ועל הרבה מהן חזרתי לא פעם כאן.

 

[h a j b i]

אם מדובר בירדיה איטית אז מה הבעיה?

אם המחירים יתחילו לרדת תמיד תוכל פשוט למכור את הדירה ולהחזיר את המשכנתא.
כמובן שאם קנית בדיוק בשיא ואז מכרת אחרי ירידה אתה תפסיד כסף (כולל עלויות פרעון מוקדם וכו) אבל אתה לא יודע איפה השיא.
&nbsp
נכון להיום הערכה שלי שמי שקנה עד לפני שנתיים כבר לא יפסיד לעולם ומי שקנה עד לפני חצי שנה רוב הסיכויים שלא יפסיד.

 

[dat nigga daz]

בועה אומר מי שהומלס כמוך..

מסכנים אלו שחיכו... כל פעם שחיכו, הפסידו עוד חדר בדירה...

אנשים היום מתפכחים , הם התבגרו שכלית ומבינים שהממשלה לא תדאג להם, ושלשלם שכירות מופקעת 60 שנה בלי ירושה לילדים, בלי ביטחון, ובלי נוחות זו אלטרנטיבה לטיפשים

הם גם מבינים שהשקעות אחרות עם הבטחה לתשואה גבוהה זו עבודה בעיניים..

תגיד לי מוסקיטר.. מתי גם אתה תתבגר ותבין את זה ??

 

[המוסקיטר האחרון]

ואיזה ביטחון יש לאלה שמתחילים להחזיר 6,000 ש"ח לשלושים שנה?

כאשר ברור שבעוד שנים לא רבות, הם יחזירו גם 7,000 ש"ח.. ולאחר מכן גם 8,000 ש"ח.. וזה ימשיך לגדול ולהתנפח עם המדדים החודשיים ועם הריביות שיעלו...

איך בדיוק הם יגמרו את החודש?

אבל כנראה שאז הם יתפקחו שוב...
רק הפעם כבר יהיה מאוחר מדי

 

[dat nigga daz]

אתה כותב שטויות ללא הרף...

מי שמשלם שכירות 6,000 יכול גם לשלם משכנתא 6,000
מה ההבדל ?

ההבדל הוא שמשכנתא נגמר אחרי 30 שנה ואתה נשאר עם נכס, ירושה, ביטחון ונוחות, ובשכירות אתה משלם 60 שנה ונשאר בלי כלום
כל אדם פשוט מן הרחוב יודע מה עדיף... חוץ ממך...

אנשים כבר התפכחו...אתה נשארת מאחור... תתעורר.. בוקר טוב אליהו...