המרינה באשקלון

[המוסקיטר האחרון]

ההבדל הוא שמי שלוקח משכנתא של 6,000 זה במקום 4,000 שכירות

ומי שמתחיל במשכנתא של 6,000, זה יגיע בעוד כמה שנים ל 8,000 פלוס..
ובינתיים כאשר מחירי הדיור יירדו, גם השכירות תרד ל 3,000 ש"ח (כפי שקרה לא פעם בישראל)
וההבדל הוא שבמקום שמשפחה תחסוך 3,000-4,000 ש"ח לחודש להון עצמי ראשוני,
המשפחה תצטרך להחזיר כל כך הרבה כסף עבור הקירות שקנו במחירי הבועה, שלא ישאר להם כסף לחסכון או לצריכה לכל המשך ימי חייהם.

 

[elvinnox]

כבר היום שכירות של 3.5K במקום משכנתא 6K

 

[dat nigga daz]

החישוב שלך גרוע ביותר.. תשקיע 40 שקל ותקנה מחשבון...

יש אנשים שמשלמים משכנתא 2,000 במקום בו השכירות 5,000
אין קשר בין הדברים
זה תלוי בכמה שנים לקחת, איזה מסלולים ועם כמה הון עצמי הגעת
אתה פשוט כותב שטויות שכל בן אדם עם טיפה שכל יכול להבין את זה...
אבל מה אפשר לצפות מבן אדם כמוך שחושב שתשואה מובטחת בברלין זה הדבר הבא ?

המשכנתא יציבה אם תיקח אותה נכון, שכירות עולה עם השנים...
שכירות אתה משלם 60 שנה, משכנתא חצי מזה..
בשכירות אתה בלי ביטחון, בלי נוחות ובלי ירושה לילדים....

מחירי הדיור רק עולים, ואתה מפסיד בכל חודש עוד ועוד כסף...
תקנה כבר.. תתקדם.... המחירים לא יירדו.. תתעורר מהחלום... בוקר טוב אליהו..

כולם כבר התפכחו והבינו את זה, חוץ ממך.. לדעתי כבר פיספסת את הרכבת..
אל תנסה להפיל אחרים בפח, ולגרור אותם לחיי עוני...

 

[h a j b i]

ההפרשים האלה תלויים בך

עם הריבית של היום אין בעיה לשלם משכנתא נמוכה יורת ממחיר השכירות של אותה דירה.
&nbsp
כשוכר, אני מתגורר בדירה עם שכירות נמוכה משמעותית ממשכנתא על אותה דירה (גם ל - 30 שנים בממוצע).
&nbsp
כמשכיר, התחלתי עם גביית שכירות ששווה לעלות המשכנתא (משכנתא ל - 18 שנים בממוצע) וכיום השכירות כבר עברה את המשכנתא.
&nbsp
עניין של התנהלות לחישובים פשוטים שאפשר לעשות בכל מחשבון.

 

[המוסקיטר האחרון]

לרב זה ממש לא תלוי בך, וזה גם קשור להון העצמי שהבאת

מצד אחד, אולי אתה יכול להיות סוחר מצויין, אבל אתה לא יכול לקבוע את גובה הריבית במשק, וגם לא את עליית המדד.
ככה שלאורך תקופה של 20 שנה, משכנתאות יכולות לעלות בצורה חדה מאד, הכל תלוי בגרומים ברמת המקרו שאין לנו שליטה עליהם.
מצד שני, ברור שגובה המשכנתא שתקח וההחזר החודשי שלה, יהיו פונקציה ישירה של ההון העצמי שתביא לנכס.
לדוגא -
זה לא ממש חוכמה לשלם החזר משכנתא של 2,000 ש"ח במקום שהשכירות בו היא 4,000 ש"ח, אם השכבת בשביל הבית הזה 1,000,000 ש"ח הון עצמי, שיכלו בעצם להביא הכנסות של 5,000 ש"ח בהשקעה במקום אחר..
ואז במקום שיהיה לך תזרים חיובי של 1,000 ש"ח ותגור בשכירות (5,000 הכנסה ותשלום שכירות של 4,000), יש לך תזרים שלילי של 2,000 החזר משכנתא, שרק הולך לגדול עם השנים.

ולכן, על מנת להשוות באמת בין החזר של משכנתא לבין תשלום שכירות, ההשוואה האמתית היא לא הסכות נטו שמשלמים, אלה צריך לקחת עוד כמה גורמים בחשבון...
וכן, בהרבה מאד מקרים עדיף להתגורר בשכירות
במחיוד בתקופה של מחירי שיא של בועה, שבהם זורקים סכומים מופרכים על ארבע קירות, סכומים שמרביתם יילכו לתשלומי ריבית לבנקים, משכנתא שיודעים איך היא מתחילה, אבל לא יודעים איך היא תגמר.

 

[dat nigga daz]

חח שטויות במיץ.... יאללה תקנה כבר מחשבון.. !! חח..

חישוב הכי בסיסי יראה לך שכל מה שאתה כותב כאן זה שטויות במיץ....
תראה קצת הודעות שלי בעבר ותחכים

תמשיך אתה לגור בשכירות..
תן לאנשים אחרים להתקדם בחיים...

תודה רבה

 

[h a j b i]

זה תלוי רק בך

איפה אתה בוחר לרכוש נכס ולהשכיר ואיפה אתה שוכר נכס וגם מתי אתה מוכר אותו.
עוד פעם אתה זורק מספרים בלי קשר לכלום. 5,000 ש"ח הכנסה חודשית ממיליון ש"ח זו תשואה של 6% נטו, לא בדיוק משהו שהולך ברגל.
&nbsp
בכלל החישוב שלך שגוי ואתה לא מצליח להבין את העניין. התזרים מזומנים הוא חסר משמעות פה כי חלק גדול מההחזר הולך לקרן, כלומר אתה רוכש יותר ויותר ומהדירה, זה כמו כסף שאתה חוסך בצד. מכון שבריבית היום יש יותר סיכוי שההחזר יגדל עם השנים אבל כך גם השכירות ושוב אני אחזור לדוגמא שלי בה המשכנתא נשארה זהה אבל השכירות עולה. 70% מימון, הון עצמי נמוך.
&nbsp
לא יעזור לך, בסביבת ריבית נמוכה כמו בשנים האחרונות המשכנתא זולה יותר ולכן היא יכולה בקלות להיות נמוכה ממחיר השכירות. נכון להיום הריבית צפויה להתחיל לעלות משמעותית מתיישהוא ב- 2018 אז יש לנו זמן...

 

[המוסקיטר האחרון]

הבעיה היא שמשכנתא אתה לוקח ל 30 שנה, לא לשנתיים

 

[h a j b i]

אתה לוקח אותה לכמה זמן שאתה מחליט

משום מה אתה בוחר כל הזמן לציין את התקופה המקסימלית אבל התקופה הממוצעת היא הרבה יותר נמוכה.
&nbsp
אם אתה מעריך שהריבית תתחיל לעלות בעוד שנתיים (ותגיע לגובה משמעותי בעוד נגיד 5 שנים) אז יש לך הרבה זמן להתכונן.
&nbsp
אני למשל מכיר אנשים שכבר קרובים לחסוך סכום שיכול לסגור להם את כל הפריים (החלק "המפחיד" שיעלה עם עלייה בריבית), זה עולה 60 ש"ח עמלה לעשות את זה אבל הם לא טורחים כי הריבית פשוט מגוחכת. תעלה הריבית, יסגרו את הפריים.

 

[המוסקיטר האחרון]

ברור שהממוצע של משך המשכנתא הוא יותר נמוך

ראשית, עד לפני שנים ספורות משך הזמן המקסימלי של משכנתא היה 25 שנה...
אבל במסגרת התרגילים להמשיך לתדלק את שוק הנדל"ן, שחררו את הרסן ואפשרו לקחת משכנתאות ל 30 שנה, פשוט - כדאי שההחזר החודשי יהיה יותר נמוך (והרווח לבנק יהיה יותר גבוה) ומבחינה תזרימים לוקחי המשכנתאות יוכלו לממן את מחירי הנדל"ן הגבוהים..
שנית, הרבה אנשים לקחו משכנתאות לפני 10, ו 20 שנה.. ככה שיתרת הזמן שלהם נמוכה ומורידה את הממוצע של יתרות זמן למשכנתאות.
ובכלל, ברור שיש אנשים עם כסף, שלוקחים משכנתאות יותר קצרות.
אגב, יש גם אנשים עם הון עצמי מספיק גדול, שלא לוקחים משכנתאות כלל.. אז מה?
לא אליהם אני פונה.
מי שיש לו הון עצמי לקנות דירה אפילו בשלושה מיליון ש"ח בלי משכנתא. זה הכסף שלו ושיעשה איתו מה שהוא רוצה.
ומי שיש לו שני מיליון ש"ח הון עצמי ומטעמים עסקיים הוא מעדיף לקחת כרגע משכנתא בריבית נמוכה, כי זה פשוט כדאי כלכלית, וגם יוכל לסגור את המשכנתא כאשר הריבית תעלה, אני מוריד את הכובע ומפרגן לו.

אני מנסה להזהיר את אלה שאפילו את ההון העצמי מגייסים בקושי מהלוואות מבני משפחה, ולוקחים את סכום המשכנתא המקסימלית שיכולים, לזמן המקסימלי.

לצערנו, יש בישראל יותר מדי כאלה שלא מבינים את החיים של השתעבדות להמשכנתא כזאת.

 

[h a j b i]

שוב אתה מתבלבל בעובדות

המגבלה לא הייתה 25, להפך. בנק ישראל הגביל ל - 30 כי פעם היה אפשר לקחת יותר (לא היה קורה יותר מידי בפועל).
&nbsp
הדוגמא שהבאתי על שוויון בין שכירות למשכנתא הושגה ב- 70 אחוז מימון.
&nbsp
כמובן שקניית דירה ולקיחת משכנתא זו התחייבות כבדה אבל אפשר גם לצאת ממנה בקלות. תמכור את הדירה, תחזיר את המשכנתא, זהו. אולי תפסיד חלק מההון העצמי ואולי לא.

 

[המוסקיטר האחרון]

לפחות כאשר אני לקחתי נשכנתא, משך הזמן המקסימלי היה 25 שנה

ואמנם זה היה לפני 29 שנה, אבל זאת היית המציאות אז. ולא ניתן היה לקחת משכנתא לתקופה ארוכה יותר.
ותאמין לי שעברתי מבנק לבנק...
האם הדברים השתנו במהלך השנים?
יתכן.
אז בגלל שיש לי ילדים בגיל שהם מחפשים דירות, אני יודע שניתן לקחת משכנתא גם ל 30 שנה. והאמת, זה די הפתיע אותי.
אתה טוען שהייתה תקופה שבה ניתן היה לקחת משכנתא גם ל 35 שנה?
יתכן.
מודה שלא ידעתי.

מה שאני כן יודע, זה שממבחינה כלכלית, אני יכול להגיד שככל שהמשכנתא ארוכה יותר, הגדלת משך התקופה של המשכנתא היא לחלוטין לרעת הלווה.
הבעיה היא...
שיש גם את העניין התזרימי.. וברוב המקרים אין ברירה.

 

[h a j b i]

אני טוען שבנק ישראל החליט לפני 3 שנים לאסור משכנתאות מעל 30

שנים
http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1000873907
מכך ניתן להבין שהיה מותר יותר.
&nbsp
עניין תזרימי זה תלוי קודם כל ביכולת ההחזר ובהערכה של יכולת ההחזר העתידית אב לגם במטרת הרכישה. בדירה למגורים שאני מתכנן להחזיק אותה כנראה לכל אורך המשכנתא הייתי מעדיף אותה קצרה ככל היותר.
&nbsp
בדירה להשקעה שלא יודע כמה זמן אחזיר בה ושאני מעוניין להשכיר ולהגדיל את תזרים המזומנים הייתי מעדיף משכנתא זולה ממחיר השכירות שאני יכול לקחת (או כזו שאני צופה שהשכירות תעבור את המשכנתא לפחות).

 

[d70]

30 שנה זה מיעוט שבמיעוט הרוב 20 שנה או פחות

 

[הנדלניסט מהבקעה]

רכישת דירת נופש באיזור המרינה באשקלון - התייחסות.

ברכישת "דירות נופש" בכלל, אין כל משמעות למצבך המשפחתי, דירות מסוג זה אינן זוכות להכרת הרשויות כדירה מזכה לצרכי מס על כל המשתמע מכך.

ראה : דירות נופש – היבטי מיסוי מקרקעין : https://taxes.gov.il/realestatetaxation/documents/horaotbitsua/horm0510.pdf
עליך גם לדעת ש: אינך יכול לגור שם באופן קבוע כמוגדר בחוק, ראה פסיקת ביהמ"ש לעניין המרינה בהרצליה.[על הדירה לשמש את הציבור כדירת נופש מעל מחצית השנה לפחות]

ומן הכלל אל הפרט :

באיזור חוף הים/איזור המרינה יש היצע גדול מאוד של דירות נופש למכירה - ראה כאן : https://www.google.co.il/maps/@31.6...4!1stsw5ZrS9Z7RQ0muCsPGkLg!2e0!7i13312!8i6656

במידה והנך מודע למשמעויות ורוצה דווקא לרכוש דירה נופש לצרכי הכנסה קבועה, קח בחשבון שמדובר על השכרה לטווח קצר, עלויות קבועות של חברת הניהול, ארנונה, העסקת גוף שיעסוק בהשכרה עבורך...ועוד. [אף אחד לא יתחייב שהדירה שלך תושכר באופן שוטף]

אגב...המחיר נראה לי מופרך. [לאור ההיצע]


================================================================
פרל דוד, סלולרי - 052-8964914
בלוג אישי - http://israblog.nana10.co.il/blogread.asp?blog=862418&year=2016&month=7