השקעה של אזרח קנדי

[r2704]

השקעה של אזרח קנדי

עו"ד וינגרטן שלום, האם לצורך השקעה/רכישת נדל"ן, לבעל אזרחות קנדית (שאינו מתגורר בקנדה) יש יתרון על משקיע זר (מבחינת מיסוי, תנאי מימון, קבלת משכנתא, פתיחת חשבון וכיוב')?

 

[עוד יונתן וינגרטן]

בעיקרון אין יתרון יחסי מהותי בין משקיע לאזרח קנדי

הדברי בוודאי מקבלים תוקף כאשר מדובר לאזרח קנדי שאינו תושב קנדה כפי המקרה שלך.
לגופו של עניין:
1. לעניין מיסוי על הנסות פעוליות א רווח הון על דירה דווקא מצב של המשקיע הזר שהינ לושב זר ושכלל אותך, דווקא לרוב טוב יותר מהמשקיע המקומי במובן שלדוגמא במכירת נכס בעוד על רווח ההון המשקיע הזר ישלם רק עד 12.5 אחוז לכל היותר מס שהינו נמוך מאד, המס למשקיע מקומי יכול לנוע לרוב בין 15 ל 25 אחוזים שגם איננו גבוה במיוחד אבל עדיין גבוה יותר.
2 תנאי מימון - למעט ברכישה של טרום בניה שהפיקדון שנדרש מאזרח קנדי הוא נמוך במעט יותר ממשקיע זר, אין כל הבדל.
3 קבל משכנתא- ישנן דרישות קצת שונות ואולם ביחס לבנקים שאני עובד עימם יש לי הסדר עימם שלמעשה אינו מקפח המשקיע הזר ובמידה מסויימת דווקא הפרוצדורה בעניינו נוחה יותר מהתושה המקומי שלגביו בוקים את דו"ח האשראי שלו , ניוד אשראי שקיים בקנדה ובארה"ב ואשר לעיים מהווה מכשלה של ממש למשקיעים מקומיים.
4 פתיחת חשבון - תושב זר יכול לפתוח כאן חשבון בנק ללא קשיים מיוחדים ובעיקרון אין שוני רב .

 

[r2704]

השקעה של בעל אזרחות קנדית

תודה רבה,
אז למעשה לא רק שאין יתרון אלא שגם עלול להיות בכך חיסרון הרי אין כוונה להסתיר את הסטטוס של האזרחות, ואם זו המסקנה, האם לא פוחתת מראש כל כדאיות ההשקעה? כמו כן, מניסיונך, מהו סכום מינימאלי ריאלי להשקעה שכזו (למשל, האם 25-30 אלף$)?

 

[עוד יונתן וינגרטן]

אין שום חיסרון בהיותך אזרח קנדי שכן מה שקובע זו התושבות

סבמידה ואינך תושב קנדי שמקום מושבו בקנדה, למרות היותך בעל אזרחותב קנדית, תיחשב מבחינת הרשויות בקנדה כתושב חוץ וגם משקיע חוץ ובכך אין כל הבדל בינך לבין תושב חוץ שאינו נושא באזרחות קנדית.
לענין מינמום השקעה של 20 -30 אלף ש"ח שזה סכום מאד נמוך, אין אבל ממש אין הרבה מה לעשות לא רק באזורי ביקוש אלא גם באזורים נידחים בקנדה.

 

[r2704]

השקעה של אזרח קנדי

יונתן תודה על התשובה, אך שאלתי לגבי השקעת סכום של כ- 20-30 אלף דולר $ לא ש"ח. אודה על תשובה חוזרת בעניין.

 

[עוד יונתן וינגרטן]

תשובתי אינה שונה באופן משמעותי גם אם מדובר בדולרים קנדים

תיקח בחשבון שבסכום כזה לא תימצא נכסים כמעט ואם יש כאלה הם יהיו במקומות שכוחי אל שאני בעצמי לא רק שלא הייתי משקיע בהם אלא אפילו לא מטייל שם כמו כל מיני שבטים אינדיאנים באזורים המצויים מאות ק"מ מאזורים של ציבליזציה מתקדמת ומקומות אלו אפילו לא נכנסים לסטיסטיקה של קנדה.
במידה ואתה מתכוון להשקעה שלך כאשר היתרה משכנתא, אנו מדברים על צורך להביא לפחות 35 אחוז בלבד, כאשר 65 אחוז משכנתא של בנק בריבית של סביבות 3 אחוז בלבד, נמוך בהרבה מישראל או אז אנו מדברים על נכסים בשווי של כ 90 אלף דולר וכאלה קיימים אם כי שלא במשורה ולעיתים ניתן למצוא כאלה בהזדמנות טובה אולם עלול להיות קושי בקבלת משכנתא עבורם. צריך להבין שקנדה זו מדינה מהמתקדמות ומובילות מבחינת איכות חיים ורמת חיים וכיום היא עולה במונים על ארה"ב ורוב מדינות ארופה גם אם יש נהירה לארה"ב בשל התדמית שלה. בסכום שאתה מבקש להשקיע בכלל הייתי מציע לך אפיק אחר לחלוטין והוא מתן הלוואת משכנתא פרטית לקנדים בריבית פנטסטית של בין 7 לאפילו 12 אחוז לעיתים כאשר המשכנתא נרשמת באופן מלא על שמך כולל כתובתך בישראל ברשם המקרקעין. משרדי עושה זאת כבדרך שבשיגרה ואני יודע אישית על משקיעים שחיים ממש רק מההלוואות האלה בריבית גבוהה כאשר ההלוואה מגובה ברישום מלא ברשם המקרקעין כאן. מדובר בנכסים שמצויים ממש באזורי ביקוש ואף יוקרה .

 

[SupermanZW]

אני תושב קבע בקנדה ואשמח לקבל פרטים נוספים על מתן הלוואות

משכנתא פרטית בריביות 7-12%, איך זה מתבצע, כמה כסף צריך להיות מסוגל להשקיע כדי לחיות מזה, איך מנהלים את הסיכונים, מה אני עושה אם לוקח ההלוואה לא משלם? האם הבית עובר לבעלותי?

 

[עוד יונתן וינגרטן]

היותך תושב קנדה אינה מעלה או מורידה וכל אדם מכל מקום יכול

לתת ההלוואה.
בעיקרון ההלוואה מבוצעת דרך עורכי דין כאשר האחד מייצג הלווה והשני המלווה, הכל נעשה באופן מסודר מאד כאשר ביום מתן ההלוואה, נרשמת משכנתא ע"ש המלווה עם כתובתו בין בקנדה או בכל מקום אחר ברשם המקרקעין ככה שההלוואה בהחלט מגובה במישכון לטובתו. הלווה למעשה או שמראש כבר מקזזים את הרווח מהיריבת ככה שהסכום שעובר ללווה הוא בקיזוז כל הריבית רווח של המלווה, הכל מראש. לחילופין, הלווה נותן שיקים למלווה עבור כל חודש למשך תקופת ההלוואה שהיא בדרך כלל לשנה בלבד. כמובן שהצדדים יכולים להאריך זאת בהמשך. מה שיפה זה שהלווה משלם את כל העמלות הרישום ולא המלווה. במקרה והשיקים חוזרים ולא מכובדים, באפשרות המלווה לפעול לאכיפת ההלוואה באמצעות הליך מכירת הנכס כאשר כל ההוצאות בסופו של דבר נופלות על הלווה בעל הבית. משרדי מטפל בשיגרה בהלוואות כאלה וישנם מלווים שממש חיים מההלוואות האלה ביום יום. בידה ואתה מעונין, אתה מוזמן ליצור עימי קשר כמובן שכן מקום מושב משרדי בטורונטו כאשר יש ברשותי סניף גם בישראל.