התייעצות לגבי דירה להשקעה למכור/ לא למכור?
שלום לכולם,
לפני מספר חודשים רכשתי דירה להשקעה לאחר חיפוש ממושך.
את הדירה רכשתי בכמיליון ₪, לדעתי ב- 5 אחוז מעל מחיר השוק שלה, זאת מתוך עייפות חיפוש דירות ולאחר שהתשואה הצפויה ממנה קרצה לי.
סך הכל כל העלויות של הדירה (לאחר תיווך, מס רכישה, שכ״ט עו״ד ושיפוץ קל) הגיע לסך של כ 1,160,000 ₪.
שכר הדירה אותו אני מקבל עומד על סך של 4,500 ₪, כלומר תשואה של 4.6 אחוז נטו. (היה קשה מאד למצוא דירה אם תשואה כזאת)
לקחתי משכנתא של 95 אחוז (45 אחוז על הדירה שלי ו- 50 אחוז על הדירה שרכשתי) בריבית קבועה לא צמודה על 100 % מסכומי המשכנתאות של 2.3 % בקירוב (ממוצע ריבית לשתי הדירות יחדיו), ל- 15 שנה (אל תשאלו אותי גם איך השגתי ריבית נמוכה כל כך).
התשלום החודשי של המשכנתא עומד על סך של 6,400 ₪ לחודש והוא כאמור לא ישתנה בשקל אחד כל תקופת ההלוואות מאחר ומדובר בריבית קבועה לא צמודה.
כלומר בנטו אני משלם 1,900 ₪ לחודש.
בחישוב פשוט של 1,900 ₪ לחודש ל- 15 שנה, סך הכל התשלום יוצא 342,000 ₪צ(ואולי אני אשלם פחות מכך בהמשך אם אוכל להעלות את שכר הדירה במהלך השנים).
בתוספת 160 אלף ₪ ששילמתי על ההוצאות הנ״ל הנלוות לדירה סה״כ יוצא שלאחר 15 שנה אשלם על הדירה 502,000 ₪ לכל היותר ומאותו זמן אתחיל לקבל תשואה נקיה מדמי השכירות שתהיה למעשה כ- 11 אחוז לשנה (ואולי יותר מכך אם דמי השכירות יהיו גבוהים יותר עוד 15 שנה).
אני לא יודע לאן מחירי הדירות הולכים ולא זמ מה שאני שואל (ואני לא רוצה לעורר ויכוח בפורום על נושא זה, ראיתי שהנושא הזה בוער בפורום) אבל אין ספק שרכשתי את הדירה במחיר שיא וגם מעל שווי השוק שלה וחשבתי שאולי כדאי לי למען הזהירות למכור את הדירה, לקוות למצוא מישהו שישלם לי מחיר שכולל את כל העלויות הנלוות ולחכות בצד ואז לרכוש דירה במחיר נמוך יותר ואולי לעשות תשואה אפילו טובה יותר בהמשך.
מצד שני אני מפסיד הכנסה של 54,00 ₪ לשנה בזמן ההמתנה ו- 1,900 ₪ לחודש חסרי משמעות בשבילי ברמה היומיומית ובסך הכל אשלם כאמור על הדירה רק חצי מיליון ₪ ואני לא בטוח שגם אם תהיה ירידת מחירים אצליח למצוא דירה עם תשואה כזאת והלוואות משכנתא בריבית נמוכה כזאת.
השאלה שלי מופנית דווקא למי שצופה ירידת מחירים, מה אתם הייתם עושים?
שלום לכולם,
לפני מספר חודשים רכשתי דירה להשקעה לאחר חיפוש ממושך.
את הדירה רכשתי בכמיליון ₪, לדעתי ב- 5 אחוז מעל מחיר השוק שלה, זאת מתוך עייפות חיפוש דירות ולאחר שהתשואה הצפויה ממנה קרצה לי.
סך הכל כל העלויות של הדירה (לאחר תיווך, מס רכישה, שכ״ט עו״ד ושיפוץ קל) הגיע לסך של כ 1,160,000 ₪.
שכר הדירה אותו אני מקבל עומד על סך של 4,500 ₪, כלומר תשואה של 4.6 אחוז נטו. (היה קשה מאד למצוא דירה אם תשואה כזאת)
לקחתי משכנתא של 95 אחוז (45 אחוז על הדירה שלי ו- 50 אחוז על הדירה שרכשתי) בריבית קבועה לא צמודה על 100 % מסכומי המשכנתאות של 2.3 % בקירוב (ממוצע ריבית לשתי הדירות יחדיו), ל- 15 שנה (אל תשאלו אותי גם איך השגתי ריבית נמוכה כל כך).
התשלום החודשי של המשכנתא עומד על סך של 6,400 ₪ לחודש והוא כאמור לא ישתנה בשקל אחד כל תקופת ההלוואות מאחר ומדובר בריבית קבועה לא צמודה.
כלומר בנטו אני משלם 1,900 ₪ לחודש.
בחישוב פשוט של 1,900 ₪ לחודש ל- 15 שנה, סך הכל התשלום יוצא 342,000 ₪צ(ואולי אני אשלם פחות מכך בהמשך אם אוכל להעלות את שכר הדירה במהלך השנים).
בתוספת 160 אלף ₪ ששילמתי על ההוצאות הנ״ל הנלוות לדירה סה״כ יוצא שלאחר 15 שנה אשלם על הדירה 502,000 ₪ לכל היותר ומאותו זמן אתחיל לקבל תשואה נקיה מדמי השכירות שתהיה למעשה כ- 11 אחוז לשנה (ואולי יותר מכך אם דמי השכירות יהיו גבוהים יותר עוד 15 שנה).
אני לא יודע לאן מחירי הדירות הולכים ולא זמ מה שאני שואל (ואני לא רוצה לעורר ויכוח בפורום על נושא זה, ראיתי שהנושא הזה בוער בפורום) אבל אין ספק שרכשתי את הדירה במחיר שיא וגם מעל שווי השוק שלה וחשבתי שאולי כדאי לי למען הזהירות למכור את הדירה, לקוות למצוא מישהו שישלם לי מחיר שכולל את כל העלויות הנלוות ולחכות בצד ואז לרכוש דירה במחיר נמוך יותר ואולי לעשות תשואה אפילו טובה יותר בהמשך.
מצד שני אני מפסיד הכנסה של 54,00 ₪ לשנה בזמן ההמתנה ו- 1,900 ₪ לחודש חסרי משמעות בשבילי ברמה היומיומית ובסך הכל אשלם כאמור על הדירה רק חצי מיליון ₪ ואני לא בטוח שגם אם תהיה ירידת מחירים אצליח למצוא דירה עם תשואה כזאת והלוואות משכנתא בריבית נמוכה כזאת.
השאלה שלי מופנית דווקא למי שצופה ירידת מחירים, מה אתם הייתם עושים?
