צורת ההתנסחות של פותח השרשור מטעה
כשהוא כותב תשואה של 11 אחוז, הוא מתכוון דמי שכירות של 4,500 ₪ לחודש שהם 54, אלף ₪ בשנה מתוך 500 אלף ₪ שהן סכום סך עלויות הדירה שלו אחרי 15 שנה, מהווה אכן כ- 11 אחוז מאותה תקופה והלאה.
ואולם כל נתון שמחלקים לתקופות שונות מקבל תשואה אחרת.
בדוגמה של פותח השרשור, משכנתא של 6,400 ₪ לחודש ל- 15 שנה מייצגת הלוואה בסך של כ - 973,000 ₪.
אם הוא הגיע לעלויות של 1,160,000 ₪ זה אומר שהוא שילם במזומן סך של 187,000 ₪.
בשנה הראשונה הוא ישלם 1,900 ₪ לחודש נטו בעבור המשכנתא ובשנה כ- 23,000 ₪.
כלומר לאחר השנה הראשונה סה״כ העלויות שלו הם 210 אלף ₪.
באותה שנה הוא קיבל כאמור 54 אלף ₪ דמי שכירות מתוך 210 אלף ₪ שהשקיע, המהווים תשואה של 25.7 אחוז בשנה הראשונה.
בשנה השניה הוא ישלם עוד 23 אלף ₪ נטו בעבור המשכנתא וסה״כ ההוצאות שלו בשנתיים הראשונות יהיו 233 אלף ₪, כאשר הוא יקבל שוב דמי שכירות בשנה השניה בסך של 54 אלף ₪, כלומר תשואה של כ- 23 אחוז בשנה השניה וכך הלאה התשואה יורדת בהדרגה ככל שהוצאות החזר המשכנתא על הדירה עולות.
כשמסתכלים על זה ככה מובן למה השקעה בנדל״ן כל כך מוצלחת.
דרך אגב גם היינו עורכים חישוב של 4 אחוז ריבית קלצ כמו שאחד המגיבים כאן ציין שאפשר לקבל היום, התמונה לא הייתה משתנה מהותית, במקום לשלם 6,400 ₪ משכנתא לחודש, התשלום עולה לסך של 7,200 ₪ לחודש, כלומר עוד 800 ₪ לחודש.
תכפיל 800 ₪ לחודש ל- 15 שנה תקבל 144,000 ₪, כלומר סה״ח עלויות הדירה לאחר 15 שנה יהיו במקום 500 אלף ₪, 644 אלף ₪, עדיין השקעה טובה. אם תיקח הרכב של ריביות משתנות שישארו נמוכות יותר מ- 4 אחוז בממוצע לאורך השנים (תרחיש אפשרי בהחלט) העלויות יהיו נמוכות יותר.
כך שהשקעה בנדל״ן הייתה ונשארה מצויינת.
שימו לב שמי שרכש את אותה דירה במזומן במחיר כולל של 1,160,000₪ יקבל את מלוא התשואה של 4,500 לחודש באופן מיידי, מאחר ואין לו לו החזרי משכנתא חודשיים כך שלאחר 15 שנה הוא ירויח 810,000 ₪, כלומר סה״כ הדירה תעלה לו 310,000 ₪ בלבד (1,160,000 ₪ פחות 810 אלף ₪, לעומת 500 אלף ₪ העלות של פותח השרשור.).
כלומר פותח השרשור שילם 310 אלף ₪ יותר ממי שהיה רוכש את הדירה במזומן.
אבל והאבל גדול, אילו אותו אדם היה לוקח את ה- 973 אלף ₪ ₪ שזה הסכום שפותח השרשור לקח כאמור בהלוואות משכנתא הוא יכל לרכוש באמצעותם עוד דירה או עוד דירות באמצעות לקיחת משכנתאות נוספות ולהשיג עוד תשואה וזה מה שאני כתבתי בהודעה קודמת, שלרכוש דירה במזומן זאת טיפשות, רכישת דירה במשכנתא מאפשרת לך להשיג תשואה גבוהה יותר על ידי רכישת עוד דירות או דירה יקרה יותר שמניבה עוד תשואה עודפת ובסה״כ להוזיל את העלות הכוללות של סך הכל הדירות שרכשת.
כל דירה שתרכוש במשכנתא שהריבית ממנה נמוכה מהתשואה שתקבל מדמי השכירות מובילה למצב שאתה בעצם רוכש בסופו של דבר את הדירה במחיר זול יותר. וגם אם הריבית על המשכנתא גבוהה יותר ומייקרת את עלות הדירה עדיין זה משתלם,, הרי לאחר שתסתיים הלוואת המשכנתא, תתקבל תשואה נטו.
לגבי פותח השרשור ההשקעה שלו נראית טובה מאד, כמובן שאם תהיה ירידת מחירים והוא יוכל לרכוש את אותה דירה במחיר זול יותר שזה יהיה עדיף. אבל לא כדאי לוותר על סוס מנצח או יותר טוב ציפור אחת ביד משתיים על העץ או כל פתגם אחר מתאים
(דרך אגב עד לפני כשנה וקצת כל אזרח יכל לקבל ריביות אפילו נמוכות יותר, ממה שפותח השרשור קיבל, אני ביררתי אז לגבי ריבית ל- 20 שנה והציעו לי 2.1 אחוז בלבד על קל״צ, ל- 15 שנה הריבית אפילו הייתה נמוכה יותר, אני לא זוכר כמה וזאת אחת הסיבות הגדולות לבהלת רכישות המשקיעים שהייתה בשנים לפני כן).
אבל כפי שציינתי גם ברמת הריביות של היום עדיין יש כדאיות ברכישת דירות במשכנתא.
