התלבטות-אודה לעצה טובה

[השקעה41]

התלבטות-אודה לעצה טובה

שלום לכולם,
יש לי התלבטות גדולה ואודה לעצה טובה

התחתנתי לפני שנה ואנחנו חושבים על רכישת דירה.
יש ברשותי 2 דירות שרכשתי לפני הנישואין.
אחת בחיפה (שוויה כ 700-800 אלף ש"ח. משכנתא 240 אלפי ש"ח. אם אמכור אשאר עם בסביבות 500,000 ש"ח).
אחת בראשון (שווי 1-1.1 מיליון. משכנתא 470. אם אמכור אשאר עם בערך 600,000 ש"ח)
יש לנו גם כסף נזיל של כ 200,000 ש"ח.
אנחנו גרים בתל אביב בשירות כאשר 2 הדירות מושכרות (מחזירים בדיוק את המשכנתאות).
הדירה שנרצה לרכוש תהיה בסביבות 1.8 מיליון ש"ח (חייבת להיות במרכז לאור העבודה של שנינו, אך איננו יודעים עדיין איפה).
המחשבה בהתחלה הייתה למכור את 2 הדירות כדי שניקח משכנתא סבירה (במקרה כזה המשכנתא תהיה בערך 500,000 ש"ח על הדירה החדשה וגם מס הרכישה יהיה זניח).
התייעצתי עם יועצת משכנתאות פרטית שאמרה לי שכדאי לנו לשמור על הדירה בחיפה ולנסות למכור רק את הדירה בראשון.
לדבריה החיים מובילים לכך שברגע שאמכור את שתיהן, הסיכוי שבמהלך השנים ארכוש דירה נוספת ילך ויקטן (ילדים, הוצאות וכו).
במידה ואכן אמכור רק את הדירה בראשון אצטרך משכנתא של לפחות מיליון ש"ח (כשאני מתעלם שבמקרה כזה אצטרך לשלם עוד 100,000 ש"ח מס רכישה, אולי דמי תיווך וכו..).
חשוב לציין שעוד 3 שנים תפתח לי קרן השתלמות ובעזרה ובעזרת סכום נוסף אוכל אולי לסגור את המשכנתא עבור הדירה בחיפה (שמניבה לי 3000 ש"ח לחודש שכירות).
לדבריה גם אם אקח משכנתא גדולה, עוד 3 שנים, אוכל להחזיר את המשכנתא עבור הדירה בחיפה ושכ"ד משם יקטין לי את התשלום החודשי בגין משכנתא גדולה.
אנחנו זוג שמרוויח די טוב ( בסביבות 25 אלף נטו) אבל אני מאמין שהחל מעוד שנה כשיהיו לנו ילדים (בשאיפה) ההוצאות שלנו יגדלו וגם המשכורת של אשתי תקטן. אני צופה שההכנסה שלנו תקטן לסביבות ה 22 אלף ש"ח נטו.
אני מתבלט אם למכור את 2 הדירות ולקחת משכנתא סבירה או לנסות ללכת על התוכנית הגדולה יותר, שאיני יודע אם היא כדאית, במיוחד לאור מס הרכישה הגדול והמשכנתא הגדולה.
דבר נוסף, אני מתלבט אם שווה להציע את הדירה בראשון למכירה כעת (אומרים שהמחירים ירדו..) כי גם איני יודע מתי נרכוש את הדירה בפועל (במיוחד שייקח לנו זמן להבין היכן אנחנו רוצים לגור..)
בקיצור..אודה לעצה טובה!!

 

[גלית נכסים]

בדוק העניין המיסויי

ממליצה שתבדוק את עניין המס. יתכן שזה יביא אותך למסקנות הנכונות.
בהצלחה

 

[offir11]

מהלך מחושב

אתחיל בבסיס:
במידה ולא תמכרו את 2 הדירות, תוכלו לקבל רק 50% מימון מהבנק ובהתאם לכך להביא מיליון ש"ח הון עצמי (שאין לכם).
כנ"ל לגבי מס רכישה. במידה ולא תמכרו את 2 דירות, תשלמו מס רכישה בגובה של 96,000 ש"ח עבור הדירה החדשה.
נתון ששכחת לציין הוא מהם דמי השכירות עבור הדירה בראשון.
מכאן נצא לדרך...
אם כבר מחזיקים 2 דירות עדיף לשלם מס רכישה על הדירה הזולה יותר. במקרה שלכם הדירה החדשה תהפוך ליקרה מ-2 הדירות הקיימות ולכן תכנון המס חשוב מאוד ואולי כדאי לבצע מהלך של מכירת 2 הדירות הקיימות, רכישת דירת מגורים ואז רכישת דירה נוספת להשקעה. בהמשך, נבחן את האפשרות הזו.
האפשרויות:
1. מכירת הדירה בראשל"צ:
800,000 ש"ח הון עצמי
1,100,000 ש"ח משכנתא
החזר חודשי של 6,100 ש"ח*
תזרים המזומנים שלכם מהנדל"ן בעוד כ-3 שנים יהיה כמינוס 3,100 ש"ח. תזרים טוב מאוד בהתחשב ברמת השכר שלכם.
* תחשיב של הלוואה ל-25 שנה בריבית ממוצעת של 4% (שליש פריים מינוס 0.9% שהפריים צפוי לעלות בהמשך- העליה חושבה, ושני שליש קל"צ 4.8%) + ביטוחים.

2. מכירת 2 הדירות:
1,100,000 הון עצמי
כ- 700,000 ש"ח משכנתא (מס רכישה של כ 10,000 ש"ח=זניח)
החזר חודשי של 3,900 ש"ח
בהנחת קרן השתלמות של 150,000 ש"ח וביצוע פדיון משכנתא חלקי בעוד 3 שנים- החזר חודשי חדש של 3,100 ש"ח. (נשמע מוכר?)

3. להישאר עם 3 דירות - לא רלוונטי.

4. בוא נחשוב על פתרון "2" אבל משודרג יותר.
למכור את 2 הדירות, לקחת משכנתא של 950,000 ש"ח ולהשאיר בצד לתקופה קצרה 250,000 ש"ח.
החזר חודשי של כ 5,300 ש"ח.
לאחר מכן, רכישת דירה להשקעה (חיפה/באר /שבע וכו') בכ 450,000 ש"ח (מחיר כולל לאחר תשלום מס רכישה של 5%) תוך שימוש בהון העצמי שיעמוד על 250,000 ש"ח שנותר ממכירת 2 הדירות. אני לוקח בחשבון דמי שכירות של 2,000 ש"ח לחודש. ה"plug number" שלי תהיה תקופת המשכנתא. בתרחיש הזה, המטרה שלי אינה לשפר את תזרים המזומנים הנוכחי שלכם אלא את העתידי ולכן רצוי להקטין למינימום את תקופת המשכנתא כך שההחזר החודשי ישולם באמצעות דמי השכירות. משכנתא ל-11 שנים (ריבית קל"צ זולה משמעותית מהלוואה ל-25 שנה) תשולם ע"י דמי השכירות שיתקבלו.
תמהיל של שליש פריים ושני שליש קל"צ מוביל להחזר חודשי דיי קבוע וגם כשריבית הפריים תעלה, ההחזר יעלה בעשרות שקלים בלבד. דמי השכירות אמורים לעלות לאורך השנים וליצור עבורכם תזרים (קטן אבל) חיובי מהדירה.
מה לגבי קרן ההשתלמות? ניתן לפדות חלק מהמשכנתא הגדולה בעוד 3 שנים. כמובן שרצוי שהכסף ינותב להיכן שהריבית תהיה גבוהה יותר. הריבית של דירת המגורים תהיה גבוהה יותר מהדירה להשקעה כי התקופה ארוכה יותר. קימת גם אפשרות לא למשוך את קרן ההשתלמות ולחכות שהסכום שיצטבר בה יספיק להון עצמי (50%+מס רכישה+הוצאות נלוות) לדירת השקעה נוספת.
תרחיש "4" חוסך לכם כ 70,000 ש"ח מס רכישה אבל חשוב מאוד לבדוק את היבט מס השבח בעת מכירת 2 הדירות הקיימות שעלול לבטל (ואף יותר מכך) את החיסכון במס הרכישה.

ההבדלים בין "2" ל"4" משמע בין האם למכור את 2 הדירות בכל מקרה וכן או לא לרכוש דירה להשקעה הם:
1. תזרים מזומנים נוכחי כשרוכשים דירת השקעה יהיה מינוס 5,300 ש"ח. אם לא תרכשו, התזרים יעמוד על מינוס 3,900 ש"ח.
2. התזרים העתידי בעוד 11 שנים (בהנחה שאין שינוי של דמי שכירות) בתרחיש רכישת הדירה להשקעה יהיה מינוס 3,300 ש"ח ל-14 שנים נוספות ולאחר מכן פלוס 2,000 ש"ח. במידה ולא תרכשו את הדירה להשקעה, התזרים למשך 3 השנים הבאות יהיה מינוס 3,900 ש"ח ולאחר מכן מינוס 3,100 ש"ח ל-2 שנה לאחר מכן.
בין "2" ל-"4" הייתי מעדיף את "4" כי פגיעה (אותה לפי הנתונים תוכלו לספוג) בתזרים המזומנים של 11 השנים הקרובות תשפר משמעותית את התזרים בעוד 11 שנה ולצמיתות.

בוא נבחן את ההבדלים בין "1" ל-"4":
"1" תזרים מזומנים של מינוס 6,100 ב-3 השנים הבאות, של מינוס 3,100 לאחר מכן עד לסיום המשכנתא ולבסוף תקבול שכירות נקי (3,000 ש"ח בערכים של היום) מהדירה בחיפה.
"4" תזרים של מינוס 5,300 ש"ח ל-3 שנים, לאחר מכן (פדיון חלקי באמצעות הקה"ש) מינוס 4,500 ש"ח ל-8 שנים. 11 שנים ממועד רכישת 2 הדירות, התזרים יהיה מינוס 2,500 ש"ח ובסיום תקופת המשכנתא הגדולה, תזרים חיובי של פלוס 2,000 ש"ח (שוב, בערכי שכירות של היום).

אם נסכום את תזרים המזומנים, נקבל שב- 25 שנה, 2 התרחישים יובילו לסכום דיי דומה של כ 1,040,000 ש"ח. למרות שהשארת הדירה בחיפה תגרום לכם לשלם כ 70,000 ש"ח יותר במס הרכישה היום, סכימת התזרים הכולל ל-25 השנים הבאות יהיה דומה אולם תיוותרו עם שווי דירה גבוה יותר מאפשרות "4".

לכן, האפשרות של מכירת הדירה בראשון, המשך החזקת חיפה ורכישת דירה חדשה נראית כאפשרות הטובה ביותר

 

[השקעה41]

תודה!

קודם כל תודה רבה על התשובה!
אני צריך לקרוא את זה שוב ולראות שהבנתי הכל...

ראיתי שלקחת במידה ואמכור את 2 הדירות הון עצמי של 1.1 מיליון ש"ח. בפועל זה יהיה 1.3 מיליון (כי יש לנו 200,000 ש"ח נזילים).
אז בפועל באופציה 2 המשכנתא שתדרש תהיה בסביבות 500,000 ש"ח בלבד. (כי גם מס הרכישה יהיה זניח).
המשכנתא בראשון כרגע היא 4350 ושכר הדירה עומד על 3950 ש"ח. יחד עם זאת בחיפה אני מקבל 3100 ומשלם 2450. (כך שביחד זה פלוס של 250 אבל זה זניח כי תמיד יש הוצאות קטנות על אחת מהדירות).
אני חייב לציין שרכישת דירה להשקעה בהמשך ב450,000 ש"ח נראית לי לא ריאלית עם המחירים של היום. מאמין שמישהו מהמרכז שרוצה דירה שתהיה קלה להשכרה (ושלא יצטרך להגיע לשם בגלל בעיות בדירה) כלומר באזור טוב ובמצב טוב יצטרך לשלם לפחות כ 600,000 ש"ח בבאר שבע (ולקבל 2000-2200 ש"ח ) ויצטרך לשלם אפילו מעט יותר בחיפה.

 

[gevayu]

עוד אספקט שיתכן ולא נלקח בחשבון

אני אסייג ואומר שלעומת עמיתי היסודי אופיר, אני לא מבין יותר מדי בתחום וספק אם הייתי מצליח להגיע להצעה כה יסודית ומבוססת אבל... יש משמעות נוספת למספרים פה - כלומר:
א. האם אין מקום להסתכלות ספקולטיבית משהו על הנכסים שברשותו? מה אפשרויות ההשבחה בשווי הנכס בחיפה? לעומת ראשון? לעומת הנכס המבוקש?
מהסתכלות נדל"ניסית גרידא, יתכן שהנכס בחיפה מיצא את העליות ומכירה שלו כעת תועיל; הנכס בראשון עוד לא הרים את הראש אבל יש לו עוד לאן לעלות; ואילו הנכס המבוקש הבא הוא אולי פסיכולוגית נכס "בטוח" לזוג הצעיר אבל החלטה פיננסית גרועה.
זה אספקט שיש להביא בחשבון לא פחות מהערכים המיסויים או המימוניים של הנכסים שלך.
ב. עוד אספקט - אני לדוגמא מחפש נכס שיהווה הכנסה ברבות הימים (אחרי תקופת המשכנתא שלו) אבל עם יומרות כאלה שהוא יהיה באיזור המרכז וכך יהיה אטרקטיבי לשימוש גם לילדיי לכשיגדלו. אם יהיה מדובר בנכס קטן, אני מניח שיוכל לשמש אותם בתקופת הביניים אחרי הצבא, לתקופת הלימודים וטרם התרחבות המשפחה והילדים. נראה לי כמו עזרה משמעותית בשנים האלה. כך שבמקרה כזה יתכן שהדירה בראשון יותר משמעותית מהדירה בחיפה.
ג. פישוט הטירחה סביב הדירה - מתוך הנחה שאתה מדבר על לגור במרכז, חייך - עם ילדים ועם אמא עסוקה - יהיו קצת יותר מורכבים. לא יהיה פשוט להגיע לכל קריאה של הדיירים החיפאים.

שקלל את מגוון הנתונים. בכל מקרה, סחטיין על "איסוף" הנכסים. זה מרשים ביותר.

 

[השקעה41]

היי

תודה רבה על הדברים..
בהחלט העלית כאן נקודות למחשבה שבאופן כללי אני ממש מסכים איתם..אין ספק שלהשאיר את הדירה בראשון זה דבר הרבה יותר מועדף עלי.
היא קרובה וידידותית יותר לניהול מאשר הדירה בחיפה אך יחד עם זאת זה נראה לי מאוד קשה ומאתגר כלכלית..
אני חושב שהמחיר של הדירה בחיפה הוא הכי גבוה שיהיה בשנים הקרובות אלא אם כן יחליטו לעשות מתישהו פינוי בינוי (לא נראה לי שמשהו יזוז שם בחיפה..). בראשון המחיר די יציב, לא נראה לי שהולך להיות שם עליות מטורפות..
נתתם לי הרבה חומר למחשבה. תודה רבה עם העצות וההתייחסות. מעריך את זה מאוד.
אצטרך להתייעץ עם עורך דין בעניין המיסוי.
אני מקווה שבסוף אדע להחליט נכון.

 

[gevayu]

דווקא בראשון פינוי בינוי מתחיל לפשוט בעיר

חוזר ומפציר בך לבדוק בצורה מקיפה עם איש נדלן, שמאי, מתווך.
עורך דין ייתן לך רק את האספקט של מיסי הרכישה והשבח. אנשי נדלן יתנו לך הבנה של יכולת ההשבחה של הנכסים.
ושאלה כללית אחת: למה לא פשוט להמשיך לגור בשכירות? האם זאת אופציה שנלקחת בחשבון? כלכלית הרבה פעמים היא יותר נכונה.

 

[offir11]

אכן נקודות חשובות

ותודה על המחמאה...

לגבי עניין פינוי הבינוי בראשון, דב צור מעדיף שמרכז העיר לא תהיה מנהטן. למשפחה שלי יש נכס קטן ממש במרכז ומהנדס העיר דיי פסל על הסף אפשרות פינוי בינוי, גם כאשר מספר בנינים התאגדו.

 

[gevayu]

מהבנתי המעטה, נראה שמתחיל איזשהו גל

http://www.yad2.co.il/Nadlan/sales....pe=1&FromFloor=&ToFloor=&Info=%E1%E9%F0%E5%E9

ואם תחלוף ברחבי בת ים (ובטח גם חולון) תגלה שזאת רק ההתחלה לגבי הערים באזור הזה בגוש דן.
אמנם לראשון יש עוד עתודות קרקע אבל אני מניח שזאת תהיה הדרך הרווחת להתחדשות עירונית - לא עולה כלום לעירייה ומוסיפה הרבה מימד של התחדשות לעיר. דבר שנותן הרבה קרדיט לראש העיר המכהן. עשה סיבוב בבת ים ותבין למה אני מתכוון. העיר הרדומה הזאת מתעוררת לחיים בתנופת בנייה עצומה (וככל הנראה גם פתח עצום לשחיתות אבל זה למקומות אחרים).

 

[השקעה41]

שכירות

אני בהחלט אבדוק גם את עניין שווי הדירות והפוטנציאל שלהם.
לגבי פינוי בינוי, דווקא בחיפה (אולי עוד שנים) יש סיכוי לפינוי בינוי כי מדובר בבניינים מאוד ישנים שבנויים ברכבות.
לגבי ראשון, מדובר בבניין בן 7 קומות (לא בניין נמוך) כך שלפי הבנתי הוא פחות עונה לקריטריונים של היזמים(שרוצים להוסיף קומות) ולא נראה לי שיש מצב לעניין.
לגבי לגור בשכירות, זו שאלה טובה. (גר כל החיים בשכירות).
אנחנו כרגע גרים בתל אביב בדירה חמודה מאוד (ובשכר דירה ממש נמוך של 3300) שמתאימה כרגע לצרכינו. אני מניח שזה יכול להמשך גג בשלוש ארבע שנים הקרובות ובגלל זה אני מתחיל לבדוק אופציות. אחרי שנים של מגורים בשכירות, בא לנו לשדרג ולגור בבית משלנו. (כי לא הכל זה כלכלי).
יתכן ושווה לנו להישאר בשכירות עוד שנה שנתיים ולחסוך עוד קצת כדי להגיע לרכישה במצב טוב יותר. בכל מקרה ובלי קשר, ממה שאנחנו בודקים ורואים, המחירים פשוט בשמיים...וזה לא שמקבלים את דירת החלומות..כך שהחיפושים מתנהלים על מי מנוחות.

 

[jonyanay]

קראתי את תשובות החברים ויש גם עניין של מיסוי

מקרקעין.

מכיוון ורכשת את הדירות לפני הנישואים, ואני מעריך שאתה בחור צעיר יחסית, אפשר להניח שהשבח במקרה זה לא יהיה משמעותי ככל שהדירות ימכרו מהר יותר (במידה ואתה עומד בתנאים לזכאות לחישוב הלינארי המקל)

מבחינת מס רכישה יש משמעות לסדר הפעולות, בגדול מומלץ קודם למכור אחת הדירות לפני שאתה קונה חדשה (קונה/ מוכר = מעמד חתימת ההסכם ולא מסירת החזקה)

ממליץ לפנות לייעוץ פרטני על מנת לעשות סדר מבעוד מועד

בהצלחה וחג שמח.