התלבטות קשה בפניי ואשמח לייעוץ ותגובות

[rene2006]

התלבטות קשה בפניי ואשמח לייעוץ ותגובות

רכשנו דירה(למגורים, לא התכוונו להיות משקיעין נדלן) במודיעין ב 1.4M, קיבלנו מפתח לפני כחודש וממתינים להתקנת מטבח.
הדירה- דירת 4 חדרים,97 מ"ר+מרפסת 15 מ"ר+ חניה+מחסן+מעלית+נוף "ירוק"
השקענו בדירה עוד כ 70,000 שח (עו"ד,מטבח,שינויים בתוך הדירה)
כלומר סהכ הדירה עלתה לנו 1.47M שח (משכנתא של כ 500,000 שח)
יש לנו אפשרות למכור את הדירה היום ב 1.62M (כלומר רווח "נקי" של 150,000 שח)

ההתלבטות-
בעקבות הצהרות הממשלה להורדת מחירי הדיור בארץ ישנה תוכנית לבנות 12,000 דירות ב2 שכונות חדשות במודיעין שעדיין לא שינו את התוכנית של הקרקע בחלק מהן (שרובן יהיה במסלל מחיר מטרה/מעמ 0)
אנחנו חוששים שבעקבות הבניה החדשה ערך הדירה שלנו ירד ובסוף "נפסיד" עליה סכום גדול (כי דירות 4 חדרים חדשות בדכ נמכרות מתחת ל 1.6M)
אשמח לעזרה (לא מחייבת כמובן) ולייעוץ איך עלינו לשקול את הדברים?
האם כדאי למכור עכשיו ולשכור עד שהמחירים ירד ואז לקנות?
האם לא להאמין שהמחיר בעיר ירד בעקבות מספר הדירות המדובר?

צירפתי בתמונה את המחיר הממוצע של דירות במודיעין (לפי מספר חדרים)

תודה רבה

 

[אילן אלואשוילי]

קשה לומר אם המחירים אכן יירדו.

מכיוון שהפטור ניתן לדירות שמחירן הוא מתחת ל-1.6 מיליון לכן כל הדירות ברמות המחירים הנמוכים יותר של 1.3-1.5 מיליון ייקח זמן עד אכן תורגש ירידה במחירים אלה מאחר שהן כבר בטווח הפטור.

אני חושב שדירות שמחירן סביב 1.7 מיליון, 1.8 מיליון יירדו כדי להכנס לפטור עבור הצרכן, לקבלן זה לא ממש ישנה מאחר ובכיס ישאר לו אותו סכום, אך המחירים ברמת מחיר נמוכות יותר ייקח להן זמן לרדת.

זה מרגיש כאילו מחיר המטרה של הממשלה הוא 1.59 מיליון ש״ח לדירה חדשה אך אני שואל מה קורה עם הדירות של 1.2 מיליון? האם הם גם יירדו? אני בספק מהסיבה שאת המע״מ הקבלן ירוויח והצרכן ישלם את אותו מחיר.

הפטור היה צריך להתחיל מדירות שמחירן נמוך יותר לטעמי על מנת להפחית ביקושים באזורי ביקוש כמו המרכז ולפזר את הביקושים בפריפריה, משם בהמשך היה ניתן להוריד מחירים גם באזור המרכז בהמשך.

לשאלתך אני חושב שאתה בתפר המחירים. ייתכן והדירה שלך תושפע מירידת מחירים וייתכן שלא אך אני אגיד שהביקושים הם רבים יותר מההיצע לכן ספק גדול אם אכן תהיה ירידת מחירים.

כמו כן לא ניתן לדעת איך השוק יעכל את מה שהממשלה מנסה לעשות, בהתחלה בטוח ירגישו בלבול והשוק יכנס לקיפאון לתקוםה קצרה עד שיבינו מה קורה עם המהלכים של הממשלה.

 

[rene2006]

אני ממש בחרדות בגלל זה

אם נשאר בדירה והבטחות ממשלה ימומשו כלומר מחירי הדירות ירדו וספציפית במודיעין שמתוכננות להיבנות בה 12,000 דירות יש סיכוי ממש טוב לדעתי שזה יקרה.
הדירה שלנו עלתה 1,470,000 שח כולל הכל.
אם דירת 4 חדרים דומה לה תעלה 1,200,000 ואפילו פחות אני מעדיפה למכור עכשיו ב 1,620,000 (לצאת "ברווח" של 150,000 שח) ולחיות 3 שנים בשכירות (השכירות תעלה לנו רק 108,000 שח ) בסוף נשאר עם אותו הון התחלתי שהיה לנו אבל עם דירה שתהיה זולה יותר


איך אפשר להגיע להחלטה פה?
איפה הסיכון יותר גדול לדעתם?

 

[Johnn]

אם הדירה שלכם למגורים חבל להיכנס לספקולציות

האלו.

בהנחה שהדירה שקניתם מתאימה לצרכים שלכם, נמצאת באיזור שמתאים לך, ועומדת בתקציב שלכם, אני לא רואה סיבה לקחת הימור על מצב השוק.
יש סיכון שהשוק לא יתנהג כמו שצפיתם ואז גם לא תהיה בידיכם דירה, גם מחיר השוק יעלו, וגם לא תהיו זכאים להנחה (מפני שההנחה היא על הדירה הראשונה...).

רק כדי להבין, ככאלה שקונים דירה למגורים (ולא להשקעה) כמו שאינכם מרוויחים דבר עם עליית ערך הדירות, כך אינכם מפסידים דבר עם ירידת הערך, *מלבד* אובדן תחושת העושר (אשר ברוב המקרים אינה משפיעה כלל על יכולותיכם הכלכליות).

במידה ומדובר בדירה להשקעה יש טעם להתחיל להתדיין על ספקולציות, סיכויים, סיכונים, וכו'.

 

[rene2006]

אז בוא נניח לרגע שהדירה היא כן להשקעה...

מה היתה התגובה במקרה כזה?

 

[3718]

שלא הייתם צריכים לקנות דירה חדשה במודיעין ...

דירות להשקעה הן בדרך כלל דירות שלא הייתם רוצים לגור בהן...ודירות למגורים הן דירות שלא היית רוצה להשקיע בהן ...

אחזור על התשובה של JOHN מעלי, שכחי מזה. תבנו לכם חיים טובים ותהיו מאושרים. זה יותר חשוב מהכל.

עוד 20 שנה, כשתהיי בגילי, תביני כמה התשובה הזו נכונה. משפחה בריאה ומאושרת זו ההשקעה הכי טובה בעתיד.

 

[The Grand Illusion]

תנו לכסף לעבוד

דירה במודיעין היא בדרך כלל נוחה להשכרה, תשואה נמוכה מצביעה על סיכון נמוך בהשקעה. לכן לדעתי יחסית נגיד לדירות שיכון ישנות (למשל בעיר השכנה לוד - שם התשואות גבוהות), יהיה קל להשכיר את הנכס לאוכלוסיה שמדברת איתי בגובה העיניים, וגם יהיה קל לקבל ביטחונות שונים.

ברור שאם היום תמכרו במודיעין ותקנו בכסף 3 דירות בלוד, תקבלו יותר כסף. אבל מה יקרה אם המצב הכלכלי יתדרדר? האם השוכרים שלכם בשיכון בלוד יכולים לשלם שכירות גם אם יפתרו אותם, לעומת השוכרים של דירת ה- 4 חדרים במודיעין?

 

[גלית נכסים]

השיקול שלכם לטעמי קצת שגוי

במכירת דירה ורכישת חדשה יש עלויות שישי לקחת בחשבון, מיסוי, עורכי דין, תיווך וכו'. כך שהרווח שלכם יהיה הרבה פחות מזה.

אם אתם גרים בדירה מדוע החשש למחיר. זו דירת מגורים ואם יש לכם כוונה לגור שם עוד שנים, השיקול של הרווח לדעתי אינו נכון - מה יקרה אם תמכרו ומחירי הדירות יעלו ותאלצו לקנות דירה יותר יקרה או שלא יהיה באפשרותכם לקנות בכלל?

בשלב שהשוק כל כך בלתי צפוי, יתכן שצריך להזהר ולא לקחת סיכונים בשביל 150,000 ש"ח שזה רווח שולי ביותר בשיקול של עלות הרכישה. אלא אם אתם עתירי נכסים ויודעים לשחק בשוק כזה.

ואולי לא צריך למהר לעשות צעד כל כך משמעותי בלי לבחון את מכלול השיקולים והבנת הסיכון שעלולים להשאר בלי מקום משלכם.

 

[rene2006]

למה שגוי?

לקחנו בחשבון את העלויות שציינת והמטרה שלנו היא לא "לעשות" כסף מהמכירה אלא לשמור על ההון הראשוני שהיה לנו (כ 900,000 שח) ואולי קצת להגדילו.
אסביר,
ההון ההתחלתי שלנו היה 900,000 שח (משכנתא 500,000 שח)
הדירה עלתה 1.47M כולל הכל (שיפוץ, עו"ד,....)

אם נמכור את הדירה היום נוכל לקבל עליה כ 1.62M כלומר ההון ההתחלתי שלנו יגדל ל 900,000+150,000=1,050,000 שח
ניקח כ 3 שנים ונגור בשכירות, כלומר בזמן זה נחסוך 0 שח כי המשכורות ילכו לשכירות ולמחיה.
אבל מנגד הההון העצמי שלנו ישמר (וכמובן שנשקיע אותו באופן זהיר בזמן הזה), אז יהיה לנו כ 1,050,000 שח (בתקווה אפילו שמעט יותר).

ניקח את מודיעין שוב, העיר שבה רכשנו את דירתנו.
יקבע בעיר מחיר מטרה עבור 2 השכונות החדשות שיבנו בה כחלק מהסכם הגג שנחתם עיר העיר ויבנו כ 12,000 דירות (בנוסף, אנחנו לא חייבים לגור במודיעין, בהחלט נוכל לרכוש דירות גם בערים אחרות במרכז בהתאם למה שיתן לנו את הדירה הטובה ביותר)

האם עדיין לא כדאי למכור ולהמתין?
כולם פה סקפטים באשר לירידת מחירי הנדלן בארץ?
אני התמימה היחידה שמאמינה להצהרות הממשלה בנושא הזה וחרדה?
האם אני נחלצת לשווא מה 12,000 דירות שיבנו בעיר? האם זה לא מספיק על מנת להוריד את ערך הנכסים בעיר?

תודה

 

[גלית נכסים]

ומה תעשי בכסף? תשקיעי בריבית 0?

תחשבי מה יקרה אם הריבית הנמוכה תשאר - הכסף שלך ישחק ראלית. ואם כן יעלו מחירי הדירות בשנתיים הקרובות - לא תוכלי לקנות את אותה דירה.
ואם יהיה משבר? מה דינו של הכסף שתוציאי מהדירה.
האם את חושבת שתוכלי בעתיד לרכוש דירה -בין אם העלויות ירדו או יעלו?
הרי אף אחד מאתנו לא באמת יכול לחזות מה יקרה.

אני חושבת שאתם צריכים לעשות צעד שתהיו שלמים איתו גם אם תתבדו והתחזית שלכם לא תתגשם,ב- worst case.

כשיש קורת גג יחידה, לטעמי די סיכון בייחוד כשאין חלופות לכסף.

כמובן שאנני ממליצה אלא רק מביעה דעה אישית.

 

[The Grand Illusion]

הוצאות

יש מיסים כמו מס שבח ומס רכישה ואם נעזרים בעורך דין, מתווך, ושמאי צריך לשלם את מה שצריך בהתאם...
אז לא בטוח שאותם מיסים ותשלומים יצאו פחות מ- 150K, וגם אם כן, יש עוד עלויות של אריזה, הובלה, וגם חוסר נוחות של חיים במעברי דירה שאולי הוא לא נמדד בכסף אבל לא זניח. נוסף על זה, חיים בשכירות אינם תמיד דבש, למשל יתכן שבעל בית לא יחדש חוזה, ואז שוב צריך לחפש דירה, לחתום חוזה, לארוז להוביל ציוד וכו'.

 

[משקיע בבש]

אתם צריכים להחליט אם אתם משקיעי הנדל״ן או לא

על דירות מגורים בד״כ לא עושים סיבוב!

ואם תמכרו את הדירה מה האלטרנטיבות שלכם?
תקנו חדשה?
תשכרו?
תדגרו על הכסף?

מה אתם מתכוונים לעשות? מה תוכנית הפעולה שלכם?

אם אתם משקיעים אז חייבת להיות לכם תשובות על כל השאלות.

אם לא! אז תשכחו מהרעיון ההרפתקני.

משקיע בב״ש

 

[offir11]

עבור רוכשי דירה למגורים

רכיב הספקולציה (של האם המחירים יעלו או ירדו) מצטמצם למינימום.
גם אשתי ואני רכשנו לא מזמן דירה מקבלן וככל הנראה "הפסדנו" מעל ל 200,000 ש"ח. הדירה לטעמנו ותשמש אותנו לצרכי המשפחה. ברגע שההחלטה נתקבלה והחוזה נחתם אין טעם להביט לאחור ולהיכנס לספקולציות.

האלטרנטיבה שלכם היא למכור, לחכות ואז לקנות. האפשרות הזו מכילה את רכיב אי הודאות שחבל להיכנס אליו. בנוסף כפי שכתבו קודמיי, מכירה ורכישה "אוכלים" לא מעט כסף כך שלא הייתי מוכר, יושב על הגדר (עלות שכירות), קונה ואולי "עושה קצת כסף" מהמהלך