ושוב עושים אותו דבר...

[ציוניסט]

ושוב עושים אותו דבר...

ושוב בנייה על שטחים פתוחים ושוב התעלמות ממרכזי הערים והשכונות הוותיקות ושוב הצעירים יעברו לפרברים ושוב עוד ועוד ועוד רכב פרטי ושוב נבכה על הפקקים ושוב עוד ירוק יהפוך לקופי של שכונה בראשון או חולון. לא לומדים כאן כלום?

http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4373736,00.html

 

[ש מים]

הקדמת אותי /tapuzforum/images/Emo8.gif

בעיקרון, מסכים איתך. אבל חושב שבהחלט יש מקום לבדיקה מפורטת, וזאת תוך בדיקה וראיית השלכות הרוחב (מישהו אמר: "הקטנת םערים"? "פריפריה"???... /tapuzforum/images/Emo10.gif )

 

[ש מים]

הקדמת אותי /tapuzforum/images/Emo8.gif

בעיקרון, מסכים איתך. אבל חושב שבהחלט יש מקום לבדיקה מפורטת, וזאת תוך בדיקה וראיית השלכות הרוחב (מישהו אמר: "הקטנת םערים"? "פריפריה"???... /tapuzforum/images/Emo10.gif )

 

[mauzer]

נראה לי שברת שיא פה

 

[ש מים]

ככה זה ששולחים מהפלאפון

 

[ציוניסט]

 

[darkshadow1]

יש לך רעיון אחר?

תמ"א 38 ופינוי-בינוי לא מספיקים בשביל לענות על הביקוש ולא מתאימים לישובים בפריפריה. לגבי הרכב הפרטי- הבעיה בחולון ובמערב ראשל"צ היא לא שבנו שכונות חדשות אלא שבנו אותן בצורה לא ידידותית לתח"צ. המודעות היום יותר גבוהה ובמקרים רבים השכונות החדשות יבנו מסביב לתחנות רכבת קיימות או מתוכננות.

 

[ambitious cyanide]

איך אתה יודע שפינוי בינוי לא מספיק?

זה תחושה או שזה מבוסס נתונים? כשאני מסתובב בתל אביב ובשרון, אני רואה שעדיין רוב מוחלט של הבניינים הם של 3, 4 ו 5 קומות. כל בניין כזה אפשר להחליף בבניין של 7, 8 או 9 קומות.

 

[darkshadow1]

מכמה סיבות:

1. ברוב המקרים לוקח לפרוייקטים כאלה זמן רב להבשיל. גם אם יחליטו שזה הכיוון העיקרי- רק בסוף העשור נוכל לראות כמות משמעותית של פרוייקטים מבשילים לכדי בנייה.
2. פרוייקט כזה הוא הרבה יותר בעייתי מבחינת מוסדות התכנון והרשויות המקומיות. המערכות הרלוונטיות פשוט לא בנויות כדי לעמוד בעומס של אלפי פרוייקטים כאלה שיתנהלו במקביל- ויקח זמן רב להביא אותן למצב שבו הן יוכלו לעמוד בו.
3. פרוייקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38 לא רלוונטיים לפריפריה במתווה הנוכחי שבו הם מתנהלים. אם איכשהו יצליחו להגביה כל מבנה של 3-5 קומות במטרופולינים הגבוהים לגובה של 9 קומות, זה יגרום להמשך הגוויעה של הפריפריה.

 

[ambitious cyanide]

צודק אבל המסקנה לא נכונה.

1. יש מה לעשות כדי לזרז את הפרוייקטים. אחרי התיקונים של תמ"א 38 נוספו הרבה פרוייקטים. מה גם שהיום לפי הבנתי יותר קשה לדייר בודד להפריע לבניין שלם.
2. נכון. אבל כמו שאמרת זה מצב בר שינוי. לעומת זאת, בניה בשטחים פתוחים זו פעולה בלתי הפיכה. מוסדות התכנון והרשויות עובדות גרוע, זה לא חדש ולא רק בתחום של פינוי בינוי. הרשויות גורמות לנזק אדיר כבר הרבה שנים וצריך לפתור את הבעיה הזו. אם סבלנו 30(יותר?) שנה של מנהל לקוי, לא יקרה כלום אם זה יהיה 35. לעומת זאת, חשוב שגם ב 2048 יהיו פה שטחים פתוחים.
3. אתה אומר "גוויעה של הפריפריה" כאילו שזה רע. המעבר מהכפר לעיר וההתכנסות במספר קטן של ערים צפופות היא מגמה כלל עולמית שיש לה סיבות כלכליות ברורות. מה שנקרא בישראל "פריפריה" הוא תוצאה של פולטיקאים והנסיונות שלהם להשיג מטרות פוליטיות קצרות טווח על חשבון האנשים שהלכו לגור גם. שורה תחתונה: אם אתה רוצה לחזק את הפריפריה, זה לא צריך לבוא על חשבון פגיעה באיכות החיים בערים. לערים בישראל מגיע לצמוח לגובה ולא רק במגדלים

 

[ש מים]

פריפריה...

1. אני מסכים איתך שבארץ המונח "פריפריה" הנו בעל משמעות גיאו-פוליטית, וההתייחסות אל המרחב (והמונח) נובעת מתפיסות עולם ומציאות שאולי כבר לא כ"כ נכונים לימינו ולתקופתנו.
2. יחד עם זה, למונח "פריפריה" מלווה גם אח-תאום (לא מאותה ביצית...

) שנקרא "שוליים כלכליים".

לאור הנ"ל, אולי כדאי שנתחיל לדבר יותר על "הקטנת פערים" (בהיבטים של: "הזדמנויות" ו-"חוסן כלכלי") בין איזורי הליבה הגיאו-כלכליים של המדינה, לבין איזורי השוליים הגיאו-כלכליים

 

[ambitious cyanide]

הבעיה בהקטנת פערים...

היא ש
א. זה לא נושא הפורום
ב. אלו שנמצאים בצד ה "לא נכון" של הפערים נותנים כוח לפוליטיקאים שבתורם משמרים את הפערים. וככל שהפערים גדולים יותר, כך זה נכון יותר. התופעה הזו קיימת בכל הדמוקרטיות המערביות אבל הדיון בסיבות לה שוב חורג מהפורום.

 

[ש מים]

בהחלט(!) נושא הפורום

מעבר לכך, ביקורות בנושא ניהול הפורום נא להפנות במסרים פרטיים. זה אינו נושא הפורום.

 

[ambitious cyanide]

הקישורים שצרפת לא נפתחים לי

 

[ש מים]

גם 2 הראשונים? או רק האחרון?

 

[ש מים]

אצלי אין בעיה עם 2 הראשונים

תכנון מרחבי: http://www.school.kotar.co.il/kotarapp/index/Chapter.aspx?nBookID=94410390&nTocEntryID=94414669

תכנון עירוני: http://he.wikipedia.org/wiki/%D7%AA%D7%9B%D7%A0%D7%95%D7%9F_%D7%A2%D7%99%D7%A8%D7%95%D7%A0%D7%99

 

[darkshadow1]

אתה מתעלם מהמציאות.

1. כן, יש מה לעשות וכבר עשו לא מעט- אבל זה לא מספיק וכנראה גם לא יספיק.
2. "לא יקרה כלום אם זה יהיה 35"? זה מה שתגיד לעשרות אלפי משפחות שנאלצות לבזבז אלפי שקלים בחודש על שכירות במקום לרכוש דירה או לשלם עוד מאות אלפי שקלים על רכישת דירה בגלל המחירים הגבוהים? מדובר בהפסדים של מיליארדי שקלים.
3. מתי דרשתי לפגוע בערים? האנשים שפוגעים בערים הם אנשים בעלי השקפת עולם דומה לשלך, שמצפים להשיג את הבלתי ניתן להשגה. המצב הנוכחי הוא תוצאה של מדיניות בזיונית של ממשלת קדימה שהחליטה שכדי לעודד את הפריפריה יש להפסיק שיווק קרקעות חדשות במרכז הארץ- מה שגרם לזינוק במחירי הנדל"ן בכל הארץ ולמצב הבלתי נסבל כיום. בישראל יש ביקוש קשיח שעומד על כ-40 אלף יחידות דיור בשנה, כלומר פחות או יותר לבנות בכל שנה עיר בגודל של רמת גן. ביקוש כזה אפשר וצריך לחלק בין המטרופולינים לבין הפריפריה.

לגבי ה"התכנסות במספר קטן של ערים"- אתה רוצה להעמיס על מרכז הארץ גם את הגידול הטבעי של האוכלוסיה וגם הגירה מהפריפריה, בלי לשווק אפילו חתיכת קרקע אחת? נו באמת. ישראל היא לא הונג-קונג ולא סינגפור, אי אפשר לצפות מכלל האוכלוסיה לשלם מחירי עתק על דירות בגורדי שחקים של 50 קומות- אלא אם אתה רוצה שהבנייה הנוספת תהיה בלוס-אנג'לס ולא בנתניה.

 

[ambitious cyanide]

בוא נבחן את המציאות

אני מסכים איתך לגבי ה 40 אלף יחידות דיור בשנה.
כמה יחידות דיור יש במטרופולין תל אביב? יש 3.2 מליון תושבים. בהנחה שמשפחה זה זוג הורים ושלושה ילדים (ניקח את זה כממוצע) יש 640 אלף יחידות דיור. הגידול השנתי הוא 1.7%, כלומר 11 אלף יחידות דיור בשנה.
אבל בוא נכפיל, כי הרי לא רק תל אביביים רוצים לגור בגוש דן. אז נגיד 22 אלף יחידות דיור בשנה. 640 אלף יחידות דיור בבניינים בגובה ממוצע של 4 קומות (שוב, הנחה), 40 אלף בניינים.
תרגיל: כמה בניינים בני 4 קומות צריך להכניס לפינוי בינוי בשנה כדי לענות על 22 אלף יחידות דיור?
נניח שנהפוך כל בניין בן 4 קומות ל 8 קומות. כל בניין מניב 16 דירות. 22 אלף דירות לחלק ל 16 = בערך 1350 בניינים, כשלושה אחוז.

אז יוצא שכדי לענות על מחצית מהביקוש השנתי של הדירות בישראל צריך להכניס שלוש אחוז מגוש דן לפינוי בינוי בשנה. האם גוש דן, עם אוכלוסיה של 3.2 מליון בני אדם, לא יכול לנהל הקמה של 1300 בניינים בשנה? כל זה בלי לגעת במ"ר אחד של שטח לא בנוי. זה אמור להניב 22(!) אלף יחידות דיור בשנה.

אני הדיוט בחישובים האלה וזה ברור לי. אשמח אם תבהיר לי איפה אני טועה.

הערות:
1. החישוב הנ"ל מראה שיספיק גם יספיק, אם הוא נכון
2. לא יקרה כלום כי תוכנית ארוכת טווח תוריד את המחירים ב 30% בעשור. במצב כזה, ישתלם לחיות בשכירות עוד כמה שנים. שכירות שתרד משנה לשנה כמובן.
3. מסכים שהמצב הנוכחי הוא מדיניות של קדימה. אבל הבניה בשטחים פתוחים לא פותרת שום דבר, רק דוחה: אם היום יש לך שטחים פתוחים, מה תעשה מחר כשיגמרו? למה זה הוגן "לדאוג" למשפחות של היום על חשבון משפחות שיקומו בעוד עשור או שניים שבהם המצב לא ישתנה אם לא תחליט עכשיו לשנות אותו.

לגבי התכנסות: לא חייב רק במרכז הארץ. באר שבע, חיפה וירושלים אינן במרכז. ישראל לא הונג קונג ולא סינגפור? באמת? אז למה קצב עלית המחירים פה דומה להונג קונג ולסינגפור? אז נכון, בגלל המדיניות של קדימה. אבל לא רק. והשאלה היא איך הולכים קדימה כשמחירי הקרקע הם מה שהם. אין ברירה אלא לבנות לגובה. אגב, בהונג קונג, 47% מהדיור הוא ציבורי, גם במגדלים של 50 קומות. גם זה (דיור ציבורי) זה משהו שצריך לקרות פה ולא יהרוג אף אחד אם המדינה תבנה כמה בניינים ללא מטרת רווח.

 

[ש מים]

איך אתה מגיע למספרים האלה??

גודל משק בית ממוצע במדינת ישראל, נכון לשנת 2008-7, הוא 3.3 נפשות.

 

[ambitious cyanide]

קיבלתי הערתך.

לפי הנתון שלך, בגוש דן יש 950 אלף יחידות דיור ב 59 אלף בנייני 4 קומות בממוצע (16 דירות לבניין, יש לך נתון לגבי זה, ממוצע דירות לבניין?). 35 אלף יחידות דיור (כמעט כל הביקוש השנתי בישראל, שמוערך ב 40 אלף) זה 2000 בניינים בשנה, 3.5% מהבניינים בגוש דן. כמובן שלא צריך 35 אלף יחידות דיור בשנה בגוש דן אלא הרבה, הרבה פחות. אז שוב, השאלה היא האם ניתן לבצע כ 1300 פרוייקטי פינוי בינוי בשנה בגוש דן או לא.
בגוש דן יש בערך 20 ערים ועוד מועצות מקומיות. האם 20 ערים יכולות "להרים" קצב של 1300 בניינים בשנה? נראה לי שכן.