זכויות בניה תב"עיות בגין הריסה ומעלית + תמ:"א 38

[giorgi1]

זכויות בניה תב"עיות בגין הריסה ומעלית + תמ:"א 38

שלום רב.
אבקש לדעת האם יש פסיקה (רצוי בתי משפט ו/או ועדות ערר מרכז וכיו"ב) המכירה בזכאות לתוספות מכוח התב"ע (ולא כהקלה!) של אחוזי בניה בגין הריסה ו/או מעלית גם במצב בו מבוקש ביצוע תמ"א 38 הריסה ובניה מחדש.
תודה רבה.

 

[עורכת דין הדר יאיר]

זכויות בניה מכוח תב"ע בפרויקט תמ"א 38/2

שלום,
הוראות תמ"א 38 (כולל תיקון 3א האחרון) קובעות במפורש בסעיף 14.א.א1 כי לצורך חישוב הזכויות שניתן לנצלן בפרויקט של תמ"א 38 הריסה ובניה מחדש, יש לקחת בחשבון גם את זכויות הבניה מכוח התוכניות החלות על הקרקע וזאת בנוסף לזכויות הבניה מכוח התמ"א (להלן קישור להוראות התוכנית: http://kb7.co.il/uploadFiles/15.11.15 tama38 nosah meshulav.pdf).
לגבי פסיקה, ראה לדוגמא את ערר 5573/13 החוזר על עמדת החוקר שאומצה במסגרת תיקון 3א' לתמ"א 38, לפיה "הוספו זכויות בנייה לשם עידוד חיזוק הבניין והקמתו מחדש".
בהצלחה ושנה טובה...

 

[giorgi1]

תודה אך...

שוב שלום.
ראשית, תודה רבה על תשובתך.
ידועה לי פסיקה של ועדת ערר חיפה אשר גורסת כי אין לתת את זכויות הבניה בגין הריסה והמוקנות מכוח התב"ע החלה במצב דברים בו מבוקש ביצוע פרוייקט תמ"א הריסה ובניה מחדש בטיעון של "כפל מבצעים"...
גם לגישתי טיעון זה איננו נכון ונפסק בחוסר סמכות, זאת כאשר, כי שכתבת ובצדק, התמ"א קובעת חד משמעית כי זכויות התמ"א בהריסה ובניה מחדש הנן מצטברות עם הזכויות התב"עיות (בלי לבצע אבחנה בעניין זכויות תב"עיות אלו ועילתן).
השאלה הנשאלת היא כיצד אוכל לתקוף פסיקה זו והאם הנושא כבר "הותקף" ו/או קבל התייחסות הפוכה בערכאות משפטיות אחרות.
תודה רבה!

 

[עורכת דין הדר יאיר]

פסיקה בנוגע לחישוב זכויות בניה בתמ"א 38

שלום,
אינני יודעת לאיזה פסיקה אתה מתייחס של ועדת הערר חיפה הקובעת את שציינת, אך אתה צודק כי פסיקה כאמור נוגדת באופן גמור את הוראות תיקון 3א' לתמ"א 38. יכול להיות שהפסיקה הנ"ל ניתנה לפני תיקון 3א', שכן אז נפוצו שתי גישות לגבי חישוב זכויות בניה; הגישה המצמצמת (אשר לא החשיבה את זכויות הבניה מכוח התב"ע) והגישה המרחיבה (אשר הביאה בחשבון גם זכויות בניה מכוח תב"ע). כפי שציינתי, יכול להיות שהפסיקה הנ"ל שיקפה את הגישה המצמצמת טרם התיקון.
מבלי לערוך חיפוש משפטי בנושא, לא נתקלתי בפסיקה מהסוג אותו אתה מבקש, שכן כפי שהסכמנו כבר קודם, אין מחלוקת כי הוראות התמ"א עצמן קובעות כי יש לקחת בחשבון גם זכויות בניה מכוח תב"עות על כן ככלל, אין מקום לועדות הערר לקבוע אחרת.

 

[giorgi1]

ערר...

שוב שלום.
הערר אליו התכוונתי הינו ערר 60/16 סרי נ' ועדה מקומית קרית אתא. שם קבעה יו"ר הועדה כי אין מקום לתת במסגרת בקשה לביצוע תמ"א 38 הריסה ובניה מחדש גם את תמריץ 10% אחוזי הבניה הנוספים מכוח התב"ע (!!!) בגין הריסה, וזאת מאחר ומדובר מבחינתה באותו רציונל לתימרוץ, ולגישתה אין מקום לכפל מבצעים שכזה.
כפי שסברת את, וכך גם אני, ההחלטה אינה עולה בקנה אחד עם הוראות החוק הקובעות כי תמריצי תמ"א הריסה ובניה מחדש יבואו במצטבר עם זכויות התב"ע, ומה לעשות שהתב"ע קבעה כי יש ליתן גם תוספת 10% בגין הריסת הבית.
השאלה היא אם יש דרך לתקוף החלטה מעין זו ו/או אם כבר קבלה התייחסות פסיקתית אחרת (אגב, אותו כנ"ל גם לעניין תוספת תב"עית בגין התקנת מעלית המזכה בתוספת 5% אחוזי בניה. אולי גם את התוספת הזו לא יפסקו כי מסתמא בתמ"א 38 יש חובה להתקנת מעלית?!).
אודה לתשובתך

 

[עורכת דין הדר יאיר]

פסיקה לא עדכנית

שוב שלום,
תודה על ההפניה לערר הספציפי. אם תשים לב, החלטת ועדת הערר בעניין סרי התקבלה בחודש יולי 2016, בעוד שתיקון 3א' נכנס לתוקף בנובמבר 2016. קרי, ההחלטה של ועדת הערר ניתנה כאשר הועדות המקומיות היו חלוקות בין הגישה המצמצמת לבין הגישה המרחיבה, מבלי שהיה מתווה אחד מחייב.
זאת ועוד, אם תקרא את הפסקה השנייה של ההחלטה, נכתב שם כי "הדיון בוועדת הערר יבוסס על חישוב שטחים כפי שהנחה המשנה ליועמ"ש". המשנה ליועמ"ש דגל בגישה המצמצמת, לפיה אין להתחשב בזכויות בניה הניתנות מכוח תב"ע.
לאור האמור, הפסיקה בעניין סרי אינה רלוונטית כיום לאחר שתיקון 3א' כבר בתוקף וקובע כאמור בפירוש שיש לקחת בחשבון את אחוזי הבנייה הניתנים מכוח תב"עות.
להשלמת התמונה אחדד כי ההתחשבות בתב"עות קיימות נוגעת לנושא חישוב קומה טיפוסית מורחבת ולא למספר הקומות שניתן יהיה לבנות לאחר ההריסה).
מקווה שהנושא ברור יותר כעת. בהצלחה

 

[giorgi1]

תודה...

אני מודה לך על התשובה.
הלוואי וכך אכן היה כפי שכתבת, אך כפי שנודע לי ממש לאחרונה בועדה המקומית כאן החליטו ממש לאחרונה שלא ליתן 10% הללו מתוך התבססות על אותו ערר.
פסיקה אם כן אחרת את לא מכירה?

 

[עורכת דין הדר יאיר]

פסיקה

לצערי אין לי פסיקה "בשלוף" לספק לך בנושא זה, מבלי לערוך חיפוש משפטי.
בהצלחה

 

[giorgi1]

תודה רבה רבה!