זכויות בתמ"א 38 (לא הריסה)
בס"ד
שלום וברכה!
אקדים את הרקע, ולאחר מכן אבקש את רשותך לשאול שתי שאלות. אהיה אסיר תודה אם תבחני את הנושא בענייניות בלי דעות קדומות, שכן מספר עורכי דין ששוחחתי איתם מיהרו לשלול את הטענות בלי להסביר מדוע, ולדעתי מדובר בדעות מוקדמות ובחוסר נכונות לחשוב מחוץ לקופסא:
הבנין שלנו בן 9 דירות, 8 'רגילות', והדירה שלנו שהיא דירה כפולה: גם בשטחה, וגם בחלק שיש לנו ברכוש המשותף. למעשה, מדובר על דירת דופלקס, שמתפרסת על חלק מקומת העמודים וחלק מהקומה הראשונה. מדובר כעת על תמ"א, במסגרתו יקבל היזם את השטחים בקומת העמודים+המקלט, וכן אפשרות לבניית 2 קומות על הגג, ואנו נקבל הרחבה+מחסנים. כעת, לשאלותי:
א. לפי מה שהבנתי מחוק התמ"א, כבעלים של חלק כפול ברכוש המשותף יש לי חלק כפול בזכויות הבניה מכוח התמ"א, שהרי אילו היינו מבצעים את הבניה לבד - הייתי מקבל חלק כפול. כמו כן, בקומת העמודים, במקלט ובגג, יש לי בודאי חלק כפול. האם אני זכאי לבקש תמורה נוספת מעבר לתמורה שמקבל כל דייר אחר בבנין? שאלה זו כמובן מושפעת מהשאלה הבאה, שכן תשובה חיובית על השאלה הבאה תייתר את השאלה הזו.
ב. היזם טוען בתוקף, שכל דירה בבנין יכולה לקבל הרחבה של עד 25 מ"ר לכל היותר, ומעבר לכך יהיה מיסוי. מבדיקה שערכתי בתכנית התמ"א, מתברר שאמנם ישנה מגבלה ל25 מ"ר לכל דירה לגבי סעיף 11.1.4(ה), אבל מגבלה דומה לא קיימת לגבי סעיף 11.1.1(ה) שמאפשר להרחיב את הדירה בקומת הקרקע במסגרת סגירת קומה מפולשת. כלומר: בהנחה שהקבלן מרחיב את הדירה שלי בקומה הראשונה ב25 מ"ר מכח סעיף 11.1.4, כמו שאר הדיירים, נותר מתחתיה, בקומת הקרקע, חלל של קומה מפולשת אותו ניתן לסגור מכח סעיף 11.1.1, שהרי שטחה של הקומה המפולשת לצורך סגירה על פי סעיף 11.1.1(ב) הינו עד קו המתאר של הקומה המורחבת, ותיקון 3 לתמ"א קובע מפורשות שניתן לנצל את כל האפשרויות לתוספת הבניה במצטבר. השטח הזה של הקומה המפולשת הסגורה - יכול לשמש להרחבה של הדירה שלי לפי סעיף 11.1.1 (ה), כך שבעצם אקבל הרחבה כפולה שהולמת את החלק שלי ברכוש המשותף.
גם מבחינת מיסוי, היזם טוען שהרחבה מעבר ל25 מ"ר אינה פטורה ממס, אולם עיון בחוק מיסוי מקרקעין מלמד שההגבלה על פטור לתוספת מעבר ל25 מ"ר מופיעה רק בסעיף 49לג1 (תיקון מס' 74) שמתייחס לתכנית החיזוק בדרך של הריסה, ואילו בסעיף 49 לג (תיקון מס' 62) אין הגבלה על היקף התוספת כל עוד היא מתבצעת על פי תכנית החיזוק. במקרה שלי בודאי מדובר על תוספת מכח תכנית החיזוק, ולכן, אני לא רואה כל סיבה לכך שלא יהיה פטור גם על תוספת מעבר ל25 מ"ר כל עוד היא בשירותי בניה על פי תכנית החיזוק.
אהיה אסיר תודה אם תהיה לך הסבלנות לקרוא את השאלה עד תומה ולהביע את דעתך בנושא.
בס"ד
שלום וברכה!
אקדים את הרקע, ולאחר מכן אבקש את רשותך לשאול שתי שאלות. אהיה אסיר תודה אם תבחני את הנושא בענייניות בלי דעות קדומות, שכן מספר עורכי דין ששוחחתי איתם מיהרו לשלול את הטענות בלי להסביר מדוע, ולדעתי מדובר בדעות מוקדמות ובחוסר נכונות לחשוב מחוץ לקופסא:
הבנין שלנו בן 9 דירות, 8 'רגילות', והדירה שלנו שהיא דירה כפולה: גם בשטחה, וגם בחלק שיש לנו ברכוש המשותף. למעשה, מדובר על דירת דופלקס, שמתפרסת על חלק מקומת העמודים וחלק מהקומה הראשונה. מדובר כעת על תמ"א, במסגרתו יקבל היזם את השטחים בקומת העמודים+המקלט, וכן אפשרות לבניית 2 קומות על הגג, ואנו נקבל הרחבה+מחסנים. כעת, לשאלותי:
א. לפי מה שהבנתי מחוק התמ"א, כבעלים של חלק כפול ברכוש המשותף יש לי חלק כפול בזכויות הבניה מכוח התמ"א, שהרי אילו היינו מבצעים את הבניה לבד - הייתי מקבל חלק כפול. כמו כן, בקומת העמודים, במקלט ובגג, יש לי בודאי חלק כפול. האם אני זכאי לבקש תמורה נוספת מעבר לתמורה שמקבל כל דייר אחר בבנין? שאלה זו כמובן מושפעת מהשאלה הבאה, שכן תשובה חיובית על השאלה הבאה תייתר את השאלה הזו.
ב. היזם טוען בתוקף, שכל דירה בבנין יכולה לקבל הרחבה של עד 25 מ"ר לכל היותר, ומעבר לכך יהיה מיסוי. מבדיקה שערכתי בתכנית התמ"א, מתברר שאמנם ישנה מגבלה ל25 מ"ר לכל דירה לגבי סעיף 11.1.4(ה), אבל מגבלה דומה לא קיימת לגבי סעיף 11.1.1(ה) שמאפשר להרחיב את הדירה בקומת הקרקע במסגרת סגירת קומה מפולשת. כלומר: בהנחה שהקבלן מרחיב את הדירה שלי בקומה הראשונה ב25 מ"ר מכח סעיף 11.1.4, כמו שאר הדיירים, נותר מתחתיה, בקומת הקרקע, חלל של קומה מפולשת אותו ניתן לסגור מכח סעיף 11.1.1, שהרי שטחה של הקומה המפולשת לצורך סגירה על פי סעיף 11.1.1(ב) הינו עד קו המתאר של הקומה המורחבת, ותיקון 3 לתמ"א קובע מפורשות שניתן לנצל את כל האפשרויות לתוספת הבניה במצטבר. השטח הזה של הקומה המפולשת הסגורה - יכול לשמש להרחבה של הדירה שלי לפי סעיף 11.1.1 (ה), כך שבעצם אקבל הרחבה כפולה שהולמת את החלק שלי ברכוש המשותף.
גם מבחינת מיסוי, היזם טוען שהרחבה מעבר ל25 מ"ר אינה פטורה ממס, אולם עיון בחוק מיסוי מקרקעין מלמד שההגבלה על פטור לתוספת מעבר ל25 מ"ר מופיעה רק בסעיף 49לג1 (תיקון מס' 74) שמתייחס לתכנית החיזוק בדרך של הריסה, ואילו בסעיף 49 לג (תיקון מס' 62) אין הגבלה על היקף התוספת כל עוד היא מתבצעת על פי תכנית החיזוק. במקרה שלי בודאי מדובר על תוספת מכח תכנית החיזוק, ולכן, אני לא רואה כל סיבה לכך שלא יהיה פטור גם על תוספת מעבר ל25 מ"ר כל עוד היא בשירותי בניה על פי תכנית החיזוק.
אהיה אסיר תודה אם תהיה לך הסבלנות לקרוא את השאלה עד תומה ולהביע את דעתך בנושא.