חוב של דייר לוועד הבית (קצת ארוך)

[ddaavviidd2222]

העליתי בפני עורך הדין את הגדרת "בעל הדירה"

וציינתי כי באף מקום בחוק לא מצוין כי הכוונה לבעל הדירה במועד יצירת החוב. הוא ציין שהוא עורך דין כבר 45 שנה ולזה הכוונה. לא קיבלתי נימוק המתבסס על פרשנות רצינית או על פסיקה.

 

[Nachum Takum]

אין לאותו עורך דין מושג על מה שהוא מדבר

בדרך כלל פניה לעורך דין של האגודה לתרבות הדיור נענית על ידי המזכירה, ששמה חותמת של עורך הדין. ככה היה הדבר מנסיוני בסניף של עיר מגוריי.

האם רוכש הדירה הוא הכתובת לתביעה?

פסק דין ידוע של בית המשפט העליון קובע: -

"רוכש דירה בבית משותף בא לכל דבר בנעליו של הבעלים הקודם, שממנו רכש את הדירה..."

שים לב למילים: לכל דבר.

 

[jeyleno]

החוב מוטל על בעל הדירה לא על הדירה

חוב לוועד בית אינו זכות קיניינית כמו משכנתא המוטלת על הנכס או הליך עיקול (שאינו זכות קיניינית) המוטל על הנכס לכן
החוב שיצר בעל הדירה הקודם הינו אישי שלו ולא מעין קינייני על הדירה לכן אינו נודד יחד עם הדירה כמו משכנתא או הליך עיקול
אם מוכר דירה השתתף בעלות גינה שנהנה ממנה הרוכש מן הסתם המוכר קיבל מחיר גבוה יותר וכך עלות
הקמתה שבה איליו ומשולמת למעשה על ידי הרוכש
אם הדיירים קיבלו החלטה על הקמת גינה לפני מכירת הדירה ולפני גביית ההשתפות על הקמת הגינה היא תחול על הרוכש
שאז הוא אכן בא בנעליו.

הנוהג המקובל הינו שבעל הדירה המוכר חב בכל החיובים עד מועד מסירת החזקה ומכאן ואילך הבעלים החדש

אתן לך דוגמא קלאסית מהיטל השבחה , הוא חל על בעל הדירה לכן אם התחלפו דיירים (בעלים) והעיריה בטעות לא גבתה
את החוב מבעל הדירה הקודם טרם ניתן האישור לטאבו אזי
אין לה שום דרך חוקית להיפרע מרוכש הדירה החדש (עיניין החבות בהיטל ההשבחה בדוק)

 

[Nachum Takum]

דבריך עומדים בסתירה לסעיף 71 לחוק המקרקעין.

הקובע שהחבות בתשלום תועבר אל הקונה, בהיותו עכשיו בסטטוס של "בעל דירה", אף שההחלטה על התשלום התקבלה טרם קניית הדירה, עת שהמוכר היה הבעלים. כלומר, המוכר לא גורר איתו את חובת התשלום מאותה עת שהתקבלה ההחלטה. ובכך ניתק הקשר האישי שקיים בהיטל השבחה.

אגב, לא תמצא שום פסק דין התומך בגירסתך.

 

[עופר בן אברהם]

נחום, תקום ותתכבד לעיין

בדבריו של כבוד המפקח אורן סילברמן על הנתבע 3 בתיק 108/10, כאן (מאחר שפסק הדין אינו מחולק לסעיפים ממוספרים, מתבקשת תשומת לבך לסיפא של הפיסקה שלפני האחרונה בע' 7 ולהמשך הדברים בע' 8).
ותתחדש על הכינוי.
מועדים לשמחה.

 

[Nachum Takum]

זו דוגמא לפסק דין לא מתאים

כיוון שנתבע 3 קנה בשלב מסויים דירה, וזמן קצר לאחר מכן מכר אותה
ראה דבריו בעמוד 6
כלומר, בעמוד 7 נקבע שהוא לא היה בעלים באותו שלב, והוא גם לא בעלים בזמן פסק הדין, ממילא הוא אינו "בעל דירה" שניתן לחייבו.
בנוסף, לא ברור לי אם הוא בכלל היה "בעל דירה" בזמן הגשת התביעה, או שהוא הסכים מרצונו להישפט אף שלא היה חייב לכך. או שהוא בכלל נתבע מכוח הודעה לצד ג'.

 

[עופר בן אברהם]

אז מדוע לא נדחתה התביעה נגדו על הסף?

מדוע טרח המפקח לנתח את רכיבי התביעה נגדו?
ומדוע אמר המפקח: "מעבר לאמור, עבודה זו בוצעה לפני שקיבל הנתבע 3 את החזקה בדירתו, ולפיכך ממילא אין הוא חב בתשלום זה" (עמוד 7, סוף הפיסקה שלפני האחרונה);
ובהמשך (בעמוד 8): "כמו כן, מתוך המסמכים שהוצגו... עולה כי החוב מקורו בתקופה שלפני קבלת החזקה בדירת הנתבע 3 על ידו.
"לאור כל האמור, אני דוחה את התביעה נגד הנתבע 3"?

 

[Nachum Takum]

השערה

אם ועד הבית תבע את בעל הדירה הנוכחי, והוא מצידו שלח הודעה לצד ג' לנתבע 3, המפקח מוגבל לגבי נתבע 3 אך ורק על פי מה שהוסכם בחוזה הקניה שבין הקונה למוכר, ולא על פי חוק המקרקעין.

 

[jeyleno]

במצב היפוטתי זה נתבע 3 הינו מחוץ לתחום סמכות

המפקח,
התביעה או תידחה כי מדובר על חוב של דייר קודם ולא נוכחי או תועבר לבית משפט שלום שידון
בסמכותו האזרחית בתביעת חוב כולל הודעת צד ג'

 

[עופר בן אברהם]

זו השערה בעלמא

הודעה לצד שלישי אינה נזכרת בפסק הדין.

 

[Nachum Takum]

זו תגובה בעלמא

איפה כתוב שיש להזכיר בפסק דין הודעה לצד שלישי?
תקנות סדר הדין האזרחי חלות על המפקח "בשינויים המחויבים".

 

[עופר בן אברהם]

זה משתמע מתקנה 192 לתקסד"א

ובלתי סביר שפסק הדין המקושר מתייחס להודעה לצד שלישי נוכח הפתיח לו ("התובעת, שהינה נציגות הבית המשותף... הגישה תביעה נגד בעלי דירות בבית").
ההיגיון הפשוט מחייב, שיהיה אזכור להודעה כזאת ולכתב ההגנה שהוגש כנגדה.
ובכלל, אין צורך להסיט את הנושא.

 

[jeyleno]

אכן מילים ברורות וחד משמעיות

שאינן משתמעות לשתי פנים
השופט עשה הבחנה חדה כתער לגבי חובות שהתגבשו לפני מסירת החזקה

 

[jeyleno]

אתה מבלבל בין כפיפות להחלטות עליהם מדבר הסעיף

לבין העברת חובות אישיים הנגזרות מהחלטות אלו

כותרת הסעיף הינה החלטות בעלי דירות , כדוגמא לאלו הנוגעות לרכוש המשותף לשכר המתחזק
לשיפורים וכד' , הסעיף מדבר על החלטות שנתקבלו בהתאם לתקנון, ברור לך שהתקנון המצוי אינו קובע דבר וחצי דבר בנוגע
להעברת חובות אישיים של בעלי דירות.
אם יש החלטה על הקמת מעלית והיא קיבלה את הרוב הדרוש על פי התקנון ההחלטה תחייב כל בעל דירה עתידי
כעת תשאל מי חייב בהתקנת המעלית אם הדייר מכר דירתו טרם שילם ?
אם המעלית הותקנה - וודאי וודאי שהיו צריכים לגבות מהדייר המוכר , שהרי הרוכש שילם על בניין בו מותקנת מעלית סכום גבוה יותר אך
אם המעלית לא הותקנה - ההחלטה על ההקמה תחייב את הרוכש החדש כפי שסעיף 71 קובע וגם הרוכש יצטרך לשלם את חלקו אף
שלא היה שותף להחלטה.
מה ההבדל - במקרה השני הוא רכש דירה זולה ללא מעלית רק עם החלטה מחייבת על מעלית

ובאשר לזהותו של החייב בהיטל השבחה אני מקווה שאין לך השגות

 

[עוד יוסף פנדריך]

הדעת איננה סובלת שאדם ישלם חוב שלא הוא יצר

לא עיינתי בחוק המקרקעין אבל מהתגובות כאן אני שומע שאין שם תשובה מפורשת. בכל מקרה נראה לי שהתשובה צריכה להיות עקרונית ולא טכנית ולכן האסמכתה המתאימה היא הגנה על זכות הקנין בחוק יסוד כבוד האדם וחירותו. הווה אומר כדי לפגוע בכיסו של הדייר החדש צריכה להיות אסמכתה בחוק או על פיו.

 

[ddaavviidd2222]

אני מבין את גישתך אבל הערתי כבר על האבסורד

איך ייתכן שהדייר החדש ייהנה מיתרות זכות שנמצאות בקופה בעת רכישת הדירה (יתרות שנוצרו עקב כספים ששילם הדייר הקודם ) אבל לא יחוב בחובות שהותיר הדייר הקודם? בלי קשר לחוק ולמשפט - זה פשוט לא הגיוני.

יש נקודה נוספת שמושם מה המגיבים מתעלמים ממנה: הדייר החדש ביקש מהדייר הקודם אישור על סילוק החוב לוועד לתאריך מסוים. כלומר הוא ידע, או הביא בחשבון שחוב לוועד עלול לרבוץ על פתחו. אך כאמור מסירת הדירה התאחרה והוא, מתוך התרשלות, לא דאג לבקש אישור נוסף על תקופת הדחייה. כלומר הוא לא תם לב לחלוטין.

 

[עוד יוסף פנדריך]

אין אבסורד

הדייר החדש ייהנה משירותי הועד וישלם דמי ועד כסדרם מיום כניסתו לדירה. אין זה ענינו מה מצב קופת הועד ביום כניסתו לדירה ואין עליו חובה למלא אותה. אם חשב שעליו לכסות את חובות קודמו,אזי טעה, אלא אם הסכימו אחרת.

 

[ddaavviidd2222]

נראה שלא קראת את כל השרשור

הסברתי כבר שבמועד מכירת הדירה היה בקופה יתרת עודף. ייתכן מאד שעקב כך נעצור גבייה לחודש או לחודשיים. את הגבייה נעצור לכווווולם - כולל לדייר החדש. המשמעות היא שהוא ייהנה מהכספים ששילם קודמו בדירה.

 

[Nachum Takum]

דבריך חסרי בסיס משפטי ונוגדים את חוק המקרקעין

 

[Amirmel]

אין שום אבסורד

כשבעל דירה עוזב עם יתרת זכות הוא יכול לדרוש שיחזירו לו את חלקו, או שהוא יכול להעביר את הזכות למי שקנה את הדירה. אפשר להניח שאם הוא לא מבקש שיחזירו לו את חלקו זה בגלל שהוא ויתר בחוזה מכירת הדירה או אחר כך על זכות זאת. אפשר שהקונה אף הגדיל את התמורה באותו שיעור. כלומר הקונה נהנה מזכות שהוא רכש בתמורה (או לפחות בהסכמת בעל הזכות הקודם).

לעומת זאת אתם מבקשים להטיל על אדם חוב שלא הוא יצר ולא הסכים לקבל על עצמו.

דוגמה: כשאתה קונה מכונית משומשת אתה מקבל את הזכות להשתמש בה ללא צורך בתשלום עבור הטסט לתקופה מסוימת. זה אפילו בא לידי ביטוי במחיר שתשלם. את החשבון על התיקון במוסך שהמכונית עברה לצורך מעבר הטסט שלפני הקניה אתה לא צריך לשלם אלא אם כן הסכמת לזה במפורש.

אשר לשאלה של האישור מהוועד על סילוק החוב - זה קשור ליחסים בין המוכר והקונה, ואין לו שום קשר ליחסים מולכם.