ייעוץ לגבי נכס ב - Redford MI

[ekempner]

ייעוץ לגבי נכס ב - Redford MI

שלום
אני מעוניין לרכוש נכס בארה"ב ומנסה לעשות שיעורי בית בנושא בעזרת הפורום המצוין הנ"ל
מציעים לי את הנכס הבא:
24834 Midland, Redford, MI 48239.
עלפי הרשומים הנכס נמכר ב - 38,000$ במרץ השנה.
עלפי zestimate ערכו 41,000$ לערך.
עלפי CMA שנעשה ערך הנכס 60,000$
נכסם באזור אכן נמכרו בסביבות 50-55K$.
מה שווי הנכס באמת?
איך להעריך נכון?
האם CMA הינו מוטה לטובת המזמין?

http://www.zillow.com/homes/24834-Midland,-Redford,-MI-48239_rb/


אשמח לעצתכם

 

[Boston Guy]

מה התכניות \ ציפיות שלך מהנכס הזה?

אתה מתכוון להחזיק ותו לטווח ארוך?
לטווח קצר?
אתה חולם על FLIP, או מחפש הכנסה לטווח ארוך מהשכרה?

אתה מצפה שהערך שלו יעלה? ירד? ישאר אותו דבר?
אם השכרה - כמה אחוזים נטו אתה מצפה שתהיה התשואה לשנה?

 

[ekempner]

ייעוץ לגבי נכס ב - Redford

מתכוון להחזיק 3 שנים לערך
כמובן שחולם על FLIP אם תהיה הזדמנות, אבל זו לא המטרה הראשית בשלב זה.
איני יודע מה יהיה מחיר הנכס העתידי. עלפי zillow מצפים לעליית ערך של 2% בשנה.
תשואה ברוטו - 11-12%. נטו ככל הנראה בסביבות 7-8%

 

[Boston Guy]

כמה דורשים ממך עבור הנכס הזה?

 

[ekempner]

60K$

 

[Boston Guy]

אאוץ'... הסיכוי למימוש הציפיות שלך ירד לכמעט אפס.

אם היו מוכרים לך את הנכס במחיר שציינת - 38K - אולי עוד היה סיכוי שלך שתצליח להגיע לאן שהוא.
אם היית אומר לי שאתה מוכן להפרד מהכסף שלך לעשר או 15 שנים - אז אולי יקרה משהו מבחינה כלכלית שישנה את האזור.

אבל לקנות לטווח קצרצר (במונחי השקעה בנדל"ן) ולשלם כמה שכתבת?
אני לא ממש רואה איך אתה יוצר ברווח מהסצנאריו הזה.

המחיר של הנכס גבוה בערך ב 25% מהמחיר של נכסים דומים באזור.
הסביבה היא עם VACANCY RATE בשמיים,
גידול האוכלוסיה בעיר שלילי כבר שנים
ורמת ההכנסה הממוצעת של אנשים היא רמה של שכר מינימום.

 

[ekempner]

תודה

Vacancy - 7% - נחשב הרבה?
שכר ממוצע 48K$ - הוא הממוצע בארה"ב כמדומני
&nbsp
&nbsp

 

[Boston Guy]

אני מנסה תמיד להסתכל על התמונה הכוללת

נתחיל מהנתונים:
אני מוצא מספרים לגבי VACANCY RATE של העיירה הזו שקרובים יותר ל 10% מאשר ל 7%.
10% זה לא VACANCY גבוה כשמדובר על מרכז עסקים, עיר גדולה או אזור של אוניברסיטאות - שבו חלק רציני מהאוכלוסיה גר בשכירות.
הבעיה בסטטיסטיקות היא שבמקרים רבים הן "מעוורות" את הקורא - וכשמבינים את השטח יותר לעומק דברים נראים ומרגישים אחרת לגמרי.

כשאני מסתכל על העיירה הספציפית שעליה אתה מדבר, אני מבחין בספייק של פעילות שלי מריחה כמו "פעילות ספקולציונית" - בשנה האחרונה. יש פתאום הרבה יותר בתים שעומדים להשכרה ממה שהיו בשנים קודמות - ואני מעריך שכשיעשו סטטיסטיקות של VACANCY RATE בעוד שנה או שנתיים.(לוקח זמן עד ש"נתוני המלאי" מתעדכנים בבסיסי הנתונים) ה VACANCY RATE יהיה דו סיפרתי ויותר גבוה.

אם חופרים קצת בסטטיסטיקות, מוצאים שזו לא עיירה של "מגורים בשכירות" - יותר מ 75% ממי שגר שם קנה את הבית שלו.

כשבית עולה 60K$ - אמריקאי שרוצה לגור שם יודע שהוא צריך לשים DOWNPAYMENT של 6,000$ כדי לקנות שם את הבית שאתה מתכנן עליו... תשלום המשכנתא שהוא ישלם כל חודש יהיה 246$.
כדי לשכור ממך את הבית האמריקאי הזה יצטרך לשלם 14,000$ לשנה.
כדי לקנות אותו הוא יצטרך ישלם להוציא את אותם ישלם כמה אלפי דולארים פחות לשנה.

משפחה שמרוויחה 48K$ לשנה לא תישכור בית כזה - היא תקנה אותו.
הציבור שילך על האופציה של שכירות בעיירה כזו יהיה ציבור ה SINGLE INCOME - וכאן נכנס לעניין הסטטיסטיקה של "כמה מרוויח אדם בממוצע".

 

[ekempner]

התמונה הכוללת

הבית משוכר היום (לאחר שיפוץ) ב - 800$ שזה 9600 בשנה.
חוזה לשנה
&nbsp
הבתים באזור באותו גודל נמכרו בסביב ה 50-70 אלף דולר.
אתה אומר שלא כדאי בגלל המיקום או בגלל המחיר?
&nbsp
&nbsp

 

[Boston Guy]

אני אומר שיש יותר מדי סימני שאלה לגבי הבית הספציפי הזה

לא מוכרים לך כאן איזושהיא מציאה היסטרית של בית ברבע מהמחיר של הבית שמסביבו.
השאלה היא האם אתה מקבל משהו ששווה 60,00$ - ושבעוד 3 שנים עדיין יהיה שווה 60,000$.

לפי בסיס נתונים אחד, הבית הזה נמכר ב 3 ליוני 2016. מתי הספיקו לעשות שיפוץ שהעלה אותו מ 38K$ ל 60K$ - בפחות מחודש?

לפי האינטרנט, בתים כאלו לכאורה מושכרים ביותר מ 1,000$ לחודש. הבית הזה לדבריך מושכר ב 800$ לחודש. למה?

בחלק מבסיסי הנתונים כתוב שיש בבית אמבטיה אחת. בחלק אחר כתוב שתי אמבטיות. מה המציאות? ואם הוסיפו אמבטיה - האם יש רשיון בניה למה שבנו?

כל הדברים האלו זה משהו שאני הייתי מברר על הקרקע - בעיניים שלי עצמי.
הולך לבקר באגף הטאבו של המחוז ובמחלקת המיסים של העירייה ולראות בעיניים את שרטוטי הנכס כפי שהם מתוייקים שם - ואז משווה אותם למציאות.
מביא חברת ביקורת מבנים מטעמי (ולא מטעם המוכר) שתבדוק מה המצב האמיתי של הנכס הזה - שהוא כמעט בן 70 שנה:
החל ממצב התשתיות (בן כמה הגג וממה מצבו, מה מצב היסודות, מצב מערכת האינסטלציה, בור ספיגה (יש \ אין) וכיוצ"ב - ודרך המצב האמיתי והעכשווי של הפנים של הבית.

 

[יריב פז10]

נכס

משגע אותי בכל פעם מחדש שמישהו מהארץ מציע למכירה נכס זה תמיד יהיה במחיר גבוה יותר מהאזור והאסטימייט. בכל מקרה המחיר מופקע-אקזיט לא יהיה, להיפך תצטרך שיהיו עליות מחירים כדי שתגיע למחיר הרכישה.
אגב וויקנסי של 7 אחוז זה סביר, מעל 12 אחוז זה בעייתי

 

[ekempner]

מה המחיר ה"נכון" לנכס הזה?

אחרי שיפוץ
&nbsp

 

[יריב פז10]

מחיר

סביב 40 אלף דולר, יש שם באזור גם בתים בנמכרים ב 30 אלף דולר

 

[ekempner]

מחיר הנכס ברדפורד

OK
נניח 40K
על זה צריך לשפץ 4000-6000$
עמלה לברוקר 2000$?
עוד כח מיני דוחות וכו'
כלומר out of pocket 50k$/
מניח שאם ילווה אותי מישהו בתהליך ייקח עוד 2000 דולר?
הגענו ל - 52.
מה דעתכם. לשלם 52 על הבית כולל הכל זה סביר?
&nbsp

 

[1ניר בבגני]

תחשוב מהותית לא רק כמותית

ההסתכלות לפי הזוית של אחוז התשואה בלבד היא סיכון.
למה?
כנראה שאחוז התשואה על הנייר הביא אותך מלכתחילה לאזור רדפורד.
אזור עם תשואה על הנייר של 10-12 אחוז על הנייר- גרם לך לפסול אזורים איכותיים יותר, כי התשואה שם כל כך נמוכה..רק בין 8-10 אחוז.
אז מה הבעיה או הסיכון?
לדוגמא, ברדפורד נדרש אישור מהעירייה להשכרת נכס. זה כולל תהליך של שליחת פקח. התהליך הזה כרוך בהשקעה של זמן, אנרגיה וכסף..ותצטרך לחזור עליו בהמשך עם השנים או בתחלופת שוכרים.
האם התשואה על הנייר שחישבת משקללת את זה?
&nbsp
אין מתנות חינם.
בפועל תגלה לאורך זמן ההחזקה שלך בנכס שיש הוצאות של כסף, של זמן ואנרגיה שאין באזורים איכותיים יותר.
&nbsp
תתחיל מלחשוב מהותית איזה סוג השקעה אתה מחפש ומה מתאים לך.
יש בהחלט משקיעים שזה מתאים להם. העניין הוא להיות מודע מלכתחילה ולא להיות מופתע כשתגלה זאת בדיעבד.
כל הדברים האלה הם מניסיון וכתבתי מדריך על הנושא הזה.
מקוה שזה עוזר!
גילוי נאות- אני מלווה משקיעים מתוך ניסיון בהשקעות.
https://www.facebook.com/www.Nadlanir.co.il/
&nbsp
&nbsp
&nbsp