כמה שאלות בקשר לפינוי בינוי

[Drill Bit]

כמה שאלות בקשר לפינוי בינוי

שלום לכולם!

לאחרונה פנתה אלי חברה יזמית ואמרו לי שהבניין בו יש לי דירה להשקעה הולך לעבור פינוי בינוי. כמובן שאתייעץ עם העו"ד שלי אבל...האם הוצאת העו"ד צריכה להיות על חשבוני?, סה"כ, אני לא פניתי ולא חיפשתי את הפרוייקט הזה.
כל היתרונות ברורים לי מה שלא ברור לי זה האם יש חסרונות? למשל...במידה וארצה בעתיד למכור את הדירה מס השבח יהיה הרבה יותר גבוה...ובכלל...איזה שאלות, ככללי אצבע, כדאי לשאול על ההתחלה?
תודה לכל עזרה בעניין ואחלה סופ"ש.

 

[רימון חייט]

אתה רוצה שהיזם ישלם על העורך דין שאמור לייצג אותך?

לא נראה לי.
מה שעושים בדרך כלל זה ממנים נציגות של הדיירים
ושוכרים עורך דין ומנהלים משא ומתן משותף מול היזם.
אם עדיין לא עשיתם את זה אז ככל הנראה אתה יכול להיות
רגוע למשך העשור הקרוב.
רימון חייט, MBA
&nbsp
יועץ מימון לדיור (משכנתה) רשום בהתאחדות יועצי המשכנתאות
כותב הספר משכנתה יעילה - http://bit.ly/2wIEaIS
טלפון: 03-549-6611
[email protected]
מאמרים מקצועיים על משכנתאות - http://bit.ly/2zl29N6
&nbsp
&nbsp
&nbsp
&nbsp

 

[משקיע בבש]

רימון זה הליך מקובל

היזם אכן ממן את העו"ד המייצג את כלל הדיירים.

אלא אם כן התכוונת שלכל דייר יש עו"ד משלו, זה כמובן לא יקרה.

לגבי שואל השאלה, אני לא רוצה לזלזל בעו"ד שלך, אבל ניתן לספור על בערך יד אחת את כמות עו"ד שיש להם ניסיון מעמיק ומקיף בייצוג של דיירים בפרוייקטים של פ.ב, לכן עו"ד מקרקעין רגיל עם כל הכוונות הטובות שלו, יכול למעשה לפגוע בך אם לא ישים לב לכל מיני דברים שכן תהליך של פ.ב מאוד מורכב והחוזים שם אורכם כאורך הגלות ועוד קצת.

משקיע בב"ש
WWW.BIALIK2.COM

 

[הנדלניסט מהבקעה]

ל"ח" הליך מקובל הוא עו"ד מטעם הדיירים שאינו קשור ליזם.

וששכ"ט משולמת ע"י גוף מייצג שהוקם ע"י הדיירים.
אחרת העו"ד שהביא היזם [מה שקורה בלא מעט מקרים] אצל בעלי דירות חסרי הבנה הוא שעוה"ד נאמן בעיקר לאינטרסים של היזם, ומתפקידו לחסום יוזמות מטעם הדיירים.

 

[משקיע בבש]

לא הבנתי היכן קראת שהעו"ד הינו של היזם?

אני מעורב כעת בכמה פרוייקטים של פ.ב כבעל נכסים.

העו"ד המייצגים אותנו אנו בחרנו, אנו ערכנו את ההתקשרות עמם (עם כמה משרדים עד שבחרנו את המשרד שייצג פר פרוייקט- אני בנציגות של כל הפרוייקטים בהם יש לי נכסים), לאחר שהוסכם על עו"ד שייצג אותנו, היזם משלם להם שכ"ט בעברו הייצוג שלנו.

ניגוד האינטרסים מתבטל בהסכם שלנו מול עו"ד וכמובן ביושרה האתית שלו.
ישנן גם מערכות בקרה וכמובן שההליך אינו מתבצע בוואקום, היום פחות או יותר ידוע מה התמורה המקובלת, אין יותר מדי הפתעות.
על כן המטרה היא לשמור על הגינות התמורה בהתאם לזכויות ושאר הפרמטרים, ובעיקר לדאוג להיבטים המשפטיים בחוזה, שכמובן אחד מהם הוא גם נושא הערבות.

משקיע בב"ש
WWW.BIALIK2.COM

 

[rky]

זה ההליך המקובל והנכון!

 

[רימון חייט]

בודאי שזה הליך מקובל-ניגוד אינטרסים מובנה המשרת

את הקבלן.
אם נניח יש 32 דירות בבניין (4 קומות, 4 כניסות, 2 דירות בקומה - בניין רכבת סטנדרטי) -
כמה כבר העלות לכל משפחה כדי לממן עורך דין שבאמת ישרת אותן במקום כזה
ששכרו תלוי בכך שהפרוייקט ייצא לדרך ולא משנה מה יקרה לדיירים או מה יקבלו.
רימון חייט, MBA
&nbsp
יועץ מימון לדיור (משכנתה) רשום בהתאחדות יועצי המשכנתאות
כותב הספר משכנתה יעילה - http://bit.ly/2wIEaIS
טלפון: 03-549-6611
[email protected]
מאמרים מקצועיים על משכנתאות - http://bit.ly/2zl29N6
&nbsp
&nbsp
&nbsp
&nbsp
&nbsp

 

[Drill Bit]

אני לא בטוח...

עדיין שאני רוצה עו"ד שמייצג את כולם...אני רוצה, ויש לי, את העו"ד שייצג אותי. ברור שאין הכוונה להשתמש בעורך הדין של היזם. העניין הוא שמבחינתי גם שלא יהיה פינוי בינוי..לא תכננתי את זה והרעיון הוא שאם היזם רוצה אז שהוא ישלם על העו"ד שמייצג אך ורק אותי...זה נהוג? אפשרי?
תודה רבה לכם על התובנות והעזרה הרבה.

 

[aeonf]

לא נהוג וזה גם לא יקרה.

 

[Drill Bit]

תודה רבה לכולכם!

 

[משקיע בבש]

נהוג וקורה

 

[הנדלניסט מהבקעה]

איזה אינטרס יש ליזם לממן עו"ד מטעמך .

בעסקאות פינוי בינוי/תמ"א 38 ובכלל בנדל"נ חייבים יצוג נפרד כדי ללבן סוגיות משפטיות הכוללות פוטנציאל , וכשאין יצוג נפרד אזי המהלכים המשפטיים המבוצעים ע"י עו"ד חד צדדי מטעם היזם ייצגו את האינטרסים הפיננסיים של היזם .

עו"ד ככלל לא יכול לייצג את 2 הצדדים בגלל ניגוד אינטרסים, ראו הנחיות מקצועיות לעניין עו"ד של קבלן במכירת דירה לרוכש.

 

[Drill Bit]

האינטרס של היזם לממן עו"ד מטעמי הוא...

שהוא רוצה את המהלך לא אני.

 

[aeonf]

אתה טועה

יזם לא רוצה מהלך, יזם רוצה להרוויח כסף ואם הוא יממן לכל דייר עו"ד משלו אז לא רק שלא ירוויח כסף גם כלל לא יהיה מהלך.

 

[משקיע בבש]

הוא לא ממן לכל דייר עו"ד אלא

הנציגות בוחרת עו"ד שייצג את כלל הדיירים, והיזם משלם.
אל תדאג הוא כבר מגלגל את העלויות הללו הלאה....

משקיע בב"ש
WWW.BIALIK2.COM

 

[aeonf]

אבל זה לא מה שהשואל מבקש

הוא רוצה עו"ד (ע"ח היזם) שייצג אך ורק אותו ולא את כל שאר הדיירים.

 

[Drill Bit]

נכון...

כי האינטרס שלי לא זהה לאינטרס של שאר הדיירים...לדוגמא: אני קומת קרקע ולא צריך מעלית.

 

[משקיע בבש]

הבנתי- בכל מקרה האינטרס שלך מוגן

קודם כל בהסכם עם היזם יש הסכמות כי שמאי חיצוני מבצע הערכה ומדידות (עם מודד מוסמך) של כל דירה.

התמורות מנוסחות בצורה כללית אך יש נוסחא, לדוגמא אם יש לך דירת גן והחצר צריכה להיות 'מופקעת' לצורך הבניין אתה אמור להיות מפוצה על זה.

לעניין המעלית, זה לא משנה, אתה תשלם על המעלית דרך וועד הבית. על האחזקה שלה, בדיוק כפי שתשלם על ניקיון חדר המדרגות.

בפרוייקטי פ.ב לפעמים מצחיק אותי שאנשים לא רואים את התמונה הגדולה, הרי איך שלא תהפוך את זה הנכס שתקבל לאחר מכן ישביח עצמו בעשרות של אחוזים בשוויו, אז אתה מעדיף להתקטנן על מעלית מאשר לזרום.

אתה יכול להכניס את עצמך לפינה להיות במיעוט דיירים, שיכפה עליהם פ.ב לאחר השגת חתימות רוב הדיירים.

תיפגש עם העו"ד שמייצג אתכם, ותעלה בפניו את המקרה שלך ושל דיירים "מיוחדים" אחרים כדי שיביא זאת בחשבון.

בהצלחה,

משקיע בב"ש
WWW.BIALIK2.COM

 

[Drill Bit]

אני מבין את התמונה הגדולה...

אבל גם למה להוציא כספים אם יש אפשרות שמי שמעוניין במהלך, וגם מרוויח ממנו, יוציא.
בכל מקרה הנקודה ברורה.
תודה רבה על התגובה.

 

[הנדלניסט מהבקעה]

ל "ח" ואני לתומי חשבתי שאתה יותר חכם.

כל עו"ד יודע ב"איזה מקום בפרוסה מרוחה החמאה" ובסופו של עניין הוא ישתף פעולה עם המממן [היזם] ולא איתכם, ובלי שתבחינו הוא הופך לנציג היזם מול בעלי הנכסים.

אסור שעו"ד מייצג ימומן ע"י היזם בעוד הוא אמור לייצג את האינטרסים של בעלי הנכס.