מוסקיטר- לדעתי הניתוח שלך תיאורטי בלבד- לא תואם את המצב בישר
מוסקיטר הדברים שאתה כותב על מחזוריות בשוק הנדל״ן בהקשר של בועה, נכונים תיאורטית במקרים מסוימים, אבל לא נכונים למצב המתרחש במדינת ישראל.
מחזוריות במחירי הנדל״ן יכולה להתרחש גם מסיבות אמיתיות ולאו דוקא עקב קיומה של בועה (למשל עקב תלות במצב הכלכלי במדינה, עקב היצע מול ביקוש וכיוצ״ב).
במדינת ישראל אנו נמצאים במסלול עליית מחירים אשר נובע לדעתי מסיבות אמיתיות ולא מסיבות ספקולטיביות. במילים אחרות אין לדעתי בועה בישראל- זה ידוע שקצב התחלות הבניה לא הדביק ולא מדביק את קצב הביקוש- הבעיה נוצרה עקב כשל בשיווק קרקעות, באישורי תוכניות, במתן היתרים וכיוצ״ב. עובדה היא שהמרכיב המרכזי בתוכנית של כחלון היא הגדלת היצע הבניה וזירוז התהליכים התכנוניים הנ״ל. כחלון אמר בפורש שהעלאת מס הרכישה למשקיעים ותכנית מחיר למשתכן הם זמניים בלבד, עד להגדלת היצע הבניה. ואולם עד להגעה למצב שיהיו בפועל מספר דירות בנויות מוכנות למגורים מידיים שיהיה תואם את הביקוש, יחלפו שנים, לפחות חמש שנים. (אתה חוזר ומציג נתונים בנושא זה של דירות ריקות שלא מייצגים את התמונה הכוללת ומהם מגיע למסקנה לא נכונה. האם מספר הדירות הריקות תואם את קצב גידול משקי הבית אשר צריכים דירות? האם הפיזור הגיאוגרפי של מספר הדירות הריקות תואם את הביקוש הגיאוגרפי לאותן דירות ויש עוד פרמטרים. מדוע לדעתך הגדלת היצע הבניה היא המרכיב העיקרי בתוכנית של כחלון אם אין בעיה של היצע?)
גם אם נניח לרגע שמדובר בבועה כפי שאתה טוען ( וצבי סטפק טוען כבר שנים)- הרי שגם בועה צריכה סיבות כדי להתפוצץ. כל עוד מתקיימות הסיבות שמזינות את הבועה למה שהיא תתפוצץ? אין כרגע סיבות לפיצוץ הבועה. עדיין אין אלטרנטיבת השקעה- מצב שוק ההון על הפנים והריבית בישראל ובעולם נמצאת במרתף. עדיין יש מימון זול- ריבית המשכנתאות עדיין נמוכה וכנראה שתישאר כך לכמה שנים הקרובות (רק בימים אלו התשואה על אגרות החוב הממשלתיות צנחה עקב פרישת בריטניה מהאיחוד האירופי והיא הגורם אשר משפיע ביותר על ריבית המשכנתאות) לגבי היכולת של הרוכשים לעמוד בהמשך עליית מחירים, אין בעיה כזאת, הרוכשים יאריכו את תקופת הלוואת המשכנתא, דבר שכבר קורה, כפי שפורסם לאחרונה. כיום ממוצע התקופה כמדומני הוא 20 שנה, יש עוד הרבה מקום להאריך עד 30 שנה. שים לב שמרבית הרכישות במדינת ישראל מתבצעות באזור המרכז ששם כבר היום, רמת המחירים גבוהה בהרבה מבפריפריה, הרבה מעבר לפער ברמות השכר בין האזורים הנ״ל. איך אנשים רוכשים דירות כבר היום במרכז ברמת המחירים הגבוהה הזאת?
ודרך אגב אני לא נכנס לשאלה האם המצב הקיים הוא טוב או רע, אני מנסה לנתח בצורה קרה, האם אנחנו נמצאים במצב של בועה ואת כיוון מחירי הדירות העתידי.
