למי שמבין - נדל"ן כעסק -

[asiasi25]

למי שמבין - נדל"ן כעסק -

היי, יש לי עסק בתחילת דרכו, של קנייה ומכירת נכסים. העניין שנראה שכמות המיסים הכפולה והמשולשת כאן גבוהה מאוד.
האם אני צריך לשלם גם מס רכישה (6%), מס חברות/ שבח (25%) + וגם מע"מ (18%) וזאת בלי קשר לתיווך, שיפוץ, עו"ד, וכו'..
האם זה נכון?? איך מחושב המע"מ? ואיזו דרך יש לחסוך באחד המיסים באופן חוקי?

 

[עוד עופר גת]

מיסוי עסק של קניה ומכירת נכסים

שלום רב,
אכן, עסק של קניית ומכירת נכסי מקרקעין נישום באופן שונה מיחיד שמבצע עסקה בודדת מעת לעת.
בין אם תנהל את העסק כחברה בע"מ או כעוסק מורשה עצמאי, הרווחים יהיו כפופים למס חברות / מס הכנסה (ולא מס שבח).
כמו כן, מכירת נכסים תחוייב במע"מ (ובמקביל תוכל לקזז מס תשומות).
על מנת להחליט אם לפעול כחברה או כעצמאי, עליך להעזר ברו"ח מקצועי אשר ייעץ לך בבחירת המסגרת העסקית שתתאים לצרכייך ותסייע לך לחסוך מיסים.

 

[asiasi25]

מה ז"א מס תשומות?

לקזז ממס תשומות?
&nbsp

 

[עוד עופר גת]

ניכוי מס תשומות

"מס תשומות" זהו המע"מ שעוסק משלם על הוצאות שהוציא במסגרת העסק.
העוסק זכאי לקזז את מס התשומות כנגד המע"מ שהוא גובה מלקוחותיו, או במילים אחרות לקבל "החזר" על המע"מ ששילם.
לדוגמא, יזם שעוסק ברכישת דירות לצורך שיפוצן ומכירתן, זכאי לקזז (לנכות) את המע"מ שהוא משלם עבור הוצאות השיפוץ.

 

[asiasi25]

והמע"מ הוא על ההפרש בין הקניה למכירה באופן יבש? או על הרווח?

או רק על הרווח, לאחר כל ההוצאות, מס רכישה, תיווך, שיפוץ, וכו'...
על מה אני משלם את המע"מ?

 

[עוד עופר גת]

מע"מ בעסק של רכישת/מכירת נכסים

ככלל, עוסק מקזז את המע"מ ששילם עבור כל הוצאות העסק (מס תשומות) כנגד המע"מ שגבה מלקוחותיו (מס עסקאות). ההפרש משולם על ידו לרשות המס.
יחד עם זאת, חוק מע"מ קובע הוראות ספציפיות לסוגים שונים של עסקאות.
לדוגמא: סעיף 5(ב) לחוק מע"מ מתייחס למקרה ספציפי שבו "עוסק במקרקעין" מוכר דירה שנרכשה על ידו ממי שאינו "עוסק". במקרה כזה, המע"מ אינו ממחירה המלא של הדירה אלא מההפרש שבין מחיר רכישתה למחיר מכירתה.
כאמור, חוק מע"מ סבוך ומורכב ועליך להסתייע ברו"ח מוסמך.