לקנות, או לחכות?

[רק שאלה 80]

לקנות, או לחכות?

שלום לכולם,
אני יושב על הגדר כבר שנתיים פלוס.

הייתי בטוח שהמחירים ירדו, אבל הם לא מפסיקים לעלות ועכשיו גם המשכנתאות התייקרו מאוד.
אני חסכתי 750K והייתי בטוח שלא להרבה יש הון עצמי גדול ולכן אני בפוזיציה טובה, אני מחפש דירה בהרצליה/גבעתיים/רמה"ש. אזורים יקרים, 4 חדרים.
אם עד לפני חודשיים-שלושה לקחת משכנתא של 1.2 מיליון נראה ריאלי בגלל הריביות הנמוכות, היום המצב השתנה.
מה הייתם ממליצים לעשות? להמשיך לחכות? אני חי בסרט שיש לי הון עצמי גדול יותר מרוב האנשים?

 

[המוסקיטר האחרון]

כשאתה רוצה לקחת משכנתא של 1.2 מיליון, אתה חי בסרט

אם יש לך 750 אלף, אתה בפוזיציה נהדרת.
תקנה לך איזה בית להשקעה ב 500,00 - 600,000 ותמשיך לחכות. בינתיים זה יכניס לך הכנסה שתוזיל לך את השכירות באיזה 2,000 - 2,500 ש"ח לחודש
עוד שלוש - ארבעי שנים תקנה את דירת החלומות שלך ב 30% פחות.

לקחת בשיא הבועה הון עצמי של 750,000 ולזרוק את זה לארבע קירות עם עוד השתעבדות לשלושים שנה במשכנתא התחלתית של 5,500 - 6,000.. ?

למה להפוך חיים של תקווה וחיוך, לחיים של עבדות ומרוץ אחרי ההחזרים של המשכנתא?

 

[רק שאלה 80]

אהבתי את התשובה

בעקרון זו גם דעתי, מאידך בשנים שחיכיתי הכסף נשחק... אשמח עוד דעות ורעיונות.

 

[המוסקיטר האחרון]

ראשית, למה חיכית? שנית, הנה צברת הון

ראשית, אם לא מדובר בירושה, אז ההון בוודאי הצטבר כתוצאה מחיסכוןץ ואם היית לוקח משכנתא שבה אתה מחזיר 6,000 ש"ח לחודש, בוודאי שלא היית מצליח לחסוך הון כזה.
שנית, לא אמרתי לשמור את הכסף בכספת.
אתה יכול להשקיע את ההון העצמי בדירה זולה שתוזיל לך את עלויות השכירות (וככה להמשיך להגדיל שוב את ההון העצמי).
אגב, אתה יכול להשקיע גם בשוק ההון במסלולים בטוחים לחלוטין שיתנו לך תשואה של 2.5% - 3% בלי סיכון.
ועם סיכון קטן מאד, גם להגיע לתשואות גבוהות יותר.

בכל מקרה, מה הטירוף הזה לזרוק את כל ההון העצמי לארבע קירות ולהשתעבד למשכנתא חונקת? (שבוודאי גם תפגע ביכולת החיסכון שלך)

 

[AdirSha]

מסכים עם כל מילה

פאקינג 1.2 מיליון ש"ח אחרי שאתה שם סכום מכובד של 750K?
נשמע כמו התאבדות כלכלית.

 

[h a j b i]

איך קבעת שזו התאבדות כלכלית?

בלי לדעת הכנסה ורקע?
מדובר בדירה בשווי של כ- 2 מליון, לא משהו שחלקים מהאוכלוסייה לא יכולים להרשות לעצמם.
האם כדאי או לא זו כבר שאלה אחרת...

 

[AdirSha]

נכון שחסרים פרטים

בעיקר מה גובה ההכנסה שלו אך גם אם היא גבוהה לדעתי עדיפה האפשרות של רכישה להשקעה ושכירת בית למגורים.

 

[or7474]

למוסקטר האחרון

אני מכבד את דעתך שהמחירים ירדו. אבל איך אתה יכול לדעת שירדו ב 30 אחוז ואתה ממליץ לבנאדם לא לקנות ? מי מבטיח שירד באחוז או יעלה באחוז ? ההמלצה שלך לא אחראית. אף אחד לא יכול לדעת מה יהיה לא אתה , ביבי , כחלון... חבל סתם לומר דברים שאין להם ביסוס , עם הערכות לא קונים במכולת. בינתיים שוק הדירות רותח ! זה עובדה ! מה יהיה עוד 3 או 4 שנים זה הערכה חסרת ביסוס !! חג שמח !

 

[h a j b i]

אין ספק שמבחינת ריביות פספסת

לא בחודשיים שלושה אלא בלפחות שנה.
אני אישית הייתי קונה דירה להשקעה, אולי אפילו 2 וחי בשכירות, אפילו דירה ברמה יותר גבוהה מהדירות שאתה מחפש.
כמובן שהשיקולים הם לא רק כלכליים אז זה בעיקר תלוי בך.

 

[המוסקיטר האחרון]

הוא ממש לא פיספס כלום מבחינת הריביות... רק הרוויח

מה בדיוק הוא פיספס?
רכישה של כנס במחיר מופרך ? כאילו שלפני שנה המחירים לא היו בועה?
וכאילו שאת הריבית הזולה מלפני שנה הוא לא היה צריך לשלם? וכאילו שאת עליות הריבית בעתיד הוא יצליח להתחמק מהן?

הרי כל אלה שלקחו משכנתאות בריבית נמוכה, ישלמו בסוף את עליות הריבית..
כן, גם אלה שלקחו חלק מההלוואה בקל"צ, כי על החלק של הקל"צ כבר היום משלמים ריבית גבוהה ומופרכת, ועל החלק שלא קל"צ, הם ישלמו החזרים הרבה יותר גבוהים במועד עליית הריבית..

אז אמור עכשיו, "טוב שלא קנית" הרווחת.!
ומה שקורה עכשיו כאשר אנשים מתחילים להבין את המשמעות של עליה בריבית, הוא עוד גורם שעוצר את הביקוש לנדל"ן, שגם ככה מקרטע בחודים האחרונים..

 

[h a j b i]

אני לא חושב שאתה מבין מה זה קל"צ

זו ריבית קבועה, לא משתנה לכל אורך המשכנתא. גם בעוד 10 שנים, יישאר 2.6%-2.7%
הוא פיספס לקבע ריביות נמוכות יורת מהיום ולקנות נכס במחיר נמוך יותר מהיום, זו עובדה. בניגוד לציפייה שהריביות יעלו יותר והמחירים ירדו שזו ספקולציה.
&nbsp
אתה ממשיך עם המנטרה של "מה יקרה כשריבית תעלה" רק שאתה לא לוקח בחשבון שעד שזה יקרה יש מצב שכבר תסיים לשלם את המשכנתא או שפשוט תפרע מה שנשאר (בלי קנס כי הריבית שלקחת הייתה נמוכה יותר).

 

[המוסקיטר האחרון]

שיהיה ברור שאני יודע מה זה קל"צ, ויש לי כמה עדכונים בשבילך

ראשית, ריבית הקל"צ לא הייתה מעולם 2.6-2.7.. גם לפני שנה היא הייתה בסיבות - % 3.8 . 3.5% . אגב, גם אני שמעתי את הסיפורים על כמה כאלה שקיבלו קל"צ כזה, בפועל לא היה איש אחד בעולם שהראה לי הלוואה כזאת.

שנית, כמעט בכל ההלוואות, רק שליש הוא קל"צ.. ככה ששני שליש מההלוואה עדיין גדלים עם המדד והמשכנתא..

שלישית, הלוואת הקל"צ טובה כל עוד לא ממחזרים אותה, אם בגלל צורך תזרימי, או סתם בגלל שמשפרים דיור וצריך לסגור את ההלוואה ולקחת חדשה.
וכאשר משפרים דיור, הקל"צ הלך פייפן ומקבלים הלוואה חדשה בריבית הנוכחית בזמן החדש, ריבית שכנראה תהיה גבוה בהרבה מהקל"צ.

אז מה קרה בפועל? גם שילמו ריבית הרבה יותר גבוהה מכולם במשך הרבה שנים, וגם כאשר ממחזרים משכנתא, הריבית לא נשמרת להם.

אגב,
הבנקים לא מטומטמים.
משך חייה הממוצע של הלוואת קל"צ עומד כיום על 6.5 שנים, כי פשוט פורעים אותה לפני הזמן (ועד לפני שנתיים משך חייה הממוצעת של הלוואת קל"צ הייתה 8 שנים).
ככה שהבנקים יודעים בדיוק מה הם עושים וגם נהנים פעמיים.
בפעם הראשונה שהלווים משלמים ריבית הרבה יותר גבוהה מהשוק במשך כמה שנים,
ובפעם השניה כשהלווים פורעים את ההלוואה וממחזרים אותה בריבית יותר גבוהה.

ככה שכל הסיפורים על הביטחון של הלוואת קל"צ, לא ממש מחזיקים מים במציאות.

 

[elvinnox]

אתה מתבלבל עם פריים

אכן הייתה תקופה שהיה ניתן לקבל ריבית טובה מאין כמוה של כל הזמנים.
&nbsp

 

[בדרך למינוס מיליון]

דוגמא לקל"צ בריבית נמוכה

הי מוסקיטר,

אני קורא כבר זמן רב בפורום אך כמעט ולא מגיב.
בדרך כלל מסכים עם התפיסה הכללית שלך לגבי הבועה וכך שהמחירים אינם סבירים ביחס לשכר במשק.
עם זאת,בהמשך למה שרשמת, החלטתי להיות האיש האחד שיציג לך דוגמא.
רצ"ב צילום מסך למשכנתא שנלקחה באפריל 2015, קל"צ ל-13 שנה ב-2.1% שנתי, מכיר אישית מישהו שקיבל גם 1.9% שנתי לאותה תקופה.

שיהיה חג שמח ושנה טובה

 

[סנאיגיטה]

ריבית קל״צ על 100% היא הנמוכה ביותר.

כאשר לוקחים הלוואת משכנתא עם הרכב ריביות הכולל גם ריבית קל״צ (כלומר ריבית קל״צ בשיעור נמוך מ- 100 אחוז), הריבית על הקל״צ גבוהה יותר מאשר אילו היתה נלקחת אותה הלוואה בשיעור של 100% קל״צ.
&nbsp
לפני שנה וחצי ומעלה, כאשר היו ריביות נמוכות במיוחד (ואכן היו ריביות מצחיקות- קל״צ ל- 15 שנה ניתן היה להשיג אפילו בסביבות 1.5 אחוז עד 2 אחוז) הדבר החכם ביותר היה לקחת הלוואת קל״צ על 100% וכך לקבע את הריבית על כל הלוואת המשכנתא.
&nbsp
עדיין כמעט כל האנשים, מחוסר הבנה, לקחו לפחות שליש או שני שליש פריים או ריבית משתנה או צמודה אחרת, דבר שייקר כאמור את ריבית הקל״צ, דבר שגרם לריבית ממוצעת על כל הלוואת המשכנתא לעלות ולהתקרב לשיוע דומה להלוואה מקבילה של 100% קל״צ ותוך הפסד הקיבוע של ריבית הקל״צ על כל ההלוואה.
&nbsp
לצורך הדוגמה אדם שעמד בפני לקיחת משכנתא באותה תקופה עמדו בפניו שתי אפשרויות כאלו;
&nbsp
אפשרות אחת: ריבית קל״צ 100% בריבית של 2 אחוז.
&nbsp
אפשרות שניה: ריבית קל״צ, בחלק של שליש מהלוואה, בריבית של 2.5 אחוז וריבית פריים מינוס 0.7, בחלק של שני שליש מההלוואה. בחודש 05/2015 ריבית בנק ישראל הייתה לזהה לריבית כיום, 0.1 אחוז. ריבית הפריים היא ריבית בנק ישראל בתוספת 1.5 אחוז, דהיינו 1.6 אחוז. פריים מינוס 0.7 אחוז= 0.9 אחוז.
&nbsp
כלומר הריבית הממוצעת על כל הלוואת המשכנתא לפי האפשרות השניה היא 1.43 אחוז, בסך הכל 0.6 אחוז פחות מריבית הקל״צ על 100 אחוז, אבל ישנה חשיפה לעליית ריבית הפריים, על שני שליש מהלוואה המשכנתא.
&nbsp
עדיין כמעט כל האנשים בחרו באפשרות השניה, שלא לדבר על אפשרויות גרועות אפילו יותר של הרכבי ריביות אחרות.

 

[עדןעדןןן]

טעות קטנה

אני לא יודעת מאיפה הבאת את זה שריבית קלצ לפני שנה וחצי ומעלה ל15 שנה הייתה 1.5-2 אחוזים. אני אישית מחזרתי באותה התקופה המדוברת וקיבלתי 2.95 וזה אחרי הטבה של עובדת בנק...והפריים מינוס 0.9 ל30 שנה ולא מינוס 0.7..

 

[המוסקיטר האחרון]

ההריבית שהבאת היא ריבית ל 13 שנה, אני דיברתי על 25 שנה

והריבית של הקל"צ ל 25 שנה, מעולם לא ירדה מה 3.5% (אלה במקרים באמת קיצוניים).
וכל התגובות שלי מתייחסות למשך הלוואה של 25-30 שנה.
כי כאשר לוקחים הלוואות שהן מעל מיליון ש"ח, אין כמעט אנשים שיכולים לעמוד בהחזרים שקצרים מתחומי הזמן של 25-30 שנה

 

[h a j b i]

אתה לא ממש יודע על מה אתה מדבר

שליש מוגבל לפריים וסה"כ שני שליש לריבית משתנה כלשהיא. קל"צ לא מוגבל, אפשר לקחת גם 100% מהמשכנתא אבל לרוב לוקחים עד שני שליש.

המדד חסר משמעות כשאתה לוקח פריים וקל"צ.

אין לי מושג מאיפה הבאת את משך חייה של הלוואת קל"צ, אתה מוזמן להביא אסמכתא.

בקיצור, השתדל להימנע מלייעץ בתחומים שאתה לא מבין בהם דבר.

ובבקשה, עוד דוגמא לקל"צ 2.7 שלטענתך "לא הייתה מעולם"

 

[המוסקיטר האחרון]

הנה "אסמכתא" לא מדעית, אבל היא בהחלט ממצה

שוב, גם האסמכתא שאתה מביא לא רלוונטית, כי היא מתייחסת לתקופה של 15 שנה.
ואנחנו מדברים כאן על תקופה של 25-30 שנה.
וברור שככל שמשך הזמן יותר ארוך, הריבית הקבועה יותר גבוהה.

ןעניין האסמכתא שביקשת, אז הנה כתבה שמדברת על משת הזמן הממוצע של הלוואה.

http://mashcantaman.co.il/2015/תמהיל-משכנתא/מה-הבנקים-יודעים-על-מסלול-קלצ-שאנחנו-ל/

 

[h a j b i]

לא ממש ממצה

אתה מדבר על תקופה שהריבית הייתה בשפל ולכן כמעט כל מי שהיה לו משכנתא קודמת מיחזר אותה. לאורך זמן סביר להניח שמשך החיים של הלוואה הוא ארוך יותר.
אורך המשכנתא הממוצעת קרוב יותר ל - 15 מאשר ל - 25-30 שנים.