לקרוא ולהתמוגג

[baudrate]

לקרוא ולהתמוגג

http://www.themarker.com/markerweek/1.1836484
אני ממש ממש לא מסכים עם הכותרת ומה שמשתמע ממנה כאילו משקיעים בנדל"ן
גונבים דירות ממעמד הבינייים. להפך, השקעה בנדל"ן זה עניין מבורך שגורם לשוק להתפתח
דירות חדשות נבנות (ע"ע קבוצות רכישה) ונוצר מלאי של דירות להשכרה.
מה שכן יש לי שני דברים שאני חושב עליהם, הראשון הוא תחום המיסוי והשני הוא מה יקרה
למשקיעים אם הכיוון יתהפך. יש סיכון המגולם בנדל"ן שלדעתי משקיעים לא מודעים לו.

 

[דאבל תפוח]

מי שרוצה הורדת מחירים בשוק הדיור

יצטרך לדרוש הוצאת התערבות של המדינה מהתחום הזה עד למינימום של פיקוח על תקני בנייה ואכיפת חוזים ואיכות הסביבה.

כל עוד זה לא יקרה, הכל יהיה יקר.

 

[baudrate]

לדעתי בתחום הדיור אין כשל שוק

הנובע ממעורבות ממשלתית. הממשלה יכולה אמנם להפשיר יותר קרקעות אבל להבנתי
זה לא יתרום להורדת מחירי הדיור. התייקרות הדיור בסך הכל משקפת את פני החברה הישראלית -
כלומר הגדלת הפערים.

 

[דאבל תפוח]

אין כשל שוק בתחום הדיור

יש מונופול של שלטון ממשלתי ומקומי שגומר לאזרחים את הכיס.

 

[baudrate]

מונופול זהו כשל שוק - אין שום מונופול

כאן.עצם העובדה שכל רשות מקומית מקבלת החלטות בצורה עצמאית
ביחס לבניה בתחומה מוציאה את האויר מטענת המונופול ביחס לדירות חדשות.
פשוט לא משתלם לבנות דירות זולות(60 מ"ר ומטה) , לא לבנקים ולא לקבלנים.
ובשוק הדירות שלא מקבלן עצמו כל אחד יכול למכור או להשכיר דירות שברשותו.

 

[דאבל תפוח]

93% משטחי ישראל

נשלטים על ידי השלטון.
יש הגבלות נוראיות על בניית בתים כאשר "רכשת" שטח.
גם כשאדם "רוכש" שטח במיטב כספו, הוא בעצם משכיר אותו לתקופה של 40-50 שנה.

כך שבסופו של דבר, יש פה מונופול של שלטון ממשלתי ומקומי.
לא משתלם לבנות דירות זולות כי השטח יקר ומגבילים את הבנייה.

נמשיך להיעשק על ידי כולם עד שאנשים לא יבינו מה שורש הבעיה.

 

[baudrate]

העניין של החכירה לא צריך להטריד אף אחד

מילא חוזי החכירה של מנהל מקרקעי ישראל מתחדשים אוטומטית תמורת תשלום סכום לא גדול.
אין בישראל מגבלות "נוראיות" לבנית דירות. יש תוכניות בניה שאושרו בשפע.

http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-3913246,00.html

 

[דאבל תפוח]

פגעת שוב בבעיה

אדם שקנה שטח בכספו נאלץ לשלם שוחד לשלטון בשביל שהשטח יישאר שלו. איפה לעזאזל אנחנו חיים?

תוכניות בנייה עקומות שנכתבו לפני עשרות שנים ולא רלוונטיות לזמנים של היום ומונעות מניצול אפקטיבי יותר של קרקעות לבנייה רוויה.
אין מגבלות? לאבא שלי לא אישרו לבנות פרגולה בחצר שלו כי "ככה כתוב בדף שקר כלשהו". חוצפה@!@#$

 

[baudrate]

אז זהו, שלא קונים אלא מחכירים ל50 שנה.

אבל בתכלס' אין לזה שום משמעות מעשית.
לא יקחו מהאדם את נכס הנדל"ן שלו, אם הוא יהודי כמובן. תסתכל על זה כעל סוג של מיסוי.
אבל זה היה גם לפני 20 ו 30 שנה, כשמחירי הדיור היו נמוכים הרבה יותר.
תכניות הבניה אינן בנות עשרות שנים. מאם אדם רוצה לבנות תוספת בניה
עליו להוציא רשיון לזה מהעיריה. זה אולי לא נוח ואולי יש מקום לשינויים כאן, אבל מאידך אי אפשר
לתלות בזה את יוקר הדיור, כי מבחינת הקבלנים אין זאת בעיה, כי הם פועלים על פי החוק
ועל פי תוכניות בניה מאושרות.

ביחס לבניה רוויה, עליך להבין כי צריך להתאים את התשתית למספר התושבים, בין אם מדובר בתשתיות ביוב,
חשמל ומים, תחבורה (כבישים), מבני ציבור - בתי כנסת, מיקוואות, חנויות, בתי ספר וגני ילדים, מרפאות , וכיו"ב.
כל התשתיות הללו לא צומחות יש מאין. לכן אי אפשר לקבלן להחליט סתם שהוא בונה לו כמה בניינים עם עשרים קומות
מבלי שבמקביל יבנו התשתיות המתאימות.

 

[דאבל תפוח]

עצם זה שאין שום משמעות

לזכות הקניין שלך כבר מראה שהתחום מעוות.

תוכניות התב"ע הן בנות עשרות שנים. אי אפשר לתכנן לאנשים את החיים, בני אדם לא יודעים לעשות את זה לעצמם אז למה שכמה מהנדסים ומעאכרים יצליחו לעשות זאת?

אדם שרוצה לבנות תוספת בנייה יצטרך לשחד שלטון מקומי (תקרא לזה מס שקר כלשהו לעירייה).
אתה מוזמן לתת לי סיבה הגיונית אחת למה זה בסדר שיקבעו לי איך להשתמש ברכוש שלי? (ההנחה שאיני פוגע באף אחד)

לכל התשתיות האלה יש פתרונות, הקבלן דואג לחלקן ובחלק קטן המדינה תדאג. רוב התשתיות צריכות להיבנות על ידי התושבים בכל מקרה ולא על ידי שלטון מרכזי שלא יודע מה האזרחים במקום רוצים.

 

[baudrate]

איך יבנו התושבים תשתית?

אפילו בועד בית יש תמיד בעיות כי ההוא לא רוצה לשלם בשביל המעלית....
אז ישנו השלטון המקומי - העיריה והמועצה המקומית, שאחראית על התשתיות.
שם יושבים נציגי התושבים שנבחרו על ידם.
זה בדיוק הסידור שקיים היום. יש לך הצעות אחרות?

 

[דאבל תפוח]

השאלה היא, איזה תשתית

לכל מקרה פתרון משלו.

לגבי בניין ומעלית של הדיירים. לא ישלמו - לא יקבלו מעלית. יהיו מספיק שישלמו - תהיה מעלית. למה צריך להתערב להם? אנשים יודעים מספיק טוב מה טוב בשבילם.
בעירייה לא יושבים נציגי התושבים, הם לא בוחרים אף אחד מהקומבינטורים שיושבים שם למעט ראש העיר.

יש לי הרבה הצעות אחרות. תבחר נושא קונקרטי ונתקדם אליו.

 

[baudrate]

בעיריה לא יושבים נציגי התושבים? טוב, נניח....

אין בונים תשתית ביוב. נשמעת לך שאלה הוגנת?

 

[דאבל תפוח]

ביוב זה בהחלט צריך להיות משהו

ששלטון מקומי צריך לדאוג לו.
כמו כן לדעתי כבישים, גינות ציבוריות. קשה לי למצוא עוד הרבה תחומים ששלטון מקומי צריך להתעסק בו.

 

[baudrate]

גם חיבור לחשמל ומים.

אבל גם תכנון עירוני. מרכז מסחרי, מרפאות, בנקים, בתי ספר.
אי אפשר למשל להפוך דירה לסניף בנק או לבית ספר. צריך להקצות מקום לכל הדברים הללו.
בשביל זה צריך לעשות תכנית לשכונה, ולא לבנות רק בניני מגורים בלי שום מחשבה ותכנון.

 

[דאבל תפוח]

פה כבר רצת יותר מידי

שיטת הבתי ספר שיש כרגע היא דפוקה לגמרי. הממשלה צריכה רק לסבסד את החינוך של התלמיד\סטודנט ישירות ולא את הבתי ספר. כך שכל אחד יקבל ואוצ'ר ואותו יוכל לנצל באיזה בית ספר שיבחר. מסבסדים את הצרכן ולא את הספק, ככה לצרכן יש את היכולת להשפיע על הספק על ידי דרישות למקצועות כאלה ואחרים על ידי פיקוח של ההורים והילדים. המדינה לא צריכה כמעט להתערב פה למעט אולי לתת כמה כללים מינימליים של מקצועות בסיסיים שצריכים אותם היום כמו מתמטיקה,קרוא וכתוב ועוד כמה בודדים.

מרפאות זה נושא מעט מסובך ואני לא חושב ששלטון מקומי צריך להתעסק בו. בכלל, משרד הבריאות שלנו בעייתי ומכיוון שהידע שלי עדיין לא מספיק טוב בתחום אני לא אכנס לזה.

בנקים זה תחום שעיריות לא צריכות להתעסק בו. שהם ישקיעו מהכסף הפרטי שלהם בשביל לבנות סניפים. זה לא צריך להיות על חשבון הציבור.
כשעושים תוכניות בנייה לשכונה לא שואלים את האנשים שיקנו את הדירות בעתיד לגבי מה הם רוצים. זה נידון לכשלון. סמוך עליי, גרתי בעיר מתוכננת מא' ועד ת'. זה פשוט לא עובד ומוביל לקבעון מחשבתי.

 

[baudrate]

תכנון עירוני אינו ערובה להצלחה

אבל הוא בהחלט תנאי שיכול לאפשר הצלחה.
הבנקים יבנו כמובן על חשבונם סניפים, או ישכרו שטחים מסחריים, וכך גם החנויות.
קופות חולים יכולות גם הן לשכור קומה בבניין. אבל הרעיון של תכנון עירוני הוא שיש די מקום לכל הדברים הללו
במינון הנכון. שיש מרחב עירוני המאפשר צמיחה. אם אין מגרש שעליו אפשר לבנות בית ספר , לא יהיה בית ספר קרוב
לתושבים. ואז מתחילות צרות מסוג אחר.

 

[דאבל תפוח]

תכנון עירוני מקדים

הוא ערובה לכשלון כשאין את כל הנתונים, כאשר את הנתונים האלה בלתי אפשרי לאסוף.

האם אפשר לדעת כמה תושבים יצטרכו בית כנסת בבניין מסוים כשבונים כזה מראש?
האם אפשר לדעת כמה תושבים ירצו בית ספר בשכונה כשבונים אחד מראש?

תכנון עירוני זה אחד הדברים (ביחד עם מונופול על הקרקעות) שגורמים למצוקת הדיור במדינה. זה לא הולך להשתפר בהרבה בזמן הקרוב.

 

[דאבל תפוח]

אני אשאל שאלה הרבה יותר פשוטה

מתכנון של שכונה של כמה מאות או אלפי אנשים.
האם יש אדם כלשהו שיכול לתכנן לך את החיים?

 

[baudrate]

סטטיסטיקה

כל אדם הוא שונה מרעהו. אבל כאשר מדברים על אוכלוסיה גדולה של אלפי אנשים
אז אנו מתחילים לגלות דפוסים מסוימים שלא מאפיינים אדם בודד אלא חברה שלמה.
על זה למשל מבוססים כל המודלים הכלכלים.