לשפץ או להרוס ולבנות?

[yabubi]

לשפץ או להרוס ולבנות?

שלום, רכשנו בית נאה וישן.
כשרכשנו לקחנו בחשבון שנצטרך לעשות שיפוץ "עמוק" ולהחליף הכל כולל הכל פרט לקירות החיצוניים ולממ"ד.
עוד טרם תחילת התכנון הבאנו מהנדס שאמר שמחצית מהבית בנוי ברמה סבירה, ומחצית ברמה ירודה מאד.
המחצית הסבירה היא שתי קומות, והמחצית הירודה היא קומה אחת. ובכל הבית הרצפה היא מונחת ללא יציקה.

לקחנו לנו שנה לתכנון וקבלת היתרים להרחבה, ובנתיים השכרנו את הבית, ולאט לאט צפות הבעיות שלו.
אז על הצנרת הרקובה התווספה בעיית ניקוז רצינית (בטיפול אדריכל נוף ברגעים אלה) בעיית איטום ורטיבות קשה בקירות החיצוניים, והיום גילנו שגם אין ממש ביוב (!!) ומי יודע מה עוד יכול לקרות...

אז מעבר לתהיה איך חיו שם עד לפני כמה חודשים...
שאלתנו:
איך מחליטים אם כדאי להרוס ולבנות מאפס, או לשפץ?
האם שיפוץ יכול להיות בסופו של דבר יקר יותר, אם מראש אנחנו מחליפים את כל הצנרת כולל ביוב ואת כל החשמל?

איך מחשבים עלויות הריסה? ואיך מחשבים כדאיות כלכלית? התקציב שלנו לא אינסופי ואפילו נמוך אולי יחסית

התחלנו לתכנן ואנחנו אוהבים את התכנית האדריכלית, אז לנושא התכנוני הזה יש פחות משקל מבחינתנו.

תודה לעונים

 

[omar15]

בעניין שאלתכם שיפוץ או בניה והעלות התשובה היא כדלקמן:-

בעניין העלות -בגלל שהבנת שתי קומות עלות השיפוץ המסיבי היא יותר זולה יחסית
הביצוע יכלול כל קירות הבית כולל חלק מקירות חוץ
עניין הריצפה -תבוצע ריצפה חדשה ועם קוצים תבוצע התחברות לקורות יסוד ולבסיסי העמודים
זמן ביצוע -השיפוץ המסיבי יהיה בבפות משליש תקופת בניה חדשה
וגם חוסכים עלות הריסה ופינוי כללית לבית שעלות זאת יכולה לעזור בביצוע אחד משלבי השיפוץ-ליותר נתונים 0507514781

 

[גלמיש1]

ברכות על הרכישה.

לגבי שאלותיך - ההחלטה אם לשפץ או להרוס מורכבת מהמון פרמטרים.
בנושא הם האדריכל והמהנדס שמכירים את הבית ואת מכלול השיקולים.

בינתיים בכללי:
בשיפוץ תמיד יש המון הפתעות. זה יכול להיות צינור ביוב של כל הבנין שעובר לך במקום לא צפוי ומאד לא נוח, ועד לעמוד שתקוע במפתיע בתוך קיר, או קורה ענקית שלא מאפשרת להגביה את הויטרינה. נכון שבדרך כלל אפשר לבצע מעקפים אבל יש לזה עלות לא מבוטלת.
איטומים כבר ראית שצריך לחדש. סביר שהבידוד התרמי לא מספק.
בבית ישן אפשר להניח שכל המערכות זקוקות להחלפה. אפשר להניח שהחלונות/דלתות יחודשו (אלומניום זה סעיף יקר בבניה). שהמטבח וחדרי הרחצה יחודשו. לא יודעת מה סוג הגג אבל לאור התיאור שלך כנראה שצריך לבצע גג חדש, וכו.
במילים אחרות - שיפוץ כולל של בית ישן, בפרט אם חלקו נבנה באיכות ירודה, יכול להיות יותר יקר ומסובך מאשר בניה מחדש. ואין ספק שבבניה חדשה (בתנאי שהיא איכותית) התוצאה תהיה טובה יותר ותחזיק לאורך זמן.
מתי כדאי לשפץ בית ישן - כשיש לו נכסים עיצוביים מיוחדים - קירות אבן, קשתות וקימרונות. כשהוא יושב על המגרש ו/או בנוי באופן שהיום התקנות לא מאפשרות (כלומר יתרונות של התב"ע הישנה). כאשר לא פוגעים במעטפת הבית, ולא מרחיבים, זה חוסך את הצורך בהכנה והגשה של היתר בניה, וזמן ההמתנה לקבלת ההיתר. כלומר חיסכון בעלות ההיתר+מיסים ואגרות החלים על בית חדש.

 

[yabubi]

אז את התשובה לזה אקבל ממהנדס קונסטוקציה?

אין לבית כל ערך עיצובי או מיוחד אחר פרט להיותו חמוד במיוחד ובמיקום נחמד

 

[omar15]

הריסה זאת אומרת בניה חדשה זאת אומרת הליכים לשנה וחצי אם

לא יותר וכפי שציינה גלמיש יש סיכוי שלא יהיו כל ההטבות של התב"ע הקודם
גם כן היטלים ואגרות שיכולים לשמש כיסוי לחלק גדול מעלות השיפוץ
במידה והבית במצב לא טוב יש להרוס רוב הקירות ולבצע שיפוץ חדש
לא נכון שעלות השיפוץ יקרה יותר מבניה חדשה
עניין שאין רצפת בטון קיימת יכול לעזור לביצוע מערכת ביוב חדשה וגם לא תהיה הפרעה או חסימה לכל מיני כבלים או השחלות או העברות

 

[omar15]

לעניין עלות הבניה או השיפוץ-שיפוץ עלות גסה 3500 ש"ח למ"ר -

עלות הריסה ובני כ 5000 ש"ח למ"ר +עלויות היטלים ואגרות והנדסה

 

[yabubi]

תודה רבה!

לוח הזמנים משמעותי לנו מאד.
ולא חשבתי שיש יותר אגרות והיטלים. אז זה גם משנה את התמונה
&nbsp
&nbsp

 

[Sanchez]

לצערנו עומר ידוע כאחד שנותן הערכות מאוד אופטימיות...
הערכותיו כמעט תמיד זוכות להרמת גבה כאן !
לא יודע כמה בתים עומר בנה "עד מפתח", אבל אם היה בונה כאלה- היה מבין שהערכה של 5000 ש"ח למ"ר היתה נכונה אולי לפני 10 שנים או יותר.
הערכה יותר ריאלית היום עומדת על משהו כמו 7500 ש"ח וגם בסכום כזה אל תבנה על ברזים מזהב !
לי אין שום אינטרס, כיון שאני כאן על תקן של אחד שסיים בניה ופשוט לא רוצה שמישהו יקח מכאן נתונים לא מדוייקים בעליל.

 

[omar15]

ידידי ההפרש או העלות יתר מעל מה שציינתי היא בגלל הפרש רווח

בין קבלן לקבלן וגם תלוי מה הושקע בבית כאביזרים או סוגיות ביצוע שונות -
וכאן למהות העניין של השרשור הכוונה היא שההבדל בין עלות השיפוץ הגסה שציינתי גדול במידה לעלות בניה חדשה בעלות ההוגנת והזולה שציינתי(5000) אז איך יהיה העניין בעלות יותר יקרה ??? בנוסף להיטלים ואגרות ונדסה

 

[omar15]

הערה-העלות 5000 ש"ח למ"ר היא לבניה בלבד שלד וגמר לא כוללת

דברים ועלויות אחרות

 

[Sanchez]

5000 ש"ח הוא מחיר לסטנדרט של עזה.

 

[yabubi]

הרגתם אותי!

אם אני אגיד שהתקציב שלנו הוא 850 אלף.
אז מה אתם חושבים? יספיק לי לעשות:
שיפוץ קומת קרקע בנויה- 115 מ"ר + ממ"ד קיים
קומה שניה בנויה 50 (הצד הטוב) וצריך להוסיף עוד 50
צריך לצקת רצפה, לצקת תקרה בקומה שמתווספת,
להחליף צנרת, ביוב, חשמל קומפלט
לבצע איטום, לבצע בידוד טרמי
להחליף גג רעפים (חובה רעפים)
לעשות פיתוח של הגינה (ליישר שיפוע קל בקרקע ולהוסיף לפי תכנית שני בורות חלחול)

אנחנו לא אנשי יוקרה, ובעלי טעם צנוע יחסית. (יודעים לרסן את עצמנו, למרות שאני כבר רואה שעם האוכל בא התיאבון)
לפי הפרטים הבסיסיים האלו - יספיק לי או שאני חיה בללה-לנד?

 

[Sanchez]

המספרים שרשמתי נכונים לבניה חדשה מאפס.
אין לי מושג לגבי שיפוצים. אף פעם לא עברתי תהליך כזה.

 

[omar15]

שיפוץ כ570 אש"ח בניה חדשה כ200 אש"ח יציקת רצפה 60 אש"ח

והשאר כ50 אש"ח
זאת עלות השיפוץ והתוספת כהערכה..

 

[גלמיש1]

עומר - ביקשתי ממך בעבר לא לתת פה הצעות מחיר

אין להן שום תוקף באשר אתה, כמונו, לא מכיר את האיזור, לא ראית תכניות, ואין לך מושג ירוק כמה באמת זה יעלה. אתה מטעה אנשים וזו לא מטרת הפורום.

 

[omar15]

באשר אני? אני במרכז ומכיר מאוד האזור הנדון וגם לא מטעה אחרים

כי מה שהגדרתי היא הנורמה פלוס והאדון הנכבד הנ"ל הוא לא בענף אלא אזרח שביצע בניה חדשה ע"י אנשי מקצוע ולצערי ללא ידיעתו והבנתו נוצל כנראה בכמה שלבי בניה ולכן היתה לו הוצאה והשקעה יקרה יחסית לעלויות בשטח(7500 ש"ח) הוא לא קבלן או איש מקצוע בענף ועל פי נסיונו היחיד כלקוח לא ניתן לקבל את השקעתו כנורמה ..אני 27 שנים בענף ובשטח לכן מחובתי המוסרית להסביר ולהמציא לאחרים את הנכון בענף כי ההפרש ממה שגדרתי ליותר הוא בקשת אנשי המקצוע והספקים לעוד רווח וניצול תמימות האנשים ..והקורבן הוא הכיס של האנשים המבקשים לממש חלום יקר והוא בניית בית משלהם
לכן ידידתי גלמיש מבקש אני לא לזלזל בנתונים שלי ולהעדיף עליהן קביעות אחרים שהם מודים שאין להם ידע בעניין ולא מתמצאים בענף

 

[Sanchez]

אמנם בניתי בית אחד...
אבל מסביב בונים מאות רבות של בתים בשנים האחרונות ואני מצוי במחירים של רוב בעלי המקצוע.
כמו כן, כאן בפורום, אין אף אחד בשנים האחרונות שהסכים עם המחירים שאתה מציג כאן ללא הפסקה.
&nbsp
כל יום אני שומע על בעלי מקצוע/קבלנים (ערבים לרוב), שנעלמים לבונים כיון שהסכימו לקחת מחירים נמוכים מאוד...עבדו כמה שבועות לקחו לרוב יותר משביצעו ונעלמו !
זה קרה ממש לפני כחודש לשכן הצמוד שלי. טייח שהתחיל לעבוד אצלו במחיר שחיטה- נעלם לו אחרי שבועיים-שלוש. אציין שהזהרתי את השכן שלי שאין סיכוי שהטייח יסיים לו את הבית במחיר שסגרו. אותם ה"קבלנים" שלא מוצאים עבודה, לוקחים על עצמם פרוייקט במחיר "הפסד", עובדים כמה שבועות, מוצצים את הכסף מהבונה ונעלמים.
&nbsp
בעסק הזה (ובכלל בכל עסק), אם לא תתן לבעל מקצוע להרויח- אתה זה שתפסיד !
&nbsp

 

[omar15]

דבר ראשון לא להכליל ..לא כל הקבלנים בצורה שציינת (ערבים לרוב

וגם כן לא כל הקליינטים בסדר כי יש כאלה אלופים ברמאות על הקבלנים
דבר שני לא חוסר עבודה הוא הגורם לקביעת עלות נמוכה כפי שאתה מציין ומגדיר אותה
דבר שלישי מה שהגדרתי הוא הנורמה בשטח והמקרה שלך לא דוגמה
ואני אף פעם לא יזמתי התנתקות אלא מעבר למה שנדרש בטיב והספק
בניית בית אחד לא היא זאת שתקבע לי נורמה של עשרות שנים נסיון ...
וויקוח ללא מוצא זה תם..נקודה

 

[omar15]

בעניין מציאת עבודה -אין צורץ כי עתה עסוק בתמ"א 38 שהיא יותר

קשה ויותר גדולה מביצוע בית פרטי -לכן זה לא תירוץ

 

[גלמיש1]

עומר, היתה לנו את השיחה הזאת כבר בעבר

(בלי קשר לאף אדון אחר). התעלמתי מזה שנתת מעין מחיר-אצבע כללי, אבל לא אאפשר לך אבקשך לתת פה הצעות מחיר. זו אינה מטרת הפורום ואני מבקשת לשמור על הכלל הזה.