מה לגבי העובדה שהגיעו למסקנה שתמ"א 38 לא מונע רעידות אדמה?

[פולספגן]

מה לגבי העובדה שהגיעו למסקנה שתמ"א 38 לא מונע רעידות אדמה?

אם כך, מה בעצם ההבדל בין שיפוץ כללי של בניין לבין תמ"א 38?

 

[עוד אוריתה קור]

שיפוץ כללי או תמא?

שלום רב,
ההבדל היחידי הוא העלויות. ועוד יותר מכך - עלות מול תועלת. בעלי דירות בבניין יכולים להתארגן בעצמם על מנת לשפץ את הבניין. לבחור קבלן שישדרג את המעטפת הבניין. יוסיף מעלית. וגם יחזק את יסודות הבניין נגד רעידות אדמה. אם כבר - אז כבר...במקרה כזה לא יהיה צורך בהוספת קומות בבניין, כמובן. וזהו יתרון לא מבוטל. לא זו אף זו. עיריות נותנות עזרה כספית לבניינים כאלה, תנאי הלוואה נוחים וכיו"ב. דבר אחד יש לזכור - עלות פרויקט כזה היא יקרה ביותר - כמובן הכל תלוי בסטנדרט שייקבע ע"י בעלי הדירות.
בתמא 38, לעומת זאת, מקבלים בעלי הדירות את כל מה שהזכרתי למעלה בלי להוציא שקל מכיסם!! ואף יכולים לדרוש מהקבלן סטנדרט נאה. כל זה בתמורה לכך שהם מעבירים, "מוכרים" את זכויות הבנייה הנוספות שבבעלותם לקבלן/יזם. כך, במסגרת תמ"א 38/1 (המקבילה לשיפוץ על חשבון הדיירים) יוכלו לקבל חיזוק יסודות הבניין נגד רעידות אדמה, תוספת של ממ"ד לכל דירה (במידת האפשר) מה שאומר תוספת של עוד חדר לכל דירה, תוספת של מרפסת שמש, מעלית, שיפוץ הלובי, חדר המדרגות ומעטפת הבניין כולו בסטנדרט גבוה ביותר (נתון למו"מ בין בעלי הדירות ליזם). אני יכולה לומר לך, כי בסיומו של פרויקט כזה הבניין נראה כמו בניין חדש לחלוטין. כמובן, שהנכס שבבעלותך שווה יותר (בכ- 30%). בתמורה לכל אלה היזם יוכל לבנות 2 וחצי קומות (בכפוף לאישור העירייה) נוספות לבניין ולמכור את הדירות שבבעלותו.
השאלה היא, האם בעלי הדירות יכולים ומוכנים להשקיע מכספם בפרויקט כזה??

 

[dw2322]

ההדגשה איננה מדוייקת לדעתי

תמא38/1 זה סיוט לדיירים. שאף אחד לא ישלה את עצמו. הדיירים הולכים לגור בתוך אתר בנייה. לא ליד, לא בסמוך. בתוך, ולא, זה ממש, אבל ממש ממש, לא מוי כיף.
לכן הרבה אנשים סביר שיעזבו את הדירה בזמן הבניה, או לפחות שיא הרעש, האבק והלכלוך. במקרה האופטימי של קבלן יקה מקצוען זה יהיה חודשים ספורים במקרה הפסימי של קבלן חאפר שלוקח את הזמן שלו זה עלול לקחת גם שנתיים. שנתיים שכירות זה לא מעט כסף (וגם לא כ"כ פשוט למצוא דירה להשכרה לכמה חודשים כשבד"כ מקובל חוזים לשנה) אך דעתי היא שלבנין יש בלאי, ומה לעשות? פעם ב 50 שנה צריך לשפץ, וכן, זה עולה כסף. ליבי ליבי.
בנוסף, חלק מהאנשים יבחרו ש"אם כבר אז כבר" וירצו לשפץ את פנים דירתם הישנה (וזה עולה כסף), מה גם שהורסים את הקיר הישן, זה שכעת מפריד בין הדירה הישנה להרחבה.
&nbsp
למי, שבמקרה, חושב שהוא חוכמולוג גדול וישכיר את הדירה בזמן שהוא לא גר בה וזה יממן לו את השכירות במקום אחר באזור אז כדאי להבהיר שגם השוכרים אינם טמבלים, ואף שוכר שפוי לא ירצה לגור בבניין שעובר תמא. כמו שאתם לא אוהבים רעש, אבק ולכלוך ככה גם הוא.
לא הייתי ממליץ להעלים את המידע הזה מהשוכר מכיוון שלדעתי זה עניין מהותי. מאד מהותי. מאד מאד מהותי, ושופט סביר כנראה יפסוק לא רק ביטול חוזה אלא גם פיצוי נכבד מהמשכיר הנכלולי שינסה להעלים מידע כזה משוכר תמים (אך אוריתה היא העו"ד כאן והיא כנראה תדע להעריך טוב ממני). מכאן שתרחיש שבו מצליחים לקבל חצי שכ"ד בזמן הבנייה הוא תסריט סביר לדעתי וזה שווה כסף (באזור מבוקש, באזור לא מבוקש במיוחד לא יסכימו לגור בכלל והדירה תעמוד ריקה, וזה שווה עוד כסף). אם המיזם מספיק רווחי אז יתכן והיזם יסכים לממן את השכ"ד.
&nbsp
שוב. אין מה לעשות. בניין זה מוצר שעובר בלאי, ו"פעם ב" צריך להשקיע. בגלל זה דירה חדשה בד"כ שווה יותר מדירה ישנה באותו אזור ובגלל זה דירה בבניין משופץ שווה מעט יותר מדירה דומה בבניין סמוך לא משופץ.

 

[עוד אוריתה קור]

תמא 38/1

אתה צודק לגמרי. תמא 38/1 היא אכן סיוט לדיירים. הם גרים בתוך אתר בנייה. היום יותר ויותר מקובל לממן לדיירים בתמא 38/1 שכ"ד למגורים כולל ההובלות הלוך וחזור (ככל שיש צורך בכך). הכל תלוי בכמה כדאיות כלכלית יש לפרויטק. אם הפרויקט הוא רווחי - ניתן לדרוש זאת מהיזם. כמובן, הדבר תלוי בעיקר במיקום הפרויקט, במספר הדירות שיכול היזם להוסיף. לגבי השכרת דירה שעומדת לעבור פרויקט תמא 1 - אין ספק שחובת בעל הדירה ליידע את השוכר על כך בבחינת "גילוי נאות". ניתן ליידע את השוכר בעובדה חשובה זו ולציין בפניו כי בתקופת הבנייה שכה"ד ירד משמעותית (עניין למו"מ). יש חבר'ה צעירים שבמהלך היום בכל מקרה אינם נמצאים בביתם ולכן להם אין זה משנה כל כך אם בין 7 בבוקר ל 17:00 אחה"צ בונים בבניין.

 

[עוד אוריתה קור]

תמא ורעידות אדמה

שלום לך,
תמא 38 לא אמורה למנוע רעידות אדמה. אומרים שרעידות אדמה אינן הורגות. אלא הבניינים שנופלים עלינו - הם שגורמים לאבידות בנפש... את זה באה תמא 38 למנוע, או ליתר דיוק למזער נזקים.
אבל, תמא 38 אינה רק מחזקת את יסודות הבניינים או בונה את הבניינים החדשים, הנבנים במסגרתה, עם חיזוק עפ"י התקן ת"י 413.
במסגרת תמא 38 מחוייבים הקבלנים גם לבנות לכל דירה ממ"ד (מרחב מוגן דירתי) או ממ"ק (מרחב מוגן קומתי). מה שמגן עלינו מפני טילים. לצערנו, אחת לכמה שנים מדינת ישראל מותקפת והוכח כי הממדים הם מצילי חיים. (ראה אשל"צ במבצע עמוד ענן- שם ניצלה משפחה רק בשל העובדה שישבה בתוך הממד). בשל כך, תמא הוכרזה כתוכנית בעלת חשיבות עליונה מבחינה לאומית.