מילת באזז חדשה: אינטנסיביות עירונית

[tapuzo1]

מילת באזז חדשה: אינטנסיביות עירונית

האם מישהו פה אוהב לגור מעל בית קפה או מסעדה רועשת, תרימו את היד?
אני מניח שלא.
האם מישהו פה אוהב לגור מעל מועדון לילה שפועל עד 2 לפנות בוקר?
אני מניח שלא.
כנ"ל גם סופרמרקט עם משאיות שפורקות אליו סחורה, וסניף פיצה עם קטנועים.

מילת הבאזז החדשה - אינטנסיביות עירונית היא מאד נחמדה כקונספט כללי של עירוב שימושים
בעיר כדי שלא נקבל רק שכונת מגורים שריקה ביום או רק רובע תעסוקה שריק בלילה.
השאלה כמה באמת אנחנו רוצים שבבניין לידינו תפתח מאפיה ובבניין ממול מספרה?
רוב האנשים רוצים לגור בסביבה שקטה ומעדיפים לצמצם את המסחר למרכז שכונתי.
זה לדעת המתכננים "פשע נגד העירוניות הנהדרת".
אני יכול להסכים שבמרכזי ערים בצירים ראשיים צריך שתהיה סביבה פעילה.
אבל כדאי להיזהר ממילים שנשמעות טוב ואחרכך יוצרות אזורים מדורדרים.

 

[tapuzo1]

פרחי צפריר ו"אינטנסיביות עירונית"

מהאתר שלהם:

"אתמול הצגנו בפני הועדה המקומית תל-אביב יפו שתי תכניות. שתיהן בצמתים חשובים בעיר. האחת - הקמת אגף חדש לבית אבות משען "נאות אביבים" ברחוב ברודצקי פינת אינשטיין. השניה - הקמת מבנן מגורים ברחוב משה דיין פינת מח"ל. נכון להיום - שתי צמתים עם מדרכות צרות במיוחד, מלוות גדר אטומה. בשני הפרויקטים נתנו ביטוי לתפיסת העולם שלנו - יצירת אינטנסיביות עירוניות ושימושים מעורבים, תוך הפנית הפנים למרחב הציבורי ושיפורו - הרחבת מדרכות, יצירת כיכרות עירוניות במפלס הרחוב, חזיתות פעילות מסחריות וקולונדות מוצלות."

על פניו נשמע טוב ונראה טוב אבל צריך להבין שזה מתאים לצירים ראשיים במרכז העיר ולא לכל שכונה.

 

[ש מים]

תפוזו, סבלנות!

סבלנות זו לא מילה גסה.
והחיים הם לא שחור ולבן. יש גם גווני ביניים. ומסתבר שלא סתם אנשים לומדים ועוד יותר מכך - צוברים נסיון בעבודה מעשית. מסתבר שיש פתרונות תכנוניים לנושא "שימושים מעורבים", ואין הכרח שהאחד יפגע או יפריע לשני.
סבלנות כבר אמרתי?

 

[ambitious cyanide]

אל תניח סתם. בדקת? שאלת? ערכת סקר?

לא. סתם שלפת מהמותן.
אין סטודנטים שישמחו להנחה בדירה שנמצאת סמוך למקומות בילוי? אין זוגות צעירים שישמחו לגור בזול? אין משפחות חד-הוריות שישמחו להתמודד עם קצת רעש בתמורה לשכונה טובה יותר או עיר מרכזית יותר?

אבל אתה חושב שאתה יודע. למה שלא נאפשר אינטנסיביות עירונית וניתן לשוק להחליט אם זה טוב או לא?

 

[tapuzo1]

אני עובר על פרוטוקולים של מהנדסי ערים

ואני שם לב שהאדריכלים כשהם רוצים לאשר פרויקט עם מסחר אז הם מתחילים לתת סופרלטיבים
שזה "מחייה, מעורר, מפרה, מטיב, מייצר מפגשים" וכל מיני דברים שהם עצמם לא היו רוצים מתחת
לבית.
אני אתן לך דוגמא של פרויקט שבא לאשר סופרמרקט ענק מתחת למגדל מגורים. היזם כמובן רצה
בזה מאד, זה מעשיר אותו בהכנסה והופך את החברה שלו לבעלת שטחים מסחריים נרחבים.
בבניינים מסביב הגישו התנגדויות בטענה שיש בשכונה שני מרכזים מסחריים עם סופרמרקט ושזה
יצור מטרדי סכנה לילדים של משאיות סחורה, מטרדי לכלוך, רעש, ושאין שום צורך בעסק מסחרי
בלב השכונה שיכניס לשם מכוניות רבות מחוץ לה לקניות.

האדריכל של היזם התחיל לומר כך: "השכונה היא לא רק מגורים. היא שכונה מרכזית צריך שתהיה
פעילות עירונית של חנויות בתוכה אחרת ... היא שכונה "שמזיקה לעיר"
ממש ככה.. השכונה מזיקה לעיר ברגע שהיזם רוצה סופרמרקט והתושבים מתנגדים..

 

[ambitious cyanide]

לא מה שאמרתי.

דבר אחד זה להכניס עירוב שימושים לשכונה קיימת בה התושבים החליטו לקנות או לשכור על בסיס מצב קיים בו אין עירוב שימושים

דבר אחר לגמרי הוא לבנות שכונה מעורבת שימושים מהיום הראשון ואז אף אחד לא יוכל לטעון שהוא לא ידע או שזה מפריע לו. להפך, דווקא מי שאוהב את זה או רוצה להינות ממחיר מופחת יוכל לגור שם.

 

[ש מים]

נראה שאתה קצת טועה/לא מבין/לא מובן

1. כל בניה נעשית לפי תכנית (למעט בהירות ההבנה אשתמש במילה הנפוצה - תב"ע).
2. כדי שיבנה בניין בעל שימושים מעורבים, התב"ע חייבת להגדיר זאת (אלא אם מדובר ב-"שימוש חורג", אבל גם אז קיימות ההגבלות שיפורטו להלן).
3. מבחינה זו אין שום הבדל בין בניין חדש ("מהיום הראשון", במילים שלך) לבין בניה ב-"שכונה קיימת".
4. כאשר הדבר נעשה "בשכונה קיימת" (ואני יוצא מתוך הנחה שכוונת למקרה של שינוי-יעוד, מ-"מגורים" ל-"מגורים מעורב עם מסחר" או משהו דומה) לשכנים ("בעלי עניין" אן - "גובלים", בלשון החוק) קיימת הזכות להגיד התנגדויות מנומקות, במסגרת תהליך ההפקדה, הקבוע בחוק. וועדות התכנון ישקלו את ההתנגדויות, ובמקרה שישוכנעו בצדקת טענות המתנגדים ו/או בערכן הגבוה לעומת "טובת כלל הציבור", הן יורו על שינויים בתכנית, עד כדי פסילתה המוחלטת.

ככה שטענותיך ואמירותיך נשמעות תמוהות.

 

[ambitious cyanide]

הגבתי למה שתפוזו אמר

תפוזו הציג מצב שבו סמוך לבניין מגורים פותחים לפתע סופרמרקט ענק. אז אמרתי שברור שהתושבים יתנגדו לשינוי היעוד ויש להם את האמצעים החוקיים לכך

לעומת זאת בשכונה חדשה שהתבע שלה כוללת עירוב שימושים אין לתושבים מקום להתנגד למימוש התבע ובכל מקרה סביר שלא יתנגדו כי הם לקחו את זה בחשבון כשקנו את הנכס.

אז בגדול התכוונתי למה שאמרת רק שניסחת את זה טוב ממני בהרבה.

 

[ש מים]

 

[down under]

עדיין אתה טועה

להערכתי מרביתו המוחצת של הציבור, משהו כמו בין 80% ל-90% לא ירצה שבבניין שלו ובבניינים הצמודים אליו משני הצדדים וכן בבניין ממול, יהיה מוקד כלשהו.
בין אם זה סופרמרקט או דיסקוטק או מאפיה או פאב או בית קפה.
מה כן? תופעת ה-nimby, הם כן ירצו שכל הדברים הללו יהיו במרחק הליכה קצר או נסיעה קצרצרה במכונית. נניח במרחק של 5 דקות הליכה או 5 דקות רכיבה באופניים הם כן ירצו שיהיה
את כל האטרקציות המסחריות/תרבותיות/בלייניות הללו.

 

[ש מים]

ללא תימוכין הערכתך זה להערכת כ"א אחר

למרות שהיא נכתבה בנחרצות.
מצד שני, פתרונות אדריכליים, המאפשרים עירוב שימושים קיימים ומוכיחים את עצמם כמוצלחים ביותר בעולם ואף בארץ (ע"ע דירות המגורים מעל דיזינגוף סנטר למשל. ובקרוב מתחם שרונה/הקריה בת"א

 

[ש מים]

צ"ל: זהה...

 

[down under]

שמעת על הקומון סנס? שמעת על נסיון חיים?

שמעת על אנשים אחרים?
ההגיון שלי, מגובה במה שאני קורא ושומע ומדבר עם חברים שמתמצאים בנדל"ן, כל אלו גם יחד וכל אחד לחוד אומרים בדיוק את אותו דבר.
אף אחד לא רוצה לגור בבניין משותף רגיל שבקומת הקרקע יש איזה שהוא סוג של מעין מפגע.
אבל כולם רוצים שכן יהיה בקרבת מקום.
לא סתם אמרתי נימבי (nimby), שזה not in my back yard. לא רוצים משהו שמייצר רעש, לכלוך, ריח רע, פקקים ומחסור בחניה מתחת לבית אבל כן שמחים שזה יהיה במרחק של כ-5 עד 10 דקות
מהבית מבלי שההשפעות השליליות יגיעו עד לבית עצמו.


זה שכל הדירות בבתים משותפים רגילים מעל לחנויות, פאבים, דיסקוטקים, בתי קפה, סופר מרקטים וחנויות ירקות הן לא דירות רפאים זה בשל אילוצים ולא מרצון.
אני גם בטוח שדירה זהה בגודל ובכווני האויר ובקומה (נניח קומה 3 בבניין א' וקומה 3 בבניין ב') ובאותו גיל פחות או יותר ובאותה שכונה, הדירה שבקומת הקרקע שלה יהיה פאב תהיה זולה יותר
לקניה/מכירה מאשר הדירה השניה שבקומת הקרקע יש רק גינה/חנייה של הדיירים.

 

[ambitious cyanide]

אבל במידה רבה זה עניין של הרגל.

בלי להיות מתנשא, אפשר להגיד שאנשים אוהבים את מה שהם רגילים לו. אולי באמת יש הרבה אנשים שלא רוצים לגור לידמשרד/סופרמרקט/פאב. אבל האם הם מודעים למחיר שהם משלמים על הבחירה שלהם?

האם אותם אנשים מרוצים מזה שהם עומדים בפקקים בדרך למרכזי תעסוקה למרות שחלקם לפחות יכלו ללכת לעבודה ברגל אם היה יותר עירוב שימושים? האם אותם אנשים מרוצים מזה שלילדים הבוגרים שלהם אין אופציה זולה לגור לידם כי אין דירות "פגומות" בקרבת מקום? האם אותם אנשים נהנים לנשום את זיהום האוויר מכל הנסועה המיותרת הזו? האם הם נהנים לשלם ועד בית מוגדל, כי בהחלט אפשר להפיל חלק מהחזקת הבניין על העסק שבקומת הקרקע (בלי קשר לשאלה האם זה נעשה בפועל או לא)

לגבי זה שהדירות מעל פאבים וכו' הם לא דירות רפאים, לדעתך זה מחוסר ברירה. לדעתי, זה מביקוש. אני מכיר הרבה אנשים בגילי (בוגרים צעירים) שדווקא מחפשים את המקומות האלו בכוונה.

מעבר לזה, זו גם המגמה התכנונית בכל הערים המוצלחות בעולם. כנראה שלא סתם זה כך.

 

[down under]

אתה מזוכיסט?!?

אתה רוצה לגור מעל פאב? מה לכל הרוחות ו/או למען השם, מפריע לך אם הפאב יהיה במרחק של 4 דקות הליכה איטית (או דקה וחצי הליכה מהירה) מביתך?

אני, כאחד שמאוד אוהב לצאת לבלות, גם בפאבים/ברים, הייתי יותר משמח אם היה פאב/בר במרחק של 5 עד 10 דקות הליכה אבל מאוד מאוד מאוד לא אסכים אפילו על לחשוב שבבניין שלי יהיה אחד כזה.

 

[ambitious cyanide]

מה הסיפור?

בתל אביב ממילא הכל נסגר לקראת 2 בלילה (במרכז העיר) ורחובות ראשיים בהם יש פאבים ממילא רועשים בגלל המכוניות.

אף אחד הרי לא פותח פאב באמצע שום מקום אלא במקומות רועשים ממילא. אז עוד קצת רעש? לא נורא. משקיעים קצת בבידוד קול וסוגרים את הפאב בשעה סבירה (נגיד, 2 בלילה) ויהיה בסדר. אני דווקא הייתי שמח לשלם 1000-1500 שקל פחות בחודש על שכ"ד.

אבל זה רק לגבי פאבים. מה ההשפעה על השקט בשעות הערב והלילה של סופרמרקט,משרד או חנות שממילא נסגרים בשמונה בערב? אני יכול להבין שאנשים חוששים מרעש בלילה, אבל מה לכל הרוחות מפריע משרד של רופא, עורך דין או אדריכל?

 

[down under]

גרתי בבני ברק בבניין מעל חנויות.

לא פאבים או חנות ירקות והיה דוקא בסדר.
אני לא מוכן לגור ליד מוקדי רעש או ריח רע.
מעל מסעדה לא תמיד קולט האדים/עשן שלהם עובד כמו שצריך ואז אתה נושם את כל העשן.
מעל משרד עו"ד או קליניקה של רופא או משרד מהנדסים אין לי שום בעיה לגור.


ואולי אתה לא מכיר את ת"א, אבל מעל ל-80% מרחובותיה הם דוקא שקטים לגמרי, בלי אוטובוסים ובלי פאבים ובתי קפה. המון רחובות קטנים וחד סטריים.
גם באזור שד' נורדאו, גם באזור ככר רבין, גם באזור כיכר המדינה ואפילו באזור נחלת בנימין ופה ושם חלק מן הרחובות של פלורנטין הם ללא שום פאב או משהו אחר ברחוב.

סופר מרקט גדול פרושו של דבר גם משאיות אספקה וגם כמויות אדירות של זבל עם דוחסן זבל שלעתים מדיף "ניחוחות" למרחוק.

ואל תדאג, אף בעל בית אבל אף בעל בית לא מוריד את דמי השכירות החודשיים כי יש מפגע כלשהו בקומת הקרקע. הדבר בא לידי ביטוי רק במחיר המכירה או בזמן שלוקח למכור דירה מעל מפגע שכזה.

 

[ambitious cyanide]

מכיר קצת את תל אביב

ותל אביב היא דווקא דוגמה טובה יחסית לעירוב שימושים
נכון שרוב הרחובות שקטים וזה בסדר. אבל יש חלק לא קטן של בתים שמשולב בהם עסק בקומת הקרקע ולזה אני מתכוון. למעשה, תל אביב מצטיינת ארצית (לדעתי) במגמה החיובית הזו.

לצערי, אם תסתכל על השכונות שמצפון לירקון, תראה שהנורמה הזו נגמרה. למעשה, מצפון לירקון יש לך שכונות משעממות כמו אחרון השיכונים בכפר סבא, רק יקר יותר. רוב הערים בישראל הן לא כמו תל אביב והרבה פעמים צריך אוטבוס מתוך השכונות כדי לקבל שירות אלמנטרי כמו רופא שלא נדבר על בילוי.או חו"ח עבודה. השכונות החדשות בפתח תקווה הן דוגמה.

ולגבי השכירות, אני דווקא לא מסכים איתך. שוק השכירות הוא משוכלל ומתמחר היטב כל חיסרון או יתרון של הדירה. אפשר לראות את זה ברמת המחירים שבעלי הדירות דורשים. דירה קטנה יותר, אפילו במטרים ספורים תהיה זולה יותר מדירה גדולה יותר באזור דומה. דירה עורפית יקרה יותר מחזיתית, כן/לא מעלית, כן/לא חניה וכו'.

 

[ש מים]

 

[ש מים]

?|

אתה מזכיר לי את זה שרואה ג'ירפה ואומר: "אין חיה כזו".
עם כאלה אי-אפשר להתווכח.
חייה בשלום עם ההנחות שלך. העולם ימשיך בדרכו.
(אגב, פתחת בכלל את הקישורים שטרחתי להביא לך?)