מיסוי על קרן נדלן שיתופי בארהב

[צבי ליך]

אני לא יודע איך השקעה במניות יכולה לתת רבית

אולי לפי ההסכם נתת להם הלוואה המירה (הלוואה שתוכל להפוך למניות בעתיד), אולי יש ליזם יש אופציה להפוך את המניות לחוב, אולי איזו התחכמות חוקית (או לא חוקית) אחרת.
&nbsp
באופן אישי זה נשמע לי מוזר לאללה.
&nbsp
אני לא יודע מספיק על המקרה הספציפי, וגם לא על התהליך של שינוי הסיווג אצל מס הכנסה כדי לייעץ לך. לא הייתי עושה את זה בלי רו"ח או יועץ מס שמבין בדיוק מה קרה פה.

 

[aeonf]

אפשר גם אפשר

לדוגמא שהוא מחזיק בחלק אפסי של המניות ורק נותן לחברה הלוואת בעלים.
זה מאד משתנה בתלות באיך שבונים את העסקה הזו משפטית.
לא הייתי פוסח על רו"ח במקרה הזה, גם אם נגבה מס שולי מקסימלי יש מקום להחזר מס, גם אם דווח בשנים הקודמות ביתר, רו"ח יכול לעשות זאת.

 

[צבי ליך]

והוא לא עודכן שהוא נתן הלוואת בעלים?

אתה מבין איפה הבעיה שלי?

 

[aeonf]

שמע זה כבר מיסוי בינלאומי

נפגשתי עם כמה וכמה חברות וכולם אומרות את אותו הדבר (או אמרו לי לפחות) זה שהם לא נותנים יעוץ מס וזה לא בתחום אחריותם, זה גם מאד תלוי באיך אתה אישית משקיע (לדוגמא אם אני פותח אישית LLC אמריקאי ומשקיע משם, אם אני אמריקאי או לא, אם אני משקיע בתור חברה בע"מ או יחיד וכו' וכו').
זה חלק הDD הבסיסי שכל משקיע צריך לעשות, אין חברת השקעות שתיקח אחריות גם על נושא המיסוי של המשקיע, זוהי עבודתם של רו"ח ויועצי מס, לא משווקי השקעות.
אבל בהחלט הייתי מצפה מהם שיתנו גילוי נאות על על המצבים הנפוצים והPLAIN VANILA.
אגב דווקא השקעה בתור הלוואת בעלים יכולה להיות עדיפה כיוון שעד כמה שידוע לי המשקיע הישראלי ימוסה ב25% בלבד.

 

[vinney]

הלוואת בעלים יש לה יתרונות וחסרונות

יתרונות:

אתה הופך להיות נושה כמו כולם במקרה של פשיטת רגל (אם כי אחרים ינסו להראות שההלוואה הייתה בעצם השקעה).

הקרן מובטחת וההכנסה קבועה (טוב, אלא אם כן פושטים רגל).
&nbsp
חסרונות:

אתה לא משתתף בעליית הערך (=אין משמעות לדיון על מס רווחי הון כי לא יהיו רווחי הון)

מיסוי ריבית בארה"ב הוא לפי מס שולי, אין יתרון כמו לדיוידנדים או רווחי הון (בארץ, כמדומני, זה לא בדיוק נכון).

אין ניכוי הוצאות (כי אין הוצאות)

אתה לא בעלים של שום נכס (מעבר להשקעה הראשונים שבגללה ההלוואה היא הלוואת בעלים מלכתחילה).
&nbsp
אני לא רואה למה שמישהו מישראל ישקיע בהלוואות נדל"ן בארה"ב במקום בניירות ערך סולידיים בבורסה בתל אביב. זה נראה לי טיפשי במיוחד.

 

[צבי ליך]

כל מה שכתבת נכון, אבל...

בוא נגיד שהוא השקיע באיזו קרן, והקרן השקיעה בחברת הפרויקט בתנאים שמאפשרים ל-GP להחליט להמיר חלק מההשקעה להלוואת בעלים.

הכי בסיסי זה להסביר את זה למשקיע לפני ההשקעה. אני לא מצפה שייתנו לו ייעוץ מס. רק שיסבירו לו על מה הוא שם את הכסף. לא יכול להיות שהבנאדם מושקע שם כבר יותר משנתיים ולא טרחו לעדכן אותו במה הוא מושקע

 

[vinney]

זה פשוט לא מסתדר

לא יכולות להיות לך "הוצאות" להכנסה מריבית. תיקון גג לא משפיע על הלוואה. גינון לא משפיע על הלוואה. שום הוצאה שהם רשמו שם לא יכולה להחשב כהוצאה מוכרת להכנסה מריבית.
&nbsp
מס הכנסה עובד לאט. גם בארה"ב, גם בארץ. עד שיגיעו אלייך עם הביקורת כבר תצבור כמה שנים של דו"חות שגויים. זה יעלה לך מאוד ביוקר.