מכירת דירה דרך תיווך

[meit1233]

מכירת דירה דרך תיווך

היי..
כ4 חודשים אני מנסה למכור את דירתי. ללא תיווך. אך מגיעים גם אנשים דרך מתווכים.
מתחיל להגיע תאריך הדד ליין שלי.
מבינה שאני חייבת לעשות חישוב מסלול מחדש.
מרגישה ש"נגמרו הקונים החדשים" ז"א- לא מבינה איך איזה מתווך יוכל "למצוא" לי קונים שאני לא הגעתי אליהם. בהתחשב בזה שפירסמתי רבות בפייסבוק + יד 2
תוהה האם יש תובנות חדשות מחברי הפורום.
מעניין אותי אם רימקס למשל זה משרד תיווך שכדאי לדבוק בו? או שאין באמת חשיבות למשרד גדול או קטן? (זה משנה כי לרימקס אני משלמת עמלה שמנה, ומתווכים יותר "קטנים" ולא בהכרח פחות טובים, מוכנים להוזיל את עמלת התיווך.)
תודה מראש לעונים

 

[aeonf]

כמה אנשים ראו את הדירה?

הצעות מחיר קיבלת?
איך קבעת את המחיר המבוקש לדירה?
&nbsp

 

[meit1233]

ראו אותה המון!! אולי 30

המחיר נקבע בהתאם לשכונה ובהתאם לעיסקאות שנעשו פה באיזור.
יש לי כמה נתונים שהיו אמורים לעלות את ערכה כמו 2 חניות. או קומה גובהה. וכו'
אך עדיין, גם בהמשך כשהתפרשתי על המחיר והורדתי את היתרונות האלה מחישוב המחיר גיליתי שהקונים שהיו פה דיי "נשרפו" וגם אם יש שאהבו את הדירה- אין לי איך לתקשר איתם. מה שמוביל אותי לחתימה עם מתווך. ומה שמוביל גם לשאלה- האם הוא יצליח להגיע לקונים פוטנציאלים שאני לא הגעתי אליהם? (ו"לשכנע" אותם..)
הכי מרגיז- זה שכמעט לא היה פה אדם שלא התלהב וחיזק אותי באומרו: "הכי טוב מפרטי. למה שנשלם למתווך??" אך מנגד, על אף שהראה התלהבות מהדירה- לא טרח ליצור איתי קשר, לנהל משא ומתן או לדווח לי למה "לא אהב"
אגב, גם מתווכים (על אף כל האינטרסים שלהם) מסכימים איתי שערך הדירה שקבעתי הוא נורמלי.

 

[aeonf]

לא ענית על השאלה

הצעות מחיר קיבלת? 30 איש ראו את הדירה ולא קיבלת הצעה אפילו הצעה 1?
איפה הדירה מותר לשאול?

 

[amot1]

ברוכה הבאה לעולם המכירות

חייתי בארה"ב הרבה שנים ( עדיין על הקו ) שם אמרנו : money talks, bulshit walks ....
קל מאוד לדבר להגיד ואוו איזה יופי בלה בלה בלה , להכניס את היד לכיס ולהוציא את הכסף זה החלק הקשה , רוב האנשים בולשיטרים אין מה לעשות ככה זה.
&nbsp
מתווך הוא איש מכירות, הוא יגיד לך כל מה שתרצי כמעט לקבל בלעדיות על הדירה שלך. אחרי שתחתמי כבר ילחצו עלייך להוריד את המחיר כי הוא לא מצליח למכור . ככה עובד העולם .
&nbsp
לגבי המחיר "שוק" . כמו שאת רואה אין דבר כזה בכלל "מחיר שוק " . הדירה שווה נטו מה שמוכנים לשלם עליה, וכנראה שלא מוכנים לשלם מה שאת חושבת שהדירה שלך שווה ( בדר"כ לבעל דירה יש נטייה לחשוב שהדירה שלו שווה יותר ממה שהיא מכל מיני סיבות, רגשיות וכדו ) .

 

[הנדלניסט מהבקעה]

ל-amot1 - התייחסות לאמירותך על מתווכים ובכלל.

מצד אחד הנך מעיד על הקושי הסופי לאתר קונים "רציניים" להגדרתך "שיכניסו את היד לכיס" וזאת בהתייחסותך למגע ישיר בין קונה למוכר...מצד שני אתה פוסל על הסף מתווכים באופן בוטה וכוללני למרות שיש בינהם אנשי מקצוע ישרים,רציניים ומקצועיים שמסוגלים לבצע מכירה בצורה יעילה יותר מבעלי הנכס .

אתה בוודאי יודע שבארה"ב [שנים על הקו כהגדרתך] מירב עסקאות הנדל"נ מבוצעות ע"י מתווכים ושם משלמים כ-6 אחוז משווי העסקה.

"צורמת" לי מאוד תפיסתך המעוותת על מתווכים העוסקים במקצוע לגיטימי שעבר רגולציה ופיקוח הדוק ע"י משרד המשפטים, שקיים אך ורק כי יש לו ביקוש שאחרת היה נעלם.

האם ידעת שמעל 70 אחוז מהחיכוכים בין מתווכים ללקוחות שמגיעים לבתי משפט הגורם המתנער מאחריות הוא דווקה הלקוח ?

מתווך מקצועי לעולם יאמר ללקוחו את האמת על הנכס ושוויו גם עם בעל הנכס חושב אחרת

בסיכום כתיבתך אתה סותר את אמירותיך בדבר פעילותו הגורפת של המתווך להוריד מחיר, ואתה קובע ככלל ש"אין מחיר שוק" מהיכן אתה מביא את המשפט הזה ? כמה דירות כבר קנית / מכרת ? מהיכן נובע ניסיונך הדל ?

לידיעתך...קיים "מחיר שוק" המהווה בסיס למו"מ ושממנו ניתן להגיע לתמחור נכס ע"ב מיקום,קומה, מצב הדירה,הבנין,שנתון,כיוונים ועוד.
באם לא היה מחיר שוק כהגדרתך...אז וילה בסביון היתה עולה בדיוק באותו מחיר כמו וילה ביהוד, או לחילופין לא היו פערים בין מחירי דירות בצפון ת"א למרכזה או דרומה.

 

[כי אני הבוס]

יש לי הרגשה שאת לא יודעת לתרגם התעניינות לעסקה

כשמישהו מתלהב צריך לעודד אותו להיכנס למשא ומתן. כלומר, כמוכרת את צריכה להיות אקטיבית, ולא פאסיבית. לא לחכות שהקונה יעשה את המהלך הראשון. מישהו בא, את רואה שהוא/היא מתעניין, את צריכה להגיד להם יופי, בואו נשב לדבר. החלק של לשבת חשוב. צריך ליזום תחילה של משא ומתן ולא לחכות שהקונה ייזום. כשכבר יושבים להתעניין קצת עליהם, מי הם, למה הדירה מתאימה להם ולחזק את הרושם החיובי. אחרי שהכרתם קצת לבדוק איך אפשר להתקדם בעסקה.


זה ממש ככה על קצה המזלג.

 

[amot1]

אולי תחשבי על המחיר שאת מבקשת

ותביני ששם טמונה הבעיה שלך .
אני רואה דירות שאנשים מבקשים מחירים שבכלל לא קשורים למציאות ותקועים עם דירות קרוב לשנה , מאיפה כל אחד ממציא מיספרים כאלו בכלל ? מעלים ב 100 אלף שקל מהמחיר של הדירה האחרונה שנמכרה באזור.

 

[meit1233]

נשמע שאתה טעון על מחירי הדירות

לא מצליחה להבין את תגובתך. אתה יודע כמה אני דורשת??
המחיר שלי זהה לדירה שנמכרה בבניין שלי לפני 4 חודשים. כשהדירה שלי 3 קומות מעליה.
יש הרבה מרמור של אנשים וכאלה שלא מבינים שזאת לא עוד דירה מיני רבות שיש לי. אלא גם אני מוכרת אותה וקונה דירה במחיר מופקע. זה גלגל.
כל עוד אני לא איזה משקיעה שיש בבעלותה 5 דירות, זה לגיטימי שאדרוש מחיר בהתאם לשווי שלה בשוק.

 

[chroot]

לא משנה למה זה קורה, יש מצב דה פאקטו בשטח ואת מתעלמת ממנו

1. סטטיסטית מי שקנה דירה באוגוסט 17, הפסיד עד לדצמבר 17 כ 2.1% מערך הדירה (פרסום אחרון של הלמ"ס).

2. 20% פחות עסקאות במחירי שוק בכל שנת 2017 מול 2016

שני הנתונים הללו כנראה לא הולכים להשתנות בטווח הקצר, לכן הם לוחצים מאוד חזק על הארכת זמן המכירה של הדירה שלך במחיר המבוקש הנוכחי ככל שיהיה.

 

[הנדלניסט מהבקעה]

ל-chroot - התייחסות.

סטטיסטיקה נכונה כמדד כללי המכיל בתוכו לדוגמה את ממוצע מחירי דירות 4 חדרים בת"א או בכל עיר אחרת בהשוואה לשנה קודמת. [ודירות 4 חדרים שונות ממקום למקום]

אבל...בהתייחסות לדירה נקודתית עם מרכיבי איכות או בלאי, ישן או חדש, מושקע או שלא, עם מעלית או ללא, עם מזגנים או שלא...ועוד, קיים מרכיב מחירים הנקבע ע"י ביקושים ולא ע"י סטטיסטיקה.

מחיר שוק הוא סוג של ממוצע הביקושים ומכאן נכנסים למו"מ בו הצדדים חייבים לגלות איפוק ולהתפשר [כל אחד מסיבותיו] שאחרת לא תתבצע עסקת מכירה ומכאן אגב חשיבותו של המתווך בסיוע לגשר על פערים.

הפערים בין מחיר השוק לבין המחיר הסופי שיחתם לבסוף יכול לנוע כמטוטלת של כ- 30 אחוז לכל צד [או יותר] בלי לקבוע מוסכמות לגבי הסטטיסטיקה, מוכר או קונה שמעוניינים לחתום על הסכם מכר יהיו מוכנים לוותר ולקבוע מחיר שאין בינו לבין מחיר השוק שום הצמדה...וזה נקרא שוק דינמי.

 

[כי אני הבוס]

חסרה לך קצת הבנה בסטטיקה

יכול להיות שמי שקנה דירה באוגוסט 17 דווקא הרוויח על הדירה שלו. כשאתה מדבר על ממוצע, זה לא אומר שכל הדירות התנהגו באותו אופן אלא שיש דירות שירדו יותר ודירות שירדו פחות. מעבר לך מדובר בממוצע משוקלל ומורכב, שמאז הלמ"ס שינה גם את ההרכב וגם את המשקולות של חישוב הממוצע.

 

[chroot]

זה נראה שלך אין שום הבנה בסטטיסטיקה לפי מה שכתבת

כתבתי במדויק *שסטטיסטית* מחירי הדירות ירדו ב 2.1%, לא כתבתי שום דבר על דירה נקודתית או אזור מסויים.

ברור לי שקיימת דירה שהמחיר שלה עלה בתקופה הזו, כמו שברור לי שקיימת דירה שהמחיר שלה ירד.

לגבי הממוצע המשוכלל המורכב, דווקא בגלל שהלמ"ס מבצע ניקוי, תיקון ושכלול נוסף לנתונים הגולמיים ולא שם אותם כממוצע פשוט (כמו אתר מדל"ן) כדי להקטין את סטיין התקן, יש בכך כדי להוריד את הסטיות.

אף אחד לא אמר שהסטטיסטיקה צודקת, עדיין צריך להפעיל הגיון,
אני רק הצעתי לה להסתכל על שני מנופים שיתכן שתוקעים את מכירת הדירה שלה.

 

[amot1]

למזלך את חיה במדינה חופשית

וכל דבר שהוא לא בניגוד לחוק לגיטמי. וכמו שלך מותר לבקש כמה שאת רוצה על הדירה שלך גם למשקיע מותר לבקש כמה שהוא רוצה על הדירה שלו אין בזה שום פסול לדעתי . אני לא טעון על המחירי דירות, אני דווקא מבין שבאזור המרכז המחיר צריך להיות יקר כמו בהרבה ערים מרכזיות בעולם.
אני כן טעון על ה"חיים בסרט" שרואים שדירה באזור נמכרה במחיר X והם מנסים למכור ב X+150 אלף , על חירבה . שימשיכו לחיות בסרט שלהם , למען האמת הרציניים כבר יורדים 100 אלף שקל , מוכרת דירה בחולון התקשרה אליי בחזרה והציעה את הדירה שלה במקום 1.3 ב 1.17 , ברור שאמרתי לה גם זה לא כי הדירה היא 55 מטר קומה 3 בלי מעלית אבל היא בחלום שהתמ"א ( שהשכנים מדברים עליו , ככה זה המצב שם ) שאולי יהיה בעוד מאה שנה מעלה את המחיר דירה כל כך הרבה....
&nbsp
בהצלחה

 

[כי אני הבוס]

קניתי ומכרתי כמה דירות בחיי והניסיון שלי עם מתווכים די רע

באים, מדברים על מחיר מפוצץ, ואיך שיש להם בלעדיות הם מתחילים למצוא כל מיני פגמים בדירה ולמה אי אפשר לקבל עליה מחיר טוב ושהשוק היום חלש ועוד כל מיני תירוצים כדי שתקבלי את ההצעה הראשונה, לא משנה אם היא נמוכה, והם יגזרו את הקופון שלהם. תזכרי שאם היו להם לקוחות, הם היו כבר מביאים אותם. אם הם צריכים לפרסם בעצמם, אז אין להם שום יתרון עליך.

כרגע השוק די חלש ולוקח יותר זמן מהרגיל למכור. צריך סבלנות. כמובן גם מודעה מושכת עם תמונות יפות ובלי משפטים מעצבנים כמו "המחיר סופי" או "לרציניים בלבד" או משפטים מעצבנים אחרים. הבית צריך להיות מסודר ויפה, גם בתמונות ובטח כשאנשים באים לראות. פסיכולוגיה...

 

[meit1233]

תודה רבה לכל המגיבים

אענה על הכל פה..
*דבר ראשון, המחיר שאני גובה הוא לא 100 ולא 150K יותר מהשוק.
לצורך ההשוואה - דירות כמו שלי ואף פחותות- נמכרות בסכום שלי ומעלה- עם תיווך! כך שמבחינתי אני ביתרון! וגם משם אני עוד מוכנה להוריד במחיר, כדי לסגור עסקה!
*בנוגע לקונים שהיו פה ואני נותנת להם ללכת בלי משא ומתן- מאוד קל להגיד. אך לא תמיד בפועל זה באמת זורם ומגיע לרמה ש"מדברים על זה"
*הצעות מחיר קיבלתי. והיו לי כמה "קונים רציניים" שבסוף העיסקה התפוצצה משטויוותתת, שלא תלויות בי (על אף שהסברתי והוכחתי שזה לא רציני)
*הדירה באיזור השרון המרכזי. בשכונה חדשה ומאוד מפותחת ומבוקשת.
*אני לא עפה על עצמי ועל הדירה שלי, אבל מן הסתם כמו כל אחד הייתי שמחה לקבל את הסכום המירבי. ניסיתי בהתחלה ועכשיו אני מתגמשת אפילו יותר.
* לא באמת קיבלתי מענה לשאלה איתה פתחתי את השירשור- האם למישהו יש ניסיון עם רימקס וחושב שהם יתנו לי תוצאות יותר טובות ממתווכים קטנים אחרים?
*התמונות שאני מפרסמת יפות. תמיד הבית נקי ומסודר לפני שאנשים באים. וכמובן שלא הכנסתי את המשפטים ה"מעצבנים" ש-"כי אני הבוס" ציין

 

[הנדלניסט מהבקעה]

אני לא מכיר מושג של מתווך "קטן" מול רי/מקס - התייחסות.

לפני שתחליטי לכאן או לכאן,כדאי שתבצעי "שיעורי בית" ותלמדי מעט על מתווכים באיזור מגורייך, מתווכים מקצועיים , ישרים, ושקופים...אינם נחלה בלעדית של משרד תיווך זה או אחר. [ואני עבדתי ברי/מקס]

כמה המלצות :

אינך חייבת לתת בלעדיות למתווך זה או אחר.

אינך חייבת להסכים לגובה שכר טירחה זה או אחר. [אבל מרגע שיחתם הסכם "הזמנת שירותי תיווך" עם מתווך זה או אחר, תפסיקי לקטר על גובה שכר הטירחה שנחתם בינכם.

חשוב שלא תחליטי על מחיר נטו מול המתווך, המחיר הסופי נתון לשיקולייך כבעלת הנכס.

כדאי שתבחרי מתווך לאחר בחינת המוניטין שלו ואולי אף המלצות מקורבים.

במסגרת ההחלטות שלך כדאי ש"תראייני" את המתווך ותבחני את שיטות המכר שלו והאם הם מתאימות לאיזור מגורייך, והאם ומתי הוא מכר נכס דומה לשלך באיזור.

מתווך שלא יבצע סיור נוכחות מוקדם בדירתך, שלא יצלם,שלא ירשום הערות ב"דף נכס", שלא יעיר לך הערות "בונות" לגבי מצב הנכס ונקודות לתיקון ושיפור, שלא יסכם איתך איך לבצע סיור עם רוכש פוטנציאלי, אינו המתווך המתאים עבורך ובכלל.

בהצלחה.

==================================================================
פרל דוד.

 

[meit1233]

תודה רבה על התשובה המקצועית והעניינית

אז ככה.. אני מכירה כבר את כל המתווכים מהאיזור.
עוד לפני ששיווקתי את דירתי, במהלך החיפושים אחרי הבית אותו קניתי (חיפוש שלקח שנים) כבר הצלחתי לקרוא ולקלוט איזה מתווכים חזקים בשוק.
כמובן כל זה בנוסף לפגישתי בהמשך עם חלקם.
מבחינתי מתווך שקצת שיכנע אותי- כבר קיבל נקודות. כי הייתי מאוד קשה לשכנוע

אני שמחה שעבדת ברימקס. אשמח שתענה לי על השאלות שעכשיו שולחת לך בפרטי.

 

[dantapuz1]

זה הרבה יותר פשוט ממה שאת חושבת

המחיר שאת מבקשת גבוה מדי. מחיר השוק זו ההצעה הגבוהה ביותר שקיבלת.
&nbsp
לחילופין, יש בעיסקה מקל שתוקע אותה ואת לא מוכנה לספר מהו. ציינת בעצמך- "שבסוף העיסקה התפוצצה משטויוותתת, שלא תלויות בי (על אף שהסברתי והוכחתי שזה לא רציני)"
&nbsp
אני מנחש שזה רטיבות, בעיות רישום, או סכסוך שכנים לגבי בעלות על חניה או מחסן. אולי הדירה עדיין רשומה בחברה משכנת כי הקבלן התעצל לרשום בטאבו? זו מגיפה נפוצה בדירות חדשות יחסית.
או שתתמחרי את הבעיה המסתורית שזה אומר לחתוך במחיר, או שתפתרי אותה ואז תמכרי.
ככל שדירה בעייתית כמו שלך תפורסם יותר זמן, כך תפחת ההסתברות שמישהו יקנה אותה ללא קשר למחיר.
&nbsp
לכל אחד יש נסיון שונה עם מתווכים. אחרי 2 דירות והגשת תלונה לרשם המתווכים במשרד המשפטים, החלטתי לא להתקרב למתווכים לעולם, מה עוד שההצעות שקיבלתי לבד היו גבוהות משמעותית משל מתווכים.

 

[meit1233]

וואוו כמה שטויות

שומדבר ממה שכתבת אינו נכון..
וכדי להוכיח אספר: החיסרון היחיד שיש לי, ורוב האנשים בכלל לא הגיעו איתי אליו, זה שהקבלן שלנו בסוף הבניה פשט רגל. תבענו אותו. קיבלנו כספי פיצויים רבים שעד היום אנחנו משתמשים בהם!
עכשיו למה זה כבר לא רלוונטי? כי ממזמן במילא היתה נגמרת תקופת האחריות שלו!
הבית רשום על שמי בטאבו! ועל סמך זה כבר קניתי בית אחר במקום! ואין לי רטיבויות! או פגמים בדירה.
יש פה משתמשים שבטוחים שאני חובבנית או אחת שעפה על עצמה. כאילו לא יכול להיות שאין לי איזה משהו מסתורי