מס רכישה על דירה שניה

[g12122]

מס רכישה על דירה שניה

האם אשלם מס רכישה על דירה שניה? אם כן כמה? איך אפשר לצאת מזה?
להלן הפרטים:
תאריך לידה של בעלי הינו 1980
תאריך לידה שלי 1984
בעלי קנה דירה (להשקעה) בשנת 2010 במחיר 870,000 (רשומה רק על שמו)
אני קניתי (לפני החתונה) דירה 02/2014 במחיר 1,210,000 (שבה אנו מתגוררים, הדירה רשומה על שמי בלבד)
התחתנו בתאריך 03/2014
יש לנו ילד אחד שנולד בתאריך 02/2015
ורכשנו דירה רק על שמי מקבלן ב29/03/2015 בסכום של 1,620,000
וברצוני למכור את הדירה על שמי הנוכחית(במחיר כ- 1,350,000) ולהשאיר את הדירה של בעלי להשקעה.
אין לנו הסכם ממון, ויש לנו חשבון אחד משותף, וחשבון אחד רק ע"ש בעלי (החשבון של בעלי היה ע"ש שנינו והיום הוא הוציא את שמי מהחשבון).

תודה מראש

 

[g12122]

יש לציין

שהדירה של בעלי מושכרת- והוא מקבל שיק כל חודש המופקד בחשבון המשותף (מטעמי נוחות)

 

[עוד מאורי עמפלי]

מס רכישה על בני זוג הרוכשים דירת מגורים

ככלל, חוק מיסוי מקרקעין קובע "חזקת תא משפחתי" לעניין מס רכישה של דירת מגורים, לפיה אם אחד מבני הזוג הוא בעלים של דירה, רואים גם את בן הזוג השני כבעלים של דירה, ורכישת דירה נוספת על ידם לא תזכה לשיעורי מס הרכישה המוטבים שניתנים ברכישת דירה יחידה.
עם זאת, לאורך השנים נקבעו חריגים לחזקת התא המשפחתי, בין השאר לגבי דירה שנרכשה על ידי אחד מבני הזוג לפני הנישואין ("נכס חיצוני"). לפי עמדת רשות המיסים, על דירה כזו לא תחול חזקת התא המשפחתי, למעט במקרים הבאים: מגורים משותפים, מימון משותף, תשלום משכנתא משותף, דמי שכירות המשתלמים לחשבון בנק משותף. במקרה שלכם דמי השכירות על הדירה של בעלך משתלמים לחשבון המשותף, ועל כן לכאורה זו דירה משותפת לשניכם ותחול עליה חזקת התא המשפחתי.
בהתאם לפסק דין שניתן לאחרונה, כדי שדירה שנרכשת במהלך הנישואין לא תיחשב כדירה משותפת, נדרש שייערך הסכם ממון בין בני הזוג, ושבפועל הדירה לא תשמש את שני בני הזוג (כאמור לעיל - מגורים משותפים, מימון משותף וכו'). מבחינה זו, עושה רושם שהדירה החדשה, למרות שתירשם על שמך, תהיה דירה משותפת, שכן אין לכם הסכם ממון, ובנוסף אתם מתכוונים לגור בדירה.
לכן, גם אם תצליחו לסתור את חזקת התא המשפחתי לגבי הדירה של בעלך, תוכלו להינות משיעורי מס רכישה מוטבים של "דירה יחידה" רק על מחצית מהדירה החדשה (החלק שמיוחס לך). המחצית השניה תיוחס לבעלך, ועליה יחולו שיעורי מס של דירה נוספת.

 

[g12122]

מס שבח

תודה רבה על התשובה הממצה.

שאלה נוספת בענין מס שבח.
האם נהיה פטורים ממנו בהנחה שנמכור את שתי הדירות ?
(נציין כי נחתמה כבר העיסקה של רכישת הדירה הנוספת (השלישית) )

 

[עוד מאורי עמפלי]

מס שבח על בני זוג המוכרים דירת מגורים

שלום שוב,

בינואר 2014 נכנסה לתוקף רפורמה מקיפה במס שבח על דירות מגורים. במסגרת הרפורמה, בוטל הפטור ממס של אחת ל-4 שנים, ונקבע כי יחול פטור מלא במכירת דירה יחידה, שהמוכר הוא בעל הזכות בה במשך 18 חודשים מיום שהייתה לדירת מגורים, ולא מכר דירה אחרת במשך 18 החודשים שקדמו למכירה. בנוסף, נקבעה "תקופת מעבר" שחלה מתחילת 2014 ועד סוף 2017, במהלכה יחול הפטור הנ"ל לדירה יחידה רק על מי שביום 1 בינואר הייתה בבעלותו דירת מגורים אחת בלבד.
"חזקת התא המשפחתי" לגבי דירות מגורים חלה גם במס שבח. לפיכך, על אף שהדירות הוותיקות רשומות על שם כל אחד מכם בנפרד ולא על שם שניכם יחד, לפי החזקה רואים אותך ואת בעלך כבעלים של שתי דירות. בפסק דין מהעת האחרונה, אותו הזכרתי גם בתשובה הקודמת, נקבע לראשונה שניתן לסתור את חזקת התא המשפחתי לעניין מס שבח. אך במקרה שלכם, בהעדר הסכם ממון ובהנחה שבפועל הדירות הן משותפות, לא נראה שניתן יהיה לסתור את החזקה. לכן, מבחינת רשות המיסים, ביום 1 בינואר 2014 היו גם לך וגם לבעלך יותר מדירה אחת, ואינכם זכאים לפטור מלא.
עם זאת, ייתכן שבמכירת הדירה של בעלך, שנרכשה ב- 2010, תוכלו להינות מ"פיצול מוטב", לפיו השבח ממכירת הדירה שנצמח עד סוף 2013 יהיה פטור ממס, בעוד השבח שנצמח החל מ- 1 בינואר 2014 יהיה חייב במס של 25%. הדבר תלוי במספר תנאים, ביניהם האם השתמשתם ב-4 השנים האחרונות בפטור של אחת ל- 4 שנים או בפיצול מוטב, וכן האם המכירה היא לצד שלישי או לצד קשור.
במכירת הדירה שלך לא ניתן יהיה להינות מפיצול מוטב, שכן היא לא נרכשה לפני שנת 2014. השבח ממנה ימוסה בשיעור 25%.
נמליץ לכם להתייעץ עם מומחה מס בשאלת הזכאות לפיצול מוטב.