מס רכישה על קרקע לבניה עצמית

[blondiegirl]

מס רכישה על קרקע לבניה עצמית

שלום רב,
בשעה טובה הגרלנו מגרש בהרחבה ביישוב בצפון. נתונים נוספים - הקרקע כביכול מוענקת ללא עלות (ישוב קו עימות) אך אנו נדרשים לשלם הוצאות פיתוח למשרד השיכון.
אנחנו סבב קליטה שני, והבנו מחברים מסבב הקליטה הראשון שנדרשו לשלם מס רכישה. נאמר לנו שמכיוון שהם היו בסבב הקליטה הראשון ובאותו שלב היה רק "יער עצים ולא ראו בכלל מגרשים" אז בזמן החתימה על הסכם הפיתוח עם משרד השיכון נקבע אחוז פיתוח של 30% ולכן מס הרכישה נקבע פחות או יותר באופן הבא: 250,000 ש"ח (עלות הפיתוח בהתאם להסכם פיתוח מול משרד השיכון והבינוי) מוכפל ב 30% (אחוז הפיתוח נכון למועד החתימה על הסכם הפיתוח) ולבסוף מוכפל ב 6% (שיעור מס הרכישה) - סה"כ כ 4,500 ש"ח.
שאלה ראשונה - הבנו כי מאחר והתקבלנו בשלב מאוחר יותר לעומת סבב הקליטה הראשון, הרי ששלבי הפיתוח מתקדמים הרבה יותר ולכן זה כבר לא יהיה 30% אלה קרוב יותר ל 70% - כיצד ניתן לבדוק איך חושב אחוז זה?
שאלה שניה - האם אופן החישוב המתואר לעיל הוא אכן האופן בו רשות המיסים מחשבת את מס הרכישה במקרה שלנו? (כלומר עלות הפיתוח X שיעור הפיתוח נכון לתאריך החתימה על הסכם הפיתוח X שיעור מס הרכישה) וזאת מכיוון שהקרקע מוענקת למעשה בחינם?
שאלה שלישית - משיטוט קצר באינטרנט ראיתי שאם סיימנו לבנות תוך שנתיים אז מס הרכישה מופחת ל 5% במקום 6% ואנו זכאים להחזר של 1%. האם נכון? אם כן, כיצד ניתן לדרשו החזר זה?
תודה מראש!

 

[עוד עופר גת]

מס רכישה בגין תשלומי פיתוח

שלום רב,
ככלל, לצורך קביעת שווי המגרש לצורך תשלום מס הרכישה, יש לקחת בחשבון גם את תשלומי הפיתוח.
אולם, בהתאם לפסק דין "שרביט" של בית המשפט העליון, אם במועד רכישת המגרש בוצע פיתוח חלקי בלבד, הרי לצורך מס הרכישה יילקח בחשבון רק חלק יחסי מתשלומי הפיתוח.
לצורך קביעת אחוז הביצוע, אני ממליץ לפנות למחלקת ההנדסה של הרשות המקומית ולבקש אישור.
לגבי שיעור מס הרכישה: אכן, אם תוציאו היתר בניה תוך 24 חודש, תהיו זכאים להחזר של 1%.
כדי לקבל את ההחזר, יש להגיש בקשה בכתב למשרד מיסוי מקרקעין המקומי, בצירוף העתק מהיתר הבניה.
בברכה,
עופר גת, עו"ד

 

[blondiegirl]

בקשה להחזר מס רכישה

תודה רבה על המענה המהיר!
האם הבקשה בכתב היא באמצעות טופס 7085 "בקשה לתיקון שומה"? או פשוט באמצעות מכתב רשמי?

 

[עוד עופר גת]

בקשה להחזר מס רכישה

אין צורך בטופס. די בשליחת מכתב רגיל (בדואר רשום).

 

[עמי169]

מס רכישה על קרקע לבנייה עצמית

שלום רב,
יש לי מספר שאלות באותו הקשר.
רכשנו לאחרונה מגרש ביישוב לבנייה עצמית. מדובר ב- 2 חוזי רכישה. האחד מול החטיבה להתיישבות עבור קבלת זכות בר רשות (סכום פעוט של 650 ש"ח). החוזה העיקרי בסך 750 אלפי ש"ח, הינו מול חברה שמפתחת את הקרקע ואת היישוב (מדובר ביישוב חדש שהוקם לפני שנתיים) והיא בעלת הזכות למכור דירות ומגרשים ביישוב. ביום החתימה על החוזה מולם, קיבלנו מכתב ממהנדס מטעמם שמצהיר כי עד ליום החתימה על החוזה נעשה פיתוח בשיעור של 50%.
על בסיס שיעור פיתוח זה, הגשנו הצהרת רוכש למס הכנסה ובה שומה עצמית על מס רכישה בשיעור 50% מעלות הפיתוח.
לאחר שבועיים בערך קיבלנו מרשות המיסים 2 מכתבים עם 2 הודעות שומה נפרדות המבוססות על השומה העצמית שהגשנו (אחד עבור רכישת הזכות (46 ש"ח) והשומה השנייה עבור חוזה הפיתוח בסך 23 אלפי ש"ח). לאחר כמה ימים קיבלנו מכתב נוסף ובו הודעת שומה המאשרת את השומה העצמית שלנו לגבי רכישת הזכות. שילמתי את 2 השומות ובהמשך קיבלתי אישור לרישום בפנקסי מקרקעין עבור השומה של רכישת הזכות. לגבי השומה הנוספת, לאחר חודשיים בערך קיבלתי טלפון ממפקח במיסוי מקרקעין שאומר לי שהוא בדק את השומה שלנו ולא מבין למה חישבנו לפי 50%. הוא שאל מה סכום הפיתוח במגרש והסברתי לו בע"פ כי ישנם 2 חוזים נפרדים, וכל הסכום בחוזה העיקרי הינו בגין פיתוח ובהתאם לאישור אחוזי הפיתוח שקיבלנו מהמהנדס חישבנו מס רכישה על 50% מהסכום. הוא המשיך ושאל כמה שילמתי בפועל ביום הרכישה וביקש שאשלח לו קבלות ואסמכתאות לתשלומים עבור הפיתוח. לאחר כמה ימים קיבלתי מכתב ממיסוי מקרקעין ובו רשום שהשומה העצמית נערכה על מחצית מהשווי, יש להמציא קבלה בגין עלות הוצאות הפיתוח, לכשתומצא הקבלה השומה תיבדק שנית. לתומי חשבתי שהשומה נשארת כמו שהיא וכשאשלח אסמכתאות יבדקו שנית וישלחו שומה על פי החלטתם. לצערי הם חשבו אחרת (איך לא?..) ושלחו לי מייד הודעת שומת מס רכישה על כל הסכום (46 אלפי ש"ח) בניכוי תשלום של 23 א"ש ששילמתי ובתוספת ריבית והצמדה שעלי לשלם עד תחילת חודש יולי.
עד כאן העובדות, יש לי מספר שאלות (מתנצל על האריכות, נראה לי שהפרטים חשובים ורלוונטים..).
1. בשיחה הטלפונית וגם במכתב שקיבלתי הוטל עלי לשלוח קבלה ואז יבדקו שנית. האם עכשיו לאחר ששלחו לי שומה על כל השווי אני יכול להסתפק במשלוח הקבלה או שצריך להגיש השגה על השומה באופן מסודר עם טופס 7013?
2. אם אני מתכנן להגיש את ההשגה על השומה, ראיתי בטופס 7013 וגם בסעיפי החוק שניתן לקבוע במצב כזה שאצטרך לשלם ערבות להבטחת תשלומי המס, הריבית והפרשי ההצמדה. האם לשלם בינתיים את סכום המס שמוטל במחלוקת (כדי להימנע מתשלומי קנסות, ריבית והצמדה נוספים)? או שמא התשלום יהווה אישור והסכמה לקבלת השומה או אולי בדרך אחרת זה יפחית את הסיכויי שיקבלו ויאשרו את ההשגה?
3. על פי הבנתי מה שחשוב כאן זה מה סכום הפיתוח הכולל ומה הם אחוזי הפיתוח נכון ליום הרכישה. מה זה משנה כמה שילמתי בפועל? ע"פ ההסכם המקורי הייתי אמור לשלם 50% ביום הרכישה אך לאחר שביקשנו להפחית את הסכום, שונה ההסכם ושילמנו רק 35% ביום הרכישה. אבל זה כבר עניין של לוח תשלומים בהתאם להסכם. נניח ושילמתי 80% מהסכום כבר ביום הרכישה או לחילופין רק 20%, איך ולמה זה צריך להשפיע על חישוב מס הרכישה? לא ברורה לי הבקשה שלהם לראות קבלה בגין עלות הוצאות הפיתוח. האם העובדה ששילמתי רק 35% יכולה להשפיע?
תודה רבה מראש!

 

[עמי169]

סליחה על הכפילות. חשבתי שלא נשלח פעם ראשונה ושלחתי פעם נוספת