מס שבח במכירת דירות שנבנו על מגרש

[אבאשלרועי]

מס שבח במכירת דירות שנבנו על מגרש

שאלת תם, וברור שאלך לייעוץ אצל עו"ד אבל אני רוצה להבין.

נניח שיש לי קרקע ושילמתי לקבלן שיבנה עליה דירות (וחוץ מזה אני גר בדירה משלי, שאינה אחת מהן)

נניח, לשם הפשטות, שהקרקע נקנתה ה-1970 והדירות נמכרות בשנת 2020 (דהיינו לאחר 2018).

האם החישוב הבא נכון:
השבח הינו מחיר המכירה פחות הוצאות הקניה, הבניה והמכירה (היטל השבחה, היטלי פיתוח, עו"ד, מתווך וכו').

תקופת הזמן עליה ממוסה השבח הינה החל מ-2014, ללא תלות בכמה דירות יש לי, מכרתי או שאני מוכר. כלומר, אם אני מוכר ב(תחילת)-2020 הרי שתקופת השבח הינה שש שנים (מתחילת 2014 עד סוף 2019)

תקופת הבעלות על הנכס הינה 50 שנה (מתחילת 1970 עד סוף 2019).

זאת אומרת, אחוז הזמן שממוסה הינו 6 שנים מתוך 50, כלומר 12% מהזמן. ולכן זה גם אחוז הרווח עליו יש להטיל מס שבח.

לכן, במקרה כזה השבח הינו 12% מ-25% מהרווח, כלומר 3% על מחיר המכירה פחות הוצאות הקניה, הבניה והמכירה.

האם זה נכון? כי זה נראה לי מעט מדי.

תודה!