משכנתא למשפרי דיור

[אביר האש הכחולה]

שלום ותודה מראש לעונים!

זוג+2, משכורות נטו 25K. עבודות קבועות ויציבות. בונוסים שנתיים קבועים לא נלקחו בחשבון לתחשיב המפורט.
נכס קיים בשווי 2.1M
יתרת משכנתא 500K נלקחה לפני 6 שנים, ע"פ הפירוט הבא:
300K קלצ 2% לעוד 6 שנים.
200K פריים מינוס 0.9 לעוד 15 שנים.
קיימת הלוואה נוספת על סך 200K בריבית 2.1% לעוד 6 שנים.
סך כל התשלומים החודשיים עבור המשכנתא וההלוואה - 8700 ש"ח.
קיימת קה"ש על סך 200K שנעדיף לא לגעת בה.

זכינו בדירה במחיר למשתכן. הדירה היא "דירת חלומותנו" ואנחנו רואים עצמנו חיים שם עוד שנים ארוכות.
עלות דירה חדשה 2.8M. עלויות נלוות לדירה נניח 200K, אז סך הכל 3M. (שווי השיווק של דירה דומה בפרוייקט במסלול רגיל - 4.2M)
טרם קיבלנו מידע לגבי לוח התשלומים של הקבלן אבל אנחנו מניחים שלא יהיה לנו הרבה מיקוח שם.
נרצה למעשה לסגור את המשכנתא הנוכחית + ההלוואה ולקחת משכנתא על כל היתרה כ 1.6M
מתכננים למכור את הדירה הנוכחית, צפי איכלוס בדירה החדשה - שנה מהיום.

1. לעניין קפיצה מעל הפופיק.. ברור שקפצנו. האם לדעתכם יש פה התאבדות פיננסית?
2. לעניין הטכני - מכירת דירה ורכישה מקבלן. איך זה מתבצע? אני מניח שננסה למכור את הדירה בהקדם עם תאריך פינוי סמוך לכניסה לדירה החדשה.
כלומר יהיה לוח תשלומים של מכירת הדירה הנוכחית במקבלי ללוח התשלומים לדירה החדשה. בהנתן שכחלק מהתשלומים על המכירה יצטרכו לעבור גם לסגירת המשכנתא..
3. האם הבנק משחרר כסף במשכנתא החדשה לפני ש"הבאתי כסף מהבית"?
4. הבנתי שניתן לקחת עוד משכנתא על חשבון הנכס הנוכחי עד לסכום כולל של 50% משווי הנכס. חשבתי להשתמש בזה לתשלומים הראשונים לקבלן עד שנמכור את הדירה ונתחיל לקבל עליה תשלומים. האם רלוונטי במקרה שלי?

בקיצור המון דילמות והייתי שמח מאוד לקצת סדר.
תודה רבה!

 

[82little]

1 . המצב אכן מורכב בגלל הקושי המוכר בקניית דירה מקבלן בעזרת משכנתא ומכירת דירה נוכחית שעליה גם משכנתא... כלומר יש מצב שיש לכם בשלב מסויים שתי משכנתאות, ואולי עוד אחת משלימה... ואולי גם תשלום שכירות...

הדרך להתמודד עם המצב הוא בעזרת הלוואות גישור כלומר משכנתא נוספת על הדירה הקיימת (או החדשה...) אם נדרש, וזאת עד מכירת דירה קיימת, וניתן לבקש לגבי המשכנתא הנוספת על הקיימת שלא יהיו בה תשלומים על הריבית, כלומר גם הקרן וגם הריבית ישולמו בעת המכירה של הדירה.

בנוסף תידרשו להלוואת גרייס כלומר התשלום על משכנתא חדשה רק בעוד זמן אחרי מכירת דירה קיימת וסילוק המשכנתא עליה כך שמתפנה החזר חודשי לתשלום על המשכנתא החדשה. גם כאן אפשר שתידרשו למצב שבו תתחילו לשלם מאוחר יותר גם על הריבית..

בתכנון נכון של תזרים המזומנים זה אפשרי. אבל דורש משא ומתן ותיאום עם הבנק. בין היתר שיוסכם מתי משלמים לקבלן וכמה... צריכים גם להחליט באיזה מסלולים מתחילים. בדרך כלל זה הקלצ ואחר כך משתנה כל 5 ואחר כך הפריים.

המשכנתא החדשה תהיה אמנם גבוהה אבל מתאימה ליכולת ההחזר שלכם. למשל בתמהיל הבא:
533 אל' פריים ל 360 חודשים ובהמשך תקצרו, לשאוף לריבית פריים מינוס 0.7 לפחות
533 אל' משתנה לא צמודה ל 240 חודשים שתקצרו בהמשך לשאוף לריבית מתחת ל 2.6 אחוז
533 אל' קבועה לא צמודה ל 180 חודשים ואם אפשר רצוי לפחות שנים לשאוף לריבית מתחת ל 2.4 אחוז. הריביות יורדות אז יש מקום לשיפורים.
השתמשו במחשבון משכנתא ובידקו בכמה סימולציות.

2. אציין עוד שאכן צריך כבר להוציא את דירתכם לשוק ולנסות למכור עם לוח זמנים שמתאים לכניסה לדירה החדשה ולדרישות מהקבלן. האם יש גמישות מצד הקבלן בלוח התשלומים?

3. בנוגע למשכנתא החדשה על הדירה הנקנית זה גם תלוי בבנק ומה מצב הבינוי של הדירה.. כאמור ניתן לבקש גרייס בתשלומי המשכנתא החדשה כלומר שתתחילו לשלם מאוחר יותר אחרי שתמכרו את הדירה הנוכחית ותסלקו את המשכנתא שלה... אבל במקרה שלכם אפשר שתידרשו כאמור לדחות גם את תשלומי הריבית...

4. כאמור, לגבי משכנתא נוספת על דירה קיימת זה אפשרי אם נדרש הון עצמי לצורך תשלום ראשוני לקבלן. תשלומי המכירה של דירתכם הנוכחית ישמשו הן לצורך סגירת המשכנתא, והן לצורך התשלומים לקבלן. תכננו היטב מתי ואילו סכומים הולכים לאן... משכנתא על דירה נוכחית אכן עד ל 50% משווי הנכס. אפשר שלרגל הקורונה יתאפשר יותר... דורש בירור בבנק. ניתן אכן להשתמש בזה לתשלומים הראשונים לקבלן עד שתמכרו את הדירה ותתחילו לקבל עליה תשלומים. אם אלה ישמשו לסילוק משכנתא קודמת והלוואה זה כמובן יפנה סכומים שניתן להתחיל לשלם כהחזר חודשי על המשכנתא החדשה. כל זה דורש תיאומים עם הבנק, עם הקבלן ועם קוני דירתכם. צריך שתכינו טבלאות מתאימות ועבדו צמוד לעורך הדין להבטיח שהכל מסתדר. קחו גם מרווחי ביטחון מתאימים.

5. ואכן, בדרך כלל הבנק דורש הון עצמי ראשון שנכנס לתשלום על דירה, ורק אז הבנק נכנס ומשלם. בררו את זה בבנק.


בהצלחה.

 

[אביר האש הכחולה]

תודה רבה על תשובתך המפורטת!
אני מבין את כל מה שרשמת ובקיא במינוחים ובאפשרויות, למעשה כבר הכנתי "טבלת תשלומים" שכזו המסכמת את כל הצדדים הנוגעים בדבר, אבל אני מתקשה למלא אותה בתקופה שבין רכישת הנכס החדש (= תחילת תשלומים לקבלן) ועד בעצם לכניסה לדירה החדשה (=סיום קבלת התשלומים עבור הנכס הנוכחי).
אני מניח שכשיהיה לנו מידע על תזמוני התשלומים לקבלן זה כבר יהיה הרבה יותר ברור (אם כי גם אז נשאר עם הנעלם האחרון במשוואה - מהי העלות האמיתית של מכירת הדירה)

תודה!

 

[82little]

אכן, שוב, זה מצב לא קל -- להתחייב לקניית דירה חדשה בעוד שהישנה לא נמכרה -- ובייחוד אם אין לכם מרווחי ביטחון.

כמה נקודות נוספות למחשבה:
ראשית, וכמו שכתבת, אחרי שתקבלו מידע על לוחות הזמנים של הקבלן והגמישות או חוסר הגמישות שם תבנו גם את שאר התוכנית.

שנית, חשוב לאפשר בתוכנית מצב שבו תיאלצו למכור את הדירה בסוף במחיר נמוך יותר מהאידיאלי. שוב, הכל במידה ובמרווח סביר... זה לא נעים אבל בסך הכולל של העסקאות הללו זה יוצא בסדר. זה גם ענין אישי כמה לחיות במתח. אני הייתי מוציא במוקדם את הדירה למכירה על מנת להבטיח שניתן יהיה למכור אותה ובמחיר הרצוי... זה גם כמובן תלוי בלוחות הזמנים לגבי הדירה החדשה אבל גם בשאלה כמה ביקוש יש לדירתכם ומה המחירים כרגע בשוק ומה הצפי. דורש מחקר לעצמו...ולבנות תזרים אפשרי לתזמון של המכירה והקניה.

שלישית, צריך לקחת בחשבון אפשרות של מכירת הדירה ומתיחת לוחות הזמנים כמה שניתן, ואז אם תצטרכו להיות בשכירות תקופת מה שגם זה יילקח בחשבון. כמובן במידה... כמה חודשים עד שנה במקס'

בהצלחה

 

[אביר האש הכחולה]

מתיחת לוחות הזמנים כלומר למכור דירה עם מסירה מיידית (כדי לקבל את כל התשלום) ואז לגור בשכירות עד שהדירה החדשה מוכנה, וכל זה כדי שיהיה יותר נוח מבחינת התשלומים של הקבלן?
כן, לקחנו את זה בחשבון. אבל כרגע זה ברמה הרעיונית. אני מניח שזה יהיה יותר רלוונטי אם פתאום יצוץ קונה טוב שיתעקש על מועד הפינוי.

הדירה הנוכחי תוצע למכירה בו ביום שנחתום על החוזה החדש.

בכל אופן קיבלתי כרגע אישור עקרוני על 1.7M. אמנם לא ציפיתי שיסרבו לי אבל הזוי שזה היה כל כך קל.

 

[82little]

דווקא ענין האישור לא מפתיע כי בסיום המהלך זה כאמור צריך להסתדר ולפי התמהיל שכתבתי... פחות או יותר.
אתם נחשבים ללקוחות טובים מבחינת הכנסות ואחוזי המימון סבירים אז למרות שזו משכנתא גבוהה יהיה בסדר. וכדאי יהיה בהמשך להתעקש על הריביות ולעשות השוואות בין הבנקים למקסם את נושא הריבית. בדקו גם הורדת עמלה תיק ל 500 שח בלבד וביטוח חיים עם הנחה לכל אורך חיי ההלוואה והשוואה בין כמה חברות ביטוח.
והעיקר כמובן בהתנהלות של תהליכי המכירה והקניה. לפי שמציעים את הדירה למכירה באופן מעשי הייתי בודק עם מתווכים את המצב, מה אומרים שניתן להשיג וכמה זמן לוקח למכור את הדירה וכו'. זה אמנם תיאורטי ולמתווכים שונים יש אינטרסים מסויימים אבל זה גם אינדיקציה מסויימת ושווה לשמוע כמה מהם ולהבין היכן זה פוגש אתכם. כל זה לפני החתימה על החוזה לדירה החדשה.

שיהיה בהצלחה.

 

[אביר האש הכחולה]

תודה רבה על המענה המפורט. לא מובן מאליו.

כן, מתווך יהיה בתמונה. חשבתי דווקא אחרי חתימה על החוזה אבל אתה צודק, כדאי לעשות את זה כבר קודם.
נרחרח אצל 2-3 מתווכים מומלצים לפני החתימה.

 

[82little]

עוד נקודה לגבי השכירות.. ששוה לקחת בחשבון, בדרך כלל קל יותר למצוא דירה לשנה פלוס ובמחיר סביר לעומת חוזה לכמה חודשים. בנוסף, שוק השכירות מציע לרוב מבחר גדול יותר בחודשי הקיץ ואז גם במחירים יותר גבוהים יחסית, וזאת לעומת המבחר שקטן יותר אך מחירים נוחים יותר בחודשי החורף.
אם כבר יוצאים לשכירות שווה לחשוב היכן תוכלו לשכור, בכמה, לכמה זמן, וכן לחשוב על המועדים בהקשר של לוחות הזמנים מול קונה פוטנציאלי ומול הקבלן.
בהצלחה.

 

[אביר האש הכחולה]

אני מניח שזו נקודה רחוקה יחסית כי כאמור זה תלוי באיזה קונה יפול עליי.
אבל בגדול אני מניח שנהיה סופר גמישים מהבחינה הזו.

תודה

 

[שמעון 4545]

היי,

לפי מה שאני רואה ומבין לא תקבלו עוד שקל מהבנק
הבנק מאשר משכנתא עד החזר של 35% מההכנסה שלכם
היום אתם מחזירים משכנתא +הלוואה 8700 ש"ח שזה בעצם 35% מההכנסה שלכם
ולכן לא על דירה חדשה ולא על דירה ישנה -הבנק לא ייתן לכם כסף !
צריכים לסלק את ההלואה כדי לפנות מקום למשכנתא עבור הדירה
הבנק גם לא ייתן לכם משכנתא לדיור על מנת לסגור הלוואה לכל מטרה -תשכח מזה

בקיצור לעניין :
אופציה א'
מכירת הבית הראשון שלכם -תשלום ראשון 200k סוגר את ההלואה שלכם פינוי בעוד שנה
אופציה ב'
לפדות קרן השתלמות ולסגור את ההלואה

ויש עוד אופציה -להלוות מבן משפחה 200 אלף עד מכירת הדירה הראשונה

ולא קפצתם מעל הפופיק פשוט צריך לעבוד בצורה מסודרת
אני הייתי מוכר את הבית הישן עכשו!

 

[אביר האש הכחולה]

הבנק ייתן כסף, השאלה היא רק כמה ואיך. למעשה כמו שאמרתי אישרו כבר משכנתא עקרונית של 1.7M עם גרייס לשנה וחצי.
במקרה הגרוע אוכל לסלק את ההלוואה.

לא התכוונתי לבקש משכנתא כדי לכסות הלוואה לדיור. אבל עם חלק מהכסף הנכנס ממכירת הדירה אעדיף לפדות את ההלוואה וכך כביכול להכניס אותו כחלק מהמשכנתא החדשה.

הייתי מוכר את הבית אם זו הייתה עסקת מכר רגילה. הבעיה היא שזה מחיר למשתכן והדירה שאנחנו בונים עליה לא מובטחת עדיין ולמעשה לא תהיה מובטחת עד ליום שבו נוזמן לבחירת דירה, אז אין טעם לעשות פעולה כלשהי לפני כן

בכל אופן תודה על תגובתך

 

[שמעון 4545]

עכשו סיקרנת אותי
אז איזה נתונים העברת להם על מנת לקבל אישור עקרוני ?
הם יודעים שאתה מחזיר היום 8700 ש"ח בחודש על הלוואות?
מאיזה בנק זה ? אם אתה מוכן לשתף

 

[אביר האש הכחולה]

בנק לאומי, וזה הבנק שלי ככה שהם חשופים לכל הפרטים. אין שום מידע שהעברתי להם שהם לא חשופים אליו (מעבר למחיר הדירה)

 

[שמעון 4545]

הבנתי -זה במקום המשכנתא הקיימת ולא בנוסף
טעות שלי
הבנק מוכן לתת לך 1.6 להחזיר את המשכנתא ואז לקחת חדשה על הסכום הזה ולמעשה בגרייס תשלם בערך 3000 בחודש
סבבה

 

[אביר האש הכחולה]

לא דובר על "במקום", זה בנוסף. בכל אופן קבעתי פגישה איתם לראות איך לבצע את התהליך

 

[שמעון 4545]

בבקשה תעדכן

 

[82little]

- ליתר ביטחון הייתי מבקש גרייס לשלוש שנים כדי לתת מרווח לעיכובים, לא עלינו, כלומר לא עליכם...
- במקרה שלכם, בגלל שההחזר החודשי משועבד כבר למשכנתא קיימת ולהלוואה, האם תזדקקו לדחיה גם של הריבית במשכנתא לדירה החדשה?
-- הכסף שהבנק ישחרר לדירה החדשה אמור להיות בהתאם להתקדמות הבינוי.. וגם לוח התשלומים לקבלן אני מניח יהיה תלוי בהתקדמות הזאת. כלומר ייבנה תמהיל והכסף יימשך במסלולים מסויימים לפי לוח הזמנים...
-- זה כמובן בתיאום עם הבנק ועם עורך הדין שלכם, כולל כמובן ערבויות של הקבלן לתשלומים וכו'...
בהצלחה

 

[אביר האש הכחולה]

ההגיון שלי אומר ככה:
לקחת 500K על בסיס 50% משכנתא מהנכס הנוכחי בגישור. כלומר לשלם רק את הריבית (אגב, כמה אחוז ריבית ניתן לצפות במקרה הזה?)
זו גם שאלה אם יאשרו מבחינת גובה ההחזר כי אנחנו כן על הגבול (נאמר לי בטלפון עם הבנקאי שיש מה לדבר על 40%)
ה500 האלו יועברו לקבלן.
עכשיו הכל תלוי במכירה של הדירה ובתזמון התשלומים בעבורה
בתרחיש האופטימי הדירה נמכרת בתוך זמן קצר והכסף שמתקבל בעבורה מופנה לטובת מחיקת המשכנתאות שעומדות בעינה (המקורית והגישור), כך שלמעשה גובה ההחזר החודשי יורד ולכן את המשכנתא החדשה נוכל לקבל בגרייס חלקי.
בתרחיש הגרוע- מתקשים במכירת הדירה ונאלץ לגייס סכום כלשהו מהמשפחה \ קרן השתלמות כדי למחוק את ההלוואה (יפנה 3000 ש"ח מההחזר החודשי) ואז לקחת את המשכנתא החדשה בגרייס חלקי.

 

[82little]

התוכנית נראית בסדר.... לדעתי...
לצורך התשלום לקבלן כהון ראשוני מניח שאכן ניתן בגישור 500K על בסיס 50% משכנתא .
האם יכולים לשלם הריבית. מניח שתקחו בפריים. זה יכול לנוע בין פריים פלוס 1 עד פלוס 4. דורש משא ומתן.

גובה ההחזר הוא בעיה ואפשר שתצטרכו לבקש שגם הריבית תשולם בסוף עם החזרת הלוואת הגישור. לא תמיד מאשרים זאת.
החזר עד 40 אחוז מההכנסה נחשב גבוה. הבנקים בדרך כלל מעדיפים לא יותר משליש.

כאמור כדאי לבחון מכירת הדירה כבר עתה להבין לוחות הזמנים הסבירים ומחיר סביר שתוכלו להשיג. גם אם אין בזה הבטחה. זה תהליך של הבשלה ובחינה שהוא חשוב.

ואכן במידה ותמכרו בהקדם תחזירו את משכנתא המקורית והגישור ותפנו ההחזר לטובת המשכנתא על הדירה החדשה.

שווה לבדוק עם הבנק אם ניתן יהיה להקדים התחלת התשלומים על המשכנתא החדשה הזאת.

ואם לא מוכרים הדירה בזריזות אכן תטרכו כנראה לסלק או את המשכנתא המקורית או את ההלוואה (עדיף לא מקרן השתלמות) ולאפשר החזרים לטובת המשכנתא החדשה.

 

[אביר האש הכחולה]

אז מה היה לנו היום בבנק?

1. מסתבר שהנטו החודשי שלנו חושב לפי 30K ש"ח.
2. הבנק מאשר 500K על בסיס הנכס הקיים בבוליט. ריביות לא סופיות אבל הוא דיבר על 2-3%. תשובה סופית אקבל היום\מחר
3. וזה משהו שהפתיע אותי - מבחינת מסלולים הבנק מתייחס להלוואה הזו כמשכנתא לכל דבר ועניין. כלומר מחלקים למסלולים ואפשר רק עד שליש פריים וכו'.
4. הבנק מאשר עד 40% החזר מההכנסה החודשית.
5. עוד משהו שהפתיע אותי - ברגע שיש חוזה מכירה על הדירה הנוכחית (ואפילו בלי שקיבלתי שקל אחד לכיס) הבנק מתעלם מכל התשלומים על משכנתא על הנכס הנוכחי בחישוב ההכנסה הפנויה לטובת ההחזר
6. בנוסף, הבנק מוכן לשחרר את המשכנתא על הדירה החדשה כמעט באופן מיידי. הוא רק דורש שה10% הראשונים לקבלן יהיו מהכיס שלי (כלומר מהתוספת משכנתא שאקח על הנכס הנוכחי). לא "קודם אני ואז הבנק" או כל מיני אמרות שמסתובבות פה.
7. ריביות על המשכנתא החדשה על הנכס החדש לא דוברו כרגע כי הן אינן רלוונטיות לתקופה הקרובה.