משכנתא למשפרי דיור

[82little]

יפה. תודה על העדכון. נשמח לעדכונים הנוספים בהמשך. זה מלמד את כולם...
נראה שהעניינים מתנהלים לפי התוכנית.. עם כמה הקלות שציינת...
ובייחוד כאשר מוצג חוזה מכירה החישוב להחזר המשכנתא החדשה היא בהתאם למצב שהמשכנתא סולקה... כלומר מניח שחוזה מהווה מספיק ביטחון שאכן המשכנתא הקודמת תסולק...
וכמו כן שתשלומים לקבלן אפשריים אחרי שמשלמים 10 אחוז ראשונים..

נקווה שגם לגבי הלוואת הגישור תקבלו ריביות סבירות...
בהצלחה

 

[אביר האש הכחולה]

בוקר טוב. קיבלתי את האישור העקרוני ל500K.
חילקנו לשליש בפריים +2 והיתר בקלצ 3.3%

נשמע לי גבוה, האם אני טועה?
במחשבה שניה אני חושב שאולי עדיף להחליף את הקלצ במשתנה צמודה \ לא צמודה. מה דעתכם? מה ההפרש באחוזים שבעבורו אעדיף מצ או מלצ?
(בכל מקרה אצטרך לבצע שינוי בהצעה שכן הבוליט הוא לשנה ואני קצת חושש כרגע מיכולת מכירת הדירה בעקבות הקורונה, אז אבקש לשנתיים)

 

[82little]

לי לפחות התמונה לא מספיק ברורה...
זו הלוואת גישור שבסופה מחזירים את כל הסכום?
בלא עמלת היוון?
לכמה שנים הקלצ? או שמוגדר מראש לשנה, או לשנתיים? או שלוש?
האם אפשר לפרוע מוקדם יותר מהמועד שייקבע?
בייחוד אם עלולה להיות עמלת היוון בפרעון מוקדם, עדיף לקבל ריבית כמה שיותר נמוכה ושליש במשתנה כל 5,
והיות ומדובר בתקופה קצרה עד הפרעון נראה שאפשר גם בצמודה. השתמשו במחשבון להבין את ההבדל בסיכונים בין הצמודה ללא צמודה.
וכן בנוגע לעמלת היוון.
חושב שאם הצמודה מוזילה באחוז או קצת יותר אז הייתי הולך על צמודה במקרה זה, ורק במקרה זה.
בהצלחה

 

[אביר האש הכחולה]

אלו שאלות טובות שאין לי את כל התשובות עליהן. אבדוק מול הבנקאי.
זו הלוואת גישור לשנה. הריביות ישולמו כל חודש והקרן בסופה.

בקיצור רשמתי לעצמי לברר הכל מול הבנקאי. תודה!

 

[82little]

היות ומותנה במכירת הדירה. הייתי לוקח מרווח ביטחון של לפחות שנתיים. ואולי ל 30 חודש. תלוי גם במועד של החתימה עם הקבלן...
. אם אפשר לשלוש וללא עמלת פרעון מוקדם עדיף.
מניח שבמצב הזזה בעצם זה יגודר לזמן קצוב מראש אז הלוואה משתנה ל 5 לא אמור להיות רלוונטי.
כן רלוונטי להתלבט בין צמודה ללא צמודה.

 

[שמעון 4545]

אמרת שקיבלת אישור עקרוני ל 1.7 איפה הוא נעלם ?

 

[אביר האש הכחולה]

אמרת שקיבלת אישור עקרוני ל 1.7 איפה הוא נעלם ?

לא נעלם. פשוט כרגע לא רלוונטי.

 

[82little]

אם הבנתי נכון את המהלכים אז זה הולך כך:
כרגע מדובר אצלם על הלוואת גישור על הדירה הקיימת, בנוסף להלוואה שכבר עליה.
הלוואת גישור זו על סך 500 א נועדה לצורך מתן התשלום הראשוני לקבלן, על הדירה החדשה, ותשלום זה אמור להיות לפחות 10 אחוז על מנת שהבנק ייכנס עם המשכנתא.
כאשר ייחתם ההסכם עם הקבלן תתקבל המשכנתא החדשה בסך 1.7 מ', והיא לצורך התשלומים לקבלן.
במקביל יוציאו הדירה הקיימת למכירה והתשלומים שיתקבלו עליה ישמשו לסילוק המשכנתאות שעליה, הישנה והגישור, ולהמשך התשלומים לקבלן.

 

[אביר האש הכחולה]

אם הבנתי נכון את המהלכים אז זה הולך כך:
כרגע מדובר אצלם על הלוואת גישור על הדירה הקיימת, בנוסף להלוואה שכבר עליה.
הלוואת גישור זו על סך 500 א נועדה לצורך מתן התשלום הראשוני לקבלן, על הדירה החדשה, ותשלום זה אמור להיות לפחות 10 אחוז על מנת שהבנק ייכנס עם המשכנתא.
כאשר ייחתם ההסכם עם הקבלן תתקבל המשכנתא החדשה בסך 1.7 מ', והיא לצורך התשלומים לקבלן.
במקביל יוציאו הדירה הקיימת למכירה והתשלומים שיתקבלו עליה ישמשו לסילוק המשכנתאות שעליה, הישנה והגישור, ולהמשך התשלומים לקבלן.

הבנת נכון

 

[82little]

ויש מצב שעל המשכנתא החדשה בסך 1.7 יצטרכו גרייס עד שימכרו הדירה ויחזירו המשכנתאות שעליה, הישנה והגישור ובעצם גם ההלוואה הנוספת שיש להם...

 

[שמעון 4545]

ואני חושב שהם הופכים להיות שבויים של הבנק בסידור הזה וכפי שכבר כתבתי קודם ולא טעיתי
הם לא מקבלים כסף עד מכירת הדירה -כי בלון ש 2/3 ממנו צמוד מדד לשנתיים במחשבון שאני עשיתי זה יעלה להם לא מעט כסף
מספיק שהמדד יעלה באחוז והם יצטרכו בסוף התקופה להחזיר 575k חוץ מ 1500 שהחזירו כל חודש ...
אני לא מחשיב את הבלון כפיתרון לבעיה.

בלון לתקופה קצרה לא צמוד -עם זה אני יכול עוד לחיות.

אני באופן אישי הייתי מוכר את הדירה מ 2 סיבת
א. המצב כרגע בשוק ה יד 2 של דירות לא טוב ואי אפשר לדעת כמה יקבלו בסוף על הבית
ב. להיות שבוי של הבנק זה אף פעם לא טוב

אני כבר יודע שאת המשכנתא -הם יקבלו בתנאים גרועים של ריביות

 

[82little]

הבנתי שלוקחים שני שליש בלא צמודה.. ושליש בפריים.
אם מוכרים אז לא בלחץ לפנות מהר צריך לשלם שכירות
אז צריך לנסות לתזמן הכל.
לגבי משכתא חדשה זה בנפרד. ויוכלו להשוות ריביות הבנק עם בנקים אחרים...
כרגע זו רק משכנתא נוספת לקיים.

 

[שמעון 4545]

אם זה קל"צ אז זה יותר טוב
ישלמו 34k ריביות על שנתיים בלון

 

[אביר האש הכחולה]

אם זה קל"צ אז זה יותר טוב
ישלמו 34k ריביות על שנתיים בלון

בשורה התחתונה זה או לשלם על בלון או על שכר דירה במקרה ונמכור מהר ונצטרך למסור את הנכס.
אלו אבל חישובים שאפשר לעשות בקלות.
אני מסכים שאי הודאות במצב הנדל"ן כרגע בגלל הקורונה הוא החשש המשמעותי ביותר שלי ולכן סביר שננסה למכור באופן מיידי.

 

[82little]

אכן. עדיף כבר קלצ ובעצם הכל בקלצ בלי הפריים כי בפריים קיבלתם פלוס 2 = 3.6 אז עדיף הכל בקלצ 3.3
?
כאמור הייתי לוקח מרווח ביטחון מקסימאלי בהתחשב במועד החתימה על החוזה על הדירה החדשה כלומר לא שלנה בלבד. ומברר מה העלות אם תרצו לעשות פרעון מוקדם...

שימו לב ומניח שהעורך דין שלכם כבר אמר לכם שכדי להימנע מתשלום מס רכישה גבוה צריך למכור את הדירה הישנה תוך שנתיים (היה שנה וחצי אבל בגלל הקורונה העלו בחזרה לשנתיים).
הייתי מתחשב גם במועדים האלה בעת לקיחת הלוואת הגישור הזאת (בוליט, בלון...).

 

[אביר האש הכחולה]

אכן. עדיף כבר קלצ ובעצם הכל בקלצ בלי הפריים כי בפריים קיבלתם פלוס 2 = 3.6 אז עדיף הכל בקלצ 3.3
?
כאמור הייתי לוקח מרווח ביטחון מקסימאלי בהתחשב במועד החתימה על החוזה על הדירה החדשה כלומר לא שלנה בלבד. ומברר מה העלות אם תרצו לעשות פרעון מוקדם...

שימו לב ומניח שהעורך דין שלכם כבר אמר לכם שכדי להימנע מתשלום מס רכישה גבוה צריך למכור את הדירה הישנה תוך שנתיים (היה שנה וחצי אבל בגלל הקורונה העלו בחזרה לשנתיים).
הייתי מתחשב גם במועדים האלה בעת לקיחת הלוואת הגישור הזאת (בוליט, בלון...).

ידוע וממילא לא נרצה למתוח את המכירה אל מעבר לשנתיים.

 

[אביר האש הכחולה]

היי,

חוזר לעדכון קל ושאלות המשך

נוספו לנו עוד כמה פרטים חשובים ששינו קצת את העניינים
1. כנראה שמצאנו קונה למכירת הדירה באותו מחיר שתכננו, כרגע בשלב ניסוח חוזה אצל עו"ד.
2. דרשנו סכום של 600000 ש"ח מקונה במעמד החתימה
3. אנו עתידים לחתום על חוזה לרכישת הדירה החדשה בסוף החודש הנוכחי.

שוב פרטים יבשים
מכירת דירה M2.1
רכישת דירה חדשה פלוס הוצאות מסביב 3M
משכורות כ 30 נטו
משכנתא נוכחית 465K ריביות טובות (%0.7 בפריים לעוד 15 שנים, %2 בקלצ לעוד 5 שנים)
הלוואה נוספת על סך 180K בריבית 2% לעוד 5 שנים.
קרן השתלמות נזילה על סך 200K, כנראה נשתמש בה לטובת פרעון ההלוואה.


אני יודע מתי אני אמור לחתום על הדירה החדשה אבל לא יודע מתי נחתו על מכירת הדירה הנוכחית.
אחרי שמחשבים את כל הנתונים אנחנו זקוקים לסך הכל משכנתא לדירה החדשה על סך של 1.4M.
מה האופציות העומדות בפניי?
האם לגרור משכנתא לנכס חדש (או לגרור לפיקדון של הבנק במידה ואחתום על המכירה לפני הרכישה?)
האם גרירה משפיעה על קבלת משכנתא נוספת (אצטרך עוד מיליון שח..)?
במידה ונגרור, האם את המשכנתא על היתרא שנצטרך לקחת, נוכל לקחת רק באותו הבנק?

איך כדאי לדעתכם להתנהל במצב הזה?

מודה מראש על העזרה

 

[אביר האש הכחולה]

שכחתי לציין.
מבחינת תשלומים לקבלן על הדירה החדשה - 7% בחתימה, 13% לאחר 45 ימים ואז 10% נוספים בכל חודש

 

[82little]

כדאי לקחת משכנתא לדירה החדשה עד 45 אחוז מימון ולא יותר. לשיפור הריביות.
אמנם נראה שהריביות טובות על משכנתא קיימת אבל אפשר שהמסלולים כבר קצרים מדי ולכן זה מגדיל ההחזר החודשי ומכביד על כלל המשכנתא.
בדקו בעזרת מחשבון מה אפשרי מבחינתכם. שווה גם להשוות בין הבנקים ולא להיות שבויים של הבנק הקיים.
ניתן כמובן לגרור לפיקדון אם תחתמו על מכירה לפני הרכישה. זו כבר בעיה טכנית שקלה לפתרון.
בכל אופן הסכום הקיים ישוקלל על ידי הבנק עם המשכנתא החדשה. לא ניתן לקחת משכנתאות בשני בנקים שונים (בדרך כלל...). לכן בדקו קודם עם הבנק שלכם והשוו המכלול עם בנקים אחרים. בנו תמהיל שמתאים להכנסות ולהחזר החודשי הרצוי עבורכם והשוו בין הבנקים.
שיהיה בשעה טובה לגבי מכירת הדירה וגם לגבי הקניה כמובן.. מבין שבעצם תיכנסו לשכירות. האם זה לא משפיע על ההתנהלות? כלומר בניית התמהיל שידרוש אולי חלק עם דחיית תשלומי קרן?
בהצלחה.

 

[אביר האש הכחולה]

טוב זו נקודה טובה. כנראה שנתקשהעם הגריגה מבחינת ההחזר החודשי ולכן עדיף כבר לסלק אותה ולקחת משכנתא חדשה. תודה.

לגבי השכירות - אכן נאלצנו להתפשר בעניין הזה. לעניין ההתנהלות נראה לי שאנחנו בסדר (יש כסף בעו"ש שיסייע בשכירות החודשית)

תודה!