ניתוח נכס - בקשת עזרה

[דרדר111]

ניתוח נכס - בקשת עזרה

שלום,
אני בתחילת דרכי בנושא זה. מבין בהשקעות אך לא מנוסה בנדל"ן להשקעה.
שוקל להשקיע סכום של עד כ-150,000$.
לפני כתיבת פוסט זה, קראתי את הפורום עד מס' חודשים אחורה, וחייב לשבח את הידע הרב שנמצא כאן (אהבתי גם את היצרים...). למדתי המון.
ממה שראיתי עד כה, בתקציב הזה אעדיף לרכוש כנראה 2 נכסים באותו אזור (למה 2? פיזור סיכונים). אני מחפש תשואה משכ"ד ופחות מהשבחה, מוכן להתפשר על גובה התשואה תמורת שקט נפשי גבוה יותר. לא מוכן להשקיע זמן בשיפוץ (אלא אם מינורי), לא מגיע תדיר לארה"ב כך שאני צריך אזור שיחסית קל וזול להגיע אליו. לא אעבוד עם סוחרים\חברות אלא אבחר יועץ\מתווך מקומי והרכישה תמיד תהיה ישירה מול בעל נכס. לא אתעסק על פור-קלוז'ור ודומיו.
עכשיו לשאלה: השתמשתי בכלים השונים שאנשי הפורום המליצו עליהם, ומצאתי מס' נכסים העונים על הקריטריונים שלי.
אני מבקש חוו"ד על הנכסים הבאים, בעיקר על מנת להבין אם אני מפעיל נכון את כלי האיתור ואת הכלים ששמתי לעצמי.
שני הנכסים באוהיו, באזור Henry county

1. 26 Grand Ave,Leipsic, OH 45856, מחיר מאוד נמוך, מנסה להבין מדוע
2. 635 E Liberty St,Leipsic, OH 45856. מחיר שוק רגיל

אודה לתגובתכם.
אלון

 

[Boston Guy]

מאוד מעניין להבין את השיקולים שלך בעניין

אם אתה מוכן לפרט - מה השיקולים שלך בבחירת השקעה דווקא בלייפציג, אוהיו?
אני שואל מכיוון שלקריטריון היחיד שציינת - "הגעה קלה וזולה" - אני לא ממש רואה איך זה מתאים... מעולם לא הייתי בעיירונת הספציפית הזו - הכי קרוב שהגעתי היה FORT WAYNE ו TOLEDO, שנמצאות בערך שעה נסיעה ממנה בכבישים כפריים.

ודרך אגב - העיירה לא נמצאת ב HENRY COUNTY, אלא ב PUTNAM.

לגבי הבית הראשון - בלי לראות אותו בעיניים אי אפשר לדעת מה הסיבה למחיר הנמוך. הניחוש הלא מבוסס שלי - הבית במצב תחזוקתי ירוד מאוד, וכנראה דורש השקעה רצינית בשיפוץ כדי שיהיה ראוי למגורים.

 

[דרדר111]

תשובות לBG

תודה על ההתייחסות.
הסיבה למיקום הספציפי היא, שכאשר אני כבר מגיע לארה"ב, אז זה לאזור אוהיו.
את לייפצינג איתרתי באתרי מידע אמריקאיים שהומלצו בפורום, לפי קריטריונים של מחיר (סביב 90,000), יציבות מחיר, רמת פשיעה נמוכה, אחוז גבוה של בעלי בתים, רמת חינוך סבירה, שכ"ד סביב 1000$. להבנתי, מדובר באוכלוסיית מעמד ביניים קלאסית, ונראה לי שמתאים לפרופיל הסוליד שאני מחפש.

 

[Boston Guy]

יש לך מידע על הביקוש לדיור בשכירות שם?

לא שיש לי משהו נגד העיירה הספציפית הזו - אבל ממבט חטוף מדובר בעיירה שדומה לאלפי (או עשרות אלפי?) עיירות אחרות בארה"ב - עיירה קטנה באמצע שומקום.
אתה משוכנע שבעיירה הזו יש ביקוש מספיק לדיור בהשכרה שיאפשר לך להתפרנס מהנכסים שאתה חושב לקנות?
נקודת ההתחלה שהביאה אותי לשאלה היא שמדובר בעיירה מאוד קטנה, שבה חיים משהו שבין 500 ל 800 בתי אב, כשכ 500 מהם מוגדרים כ "משפחות".
לפי מה שכתוב בויקיפדיה נראה שגודל האוכלוסיה של העיירה נמצאת במגמת ירידה בעשורים האחרונים - בין שנת 2000 לשנת 2010 העיירה איבדה 10% מאוכלוסייתה (כ 200 איש).
האם יש לך מודיעין לגבי התפתחויות כלכליות באזור הכפר שיביאו לביקוש לדיור בהשכרה?

 

[דרדר111]

לא הגעתי למידע מסוג זה

איך אני מוודא נתונים כאלה?
שוב תודה על השאלות המנחות

 

[vinney]

איך בכלל הגעת למקום כזה?

 

[גור ס]

נקודה קטנה למחשבה

לכל מדינה בארה״ב יש את היתרונות והחסרונות שלה ואני לא ממש בקיא בנתונים של אוהיו ספציפית לכן אני לא נכנס לכדאיות ההשקעה ולא בחנתי את הנכסים שפרסמת אבל למדתי באחד השרשורים הקודמים שחוקי הגנת הדייר מאוד בעייתיים באוהיו שזה סוגיה שהייתי מאוד נזהר ממנה.
מדינות שבהן בתי המשפט נוחים לבעלי בתים, ארנונה נמוכה, מחירי שיפוצים סבירים הם חלק מהדברים שכדאי לתת להם דגש חוץ מכל הדברים המרכזיים של הגירה חיובית, ביקוש לשכירות, הכנסה, תעסוקה וכו...

 

[דרדר111]

תודה גור, נקודה חשובה שאני צריך לבדוק

 

[dodo247]

הגירה שלילית

היי,
ניתן לקחת את הנתונים מאתר : http://www.usa.com/45856-oh.htm
הגירה שלילית של 8.23%- מאז שנת-2000 כאשר הגידול הממוצע בארה"ב הוא כ-1% לשנה.

 

[דרדר111]

תודה, זה כלי שלא הכרתי

 

[Boston Guy]

לא הייתי סומך על הכלי הזה יותר מדי

בדקתי את הכלי הזה על מקומות בארה"ב שאני מכיר היטב - והאינפורמציה שהכלי הזה נתן הייתה שונה לחלוטין מהמציאות שאני מכיר ומהמידע שבא ממקורות ממשלתיים שעליהם אני סומך יותר.

למשל - בדקתי את העיירה שבה אני גר כבר כמעט 20 שנה. חייתי בה בשנת 200, חייתי בה בשנת 2010 ואני עדיין חי בה היום. אני מכיר אותה לעומק.
הכלי הזה טוען שבעיירה שלי הייתה הגירה שלילית של יותר מ 20% מאז שנת 2000. המציאות היא שהעיירה מתפוצצת מרוב תושבים, והיא גדלה בכ 10% בתקופה הזו. היא גדלה עד כדי כך שהעירייה נאלצת עכשיו לבנות בית ספר יסודי נוסף כי נגמר המקום ב 8 בתי הספר הקיימים. מספר התלמידים במערכת החינוך המקומית נמצא כרגע בשיא של כל הזמנים... והצפי הוא שהגידול ימשיך לפחות עוד 10 שנים.
חלק גדול מהנתונים באתר שציינת שונים משמעותית מנתונים של מפקד האוכלוסין הרישמי של ממשלת ארה"ב - שהוא האתר המוסמך למידע כזה.

 

[dodo247]

האם התכוונת ל- www.census.gov ?

תודה בוסטון. האמת היא שאני עשיתי מספר לא מבוטל של השוואות באלאבמה ואטלנטה עם 2 האתרים והתוצאות היו דיי זהות. האם census הוא האתר הרישמי שהתכוונת אליו ? אם לא, איזה אתר הינו האתר המומלץ והמדויק ביותר לפי ידיעתך ?

 

[Boston Guy]

אני הולך ל data.gov

שמרכז מידע ממשלתי מהרבה רשויות.