ניתוח נכס -בקשת עזרה
- פותח הנושא boazaha
- פורסם בתאריך
Boston Guy
New member
מצטער שהתשובה לא מהירה יותר.
הבית הספציפי הזה דורש חפירה - כי יש כמה דברים שאני לא ממש מבין.
לא ברור לי מה בדיוק קרה בין ה REPOSSETION של הבית ב 2005 וה FORCLOSURE של הבית ב 2014. על פניו נראה כאילו הבית היה בבעלות של מתווכת נדל"ן - וקצת לא ברור לי אם הוא היה מאוכלס ועל ידי מי.
קצת מלחיץ שהתיאור של הבית אומר "נרשה לך לראות אותו מבפנים רק אחרי שתחתום על חוזה קניה" (כלומר - הם לא מסכימים שתשלח אינספקטור לנכס), וזה לבית שכבר נמצא יותר מחצי שנה בשוק.
הבעיה היא שהתשובות לשאלות הללו כרוכות בחפירה מסיבית, ואני לא ממש פנוי כרגע להתעמק בנושא.
הבית הספציפי הזה דורש חפירה - כי יש כמה דברים שאני לא ממש מבין.
לא ברור לי מה בדיוק קרה בין ה REPOSSETION של הבית ב 2005 וה FORCLOSURE של הבית ב 2014. על פניו נראה כאילו הבית היה בבעלות של מתווכת נדל"ן - וקצת לא ברור לי אם הוא היה מאוכלס ועל ידי מי.
קצת מלחיץ שהתיאור של הבית אומר "נרשה לך לראות אותו מבפנים רק אחרי שתחתום על חוזה קניה" (כלומר - הם לא מסכימים שתשלח אינספקטור לנכס), וזה לבית שכבר נמצא יותר מחצי שנה בשוק.
הבעיה היא שהתשובות לשאלות הללו כרוכות בחפירה מסיבית, ואני לא ממש פנוי כרגע להתעמק בנושא.
תודה רבה ואין מה להצטער ואתה ואחרים כמובן לא חייבים לי כלום
אני מוכן לשלם עבור ייעוץ, לך או למישהו מקצועי אחר שיהיה מעוניין.
בחוזה הוספתי שהקנייה מותנית בבדיקה וששבוע לאחר הבדיקה אני יכול לבטל את החוזה.
הסיבה היא שיש דייר בדירה והתחייבו בפניו לא לשגע אותו כל יום עם מתעניינים.
אני מוכן לשלם עבור ייעוץ, לך או למישהו מקצועי אחר שיהיה מעוניין.
בחוזה הוספתי שהקנייה מותנית בבדיקה וששבוע לאחר הבדיקה אני יכול לבטל את החוזה.
הסיבה היא שיש דייר בדירה והתחייבו בפניו לא לשגע אותו כל יום עם מתעניינים.
דעתי בלבד
הנכס לא נראה מעניין במיוחד ואני לא רואה הרבה "אפסייד" לנכס.
בכל מקרה המחיר המבוקש הוא בגדר המלצה בלבד לנכס הזה ואני בספק גדול אם מחיר הסגירה יהיה בכלל קרוב למספר הזה.
זה בהחלט סביר מצד המוכר, במיוחד בבתים עם דיירים לבקש שתגיש הצעה מסודרת לפני שהוא מראה את הבית. דיירים לא רוצים שהבית שהם משכירים יפורסם למכירה ואנשים יכנסו ויצאו ממנו כל היום וכנראה שמהר מאוד הם יעזבו, לכן בעל הבית רוצה רק קונים באמת רציניים שמוכנים לשלם את מה שהוא רוצה לפני שהוא נותן להם להיכנס ולבצע בדיקה.
בכל מקרה ההצעה שלך מותנת בבדיקת הנכס ואתה יכול לחזור בך מההצעה ולבטל את העסקה מכל סיבה שהיא (רק צריך להכניס את ההתניות הדרושות להצעה) אני ממליץ אפילו להאריך את ה Contingency ל 10 ימים שלא תהיה לחוץ לבצע את כל הבדיקות.
לדעתי הנכס לא מאוד מעניין להשקעה בטח במחיר המבוקש (לדעתי כנראה שגם במחיר נמוך יותר הוא לא היה ממש מעניין) אבל בכל מקרה אפשר בקלות לראות שהמחיר המבוקש הוא מחיר ראשוני לצורכי מו"מ בלבד ו/או המוכר ממש לא לחוץ או מעוניין למכור. אני חושב שהוא אמור לקבל גם הצעה של 65K ואפילו פחות, ב 55K הייתי מתחיל לחשוב על זה (למרות שגם אז הייתי מוותר).
לסיכום: לא השקעה שהייתי נכנס אליה. אין פה שום הזדמנות בהצעה.
הנכס לא נראה מעניין במיוחד ואני לא רואה הרבה "אפסייד" לנכס.
בכל מקרה המחיר המבוקש הוא בגדר המלצה בלבד לנכס הזה ואני בספק גדול אם מחיר הסגירה יהיה בכלל קרוב למספר הזה.
זה בהחלט סביר מצד המוכר, במיוחד בבתים עם דיירים לבקש שתגיש הצעה מסודרת לפני שהוא מראה את הבית. דיירים לא רוצים שהבית שהם משכירים יפורסם למכירה ואנשים יכנסו ויצאו ממנו כל היום וכנראה שמהר מאוד הם יעזבו, לכן בעל הבית רוצה רק קונים באמת רציניים שמוכנים לשלם את מה שהוא רוצה לפני שהוא נותן להם להיכנס ולבצע בדיקה.
בכל מקרה ההצעה שלך מותנת בבדיקת הנכס ואתה יכול לחזור בך מההצעה ולבטל את העסקה מכל סיבה שהיא (רק צריך להכניס את ההתניות הדרושות להצעה) אני ממליץ אפילו להאריך את ה Contingency ל 10 ימים שלא תהיה לחוץ לבצע את כל הבדיקות.
לדעתי הנכס לא מאוד מעניין להשקעה בטח במחיר המבוקש (לדעתי כנראה שגם במחיר נמוך יותר הוא לא היה ממש מעניין) אבל בכל מקרה אפשר בקלות לראות שהמחיר המבוקש הוא מחיר ראשוני לצורכי מו"מ בלבד ו/או המוכר ממש לא לחוץ או מעוניין למכור. אני חושב שהוא אמור לקבל גם הצעה של 65K ואפילו פחות, ב 55K הייתי מתחיל לחשוב על זה (למרות שגם אז הייתי מוותר).
לסיכום: לא השקעה שהייתי נכנס אליה. אין פה שום הזדמנות בהצעה.
.
אני מחפש תשואות גבוהות יותר על פי החישוב שלך, בחישוב שלי אני מגיע לתשואה דומה אבל אני מכניס הרבה יותר סעיפים של דברים לא צפויים והוצאות ומגיע בחישוב לתשואה יותר קרובה לתשואה במציאות. כמו כן אני מחפש הרבה יותר אפסייד בנכסים. אי אפשר להתעלם מהסיכונים בהשקעה כזאת ולשלם מראש מחיר כזה על נכס בלי אפסייד ובתקווה שהכל יהיה בסדר עם השכירות, זה קצת מסוכן מדי.
רכישת נכס עם דייר יכולה להיות טובה אבל גם יכולה להיות גרועה מאוד, לפי מה שהבנתי הדייר לא גר בבית הרבה זמן, במידה והמשקיע קנה את הנכס במטרה להפליפ אותו הוא היה מכניס פחות או יותר כל אחד לבית ולא בטוח שמדובר בדייר שיתן לך את השקט שאתה חושב שתקבל. לא בעיה למצוא דייר, זה כן בעיה למצוא דייר טוב שמשלם בזמן לאורך הרבה שנים וזאת המטרה.
הבית פורסם למכירה תקופה ארוכה במכרז עם חשיפה מאוד גדולה ולא הגיע אפילו למחיר מינימום שהיה בסביבות ה 65k.
אני לצערי לא מוצא את האטרקטיביות בהשקעה הזאת, לא חסרות עסקאות הרבה יותר טובות ואני ממליץ לך להמשיך לחפש.
אני מחפש תשואות גבוהות יותר על פי החישוב שלך, בחישוב שלי אני מגיע לתשואה דומה אבל אני מכניס הרבה יותר סעיפים של דברים לא צפויים והוצאות ומגיע בחישוב לתשואה יותר קרובה לתשואה במציאות. כמו כן אני מחפש הרבה יותר אפסייד בנכסים. אי אפשר להתעלם מהסיכונים בהשקעה כזאת ולשלם מראש מחיר כזה על נכס בלי אפסייד ובתקווה שהכל יהיה בסדר עם השכירות, זה קצת מסוכן מדי.
רכישת נכס עם דייר יכולה להיות טובה אבל גם יכולה להיות גרועה מאוד, לפי מה שהבנתי הדייר לא גר בבית הרבה זמן, במידה והמשקיע קנה את הנכס במטרה להפליפ אותו הוא היה מכניס פחות או יותר כל אחד לבית ולא בטוח שמדובר בדייר שיתן לך את השקט שאתה חושב שתקבל. לא בעיה למצוא דייר, זה כן בעיה למצוא דייר טוב שמשלם בזמן לאורך הרבה שנים וזאת המטרה.
הבית פורסם למכירה תקופה ארוכה במכרז עם חשיפה מאוד גדולה ולא הגיע אפילו למחיר מינימום שהיה בסביבות ה 65k.
אני לצערי לא מוצא את האטרקטיביות בהשקעה הזאת, לא חסרות עסקאות הרבה יותר טובות ואני ממליץ לך להמשיך לחפש.
Boston Guy
New member
איך חישבת את התשואה?
זה נראה כמו הערכה אולטרה אופטימית. אני חושב שהמספר יותר קרוב לחצי מזה, במציאות.
זה נראה כמו הערכה אולטרה אופטימית. אני חושב שהמספר יותר קרוב לחצי מזה, במציאות.
תשואה
בלת״מ בהשקעה כזאת הוא לא ממש בלת״מ כי אין ספק שהוא יגיע, השאלה היא איזה סוג של בלת״מ זה יהיה לכן לא הגיוני להתעלם לגמרי מהסעיף הזה.
אני ממליץ בחישוב תשואה להכפיל את השכירות ב 10 (חודש אחזקה וחודש על תחלופת דיירים) ואז להוריד את שאר הסעיפים שלך.
גם חישוב כזה לא לוקח בחשבון את כל הסיכונים אבל הוא הרבה יותר קרוב למציאות.
כדאי תמיד לבדוק טוב את הארנונה לאורך שנים ולוודא שלא מגולם לבעלים הקודמים הנחה בארנונה שלא תשאר לאחר הרכישה וגם לצפות לעליה מסויימת בגלל עליה בשווי.
לאחר כל החישובים האלה, כדאי להשאר מעל 10% כי בכל זאת מדובר על השקעה מעבר לים.
בלת״מ בהשקעה כזאת הוא לא ממש בלת״מ כי אין ספק שהוא יגיע, השאלה היא איזה סוג של בלת״מ זה יהיה לכן לא הגיוני להתעלם לגמרי מהסעיף הזה.
אני ממליץ בחישוב תשואה להכפיל את השכירות ב 10 (חודש אחזקה וחודש על תחלופת דיירים) ואז להוריד את שאר הסעיפים שלך.
גם חישוב כזה לא לוקח בחשבון את כל הסיכונים אבל הוא הרבה יותר קרוב למציאות.
כדאי תמיד לבדוק טוב את הארנונה לאורך שנים ולוודא שלא מגולם לבעלים הקודמים הנחה בארנונה שלא תשאר לאחר הרכישה וגם לצפות לעליה מסויימת בגלל עליה בשווי.
לאחר כל החישובים האלה, כדאי להשאר מעל 10% כי בכל זאת מדובר על השקעה מעבר לים.
mandillion
New member
תנסה גם אותם הם מאוד אמינים
החברה חילקה השנה 8.4% תשואה שנתית על ההון למשקיעים בנדל"ן האמריקאי.
שווה בדיקה : [URL]http://intgrm.com/7311bfee[/URL]
החברה חילקה השנה 8.4% תשואה שנתית על ההון למשקיעים בנדל"ן האמריקאי.
שווה בדיקה : [URL]http://intgrm.com/7311bfee[/URL]
Copyright©1996-2021,Tapuz Media Ltd. Forum software by XenForo® © 2010-2020 XenForo Ltd.