איך זה בכלל קשור אלי????
איך אתה מוצא עצמך עם פה פעור מול סוכן. אתה יודע מה - מול מישהו?
מסמך לא חוקי - הינו, כשמו - מסמך לא חוקי. וככזה הוא איננו תקף (חוקי המדינה חזקים יותר מחוזה חתום) אז מה אתה מוטרד בכלל?
אתה רוצה לספר לנו על איזה מסמך לא חוקי החתימו אותך?
כי מהידע שלי - יש מסמך אחד בלבד שחייבים לחתום בעת התחייבות על חוזה רכישה, וזהו
Contract of Sale of Real Estate שנכתב ע"י REIV. זהו מסמך סטנדרטי הכולל את כל הסעיפים ואם רוצים להוסיף לו משהו, שני הצדדים חייבים לחתום את שמם ליד השינוי. והשינוי חייב לעמוד במבחן החוקיות.
המסמך איננו יכול להיות מוגש לך אלא אם המוכר (הסוכן) הציג לך את Section 32 לשביעות רצונך.
אם מישהו מנסה להחתים אותך על מסמך אחר - אתה מוזמן להגיד לו שילך לחפש מי יתקע לו מקל באיזה חור שהוא רוצה.
עכשיו ספר לי מה בדיוק הבעיה?
איך בדיוק סוכן יכול "להשאיר אדמה חרוכה"?
אתה
הקונה - הכוח בידיים שלך! אתה יכול בכל שלב שלא מוצא חן בעיניך להגיד: "תחפף לי מהעינים ואל תעיז להתקשר אלי יותר בחיים!".
הבעיה שלך היא שאתה כנראה מראה נואשות ואתה רוצה את הנכסים יותר מידי, ואת זה מזהים הסוכנים ועושים את המקסימום להוציא ממך יותר - שזה בדיוק תפקידם: להוציא יותר עבור המוכר.
בוא אספר לך סיפור קטן על חבר שלי, שלאחרונה רכש נכס.
הוא הלך לראות בית שמצא חן בעיניו. לסוכנת לא היה section 32 ולכן היא לא יכלה להחתימו על חוזה. החבר רצה לנעול את הנכס ולכן הוא חתם על מסמך שנקרא letter of intent שאומר שהקונה מעוניין לרכוש את הנכס בסכום X. הסוכנת הלכה למוכרים ואמרה להם שיש קונה שמוכן לקנות בסכום X. הקונים (או הסוכנת, זה בכלל לא משנה) חזרה אל הקונה ואמרה לו שאם הוא מוסיף 5K הוא מקבל את הנכס.
החבר החליט שמתאים לו, ונתן אישור לעוד 5K. כל זה קרה במהלך סוף השבוע.
במהלך אותו סופ"ש, החבר בדק את נתוני הבית שוב, בעיקר אם גודל השטח ומצא שיש חוסר התאמה בין גודל השטח המפורסם לבית הגודל האמיתי. כאשר הסוכנת ביום שני השיגה את ה-section 32 ושלחה את החוזה לחתימה, אמר לה החבר שהיא יכולה לחפש את החברים שלה כי ישנו הבדל.
הסוכנת התנצלה מעומק ליבה על הטעות ומצאה תירוצים מכאן ועד מחרתיים. החבר אמר לה שהיא עדיין יכולה לחפש את עצמה והסוכנת אמרה לחבר שהוא יכול לפתור את המשא-ומתן. ואכן החבר הציעה סכום של בערך X-30K. הסוכנת הלכה למוכרים והם לא קיבלו את זה. מאז לא נשמע מילה מהם.
באותו זמן, אותו חבר (שהיה בחיפוש די מסיבי) גם שם הצעה מילותית (שים לב: מילולית. הוא לא היה מוכן לחתום על כלום כדי לא לסגור לעצמו אופציות) על יוניט בסכום X.
הסוכן (אולי המוכר) חשו שאפשר לקבל יותר והתחילו את המשחק (הידוע והצפוי) לנסות להעלות. הם שיחקו עם החבר עד לסכום X+Z ופגעו בתקרה של מה שחבר היה מוכן לשלם. החבר אמר לסוכן בשלב הזה: "עברת את התקרה. שלום שלום. אם אתם רוצים - תחזרו אלי בסכום הזה".
אתה יודע מה קרה עם החבר מאז?
הוא מצא נכס הרבה יותר איכותי, במחיר מעולה וסה"כ עבר את התקרה שלו ב-5K כי הוא הבין את ערך הנכס.
אגב, הוא חתם על כל המסמכים תוך בערך יומיים מהרגע שהוא ראה את הבית, עוד לפני שהנכס עלה לפרסום (הוא קיבל private inspection של כמה נכסים שעוד לא פורסמו) ואחרי שהבית היה כבר סגור היה open house בפעם הראשונה (המוכרים כבר שילמו על זה, ומבחינתם שווה להם לעשות במידה ומשהו נופל עם המוכר) ואליו הגיעו 38 קונים פוטנציאלים. וזה מספר עצום באיזור שבו הוא קנה.
ותאמין לי שהנכס שהוא קנה שווה הרבה יותר ממה שהוא שילם.
מסקנה: אתה צריך ללמוד לשחק את המשחק ואתה צריך להיות פוקר פייס. זה הכי חשוב.
אל תתלהב משום מקום יותר מידי. אל תתחיל לדמיין את החיים שלך שם. אל תבדוק איפה הרהיטים ישבו ולאיזה כיוון המיטה תפנה.
שום נכס הוא לא שלך עד שלא חתמת על המסמכים, עשית את הבדיקות והמשכנתא אושרה.
ולגבי מכירות פומביות: אני אישית נגד זה בצורה גורפת, ולא בכלל משיכת המחיר למעלה, אלא משום שאין לך אפשרות להוסיף את הסעיפים שמאפשרים לך לבטל את החוזה (בדיקת מבנה, בדיקת טרמיטים ואישור למשכנתא). אני ללא סעיפים אלה לא הייתי חותם על כלום.
