סיוט בשביל לקנות ועוד יותר סיוט בשביל לשכור...

[gili667]

לצורך הדיון נניח כי היה לך 100% משווי דירה

הדירה היתה שווה מיליון והושכרה ב 3,000 לחודש
&nbsp
עברו 4 שנים ,
כיום הדירה שווה 1.5 מיליון ומושכרת ב 4,000
&nbsp
לצורך הדיון עשית באותן 4 שנים את עלית ערך הדירה - דהינו 50% שהם כ 11% בשנה בהחלט נחשב לתשואה יפה במיוחד שת"א 25 היה ב 1200 היום ב 1430 - דהינו עשה רק 16% בלבד שהם כ 4% בלבד
&nbsp
האם לאור העובדה ש"החזקת" את הדירה בבורסה [השקעת המיליון בבורסה במקום בדירה שיפר מצבך או הרע ? [זה כמובן לא אישי,אתה כמייצג קונה דירה]
&nbsp
ובכן מצבך הורע , אמנם לכאורה גם כיום ביכולתך לקהמיר את הכסף לדירה , אך בינתיים עברו 4 שנים בהם שילמת שכירות
דהינו כדי להשאר באותו מצב כלכלי נדרש כי התשואה תהיה לא רק עלית ערך הדיור כי אם גם אם שווי התיק צריך לעלות בנוסף גם את תשואת המשכנתא [כ 3.5% בהכללה]
&nbsp
ונניח כי אכן התיק עשה את התשואה המדוברת האם עדין לא הפסדת? הפסדת
א. דברים שוליים כמו עלויות נילוות שלא הכנסנו לחישוב,
&nbsp
אבל בעיקר ההפסד איננו כספי כי אם "נוחיות" יכלת לגור בדירתך שלך במקום בדירה שכורה ,ואם היא באזורי ביקוש יתכן וגם היהעליך לעבור דירה [גם כסף אבל בעיקר טירחה ובזבוז זמן מיותר מהחיים]
&nbsp
לא פחות חשובה היא גם הודאות - רבים שיכלו לקנות ב 2010-2012 והמתינו לא יוכלים לקנות היום כלל!! [למעט מבצעי שר האוצר ובמיוחד אם יתאפשר לשים הון עצמי נמוך]
&nbsp
היות ואין לך ]ולרוכש ממוצע] את מחיר הדירה כולה הרי שהתשואה צריכה להיות גבוהה בהרבה [ראה תגובה קודמת] ולכן רב הקונים התרחקו מיכולת הרכישה או שצריכים לרדת דרסטית בגודל/איכות הדירה [ מי שמרוויח מצוין הגדיל הון עצמי מהמשכורת ....ולכן יכול לטעות לחשוב שמצבו השתפר]
&nbsp
היתה כאן תקופה מטורפת של ריביות בקנטים מה שאיפשר תשלום לבנק במקום לבעל הדירה ובאותה הזדמנות גם קיבוע השכ"ד מהפתעות - מי שלקח משכנתא שההחזר שלה היה שווה לשכד משלם היום משכנתא הנמוכה מגובה שכ"ד!1
&nbsp
אין לטעות ולחשוב שזו המלצה לרוץ לקנות , אני רק שם שיקולים על השולחן , ותנאי השוק חשובים גם כן ואלו משתנים כל הזמן - דעתי על השוק ותנאיו רשמתי למעלה

 

[gili667]

כשלא יודעים אז לא יודעים , בפועל אתה מניח שאתה יודע

כשלא יודעים אז מניחים שגם מה שלא מעונינים בו יקרה ולא נותנים סבירות שונה למהלך כזה או אחר
&nbsp
לגבי הצינוק יש לך טעות מהותית בהקבלה שהינך עושה, לטענתך ברכישת דירה הינך בצינוק של תשלום המשכנתא
בצינוק זה יש תאריך תפוגה אחריו אתה משוחרר מהצינוק
לעומת זאת אם לא תקנה תהיה משועבד בצינוק עד סוף ימי חייך בתשלום שכירות
&nbsp
מה שקרה בעם הורדת הריבית ושינה את כל כללי המשחק הוא שהחזר המשכנתא הפך להיות דומה ואף נמוך משכ"ד לדירה מקבילה - ולכן השיחרור מהצינוק קרוב בהרבה
ויש גם יתרון נוסף , אתה יודע את גודל הצינוק שלך ואין לך הפתעות שלפתי הצינוק יהי צינוקנוק - מה שהביא למחא הדיורהיה בדיוק זה , ששוכרי דירות בבואם לחדש חוזה שכירות גילו שהמחיר קפץ פלאים ואין באפשרותם לשלם את השכ"ד.....לא נעים ...
&nbsp
מחיר נקוב איננו הכל היות ודירה קונים בהלוואה ולכן במחיר דירה זהה אך בהחלוואה יקרה בהרבה יש עלית מחיר משמעותית לקונה
בכמה גדול החזר המשכנתא למי שלוקח היום לעומת מי שלקח לפני שנה? עשרות אחוזים!!!!!
&nbsp
אין בדברי המלצה לכאן ולכאן כי אם לשים את העובדות הנונות על השולחן
&nbsp
&nbsp
&nbsp

 

[נדלןמניב]

ייתכן שזה אכן התרחיש שיתרחש, אבל גם ייתכן שלא,

חבר,
אתה מנתח מזהיר. מחכים לך בשיבא !!
או שיש לך דעה או שלא! כי מה זאת אומרת - או שירד גשם או שלא?
תמיד תצא צודק!
ומה זאת אומרת לקנות דירה זולה, "במחיר זול עוד יותר"?
ואיך אתה יכול לסכם את הפוסט האפוקליפטי שלך, שמדבר על קפיצות מחירים, במשפט "אם תתרחש ירידת מחירים בשלב מאוחר יותר".?
נדמה בכלל כי אתה מנהל קרן גידור. שאם תטעה בדברייך מצד ימין, יש לך כבר הגנה מצד שמאל , ששוב תאזן את השטויות בהתחלה, ובסך הכל אתה גם לא אומר שום דבר ברור, ותמיד בסוף לא תטעה ותיהיה צודק!
חושב שביבי צריך ללמוד ממך את אומנות עירפול הפוסטים.
מצטער כי אני תוקפני וביקורתי אך כל מי שקרא מה שכתבת, וגם אני - לא מבין מה הפאנץ', המסר שלך?.
אני לעומתך טוען כבר שנתיים כי הגל הגיע לשיאו. גלי נדלן הינם ארוכים ומתישים, שלא כמו גלי שוק ההון! כל השוק מעל 1.8 משח תקוע. רק מוכרים חכמים היודעים לתמחר דירתם במקצועיות או להעזר במתווכים הגונים - מצליחים למכור.
ומה קרה בשנתיים האחרונות לדירות הזולות? הן היחידות שעלו בגלל מלחמת עולם בין זוגות צעירים מסכנים למשקיעים .שאם היו מבינים שכבר אין דירות בתשואת 4 אחוז שנתי, היו עוברים לנדלן מניב מסחרי, נכון - כמו הכינוי שלי. ומדוע? כי אתה צריך חצי משח בלבד ומתווך הוגן ומקצועי בכדי למצוא לך משרד או עדיף חנות באזורים הנכונים, ואתה מקבל 3500 שח בחודש על חצי משח ואפילו פחות. משהו של 7 עד 8 אחוז תשואה שנתית!
מניח כי הבנת כבר כי אני בענף, ולא פה מסיבות של קידום מכירות. פעם ראשונה שנכנסתי בכלל לקבוצות , בלוגים, ואני בשוק מהזוגות שכותבים פה. ולמה הם מחכים שמי יתן להם פה תשובות? גם המתווכים לא יודעים מה יהיה אבל באויר יש כבר שנה וחצי ריח של משהו טוב! נכון! מצידי שיתרסק השוק כי לא יתכן שאנשים לא יוכלו לקנות. ויותר גרוע- כל מי שקונה כעת, זה די דומה למי שקונה מניות בשיא. ומה עם השעבוד של החיים ל 30 שנה?
ולסיום, כבר שנה וחצי שאלפי מוכרים שאינם מצליחים למכור דירותיהם, מפנים אותן לשכירות. הם כל כך משוכנעים שהשוק יפנק אותם בעוד 200K בשנה....
לבריאות. וזה היה הסימן הכי חזק עבורי להבין כי המגמה של העליות נבלמת.
נגלה לך "סוד" ממשרדי התיווך. עד לפני כשנה וחצי, 99% מאיתנו טיפלו אך ורק בקונים ומוכרים של דירות. ותוך מס חודשים צצו עוד ועוד דירות להשכרה. (של אותם המאמינים כי בעוד 8 שנים הדירה תיהיה שווה עוד מליון). וכיום, נכון לאוקטובר 2016, אני מעריך כי כ40 אחוז מהנכסים המטופלים על ידי רוב משרדי התווך הינם דירות להשכרה. מדבר על העיר בה אני עובד, גוש דן, גבול תל אביב.
ונכון, כשתבוא המכה, והיא תבוא, כל אזור יחטוף באופן שונה. מירידות של 10-15 אחוז במדינת תל אביב, ועד 30 אחוז , אלוהים יודע היכן. אני לא מסוגל לאמר.
אבל ככל שמתרחקים מתל אביב הפגיעה תיהיה קשה יותר.
אני מסיים בהתנצלות על כי התנפלתי עליך, אבל ממש זה היה נדרש.

גמר חתימה טובה,
שלומית בונה סוכה
ואני נדלןמניב עם עיניים חצי עצומות מקליד על הלאפטופ ב 3 וחצי לפנות בוקר.

 

[סנאיגיטה]

לנדלןמניב: כותב בשלוש בלילה- אולי בגלל שאיחרת את הרכבת?

״אני לעומת זאת טוען כבר שנתיים כי הגל הגיע לשיאו״, זה ציטוט מהתגובה שלך והדברים מדברים בעד עצמם.....
&nbsp
ואם לא הבנת, אתה ומי שהקשיב לך בשנתיים האחרונות, נמצאים במצב שהדירות יקרות יותר בשיעור של כ- 16 אחוז! והריבית על המשכנתאות התייקרה בין 50 אחוז ל- 100 אחוז!
&nbsp
קל להפריך ססמאות באוויר והחמור ביותר הוא שאתה ממשיך בכך, אתה עדיין בטוח ב- 100 אחוז, אפילו לא ב- 99 אחוז, שהגל הגיע לשיאו, למרות שכבר טעית וכנראה הטעת אנשים אחרים ואתה ממשיך להטעות אנשים, ממתי בכלכלה יש תרחיש וודאי? יש אפשרות לכמה תרחישים ומי שנעול על תרחיש אחד בלבד, סלח לי זה לא אישי כלפייך- הוא מטומטם.
&nbsp
אני את דעתי לכיוון המשך מחירי הדירות הבעתי כמה פעמים, אתה יכול לקבל אותה אותה או שלא לקבל אותה, זה בסדר גמור, אבל סתימת פיות ו/או עצימת עיניים לא תואיל לך ולא לאחרים (לצורך הענין אני סבור שמעבר לקפיצת מחירים שתתרחש לאחר הכרעה לגבי מיסוי דירה שלישית, אני סבור שתהיה המשך עליית מחירים מתונה גם לאחר מכן. מיסוי דירה שלישית לא יעצור את המחירים, אחרי שתהיה וודאות ולאנשים יהיו הכלים לשקול את טיב השקעתם, המשקיעים ימשיכו לרכוש דירות, עם נטייה לרכישת דירות גדולות באזור המרכז, זאת פשוט השקעה מצויינת) אבל אני כמובן ער לכך שמדובר בתרחיש שייתכן שיתקיים ויש כמובן אפשרות שתרחיש אחר יתרחש, כך מתנהל משקיע נבון.
&nbsp
אתה לעומת זאת רואה שחור ולבן, מה לעשות שהשקעות זה לא הימור כמו בהטלת מטבע, בהשקעות יש סיכויים שונים להתרחשות תרחישים אפשריים. ואם לחדד אני אני סבור שהסיכויים להתקיימות התרחיש הנ״ל שציינתי גבוהים משמעותית מתרחיש של ירידת מחירים.
&nbsp
ודרך אגב זה שאתה מעלים פרטים חשובים לגבי השקעה בנדל״ן מניב, מעידה על כך שלא ניתן להאמין למה שאתה כותב, כך, בין היתר, העלמת פרטים בסיסיים כדלקמן:
&nbsp
המיסוי על ההכנסה מנדל״ן מניב הוא מיסוי על עסק ובוודאי שאין פטור ממס כמו על דירת מגורים או מס זניח של 10 אחוז מדמי השכירות מעבר לכך. כמה נשאר לך מהתשואה של 7,8 אחוזים?
&nbsp
מעבר לכך אתה משווה את מוסר התשלומים של עסקים שנסגרים בכל יום שני וחמישי לאנשים פרטיים?
&nbsp
מעבר לכך אתה משווה את הסחירות של דירה לעומת שכירות של נכס מסחרי? כמה זמן אם בכלל לוקח למכור נכס מסחרי?
&nbsp
שיהיה חג שמח
&nbsp

 

[elvinnox]

אני לא מבין בנדלן מסחרי, אבל נדלן למגורים לא הייתי קונה היום

אתה באמת חושב שבגלל ירידת מחירי הדירות בפריפריה, מחירי הדירות במרכז יעלו?
אתה באמת מאמין שבשביל אלף שח בחודש משקיע יעדיף למכור נכס ולשלם מאות אלפי שקלים מס? גם מס שבח וגם מס רכישה? מאיזה כסף בדיוק?
&nbsp
אתה יודע כמה שנים יקח למהלך כזה להצדיק את עצמו? זה פשוט לא נכון כלכלית ואף משקיע חכם לא יעשה את זה.
&nbsp
לכן, המהלך הזה לא יפנה דירות חדשות לשוק, אבל הוא יוריד את הביקושים מצד המשקיעים ולכן הביקוש הכללי ירד ולכן גם המחיר.
הריביות ממשיכות לעלות , ויכולת ההחזר של הלווים יורדת.
&nbsp
אני לא רואה אפשרות תיאורתית לעליית מחירים נוספת, גם הצרפתים כבר לא רצים להשקיע פה במחירים האלה.
&nbsp
המזל שהצעירים כבר למדו לא להקשיב לשטויות האלה, מי שקונה היום דירה קונה במחיר שיא שרק יחזור על עצמו בעוד עשור.
&nbsp
פראיירים לא נולדים - הם רק מתחלפים.
&nbsp

 

[נדלןמניב]

האם עדיין עדיף לחכות שההון עצמי יגדל או שלחזור ....

את שואלת שאלות מצוינות. באופן כללי כל הדירות היקרות תקועות. אם מתומחרות היטב, הן תימכרנה. אם לא, "המוכרים החכמים" שיודעים הכל, אבל סובלים מאובדן זיכרון, לא מצליחים למכור ואז הופ- להשכרה. טעות.
הלאה- אין לי מושג היכן את גרה. דירות 1.3 מליון מן הסתם לא ברמת גן, נכון?
שכירות ממש בפיגור אחרי עליית הדירות.
תכתבי לי בפרטי. בלתי ניתן לתת כל תשובה בל נתונים. נכון- הזולות הן היחידות שעולות אבל למה את בהיסטריה? הגל הנוכחי בעצירה. המשק שלנו בהאטה למרות מה שאומרים לך מנהיגייך הדגולים. בעולם המצב לא הכי טוב.
ולסיכום- דוקא מפני שהמצב שלכם לא מסובך, נטו יפה, חסכון פרטי ראוי להערכה, המלצה אחת אני חייב לתת לך - נשכנתא-רק אצל יועץ משכנתאות! אני מפנה לקוחותיי אליהם. תופרים לך חליפה ואם המשכנתא ל 20 שנה למשל, הוא חוסך לך לפחות רבע מליון שח. פקיד הבנק מקבל שכר מהבנק. לכן מוכרים 20000 חליפות זהות לאנשים עם מידות גוף שונות. למה לא? הפקיד חייב להראות כי הוא מכניס כסף לבנק, כסף שלנו !
אני חדש פה. בטוח יש אופציה לכתוב לי בפרטי. אשמח לייעץ ולתת טיפים ככל שאוכל.
נדלןמניב