עדיף לרכוש עכשיו דירה בכל מקרה
לאחרונה מתנהל ויכוח בפורום לגבי כיוון מחירי הדירות.
כל אחד בטוח שהתרחיש שבו הוא מצדד יתרחש וכמובן שעצם נקיטה בעמדה כזאת מוטעית, שכן כל אחד מהתרחישים יכול להתממש. כלומר ניתן לדבר בלשון של סיכוי להתממשות תרחיש מסוים ולקחת בחשבון שקיים גם סיכוי שהתרחיש לא יתממש ויתממש תרחיש אחר.
לצורך גילוי נאות, אני אישית סבור שלא רק שמחירי הדירות בישראל לא ירדו בשלוש השנים הקרובות, אלא שהם ימשיכו לעלות. לתרחיש של ״פיצוץ בועה״ אין היתכנות כלל לדעתי (יש לנ״ל נסיבות שונות, אבל מטרת ההודעה הזאת היא לדון בנושא זה ולכן לא אפרטן). אבל שוב גם אני מכיר בכך שלתרחיש של ירידת מחירים ישנו כמובן סיכוי ורמת הסיכון עלתה.
אבל כאשר אדם עומד בפני החלטה האם לרכוש דירה עכשיו, או להמתין, לדעתי רכישת דירה עכשיו, היא הנכונה ביותר.
ומדוע? מפני שדירה היא נכס מניב, כלומר נכס שמניב פירות (בדירה להשקעה) או חוסך בהוצאות שכירות (בדירה למגורים) ו״תנובה״ זאת או שתהווה רווח ממש (אם לא יהיה שינוי במחירי הדירות או שתהיה עלייה במחירי הדירות) או שהתנובה הזאת תקוזז או תקטין ״הפסד״ עקב ירידה במחירי הדירות ולכן הסיכון ברכישת דירה עכשיו, נמוך מטבעו באופן מבני, עקב סוג הנכס.
מעבר לכך, יש גם את הפקטור של ריבית המשכנתאות, אשר יכולה להיות לה משמעות אפילו גדולה יותר ממחירי הדירות.
אלו פקטורים חשובים שיש להם השפעה חשובה שלא ראיתי שנלקחו בחשבון.
לצורך הדוגמה, ניקח תרחיש אפשרי של ירידת מחירים של 5% לשנה וסה״כ 15% בשלוש השנים הבאות.
במקרה של רכישת דירה למגורים עכשיו, רוכשי דירה ממוצעת יחסכו תשלומי שכירות שהיו משלמים בעצמם לדירה בשכירות אם היו ממתינים ורוכשים דירה לאחר 3 שנים, חסכון ממוצע של לפחות בשיעור של 3% לשנה מערך הדירה הנרכשת (זוהי תשואה על הצד הנמוך שנהוגה במרכז הארץ). כלומר אותם רוכשי דירה עכשיו, יפסידו בפועל רק 2% לשנה ובסה״כ 6% לשלוש שנים.
ואולם אם תחול גם עלייה בריבית המשכנתאות בתקופה של שלוש השנים האלה, אותם אנשים שירכשו דירה עכשיו, יכולים אף להימצא ברווח בפועל, לעומת אם היו ממתינים שלוש שנים. אם ניקח כדוגמה מצב שכיח של לקיחת משכנתא בשיעור של 75% מערך הדירה, הרי שלעלייה בריבית המשכנתא, השפעה שיכולה להיות גדולה יותר אף מעלייה של ערך הדירות. פורסמה רק לפני מספר ימים כתבה, שעליה של 13 אחוז במחיר הדירות בשנת 2015 הביאה לעלייה ממוצעת של 100 אלף ₪ במחירי הדירות ואולם עלייה של ריבית המשכנתאות באותה התקופה הביאה לעלייה של 129 אלף ₪! נוספים.
אם ניקח תרחיש של המשך עליית מחירים בשלוש השנים הללו, אותם אנשים שלא ירכשו דירה כעת, יפסידו כאמור בנוסף על הוצאות על שכר דירה בתקופה זו, הפסד של תוספת עליית המחיר על הדירות ואם הריבית על המשכנתאות תעלה, גם הפסד של תוספת עלויות מימון ומצבם יהיה חמור הרבה יותר.
גם בדירה להשקעה המצב דומה, שכן הדירה מניבה תשואה שתקזז עלייה במחירי הדירות וכן שיעור עליית ריבית המשכנתאות עלול שוב לייקר את עלויות רכישת הדירה בפועל, לאותם אנשים אם ימתינו.
גם אם יחול תרחיש קיצוני של ירידת מחירים גדולה יותר ממה שציינתי בשילוב של תרחיש של ירידת ריבית המשכנתאות, דבר שיעמיד את מי שימתין ברכישת דירה במצב טוב יותר, איחו היה רוכש את הדירה כעת.
ואולם מבחינת החלטה סבירה, של שקילת תרחישים אפשריים, לדעתי שוב, רכישת דירה עכשיו היא ההחלטה הנכונה מבחינה האפשרויות הקיימות.
הנזק האפשרי ברכישת דירה עכשיו, נמוך יותר בפועל, מהנזק שיכול להיגרם עם המתנה ברכישת הדירה.
לאחרונה מתנהל ויכוח בפורום לגבי כיוון מחירי הדירות.
כל אחד בטוח שהתרחיש שבו הוא מצדד יתרחש וכמובן שעצם נקיטה בעמדה כזאת מוטעית, שכן כל אחד מהתרחישים יכול להתממש. כלומר ניתן לדבר בלשון של סיכוי להתממשות תרחיש מסוים ולקחת בחשבון שקיים גם סיכוי שהתרחיש לא יתממש ויתממש תרחיש אחר.
לצורך גילוי נאות, אני אישית סבור שלא רק שמחירי הדירות בישראל לא ירדו בשלוש השנים הקרובות, אלא שהם ימשיכו לעלות. לתרחיש של ״פיצוץ בועה״ אין היתכנות כלל לדעתי (יש לנ״ל נסיבות שונות, אבל מטרת ההודעה הזאת היא לדון בנושא זה ולכן לא אפרטן). אבל שוב גם אני מכיר בכך שלתרחיש של ירידת מחירים ישנו כמובן סיכוי ורמת הסיכון עלתה.
אבל כאשר אדם עומד בפני החלטה האם לרכוש דירה עכשיו, או להמתין, לדעתי רכישת דירה עכשיו, היא הנכונה ביותר.
ומדוע? מפני שדירה היא נכס מניב, כלומר נכס שמניב פירות (בדירה להשקעה) או חוסך בהוצאות שכירות (בדירה למגורים) ו״תנובה״ זאת או שתהווה רווח ממש (אם לא יהיה שינוי במחירי הדירות או שתהיה עלייה במחירי הדירות) או שהתנובה הזאת תקוזז או תקטין ״הפסד״ עקב ירידה במחירי הדירות ולכן הסיכון ברכישת דירה עכשיו, נמוך מטבעו באופן מבני, עקב סוג הנכס.
מעבר לכך, יש גם את הפקטור של ריבית המשכנתאות, אשר יכולה להיות לה משמעות אפילו גדולה יותר ממחירי הדירות.
אלו פקטורים חשובים שיש להם השפעה חשובה שלא ראיתי שנלקחו בחשבון.
לצורך הדוגמה, ניקח תרחיש אפשרי של ירידת מחירים של 5% לשנה וסה״כ 15% בשלוש השנים הבאות.
במקרה של רכישת דירה למגורים עכשיו, רוכשי דירה ממוצעת יחסכו תשלומי שכירות שהיו משלמים בעצמם לדירה בשכירות אם היו ממתינים ורוכשים דירה לאחר 3 שנים, חסכון ממוצע של לפחות בשיעור של 3% לשנה מערך הדירה הנרכשת (זוהי תשואה על הצד הנמוך שנהוגה במרכז הארץ). כלומר אותם רוכשי דירה עכשיו, יפסידו בפועל רק 2% לשנה ובסה״כ 6% לשלוש שנים.
ואולם אם תחול גם עלייה בריבית המשכנתאות בתקופה של שלוש השנים האלה, אותם אנשים שירכשו דירה עכשיו, יכולים אף להימצא ברווח בפועל, לעומת אם היו ממתינים שלוש שנים. אם ניקח כדוגמה מצב שכיח של לקיחת משכנתא בשיעור של 75% מערך הדירה, הרי שלעלייה בריבית המשכנתא, השפעה שיכולה להיות גדולה יותר אף מעלייה של ערך הדירות. פורסמה רק לפני מספר ימים כתבה, שעליה של 13 אחוז במחיר הדירות בשנת 2015 הביאה לעלייה ממוצעת של 100 אלף ₪ במחירי הדירות ואולם עלייה של ריבית המשכנתאות באותה התקופה הביאה לעלייה של 129 אלף ₪! נוספים.
אם ניקח תרחיש של המשך עליית מחירים בשלוש השנים הללו, אותם אנשים שלא ירכשו דירה כעת, יפסידו כאמור בנוסף על הוצאות על שכר דירה בתקופה זו, הפסד של תוספת עליית המחיר על הדירות ואם הריבית על המשכנתאות תעלה, גם הפסד של תוספת עלויות מימון ומצבם יהיה חמור הרבה יותר.
גם בדירה להשקעה המצב דומה, שכן הדירה מניבה תשואה שתקזז עלייה במחירי הדירות וכן שיעור עליית ריבית המשכנתאות עלול שוב לייקר את עלויות רכישת הדירה בפועל, לאותם אנשים אם ימתינו.
גם אם יחול תרחיש קיצוני של ירידת מחירים גדולה יותר ממה שציינתי בשילוב של תרחיש של ירידת ריבית המשכנתאות, דבר שיעמיד את מי שימתין ברכישת דירה במצב טוב יותר, איחו היה רוכש את הדירה כעת.
ואולם מבחינת החלטה סבירה, של שקילת תרחישים אפשריים, לדעתי שוב, רכישת דירה עכשיו היא ההחלטה הנכונה מבחינה האפשרויות הקיימות.
הנזק האפשרי ברכישת דירה עכשיו, נמוך יותר בפועל, מהנזק שיכול להיגרם עם המתנה ברכישת הדירה.
